АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ

г. Орел Дело № А48–8812/2024 17 января 2025 года Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2025 года Полный текст решения изготовлен 17.01.2025 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ветровой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г. Орел, ул. Пролетарская гора, д. 1, ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к обществу с ограниченной ответственностью «Орел Недвижимость» (Орловская область, м.о. Орловский, п. Зареченский, ул. Еловая, д. 36, помещ. 11, офис 6, ОГРН: 1225700002208, ИНН: 5720025826) о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании пени

при участии: от истца – представитель Жураева Т.Л. (доверенность от 20.12.2023, копия диплома);

от ответчика – представитель Митрохина О.В. (доверенность от 30.05.2023, копия диплома);

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орел Недвижимость» (далее – ответчик, ООО «Орел Недвижимость») о расторжении договора аренды земельного участка от 22.07.2022 № 1770 и взыскании пени в сумме 82 522,77 руб. за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 года.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с оплатой ответчиком пени в сумме 82 522,77 руб. за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 года в полном объеме после обращения с иском в арбитражный суд, заявил отказ от исковых требований в этой части. Отказ от части исковых требований принят арбитражным судом, производство по делу в части взыскания пени следует прекратить по ч. 4 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 22.07.2022 № 1770 мотивированы тем, что ответчик несвоевременно вносит арендные платежи, предусмотренные п. п. 5.4, 6.4 договора

Ответчик исковые требования не признает, поскольку задолженность по арендным платежам на момент вынесения решения отсутствует, также пени за нарушение сроков внесения арендных платежей ответчиком оплачены в полном объеме, ответчиком предпринимаются меры по освоению предоставленного в аренду земельного участка, а именно: произведена расчистка земельного участка, то есть осуществляются подготовительные работы. Имеющиеся на земельном участке древесные насаждения будут при необходимости вырублены при непосредственном начале строительства с возможностью максимального их сохранения.

В целях увеличения площади застройки земельного участка и обеспечения подъезда к нему, а также во исполнение п.2.2 договора аренды ответчиком длительное время предпринимались меры к установлению собственника граничащего земельного участка и на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2024 года приобретен земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020510:68, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Кирпичная, д. 32а с расположенным на нем гаражом, который подлежит сносу. Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 07.06.2024 и 11.06.2024 года выданы градостроительные платы на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020510:68 и 57:25:0020510:189.

Ответчиком был заключен договор с ООО «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП» договор возмездного оказания услуг от 25.06.2024 года в целях подготовки схемы планировочной организации земельного участка с кадастровыми номерами 57:25:0020510:68 и 57:25:0020510:189, которая подготовлена 20.09.2024 года. Без получения и подготовки указанной документации невозможно получение технических условий для подключения к коммуникациям и подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В целях подготовки к началу строительства в адрес МПП ВКХ «Орелводоканал» было направлено письмо от 03.12.2024 года о включении в инвестиционную программу мероприятий по подключению многоквартирного дома по указанному адресу. Ответчик не утратил интереса по завершению строительства многоквартирного жилого дома в период действия договора аренды.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

22 июля 2022 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью

«Орел Недвижимость» (арендатор) был заключен договор № 1770 аренды в соответствии с которым, арендодатель предостаавляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов кадастровый номер 57:25:0020510:189, расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, г. Орел, ул. Кирпичная, участок 32, вид разрешенного использования: многоквартирная жилая застройка (высотная застройка), общая площадь 2 304 кв.м.

Целевое назначение земельного участка: для строительства многоквартирного дома этажностью 9 этажей и выше.

В силу п. 2.2 договора ограничения использования земельного участка: арендатору необходимо заключить соглашения об установлении сервитутов в отношении частей земельного участка:

- 57:25:0020510:189 чзу 1 площадью 160 кв. м с собственником земельного участка с кадастровым № 57:25:0020510:68 для обеспечения прохода и проезда к земельному участку;

- 5725:0020510:189 чзу 2 площадью 84 кв. м с собственником земельного участка с кадастровым № 57:25:0020518:19 для обеспечения прохода и проезда к земельному участку.

По п. 3.1 договора арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (п. 7 статьи 448 ГК РФ), в том числе вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества.

Срок освоения земельного участка, строительства: 4 (четыре) года 10 (десять) месяцев (п.3.2 договора).

Срок действия договора с 22 июля 2022 г. по 21 мая 2027 года ((4 года 10 месяцев) п. 4.1 договора).

По п. 5.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 22 июля 2022 года.

Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 2 267 040 рублей в год, включая задаток в сумме 156 892 руб. 00 коп. Размер арендной платы определен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

Согласно п. 5.4 договора арендная плата за использование земельного участка вносится ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца. В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка России от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

По п. 7.3 договора договор аренды может быть досрочно прекращен (расторгнут):

- если арендатор использует земельный участок не по целевому назначению; - в связи с нарушением условий настоящего договора;

- если арендатор использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки, существенному снижению плодородия земли;

- если арендатор не внес арендные платы в течение двух месяцев подряд или внес ее не в полном объеме;

- в случае существенного изменения обстоятельств;

- в случае, если арендатор сдал в субаренду или иным образом передал арендуемый земельный участок полностью или частично третьим лицам без письменного согласия арендодателя;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

22.03.2024 УМИЗ в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 25/2495, проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 18.03.2024 года для подписания.

Указанное требование ответчиком не исполнено, ответчик соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 18.03ю2024 года не подписал, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив все представленные сторонами доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии, с п. 2.1. решения Орловского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015 № 62/1113-ГС "О внесении изменений в Положение "О регулировании отдельных земельных отношений в городе Орле", принятое решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.05.2014 № 49/0935-ГС - Администрация г. Орла осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории города Орла, государственная собственность на которые не разграничена.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла осуществляет полномочия собственника муниципального имущества в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением администрации г. Орла N 1156 от 27.06.2006.

Согласно пунктам 1, 5.1, 5.26 и 6.7 Положения "Об управлении муниципального имущества и землепользования администрации города Орла", утвержденного постановлением Администрации г. Орла от 27.06.2006 N 1156, УМИЗ г. Орла, является структурным подразделением Администрации г. Орла, обладает правами юридического

лица, осуществляет функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений, а также функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 1 статьи 264 ГК РФ предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Как следует из материалов дела, истцом ответчику был передан спорный земельный участок на основании договора аренды, заключенного на торгах.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец как арендодатель по договору аренды земельного участка № 1770 от 22.07.2022 требует расторжения указанного договора на основании пункта 5.4 договора, статьи 450 ГК РФ, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы.

В пункте 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договора аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при

существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. При этом, как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Устранение арендатором допущенных нарушений условий договора, явившихся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок, исключают возможность удовлетворения требований о расторжении договора. Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено право арендодателя после уплаты долга в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что вместе с тем не является безусловной обязанностью суда удовлетворить такое требование.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом было установлено, что истец ранее обращался в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам по спорному договору, возбуждались производства по делу, однако в связи с добровольным погашением задолженности истец заявлял отказ от исковых требований и производство по делу прекращалось.

Заявленные исковые требования по взысканию пени в размере 82 522,77 руб. за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 года ответчиком оплачены в ходе рассмотрения настоящего дела, истец заявил отказ от заявленных требований, отказ от части исковых требований принят арбитражным судом. Производство по делу в этой части следует прекратить.

Принимая во внимание восстановление имущественных интересов истца, арбитражный суд приходит к выводу о невозможности признать существенным допущенное ответчиком нарушение условий договора и по смыслу статьи 450 ГК РФ допускающим возможность его расторжения по требованию истца.

С учетом того, что на иные нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка от 22.07.2022 № 1770 арендодатель не ссылался, в данном случае следует признать, что расторжение договора по заявленным истцом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Иных доводов, с предоставлением соответствующих доказательств, являющихся основанием для применения п. 7.3 договора, истец в материалы дела не представил.

Требования истца о расторжению договора аренды земельного участка № 1770 от 22.07.2022 не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Поскольку истец освобожден от оплаты государственной пошлины при подаче иска в арбитражный суд, государственная пошлина в сумме 3 300 руб. по требованию о взыскании пени в размере 82 522,77 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 167-171, п. 4 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Орел Недвижимость» (Орловская область, м.о. Орловский, <...>, помещ. 11, офис 6, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) пени в размере 82 522,77 руб. за период с 01.08.2023 по 31.03.2024 года.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орел Недвижимость» (Орловская область, м.о. Орловский, <...>, помещ. 11, офис 6, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 300 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Г.Н. Родина