АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А43-8500/2025

г. Нижний Новгород 31 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2025

Полный текст решения изготовлен 31.07.2025

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 17-765), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алёновой Маргаритой Сергеевной, рассмотрев дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды нежилого помещения № АлП-250-07/2016 от 03.02.2016, расположенного по адресу: <...>, П2,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 - лично (паспорт), ФИО2 по доверенности от 13.02.2024,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.10.2024 года, ФИО4 путем использования системы веб-конференции по доверенности от 11.10.2024,

установил:

ИП ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО «Альфа Пенза» (далее – Общество) с требованием о расторжении договора № АлП-250-07/2016 от 03.02.2016 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, П2.

В обоснование исковых требований ИП ФИО1 указано, что он является арендодателем по Договору аренды нежилого помещения № АлП-250-07/2016 от 03.02.2016. Арендатором – ООО «Альфа Пенза» было допущено нарушение пунктов 2.3.6, 2.4.3 указанного договора. А именно: произведена самовольная (незаконная) перепланировка арендованного помещения, допущены нарушения требований пожарной безопасности. Истец, указывая, что состояние имущества существенно ухудшено в результате незаконной перепланировки, нарушения арендатором условий договора являются существенными, обратился в суд с настоящим иском с требованием о расторжении договора аренды от 03.02.2016.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Представители ответчика против удовлетворения иска возражали.

Изучив материалы дела и заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

03.02.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Арендодатель) и ООО «Альфа Пенза» (Арендатор) заключен Договор аренды № АлП-250-07/2016 нежилого помещения (далее – Договор аренды).

Дополнительным соглашением от 14.07.2017 произведена замена Арендодателя по Договору аренды на индивидуального предпринимателя ФИО1.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) встроенное нежилое помещение №2 общей площадью 92,6 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, улица Маршала Рокоссовского, дом 19 (далее – Помещение).

Помещение было предано Арендатору по акту приема-передачи от 18.02.2016.

Дата государственной регистрации Договора аренды 29.03.2016.

Срок аренды согласно данным ЕГРН установлен с 29.03.2016 по 29.03.2038.

Согласно, пункту 2.2.1 Договора аренды, Арендодатель и уполномоченные им представители имеют право на вход в Помещение с целью периодического осмотра на предмет соблюдения условий его использования в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства, а так же по мере необходимости в соответствии с условиями договора, в том числе для целей осуществления обследования помещения органами технической инвентаризации, пожарного надзора и другими контролирующими органами и организациями.

В силу пункта 2.4.3 Договора аренды, Арендатор имеет право на проведение реконструкции Помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с Арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

На основании пункта 2.3.6 Договора аренды, Арендатор обязан соблюдать в своей деятельности санитарные, противопожарные и т.п. требования, установленные правовыми актами для осуществляемых Арендатором видов деятельности.

На основании пункта 2.2.4 Договора аренды Арендодатель вправе потребовать в письменной форме от Арендатора устранения выявленных нарушений, допущенных по вине Арендатора, исполнения обязательств по настоящему договору, эксплуатации Помещения и/или инженерных сетей Здания и установить для их устранения разумный срок, обязательный для Арендатора.

17.01.2025 и 08.02.2025 арендодателем были произведены осмотры арендованного помещения. По результатам осмотров составлены акты от 17.01.2025 и от 08.02.2025, не подписанные со стороны арендатора, согласно которым в помещении произведена перепланировка: в ходе осмотров выявлены фактические несоответствия положения стен и дверных проёмов технической документации нежилого Помещения (что отражено на приложенных к актам планах помещения); а также выявлены нарушения требований пожарной безопасности.

В связи с изложенными обстоятельствами Предпринимателем в адрес Общества были направлены претензии от 20.01.2025 и от 20.02.2025 с требованием устранить нарушения требований пожарной безопасности и привести Помещение в первоначальное состояние, существовавшее до перепланировки.

В ответ на претензию от 12.02.2025 ООО «Альфа Пенза» в письме от 25.02.2025 указало, что все строительно-монтажные работы, которые были выполнены Арендатором, заранее согласовывались с Арендодателем путем подписания соответствующего проекта и технического задания. Каких-либо несогласованных работ, в том числе перепланировок, Арендатором не производилось.

Поскольку указанные нарушения устранены не были, претензией от 20.02.2025 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о добровольном расторжении Договора аренды, указывая на существенное нарушение арендатором условий договора.

Поскольку требование о расторжении договора ответчиком выполнено не было, помещение арендодателю не возвращено, 25.03.2025 ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим иском с требованием о расторжении договора в связи с нарушением арендатором условий договора.

Доводы истца относительно наличия нарушений требований пожарной безопасности основаны на проведенных им осмотрах помещения, при этом истец не обладает специальными знаниями, позволяющими ему установить факт нарушений в сфере пожарной безопасности. Документов, подтверждающих выявление данных нарушений по результатам проверки проведенной уполномоченными органами, не представлено. У суда отсутствуют основания полагать, что ответчиком были допущены нарушения пожарной безопасности.

По вопросу о наличии либо отсутствии в Помещении перепланировок представитель ответчика в судебных заседаниях пояснил, что какие-либо работы по перепланировке и (или) переустройству арендатором не производились.

Согласно акту осмотра Помещения от 30.05.2025, составленному арендодателем в одностороннем порядке, в арендуемом помещении Обществом проводятся работы по устранению незаконной перепланировки. В подтверждение факта осуществления ремонтных работ к акту приложены фотографии.

02.06.2025 Помещение было возвращено ИП ФИО1

При возврате помещения арендодателю Предпринимателем был составлен акт приема-передачи от 02.06.2025 с указанием претензий относительно состояния Помещения и перечнем всех имеющихся недостатков. В том числе указано, что в помещении произведена перепланировка: ранее демонтированные стены возведены, однако их расположение не соответствует технической документации Помещения.

Данный акт со стороны арендатора подписан не был.

Согласно пояснениям ИП ФИО1 представителем арендатора, осуществлявшим фактическую передачу помещения – ФИО6 не была представлена доверенность, подтверждающая его полномочия на подписание акта, отсутствовала печать организации. Изложенные обстоятельства отражены в акте, составленном истцом.

Истцом представлены видеозаписи от 02.06.2025 осмотра Помещения и отказа представителя арендатора от подписания акта ввиду отсутствия полномочий.

Обществом также был составлен акт приема-передачи от 02.06.2025 с указанием об отсутствии у арендодателя претензий относительно состояния Помещения.

Представленный Обществом акт подписан в одностороннем порядке со стороны арендатора представителем по доверенности ФИО7, заверен печатью Общества. Согласно пояснениям представителей ответчика истец от подписания данного акта отказался.

Однако истец указал, что акт, составленный Обществом, был подписан ИП ФИО1 02.06.2025 с замечаниями, изложенными на обороте документа; со стороны ООО «Альфа Пенза» в день передачи помещения акт подписан не был поскольку у ФИО6 отсутствовали полномочия на его подписание. Подписанный Предпринимателем с замечаниями акт представлен им в суд. При этом представитель ООО «Альфа Пенза» ФИО7, подписавший экземпляр акта ответчика, при передаче Помещения не присутствовал, печать Общества в момент подписания акта отсутствовала.

ИП ФИО1 представлен экземпляр акта от 02.06.2025, составленный Обществом и подписанный только со стороны арендодателя с замечаниями. Экземпляры акта от 02.06.2025, составленного арендатором, которые были представлены в суд истцом и ответчиком не являются идентичными.

Из изложенных обстоятельств следует, что экземпляр акта от 02.06.2025, представленный ответчиком, составлен в иную дату и не содержит подписи и замечаний истца.

Исходя из материалов дела и указанных обстоятельств судом установлено наличие у истца претензий к состоянию Помещения в момент его передачи, в том числе связанных с перепланировкой.

В материалы дела представлен пан Помещения по состоянию на 22.10.2008, выполненный начальником отдела Филиала ППК «Роскадастр» по Нижегородской области ФИО8 План Помещения, являющийся приложением к Договору аренды от 03.02.2016, является идентичным плану 2008 года. В акте приема-передачи помещения в аренду от 18.02.2016 указания о наличии в помещении перепланировок отсутствуют. Также, согласно пояснениям представителей ответчика, состояние помещения на момент его передачи арендатору соответствовало указанному плану.

Следовательно, суд приходит к выводу, что спорное Помещение передано в аренду в состоянии, отраженном в плане от 22.10.2008.

Тем не менее, план помещения 2008 года не соответствует техническому плану помещения по состоянию на 10.03.2025, выполненному начальником отдела Филиала ППК «Роскадастр» по Нижегородской области ФИО8 В плане от 10.03.2025 указано о том, что в помещении выполнена перепланировка; документы не предоставлены.

Ответчиком в материалы дела представлены фотографии Помещения при приеме от 2016 года и при сдаче от 2025 года. При этом представленные фотографии также подтверждают различие планировок помещения.

Таким образом, судом установлено, что Обществом произведена перепланировка в арендованном помещении.

Доказательства согласования произведенной перепланировки отсутствуют.

Согласно ответу администрации Советского района города Нижнего Новгорода от 17.01.2025 №Исх-01-10-19570/25 на обращение ИП ФИО1 собственник Помещения в администрацию района в период с 2006 г. по настоящее время за согласованием перепланировки и (или) переустройства не обращался.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что, поскольку арендатором в нарушение пункта 2.4.3 Договора аренды произведена самовольная перепланировка арендованного помещения, у арендодателя имелись основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями условий договора со стороны арендатора.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что в настоящее время данный договор аренды расторгнут.

В соответствии с п. 5.5 Договора аренды Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом Арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

Арендатором в адрес арендодателя была направлена и вручена 01.05.2025 телеграмма, а также направлено письмо с уведомлением о расторжении Договора аренды. Согласно тексту уведомления расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке является реализацией права Арендатора в соответствии с п. 5.5 Договора и не связано с исковыми требованиями Арендодателя о расторжении Договора, направленными в Арбитражный суд Нижегородской области.

Из изложенного следует, что договор в настоящее время расторгнут ответчиком уведомлением от 01.05.2025. Согласно выписке из ЕГРН от 10.06.2025 обременение в виде договора аренды на спорное нежилое помещение отсутствует.

Таким образом, исковые требования не могут быть удовлетворены, поскольку в настоящее договор аренды № АлП-250-07/2016 от 03.02.2016 уже расторгнут.

Поскольку исковые требования были заявлены истцом обоснованно в связи с нарушениями договора со стороны ответчика, суд полагает необходимым возложить судебные расходы на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) 15 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Д. Окороков