АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
29 декабря 2023 года
Дело № А33-18182/2023
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.12.2023.
В полном объёме решение изготовлено 29.12.2023.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью "АГРО ПРОМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о взыскании пени,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец, арендодатель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АГРО ПРОМ" (далее – ответчик, арендатор, ООО «Агро пром») о взыскании 762 руб. 46 коп. пени за период с 14.10.2022 по 27.01.2023 по договору аренды земельного участка от 14.09.2022 №217.
Определением от 29.06.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.
Определением от 22.08.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства.
Судебное заседание по делу откладывалось.
Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводится в отсутствие сторон.
Ответчик письменный отзыв на исковое заявление с возражениями по существу заявленных требований не представил, каких-либо процессуальных ходатайств не заявил.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО «Агро пром» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №217 от 14.09.2022 (далее – договор, договор аренды) в редакции, согласованной в протоколе разногласий №1 от 14.09.2022.
По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:153732, находящийся по адресу (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Алексеева - ул. ФИО4, общей площадью 7 161,00 (семь тысяч сто шестьдесят одна целая) кв.м (далее - Участок), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об Участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1 к настоящему договору), для использования в целях эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0000000:348249 (пункт 1.1).
Срок аренды устанавливается с 22.07.2022 по 24.07.2071 включительно (пункт 2.1).
Земельный участок передан по акту приема-передачи по договору аренды от 28.02.2022 № 54 (пункт 1.2).
Размер арендной платы за участок составляет 47 486,29 руб. Через год после заключения Договора размер арендной платы подлежит ежегодной индексации арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, устанавливаемого федеральными законами о бюджете на очередной финансовый год. В последующие периоды индексация арендной платы на размер уровня инфляции осуществляется на начало следующего календарного года (пункт 3.1).
Первый платеж по настоящему Договору начисляется с 22.07.2022 по 31.08.2022 (пункт 3.2). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 62 804,45 руб. вносится в течение 30 (тридцати) дней со дня подписания договора (пункт 3.3).
При переходе права собственности на здание, сооружение, помещения в них к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части Участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Право пользования Участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора распространяются на нового собственника здания, сооружения, помещения в них с даты государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, помещения в них (пункт 3.4).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.6).
В силу пункта 3.9 договора аренды, при наличии задолженности по договору, денежные средства, поступившие от арендатора, в случае, если в платежном документе не указано назначение платежа, зачисляются в следующем порядке:
первая очередь - оплата ранее возникшей задолженности по арендным платежам;
вторая очередь - оплата арендных платежей за текущий период;
третья очередь - оплата штрафных санкций (пени) за ненадлежащее исполнение обязательства по договору.
За несвоевременное и (или) неполное исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору арендатор уплачивает пени. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по договору, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного договором срока внесения арендной платы. Пеня устанавливается в размере одной трехсотой действующей на календарный день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной в срок суммы арендной платы. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 договора (пункт 5.2).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.10.2023 №КУВИ-001/2023-246187950 в отношении здания с кадастровым номером 24:50:0000000:348249, собственниками данного объекта на праве общей долевой собственности с 21.11.2022 являются ФИО1, ФИО2, ФИО3
Между ООО «Агро Пром» (прежний арендатор) и ФИО3, ФИО1, ФИО2 (новые арендаторы) заключен договор от 03.03.2023 передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:153732 № 217 от 14.09.2022. По условиям договора прежний арендатор, передает, а новые арендаторы принимают все условия, права и обязанности по договору аренды № 217 от 14.09.2022 земельного участка с кадастровым № 24:50:0000000:153732, местоположение: г. Красноярск, Советский район, ул. Алексеева-ул. ФИО4.
Уведомлением от 23.03.2023 ООО «Агро Пром» сообщило Департаменту о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО3 (50%), ФИО1 (25%), ФИО2 (50%) в соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 03.03.2023.
Как указал истец, в связи с нарушением срока внесения арендной платы ответчику начислена пеня в размере 762 руб. 46 коп. за период с 14.10.2022 по 27.01.2023. За периоды июль – октябрь у арендатора сформировалась задолженность в размере 122 051,68 руб.
Согласно представленному Департаментом расчету требований, 01.11.2022 ответчик внес арендную плату в размере 100000 руб., 08.11.2022 – 94000 руб.
На основании платежных поручений от 03.03.2023, 07.03.2023, 09.03.2023 ООО «Агро пром» перечислило Департаменту 39880 руб., 40000 руб., 4000 руб. соответственно в счет оплаты по договору №217 от 14.09.2022.
Досудебным предупреждением от 25.01.2023 истец предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.12.2022 по 31.01.2023 в размере 38499,17 руб., а также уплатить пени за период с 15.10.2022 по 27.01.2023 в размере 762,46 руб.
Доказательства добровольного исполнения заявленных требований не представлены.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по договору аренды входит установление судом следующих обстоятельств:
- согласование существенных условий договора, соблюдение его формы;
- факт исполнения обязательства арендодателем по передаче в аренду объекта;
- размер арендной платы;
- нарушение сроков внесения арендных платежей и наличие задолженности.
В силу статей 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В частности, в пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательную письменную форму соглашения о неустойке независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В предмет доказывания по требованию о взыскании неустойки входит установление фактов наличия обязательственных отношений между сторонами, нарушения сроков исполнения обязательства, определение периода просрочки и размера неустойки.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом, сторонами заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок, а арендатор обязался вносить арендную плату.
Земельный участок передан арендатору, что ответчиком не оспорено.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.
Как указал истец, в связи с нарушением срока внесения арендной платы ответчику начислена пеня в размере 762 руб. 46 коп. за период с 14.10.2022 по 27.01.2023.
Вместе с тем, данное требование является необоснованным и удовлетворению не подлежит в связи со следующим.
Нормами земельного законодательства, равно как и в целом законодательства Российской Федерации о недвижимости, предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.10.2023 №КУВИ-001/2023-246187950 в отношении здания с кадастровым номером 24:50:0000000:348249, собственниками данного объекта на праве общей долевой собственности являются ФИО1, ФИО2, ФИО3, о чем в реестр внесена запись 21.11.2022.
Именно для использования здания с кадастровым номером 24:50:0000000:348249 между сторонами заключен договора аренды, на основании которого заявлен настоящий иск.
Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на здание (то есть с 21.11.2022) у истца отсутствует право пользования земельным участком, соответственно, с 21.11.2022 года у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №217 от 14.09.2022.
Учитывая изложенное, начисление ответчику пени на часть отраженной в расчете истца задолженности за ноябрь 2022 года, на задолженность за декабрь 2022 года и январь 2023 признается судом необоснованным.
С учетом данных расчета о размере начисленной арендной платы, а также о произведенных расчетах, истец вправе начислить ответчику пеню за период с 15.10.2022 по 27.01.2023 в размере 587,82 руб.:
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Неустойка
с
по
дней
122 051,68
15.10.2022
Новая задолженность на 122 051,68 руб.
122 051,68
15.10.2022
01.11.2022
18
7.5
122 051,68 * 18 х 1/300x7.5%
549,23 р.
22 051,68
01.11.2022
Оплата задолженности на 100 000,00 руб.
22 051,68
02.11.2022
08.11.2022
7
7.5
22 051,68*7* 1/300*7.5%
38,59 р.
-71 948,32
08.11.2022
Оплата задолженности на 94 000,00 руб.
-47 458,99
11.11.2022
Новая задолженность на 24 489,33 руб.
Сумма неустойки 587,82 руб.
Переплата по основному платежу на 11.11.2022: 47458,99 руб.
Кроме того, на основании платежных поручений от 03.03.2023, 07.03.2023, 09.03.2023 ООО «Агро пром» перечислило Департаменту 39880 руб., 40000 руб., 4000 руб. в счет оплаты по договору №217 от 14.09.2022.
Таким образом, несмотря на наличие на стороне ответчика задолженности по неустойке, ответчиком осуществлена переплата по оплате арендной платы по договору аренды, поэтому пеня подлежала погашению (пункт 3.9 договора аренды), поскольку после прекращения арендных правоотношений с ответчиком оставшиеся у истца денежные средства, перечисленные в счет уплаты арендной платы, не могли более засчитываться в счет уплаты предстоящих арендных платежей.
Учитывая изложенное, в иске следует отказать.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).
Государственная пошлина за рассмотрение иска взысканию не подлежит.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
М.С. Тихова