Решение по делу № А33-7905/2023 от 18.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

18 октября 2023 года

Дело № А33-7905/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.10.2023.

В полном объёме решение изготовлено 18.10.2023.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности на нежилое здание,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- департамента городского хозяйства администрации города Красноярска (ИНН <***>),

- департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>),

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в присутствии:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 26.10.2022, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом (в судебных заседаниях 22.09.2023, 27.09.2023, 11.10.2023),

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации города Красноярска (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое здание, площадью 182,5 кв.м, 2 этажное, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская, д. 9Г.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 24.03.2023 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент муниципального имущества), Департамент городского хозяйства администрации города Красноярска (Департамент городского хозяйства), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – Управление Росреестра).

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании судом объявлялись перерывы, о чем вынесены протокольные определения.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, дополнительных пояснениях и возражениях.

Согласно отзыву Администрации, истцом не представлено доказательств соблюдения основного требования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно не представлены документы, подтверждающие наличие вещного права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, на дату судебного заседания. Истцом не представлены доказательства обращения в уполномоченный орган местного самоуправления за получением разрешения на реконструкцию жилого дома до начала таких строительных работ. Ответчик просил суд отказать в удовлетворении иска.

Департамент градостроительства администрации города Красноярска относительно удовлетворения иска возражал, представил в материалы дела отзыв, согласно которому истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство в департамент градостроительства не обращался, обращение с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию носило формальный характер. Истец не доказал создание государственными органами или органами местного самоуправления препятствий в получении разрешительной документации на строительство спорного объекта недвижимости. Требования истца сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При рассмотрении необходимо учесть обстоятельства установленные решениями Ленинского районного суда г. Красноярска от 19.05.2016 по делу № 2-1729/2016, от 28.07.2017 по делу №2-1867/2017. Действия истца имеют признаки злоупотребления правом.

В материалы дела Департаментом муниципального имущества представлен отзыв, согласно которому истечение срока действия договора аренды на момент обращения в суд не свидетельствует о проведении строительных работ с нарушением действующего законодательства и не может служить основанием для отказа в признании права собственности на объект. Следовательно, строительство здания должно быть завершено до истечения договора аренды земельного участка, но в период действия разрешения на строительство. Решение должно быть вынесено в рамках действующего законодательства.

Согласно отзыву Управления Росреестра, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500157:7 по адресу: <...> площадью 155 кв.м., разрешенное использование - для объектов общественно-делового управления. Указанный земельный участок принадлежал истцу на праве аренды. В настоящее время, а именно 10.06.2022, право аренды прекращено, запись об аренде имеет статус «архивной». По данным ЕГРН на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0500157:139, по адресу: <...>, застроенной площадью 146,1 кв.м., степенью готовности - 73%. Данный объект незавершенного строительства 07.03.2019 зарегистрирован на праве собственности за ФИО1 на основании решения Ленинского районного суда г. Красноярска от 28.07.2017. Сведения о завершенном строительством объекте недвижимости по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская, д. 9 «Г», в ЕГРН отсутствуют. Кроме этого, в ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта содержится запись об ограничении прав и обременениях, а именно запрет на совершение действий по регистрации на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 08.09.2022.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

В материалы дела представлены подписанные заместителем главы города Красноярска, начальником департамента градостроительства разрешения на строительство №ДГН-1536 от 02.11.2006, №ДГИ-1536 от 09.04.2008 объекта капитального строительства – магазина с инженерными сетями, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-ая Краснофлотская.

Между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания от 22.04.2010, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, 1-этажный, (подземных этажей - 1), площадь застройки 146,10 (сто сорок шесть целых десять сотых) кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0500157:0007:04:401:002:001077310, степень готовности 73 %, инв. №04:401:002:001077310, лит. Б, Б1, адрес объекта: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская, 9 «Г». Одновременно с передачей права собственности на объект незавершенный строительством продавец переуступает право аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительством, площадью 154,94 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0500157:0007, в оценочной зоне 3, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: в целях строительства магазина с инженерными сетями, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская.

В подтверждение факта возникновения права собственности на объект незавершенного строительства в материалы дела представлены свидетельство Управления Росреестра о государственной регистрации права от 28.04.2010, выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером 24:50:0500157:139. Согласно выписке, степень готовности объекта незавершенного строительства – 73%.

Между Департаментом муниципального имущества (арендодатель) и ИП ФИО1 заключен договора аренды земельного участка №1193 от 23.07.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 20.09.2013 №4520). Согласно договору, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500157:7, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-ая Краснофлотская, (далее - участок), для использования в целях строительства магазина и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 155 кв.м. Срок аренды – с 08.07.2010 по 06.07.2016.

Согласно извещению от 27.09.2010 Управления архитектуры администрации г. Красноярска, на основании решения архитектурно-планировочной комиссии от 22.09.2010 №37 Управление разрешает производить сбор согласований по участку, расположенному по адресу ул.2-я Краснофлотская в Ленинском районе согласно схемы, для решения вопроса о возможности размещения административно-офисного здания.

Распоряжением Администрации от 21.04.2011 №363-ж внесены изменения в распоряжение администрации города Красноярска от 07.07.2010 № 801-ж «О предоставлении ФИО1 земельного участка», заменив в пункте 1 слова «для строительства магазина» словами «для строительства административно-офисного здания».

Письмом Департамента градостроительства администрации города Красноярска №Ш-4052-ек от 17.03.2014 ИП ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство административно-офисного здания с инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда от 28.07.2017 по делу №2-1867/2017 на ФИО1 возложена обязанность привести нежилое здание, расположенное по адресу: 2-я Краснофлотская, 9Г, общей площадью 266,3 кв.м., в первоначальное состояние, указанное в свидетельстве о регистрации права от 28.04.2010, а именно: объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей-1), площадь застройки 146,1 кв.м., степень готовности 73%, лит. ББ1.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИИДНХ по г. Красноярску УФССП России по Красноярскому краю от 31.05.2019 исполнительное производство №12756/17/24097-ИП, возбужденное на основании исполнительного документа по делу №2-1867/2017, окончено в связи с исполнением требований исполнительного документа в полном объеме.

Между Департаментом муниципального имущества (арендодатель) и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №331 от 12.08.2019, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0500157:7, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-ая Краснофлотская, общей площадью 155 кв.м. (далее - участок), с наложением на охранные зоны инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, на водоохранную зону и прибрежную защитную полосу р. Енисей, в границах, указанных в выписке ЕГРН об участке, который прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях завершения строительства административно-офисного здания и инженерного обеспечения (кадастровый номер ОНС 24:50:0500157:139). Земельный участок передан по акту приема-передачи по договору аренды от 23.07.2010 №1193. Срок аренды – с 10.06.2019 по 09.06.2022.

Согласно постановлению Администрации от 08.07.2020 №520 «О предоставлении ФИО1 разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка», в соответствии с частью 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 6 Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122, с учетом заключения о результатах публичных слушаний от 16.06.2020, рекомендации комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Красноярска от 18.06.2020, руководствуясь статьями 41, 58, 59 Устава города Красноярска, ФИО1 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования «деловое управление (код - 4.1) в части размещения отдельно стоящих зданий» в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500157:7, расположенного в территориальной зоне застройки малоэтажными многоквартирными, блокированными жилыми домами (Ж-2) по адресу: <...> с целью размещения офисного здания, учитывая результаты публичных слушаний, соответствие градостроительному регламенту установленной территориальной зоны.

Согласно постановлению Администрации от 08.07.2020 №522 «О предоставлении ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства», в соответствии с частями 1, 6 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 7 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122, с учетом заключения о результатах публичных слушаний от 16.06.2020, рекомендации комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Красноярска от 18.06.2020, руководствуясь статьями 41, 58, 59 Устава города Красноярска, ФИО1 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части отступа от красной линии до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства - без отступа (при нормативном не менее 3 м) и увеличения максимального процента застройки в границах земельного участка, определяемого как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, до 100% (при нормативном не более 40%) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500157:7, расположенном в территориальной зоне застройки малоэтажными многоквартирными, блокированными жилыми домами (Ж-2) по адресу: <...> с целью завершения строительства, учитывая положительные результаты публичных слушаний, соблюдение требований технических регламентов.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500157:7, в котором указан, в том числе следующий условно разрешенный вид использования: деловое управление (код 4.1) в части размещения отдельно стоящих зданий.

Согласно экспертному заключению ООО «Сибстройэкспертиза» от 14.12.2022, Проектная документация по объекту с наименованием «Реконструкция. Завершение незавершенного строительством нежилого здания на улице 2-ая Краснофлотская 9 «Г», расположенного в Ленинском районе г. Красноярск» соответствует установленным требованиям (подпункт 1 пункт 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации): результатам инженерных изысканий, техническим регламентам и заданию на проектирование.

В обоснование иска истец указал, что вследствие действия ограничительных мер с марта 2020 года истец не успел завершить строительство объекта на основании договора аренды земельных отношений №331 от 12.08.2019, в связи с чем истец обратился за продлением договора аренды земельных отношений в целях завершения строительства нежилого здания, однако истцу отказано в продлении договора. Истец в соответствии с проектной документацией, за счет собственных средств, завершил строительство (реконструкцией) нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0500157:139. Строительство объекта завершено в полном объеме в 2022 году.

В материалы дела также представлены технический план от 21.03.2023 здания по адресу: <...>, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500157:7, договоры на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ от 21.04.2011, на электроснабжение от 17.09.2010, на теплоснабжение от 10.11.2010 объекта.

Согласно техническому плану от 21.03.2023, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская, д. 9 «Г», создано из объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 24:50:0500157:139, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500157:7. Строительство объекта завершено в 2022 году.

Письмом от 20.03.2023 Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ИП ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская, д. 9 «Г» на основании части 6 статьи 55 ГрК РФ, пункта 16 распоряжения администрации города Красноярска от 09.11.2011 №1317-ж.

Согласно заключению ООО «Лидер групп» от 25.09.2023 №ОР-03/01-23 по результатам технического состояния строительных конструкции нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, экспертом определена степень физического износа нежилого здания на величину равную 6%. При данной степени физического износа, техническое состояние конструкций здания в соответствии с требованиями нормативно-технического документа «Методика определения физического износа гражданских зданий» оценивается как хорошее. Эксплуатационные условия содержания конструкций здания соответствуют требуемым. Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Строительные решения в части общей компоновки конструкций здания выполнены на 100 % и обеспечивают безопасную эксплуатацию помещений здания в целом, на нормативный срок службы. Техническое состояние строительных конструкций нежилого здания оценивается как работоспособное, техническое состояние которых соответствуют требованиям действующих нормативно-технических документов, строительных норм и правил, в том числе требования Федерального закона №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Несущая способность строительных конструкций сомнений не вызывает. Все конструкции нежилого здания соответствуют эксплуатационным характеристикам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Дальнейшая безопасная эксплуатация обследуемого нежилого здания по своему прямому назначению возможна без ограничений.

Согласно отчету ООО «Лидер групп» от 25.09.2023 об определении соответствия требованиям пожарной безопасности несущих и ограждающих конструкций объекта №022/03-2023 от 20.03.2023 г. нежилое здание по адресу: <...>, строительные несущие и ограждающие конструкции нежилого здания соответствуют требованиям пожарной безопасности; эксплуатация нежилого двухэтажного здания общей площадью 182,5 м.кв, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности.

Согласно экспертному заключению о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, выполненному ООО «ФСЭБ», объект соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов. При рассмотрении дел данной категории судами учитываются разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда РФ.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Федеральным законом от 03.08.2018 №339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в названную норму, которыми уточнены понятие и признаки самовольной постройки, условия для принятия судом решения о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными параметрами, положения о принятии в административном порядке решения о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Часть 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

Как разъясняется в абзацах 2 и 3 пункта 25 Постановления №10/22, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Согласно правовой позиции, изложенной пункте 26 Постановления №10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022), следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В данном Обзоре от 16.11.2022 (пункт 9) также отмечено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовых подходов к ее применению, содержащихся в Постановлении №10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 Постановления №10/22).

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат (пункт 2 Обзора от 16.11.2022).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта (пункт 20 Обзора 16.11.2022).

Таким образом, по общему правилу, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если:

- единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры;

- сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении №305-ЭС15-12239(5) от 26.11.2018 разъяснил, что в силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно было квалифицировано исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает противоположная сторона.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 и часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 33 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №13).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Истец просит суд признать за ним право собственности на достроенное нежилое здание, площадью 182,5 кв.м, 2 этажное, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. 2-я Краснофлотская, д. 9 «г».

Из материалов дела следует, что истец, согласно ЕГРН, является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0500157:139, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500157:7 по адресу: <...>.

Строительство объекта незавершенного строительства до его приобретения истцом осуществлялось на основании выданных уполномоченным органом разрешений на строительства №ДГН-1536 от 02.11.2006, №ДГИ-1536 от 09.04.2008.

В целях завершения строительства магазина и инженерного обеспечения истец заключал с Департаментом муниципального имущества договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500157:7.

Впоследствии между Департаментом муниципального имущества и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка для использования в целях завершения строительства административно-офисного здания и инженерного обеспечения (кадастровый номер объекта 24:50:0500157:139). Срок аренды – с 10.06.2019 по 09.06.2022.

Материалами дела подтверждается, что в ходе строительства истцом в установленном законом порядке получены разрешения Администрации на условно разрешенный вид использования земельного участка «деловое управление» (код - 4.1) в части размещения здания на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500157:7, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Назначение объекта соответствует условиям договора аренды и разрешенному использованию земельного участка.

Таким образом, истец как лицо, осуществившее постройку, имело права, допускающие завершение строительства административно-офисного здания на предоставленном ему на праве аренды земельном участке. Доводы об обратном, в том числе об отсутствии на момент рассмотрения иска у истца вещных прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежат отклонению как не имеющий правового значения, поскольку постройка завершена в 2022 году, обратного ответчиком и третьими лицами не доказано.

Кроме того судом учтено, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

При этом истцом предпринимались меры для получения разрешительных документов на строительство и ввод объекта завершенного строительства в эксплуатацию, в получении которых органом местного самоуправления отказано либо выданы замечания (письма Департамента градостроительства администрации города Красноярска №Ш-4052-ек от 17.03.2014, от 20.03.2023).

В подтверждение того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец представил в материалы дела, в том числе заключение ООО «Лидер групп» от 25.09.2023 №ОР-03/01-23, отчет ООО «Лидер групп» от 25.09.2023 об определении соответствия требованиям пожарной безопасности несущих и ограждающих конструкций объекта №022/03-2023 от 20.03.2023, экспертное заключение о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, выполненное ООО «ФСЭБ».

Согласно указанным доказательствам, эксплуатационные условия содержания конструкций здания соответствуют требуемым, строительные решения в части общей компоновки конструкций здания выполнены на 100 % и обеспечивают безопасную эксплуатацию помещений здания в целом, на нормативный срок службы. Техническое состояние строительных конструкций нежилого здания оценивается как работоспособное, техническое состояние которых соответствуют требованиям действующих нормативно-технических документов. Все конструкции нежилого здания соответствуют эксплуатационным характеристикам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Дальнейшая безопасная эксплуатация обследуемого нежилого здания по своему прямому назначению возможна без ограничений. Строительные несущие и ограждающие конструкции нежилого здания соответствуют требованиям пожарной безопасности; эксплуатация нежилого двухэтажного здания общей площадью 182,5 м.кв, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности. Объект соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.

К заключениям приложены фотографии, акт осмотра здания с описанием границ его месторасположения, документы о поверке/ калибровке примененного оборудования, документы, подтверждающие квалификацию лиц, составивших заключения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, единственным признаком самовольной постройки в данном случае является отсутствие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого истец принимал надлежащие меры. Признаков злоупотребления правом со стороны истца не усматривается, обратного участниками процесса не доказано.

При этом представленные в материалы дела и не оспоренные ответчиком отчеты и заключения о техническом, конструктивном, санитарно-эпидемиологическом состоянии возведенного объекта позволяют сделать вывод о том, что его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, несмотря на то, что ответчиком допущено нарушение гражданского и градостроительного законодательства, выразившееся в самовольном возведении нежилого строения без получения в установленном порядке разрешений, наличие совокупности условий для признания права собственности за истцом, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается материалами дела.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В силу прямого указания пункта 27 Обзора от 16.11.2022 судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) на расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500157:7 нежилое здание, площадью 182,5 кв.м. по адресу: <...>.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.С. Тихова