Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, <...>

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-4210/2025

23.12.2025

Резолютивная часть решения вынесена 11.12.2025.

Полный текст решения составлен 23.12.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бацеха Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул. Полярные Зори, д. 2, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул. Клинская, д. 12, помещ. II (комнаты 9-13), <...>)

о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № АМ-3582-10/2021 от 27.12.2011,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – Общество, истец) обратился в арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ООО «Альфа М», ответчик) об обязании Ответчика заключить с Истцом дополнительное соглашение к договору аренды № АМ-3582-10/2021 от 27.12.2021 года об увеличении арендной платы по договору до 67 200 руб.

Также просил взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб. и по оплате услуг представителя в сумме 45 000 руб.

Ответчик с иском не согласился по доводам, изложенном в отзыве. Указал, что заключенный между сторонами договор аренды содержит лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке или в одностороннем порядке; действующим законодательством также не предусмотрено права арендодателя на повышение арендной платы в одностороннем порядке; в договоре содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции, следовательно, наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке.

В возражениях на отзыв истец выражает несогласие с доводами отзыва ответчика и, считает, что изменение арендной платы, связанное с применением коэффициента индексации, не является изменением условий договора аренды. Настаивает на том, что арендатор по условиям Договора принял на себя обязательство по заключению дополнительного соглашения об увеличения постоянной части арендной платы в случае роста индекса потребительских цен, не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя.

Представители сторон к судебному заседанию через систему подачи документов «Мой Арбитр» представили ходатайства об участии посредством использования системы веб-конференции. Протокольным определением суд удовлетворил заявленные ходатайства, однако представители сторон к участию в судебном заседании не подключились. На момент судебного заседания технические неполадки у суда при использовании системы веб-конференции отсутствовали. Явку иных представителей в судебное заседание стороны не обеспечили, заявлений, ходатайств не представили.

С учетом обстоятельств дела, на основании статей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом рассмотрено дело в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, установил следующее.

Как следует из материалов дела, 27.12.2021 между ООО «Инвест» (далее – арендодатель) и ООО «Альфа-М» (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-3582-10/2021 (далее – договор), в соответствии условиями которого ответчику передано за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 80 кв.м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 126,3 кв., назначение: нежилое, наименование: помещение, цокольный этаж № цокольный этаж, с кадастровым номером 51:20:0003173:5823, находящееся по адресу: <...>, пом. 1а (далее – Помещение, Объект). План помещения указан в Приложении № 1 к настоящему Договору.

Срок аренды составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (пункт 5.1 Договора).

Согласно пункту 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 64 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом Помещении» В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Пунктом 3.2 договора стороны согласовали порядок изменения размера арендной платы, установив, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Мурманской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

В адрес ООО «Альфа-М» ООО «Инвест» направил письма от 03.06.2024, 06.11.2024 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору с изложением пункта 3.1.1. в следующей редакции: «3.1.1 Размер постоянной части арендной платы составляет 67 200 рублей за площадь Помещения ежемесячной, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.»

ООО «Альфа-М» 05.06.2024, 29.11.2024 ООО «Инвест» об отказе в увеличении арендной платы.

Письмом от 02.04.2025 ООО «Инвест» вновь предложило ООО «Альфа-М» в добровольном порядке увеличить размер арендной платы по договору на 5% с 03.05.2025 до 67 200 рублей путем подписания подготовленного истцом дополнительного соглашения.

Неудовлетворение ООО «Альфа-М» требований претензии послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но

не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Изучив представленные в материалы дела документы, исходя из буквального толкования пункта 3.2 договора, суд приходит к выводу, что изменение арендной платы предусматривалось сторонами только по соглашению сторон.

Пункт 3.2 договора не наделяет истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца. Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен. Ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 сформулирована следующая правовая позиция. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Применительно к рассматриваемому спору, проанализировав положения договора, суд приходит к выводу, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно только посредством заключения дополнительного соглашения по письменному предложению стороны; условия об уведомительном порядке изменения арендной платы на индекс потребительских цен договор не содержит.

Истец не учитывает, что согласованные сторонами условия рассматриваемого договора аренды содержат лишь положение о возможности изменения арендной платы, но только по соглашению сторон на основании письменного предложения арендодателя. При этом стороны не включили в договор условие об уведомительном порядке применения значения индекса потребительских цен (об одностороннем праве арендодателя на увеличение размера арендной платы на ИПЦ).

При указанных обстоятельствах, направление истцом в адрес ответчика проекта дополнительного соглашения с изменением размера арендной платы в одностороннем порядке, которое не было подписано со стороны ООО «Альфа-М», не возымело для сторон какого-либо правового значения ввиду его не заключения в установленном договором и законом порядке.

Аналогичный правовой подход изложен постановлениях Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2023 по делу № А56-17414/2023 (Верховный Суд РФ отказал в пересмотре судебных актов по делу), Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2023 по делу № А41-58452/2022 (определением Верховного Суда РФ от 18.12.2023 № 305-ЭС23-24201 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ), Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2023 по делу № А14-9801/2021 (определением Верховного Суда РФ от 26.09.2023 № 310-ЭС23-17591 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ).

Вопреки доводам истца, увеличение ставки ЦБ РФ в данном случае не может быть признана существенно изменившимся обстоятельством по смыслу статьи 451 ГК РФ применительно к наделению одной стороны договора аренды правом по изменению его существенных условий, согласованных сторонами при заключении соглашения.

Существенные изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении, истцом, вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ, не доказаны.

При этом суд отмечает, что истец как субъект коммерческой деятельности действуют по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимают все необходимые решения, в том числе с учетом своих финансовых возможностей, а также оценивают все риски неблагоприятных последствий в результате принятых им решений.

Сторонами договора аренды являются два участника экономического оборота, которые при заключении договора действовали добровольно и не были связаны какими-либо ограничениями либо императивными требованиями.

В данном случае не имеется оснований для применения иных, не согласованных сторонами условий договора о порядке расчета арендной платы.

Применение иного подхода при начислении арендной платы, рассчитанной на основании условий договора, нарушает свободу договора при его заключении и баланс интересов сторон.

Договор аренды заключен сторонами без протокола разногласий, следовательно, заключая договор, арендодатель был согласен со всеми условиями договора, в том числе и с размером арендной платы.

Арендодатель, заключив договор, добровольно принял на себя обязательства и несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Таким образом, в действиях ответчика суд не усматривает злоупотребление правом.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование не подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований оснований для взыскания судебных расходов на уплату государственной пошлины и по оплате услуг представителя с ответчика в пользу истца не имеется.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Д.В. Муратшаев