Арбитражный суд Волгоградской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Волгоград
16 апреля 2025 года
Дело № А12-21513/2024
Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2025 года
Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2025 года.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Тимонина Н.А.,
при ведении протокола помощником судьи Никуличевой В.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Проммонтаж" (400005, Волгоградская область, г.о. город-герой Волгоград, <...>/2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2016, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИК ЦЕНТР" (400050, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2013, ИНН: <***>)
третьи лица:
1. Центральное РОСП УФССП России по Волгоградской области
2. ООО «Стройуправление 2001»
о признании недостоверным отчета об оценке,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: ФИО1, доверенность от 01.09.2024,
от ответчика: не явился, извещен
от третьих лиц:
от 1го: не явился, извещен
от 2го: директор ФИО2, лично по паспорту
эксперт: ФИО3 лично по паспорту
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Проммонтаж» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АНАЛИТИК ЦЕНТР» (далее – ответчик) о признании отчета об оценки рыночной стоимости № 1812/24 от 24.05.2024, составленный ООО «Аналитик Центр» в отношении нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, пом. I, недостоверным; об установлении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, пом. I, в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы при рассмотрении настоящего дела; об истребовании в Центральном РОСП УФССП России по Волгоградской области материалы исполнительного производства № 201869/23/34043-ИП от 27.11.2023 в отношении ООО «Стройуправление 2001».
Исковые требования мотивированы тем, что в ходе исполнительного производства проведена оценка недвижимого имущества, принадлежащего истцу, при этом, стоимость объекта недвижимости, согласно данной оценки, чрезмерно завышена.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Центральное районное отделение судебных приставов УФССП России по Волгоградской области и общество с ограниченной ответственностью «Стройуправление 2001».
В ходе судебного заседания представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.
От ответчика поступил мотивированный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что последний возражает против удовлетворения иска, полагая, что истцом пропущен срок на обжалование результатов оценки, установленный ФЗ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а также срок действия отчет истек 24.11.2024.
В ходе судебного заседания представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, считая недостоверной рыночную стоимость имущества, указанную в отчете об оценке.
Ответчик до объявленного перерыва в отношении заявленных требований возражал. После объявленного перерыва явку полномочного представителя не обеспечил, заявил ходатайство об отложении.
Представитель ООО «Стройуправление 2001» в судебном заседании так же заявил ходатайство об отложении судебного заседания.
Рассмотрев данные ходатайства суд счел их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
При этом в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд праве рассмотреть дело в их отсутствие.
В силу ст. 158 АПК РФ, во всех случаях, за исключением ряда конкретных обстоятельств, предусмотренных законом, возможность отложения судебного разбирательства является правом, а не обязанностью арбитражного суда. Так суд, в целях предотвращения необоснованного затягивания рассмотрения дела, в каждом конкретном случае оценивает необходимость для переноса судебного заседания исходя из действительных обстоятельств.
В настоящем случае заявители являются коммерческими организациями, третье лицо привлечено к участию в деле 27.02.2025 по собственному же ходатайству, в связи с чем кадровые причины, препятствующие им своевременно совершать необходимые ему процессуальные действия, не относятся к категории уважительных.
В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Кроме того, истец ходатайствует о восстановлении пропущенного срока предусмотренного для обжалования, так как о факте ареста и оценки своего имущества, истцу стало известно, только 01.08.2024 после ознакомления с материалами исполнительного производства, в том числе с отчетом об оценке.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (абзац третий ст. 6 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Абзацем третьим пункта 50 Постановления №50 от 17.11.2015 «О применении Судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Закона N 229-ФЗ).
В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.
Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 2, 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации 11-П от 17.11.2005 года в Российской Федерации как в правовом государстве человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а из признание, соблюдение и защита - обязанностью государства; права и свободы человека и гражданина в Российской Федерации признаются и гарантируются согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, они определяют смысл, содержание и применение законов и обеспечиваются правосудием (статьи 1, 2, 17 и 18 Конституции Российской Федерации). Право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод (статья 46, части 1 и 2 Конституции Российской Федерации).
Из приведенных конституционных положений и корреспондирующих им статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, статей 7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека, статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, которые в силу статьи 15 (часть 4) Конституции российской Федерации является составной частью правовой системы Российской Федерации, следует, что правосудие по своей сути может признаваться таковыми, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах.
Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая права на судебную защиту, сформулировал правовые позиции: отсутствие возможности пересмотреть ошибочный судебный акт не согласуется с требованием эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости, умаляет и ограничивает данное право.
Одним из важных факторов определяющих эффективность восстановления нарушения прав, является своевременность защиты прав участвующих в деле лиц. Это означает, что правосудие можно считать отвечающим требованиям справедливости, если рассмотрение и разрешение дела судом осуществляется судом в разумный срок.
Гарантией для лиц, не имеющих возможности реализовать свое право на совершение процессуальных действий в установленный срок по уважительным причинам, является институт восстановления процессуальных сроков.
По общему правилу, процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующему в деле, если иное не установлено АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд восстанавливает срок для обжалования отчета об оценке.
Рассмотрев заявленное ходатайство, а также установленные обстоятельства дела, суд полагает, что соблюдая баланс частных и публичных интересов ходатайство истца о восстановлении пропущенного срока на обжалование Отчета об оценке подлежит удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
В ходе судебного заседания представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.
Определением от 11.10.2024 судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Производство экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГарантЭксПРО» ФИО3.
21.01.2025 от общества с ограниченной ответственностью «ГарантЭксПРО» поступило заключение эксперта №НЭ-326-10/2024.
С учетом выводов эксперта, изложенных в экспертном заключении № НЭ-326-10/2024, истцом, до принятия решения судом первой инстанции, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлено об уточнении требований, согласно которому просит:
- признать отчет об оценки рыночной стоимости №1812/24 от 24.05.2024, составленный ООО «Аналитик Центр» в отношении нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, пом. I, недостоверным;
- установить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, пом. I, в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы в размере 7 510 000 руб. Уточнения приняты судом к рассмотрению, как соответствующие требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2023 по делу №А12-23426/21 выдан исполнительный лист серии ФС №039342715 от 20.11.2023 на взыскание с общества с ограниченной ответственностью «Стройуправление 2001» в пользу ООО «Проммонтаж» денежных средств в размере 1 000 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 23 000 руб.
На основании указанного исполнительного листа судебным приставом- исполнителем Центрального РОСП г.Волгограда ФИО4 возбуждено исполнительное производство №201869/23/34043-ИП от 27.11.2023 в отношении ООО «Стройуправление 2001».
В рамках исполнительного производства была проведена оценка недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 126,6кв.м, кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенное по адресу: <...>.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости №1812/24 от 24.05.2024, составленному ООО «Аналитик Центр», рыночная стоимость нежилого помещения площадью 126,6кв.м, кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 24.05.2024 установлена в размере 16 196 000 руб.
При этом осмотр оценщиком объекта оценки фактически не производился.
При ознакомлении истцом с материалами исполнительного производства 01.08.2024 в материалах исполнительного производства обнаружен иной отчет об оценке по указанному объекту, составленный той же оценочной организацией ООО «Аналитик Центр» ранее.
Согласно отчету №7558/21 от 16.12.2021 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 126,6кв.м, кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>. по состоянию на 16.12.2021 установлена в размере 3 393 000 руб.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что стоимость объекта оценки явно существенно завышена, что может привести к нарушению имущественных прав взыскателя по исполнительному производству, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Согласно статье 2 Федерального закона №229-ФЗ задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.
В силу статьи 13 Закона №118-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.
Принятие мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов означает, что судебный пристав-исполнитель должен возбудить исполнительное производство и выполнить весь комплекс исполнительных действий, предусмотренных Федеральным законом №229-ФЗ, в целях исполнения исполнительного документа в полном объеме.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 4 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон №229-ФЗ) исполнительное производство осуществляется на принципах законности, своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.
В процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель в соответствии с частью 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве вправе совершать, в том числе, следующие исполнительные действия в порядке и пределах, которые установлены данным Законом: в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу пунктов 8 и 9 статьи 64 Закона №229-ФЗ в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать ряд исполнительных действий, в том числе в порядке и пределах, которые установлены данным законом, производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В частях 1 и 2 статьи 85 Закона №229-ФЗ установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В предусмотренных частью 2 статьи 85 Закона №229-ФЗ случаях судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества должника оценщика.
Как разъяснено в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее - Постановление №50), в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона №229-ФЗ, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.
В силу части 1 статьи 61 Закона об исполнительном производстве в качестве специалиста может быть привлечено не заинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление.
В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.
За отказ или уклонение от исполнения обязанностей, установленных настоящей статьей, а также за дачу заведомо ложного отчета или заключения специалист несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 17.9 КоАП РФ и статья 307 УК РФ), о чем он предупреждается судебным приставом-исполнителем (часть 4 статьи 61 Закона об исполнительном производстве).
Следовательно, предупреждение оценщика об ответственности за отказ или уклонение от исполнения обязанностей, а также за дачу заведомо ложного отчета является обязательным в силу закона.
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.
Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).
На основании пункта 3 части 4 статьи 85 Закона №229-ФЗ в тех случаях, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно абзаца 1 статьи 11 Закона №135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
В абзаце 1 статьи 11 Закона №135-ФЗ указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо №92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.
Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд праве назначить проведение по делу судебной экспертизы. Необходимость назначения такой экспертизы по делу вытекает и из нормы материального права, подлежащей применению по делу.
В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу по определению рыночной стоимости имущества.
Определением суда от 11.10.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГарантЭксПРО» ФИО3, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: «Установить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...> пом. I по состоянию на 24.05.2024».
В материалы дела представлено заключение эксперта №НЭ-326-10/2024 от 17.01.2025, согласно которому по состоянию на 24.05.2024 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...> пом. I, составляет 7 150 000 руб.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Оценка доказательств судом производится по правилам, предусмотренным статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с частью 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Таким образом, изучив представленное заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о доказанности размера рыночной стоимости объекта.
Ответчик доказательства, опровергающие выводы эксперта в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представил.
Возражения ответчика судом исследованы и не принимаются.
Так, согласно представленным сведениям, квалификационный аттестат эксперта по направлению «Оценка недвижимости» № 043326-1 от 23 августа 2024г. действителен до 23 августа 2027г., на дату назначения экспертизы, дату проведения экспертизы квалификационный аттестат действителен (копия передана суду в заседании 27.03.2025г.).
Рыночная стоимость объекта исследования в рамках Заключения эксперта рассчитана по состоянию на дату определения стоимости: 24.05.2024г., на стр. 44 Заключения эксперта допущена опечатка, не оказывающая влияния на рыночную стоимость объекта исследования.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2024 о назначении экспертизы установлена дата определения стоимости 24.05.2024г., т.е. рыночная стоимость объекта исследования определялась на ретроспективную дату. Все объекты аналоги, выбранные для расчета рыночной стоимости объекта исследования, представлены к продаже в I полугодии 2024 года (согласно правилом отбора аналогов, с 01.01.2024г. по 24.05.2024г.), что подтверждено скриншотами с сайтов объявлений о продаже недвижимости. Согласно аналитическим данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2025г., изменения рыночных цен (в рублях) за период с 01.01.2024г. по 24.05.2024г. не происходило; кроме того, стоит отметить, что за период с 01.01.2024г. по 24.05.2024г. не происходило колебаний макроэкономических показателей (ключевая ставка ЦБ РФ составляла 16% в период с 18.12.2023г. по 27.07.2024г.).
Срок экспозиции объектов в сегменте рынка объекта исследования (административные (офисные) помещения и здания) составляет 9 месяцев согласно данным Источника (стр. 22 Заключения эксперта № НЭ-326-10/2024 от 17.01.2025г.).
Ввиду ретроспективной даты определения стоимости, в качестве аналогов рассматривались объекты, представленные к продаже на дату определения стоимости и в предшествующий период: все объекты аналоги представлены к продаже в период с 01.01.2024г. по 24.05.2024г. Поскольку исследование производилось с 23.10.2024г. по 17.01.2025г., что значительно удалено по времени от даты определения стоимости, установить действительные сроки окончания экспозиции всех объектов аналогов не представляется возможным.
Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено в соблюдении п. 10 11 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, а именно проанализирована достоверность, надежность, существенность рыночной информации, учтены допущения оценки, компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.
На основании п. 11 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО Ш)" утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 эксперт производил в том числе поиск рыночной информации из различных источников.
Оснований для сомнения в выводах экспертного заключения у суда отсутствуют.
Учитывая, что недостоверность отчета об оценке, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «АНАЛИТИК ЦЕНТР», не соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, исковые требования общества о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения подлежит удовлетворению.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе результаты оценки арестованного имущества, приведенные в заключение эксперта, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в оспариваемом оценочном отчете рыночная стоимость объекта недвижимости является завышенной даже с учетом того, что имущество находится под арестом, подлежит реализации со специализированных торгов. Приведенные факторы, объективно влияющие на рыночную цену имущества, должны учитываться оценщиком с учетом сохранения баланса интересов взыскателя и должника.
В соответствии со статьей 15 Закона №135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования Закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Статьей 20 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Согласно Федеральным стандартам оценки №1 (далее – ФСО) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В силу ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования). В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отчет об оценке имущества является недостоверным, что является основаниям для удовлетворения исковых требований.
Определением суда от 11.10.2024 стоимость судебной экспертизы определена в размере 25 000 руб.
В соответствии со ст. 110, 112 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать отчет об оценке рыночной стоимости №1812/24 от 24.05.2024г., составленный ООО «Аналитик Центр» в отношении нежилого помещения площадью 126,6кв.м, кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, недостоверным.
Установить по состоянию на 24.05.2024 года рыночную стоимость нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., кадастровый номер 34:34:040025:335, расположенного по адресу: <...>, в размере 7 510 000 (Семь миллионов пятьсот десять тысяч) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИК ЦЕНТР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проммонтаж" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в порядке компенсации понесенных расходов на оплату государственной пошлины 6 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Н.А. Тимонин