АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-11620/2024

16 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 12.02.2024), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Алтей» – ФИО2 (доверенность от 08.11.2024), в отсутствие ответчика – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «Профи», администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025по делу № А32-11620/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образованиягород-курорт Анапа (далее – управление) с требованиями: признать незаконным отказ управления произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды от 27.11.2018 № 3700008296 с 24.07.2021 по 04.08.2023, выраженный в письме от 28.11.2023 № 27-05-11607/23; обязать управление произвести перерасчет размера арендной платы с 24.07.2021 по 04.08.2023 по договору аренды от 27.11.2018 № 3700008296 за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:12 в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении земель, предназначенных для строительной промышленности, объектов придорожного сервиса; обязать управление направить арендатору в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу новый расчет арендной платы к договору аренды земельного участка от 27.11.2018 № 3700008296 с 24.07.2021 по 04.08.2023 исходя из ставки земельного налога, равной 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Алтей», ООО «Профи», администрация муниципального образования город-курорт Анапа.

Решением от 12.08.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.01.2025, требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме. С учетом подтвержденного материалами дела ограничения в обороте спорного земельного участка, арендуемого истцом и третьими лицами, в заявленный период (земли особо охраняемых природных территорий, созданных до дня вступления в силу Федерального закона 8.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), суды руководствовались принципом определения размера арендной платы № 7, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

Управление обжаловало указанный судебный акт в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, принять по делу новое решение, в удовлетворении требований предпринимателя отказать в полном объеме.

Как указывает управление, суды, сославшись на нахождение предоставленного предпринимателю земельного участка в третьей зоне округа санитарной охраны курорта в соответствии с правилами землепользования и застройки, не установили вид соответствующей территориальной зоны, не приобщили к материалам дела выписку из правил, графические материалы либо иные документы, позволяющие установить, что спорный земельный участок действительно ограничен в обороте. Вопрос о площади земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации возведенного объекта, право собственности на которое зарегистрировано, судебными инстанциями также не обсуждался, как и вопрос о возможности выкупа предпринимателем всего земельного участка при наличии на данном участке объектов иных лиц. По мнению заявителя, при расчете арендной платы подлежит применению муниципальный нормативный акт – решение Совета муниципального образования города-курорта Анапа от 13.04.2017 № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов (далее – решение № 181) в редакции, действовавшей в спорный период. Ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка составляет 5% от кадастровой стоимости данного участка, установлена в пределах компетенции органов местного самоуправления и в связи со значительным снижением кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктовв 2020 году, увеличением населения города и потребностей формирования бюджета в целях выполнения социальных обязательств перед населением муниципального образования. При этом ставки арендной платы, утвержденные решением № 181, значительно ниже ставок арендной платы, утвержденных постановлением от 21.03.2016 № 121 главы администрации (губернатора) Краснодарского края «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов (далее – постановление № 121). Кроме того, с момента вступления в силу Федерального закона от 04.08.2023 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 469-ФЗ) спорный участок не относится к числу ограниченных в обороте. Также, по мнению подателя жалобы, предпринимателем выбран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем в удовлетворении требований надлежало отказать. Спор о правомерности исчисления размера арендной платы является спором гражданско-правового характера как возникший из обязательственных отношений сторон по заключенному договору. Данный спор должен рассматриваться в порядке искового производства путем заявления требований об изменении условий договора,а не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено до 14.05.2025.

В судебном заседании представитель предпринимателя и третьего лица возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:12, площадью 7 500 кв. м, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа (выписка из ЕГРН от 05.04.2024 № КУВИ-999/2024-1328890).

Управление (арендодатель) и ООО «Алтей», ООО «Профи» (арендаторы) заключили договор аренды от 27.11.2018 № 3700008296 со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 23:37:0110001:12, площадью 7 500 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: строительная промышленность, объекты придорожного сервиса с установлением размера обязательств арендаторов в размере: ООО «Алтей» – 2/3 доли, ООО «Профи» – 1/3 доли.

Согласно пункту 1.6 договора и представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН от 05.04.2024 № КУВИ-999/2024-1328890, в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:12 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1030, 23:37:0110001:1031, 23:37:0110001:341, 23:37:0110001:373, 23:37:0110001:606, 23:37:0110001:716, 23:37:0110001:740, 23:37:0000000:979, что и обусловило предоставление участка в аренду ООО «Алтей» и ООО «Профи» без проведения торогов.

В дальнейшем в связи с приобретением предпринимателем прав на нежилое здание – слесарная мастерская с кадастровым номером 23:37:0000000:979 (регистрационная запись от 12.05.2021 № 23:37:0000000:979-23/228/2021-2) ООО «Алтей» (правопредшественник) и предприниматель (правопреемник) заключили договор от 30.04.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.11.2018 № 3700008296, согласно которому правопредшественник передал, а правопреемник принял права и обязанности арендатора в отношении спорного земельного участка на срок до 17.10.2043, с размером обязательств правопреемника в размере – 250/7500.

10 ноября 2022 года заявитель обратился в управление с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:12. Письмом управления от 07.12.2022 заявителю отказано в выкупе со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок расположен на территории муниципального образования город-курорт Анапа, где земельные участки ограничены в обороте, так как в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов.

Указывая на то, что спорный земельный участок ограничен в обороте, заявитель обратился в управление с заявлением от 09.11.2023, в котором просил произвести перерасчет арендной платы по договору аренды за период с 24.07.2021 по 04.08.2023, исходя из ставки земельного налога, а именно 1,5% от кадастровой стоимости.

Письмом от 28.11.2023 № 27-05-11607/23 управление отказало заявителю в перерасчете арендной платы, поскольку при определении размера арендной платы необходимо руководствоваться решением № 181 в редакции от 23.12.2021 № 257, установившем ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости для спорного земельного участка (пункт 19).

Предприниматель, полагая, что действия управления не соответствуют закону и нарушают его права, обратился с заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды руководствовались статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 27, 39.7, 65 и 85 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением № 582, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, пришли к выводу о том, что управление незаконно отказалось произвести перерасчёт размера арендной платы по договору аренды от 27.11.2018 № 3700008296 с 24.07.2021 по 04.08.2023.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 названного Кодекса объектами аренды могут быть в числе прочего земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Руководствуясь приведенными нормами права, управление полагает, что размер арендной платы по договору аренды от 27.11.2018 № 3700008296 подлежит определению на основании решения № 181.

Вместе с тем суды правомерно отметили, что управление, вопреки положениям пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, не учитывает основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, применяемым с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы, закрепленные в постановлении № 582, дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше названного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Доводы жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств ограничения спорного земельного участка в обороте и нахождения его в границах III зоны округа санитарной охраны курорта несостоятельны и отклоняются судом округа.

В материалах дела имеются подготовленные управлением архитектуры и градостроительства администрации г.-к. Анапа сведения из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования г.-к. Анапа, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:12 расположен на территории муниципального образования г.-к. Анапа в границе III зоны округа санитарной охраны курорта (т. 1, л. д. 57).

Судами подробно приведено нормативное обоснование отнесения земельг.-к. Анапа в границах округа санитарной охраны курорта в заявленный в иске период перерасчета арендной платы к особо охраняемым природным территориям, созданным до дня вступления в силу Федерального закона 8.12.2013№ 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»и в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограниченным в обороте.

Кроме того, на факт ограничения в обороте спорного земельного участка управление указывало предпринимателю в письме от 07.12.2022, отказывая в выкупе данного участка, тем самым не оспаривало, но напротив, подтверждало названное обстоятельство.

Обоснованных возражений против установленных судами обстоятельств отнесения спорного участка к землям курорта и нахождения его в границах округа санитарной охраны курорта управление не приводит.

Доводы о том, что предприниматель не вправе выкупить участок единолично, в связи с нахождением на участке объектов иных арендаторов не имеют значения для разрешения спора, не опровергают вывода об ограничении участка в обороте в спорный период и не влияют на правомерность вывода судов о необходимости применения принципа № 7 при определении размера арендной платы. Обязательство предпринимателя по внесению арендной платы является долевым, право на защиту от необоснованного завышения размера такого обязательства может быть реализовано безотносительно подачи аналогичных требований иными арендаторами.

Вопреки мнению управления устанавливать соразмерность площади участка потребностям эксплуатации строения, принадлежащего предпринимателю нет необходимости, поскольку договор заключен со множественностью на стороне арендатора.

Доводы о несоразмерности земельного участка, изначально предоставленного управлением именно для целей эксплуатации всех существующих объектов недвижимости управление не обосновало в судах нижестоящих инстанций, с учетом застройки названного участка и количества расположенных на нем объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, очевидных (не требующих доказывания) оснований усмотреть такую несоразмерность материалы дела не содержат. На момент предоставления участка в аренду управление исходило из соразмерности предоставляемого участка нуждам эксплуатации имеющихся объектов недвижимости.

Применительно к спорным правоотношениям сторон требования о судебной констатации неправомерности действий арендодателя и обязании произвести перерасчет арендной платы являются по своей сути исковыми. При этом ошибочная ссылка судов на положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привела к принятию неправильного решения. Вопреки доводам жалобы предприниматель имеет интерес именно во внесении правовой определенности в правоотношения сторон в части расчетов за предшествующие периоды. Резолютивная часть решения суда свидетельствует о том, что данная цель судебной защиты достигнута, применимый в спорный период размер арендной платы определен, установлена обязанность управления произвести перерасчет по ставке, равной 1,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка. Судебная практика не исключает возможность применения такого способа защиты. То обстоятельство, что предприниматель не заявил иск о внесении изменений в договор, не является основанием к отказу в иске. В данном случае согласно приведенным выше разъяснениям договорные обязательства сторон в части размера арендной платы изменены с момента введения в действие принципа № 7, ввиду императивного характера регулирования и вне зависимости от подписания либо неподписания сторонами дополнительного соглашения к договору. Необращение предпринимателя с иском о внесении изменений в договор не влияет на необходимость применения регулируемой платы в правоотношениях сторон.

Ссылка управления на положения Закона № 469-ФЗ не имеет правового значения, поскольку период перерасчета арендатором заявлен до вступления в силу названного Закона.

При таких обстоятельствах условия для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 по делу № А32-11620/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова