ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994
официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-81191/2024-ГК
город Москва Дело № А40-276866/23
17 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мезриной Е.А.,
судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.11.2024 по делу № А40-276866/23
по иску ООО "Украинская Ночь" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)
об урегулировании разногласий,
при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 11.10.2023;
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024;
УСТАНОВИЛ:
ООО "Украинская Ночь" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3А/1П, с кадастровым номером 77:05:0005010:8927, общей площадью 284,4 кв. м. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2024 урегулированы разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Украинская ночь» (ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости -нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3А/1П, с кадастровым номером 77:05:0005010:8927, общей площадью 284,4 кв. м., изложив:
абзац 1 п.3.1. «Цена Объекта составляет 19 650 530 (девятнадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч пятьсот тридцать) руб. 55 коп. (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 3 009 265 (три миллиона девять тысяч двести шестьдесят пять рублей) 45 копеек) в соответствии с заключением эксперта №СОЭ/66-24, выполненного ООО «НЭП», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.
п.3.2. «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.»
абзац 1-3 п.3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого ко дню месяца (числа) даты заключения договора.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 233 934 (двести тридцать три тысячи девятьсот тридцать четыре) рубля 90 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Общество с ограниченной ответственностью «Украинская ночь» (далее - ООО «Украинская ночь») является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>, пом. 3А/1П, с кадастровым номером 77:05:0005010:8927, общей площадью 284,4 кв. м.
ООО «Украинская ночь» получило от Департамента городского имущества города Москвы проект Договора купли-продажи нежилого помещения, оформленный на основании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 20.07.2023 г. № 47986, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» в отношении вышеуказанного нежилого помещения.
Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, ООО «Украинская ночь» подписало указанный Договор купли-продажи нежилого помещения и направило Ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и приложением Отчета Оценщика ООО «ПрофиЭксперт» № 232/08-23к от 15.08.2023г.
В протоколе разногласий ООО «Украинская ночь» предлагало п. 3.1., п. 3.2. и п. 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения изложить в другой редакции, поскольку ООО «Украинская ночь» считает цену объекта недвижимости, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы, завышенной.
Департамент городского имущества города Москвы отказал ООО «Украинская ночь» в подписании Договора купли-продажи на условиях, указанных в протоколе разногласий.
Истец, не согласившись с отказом Департамента, обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением.
Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; задолженности истца по арендной плате на момент обращения отсутствовала; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 "О приватизации государственного и муниципального имущества": указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Согласно ст. 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона №209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Определением Арбитражного суда города Москвы по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертного исследования поручено эксперту ООО "Независимое экспертное партнерство" ФИО3.
Согласно Заключению, выполненному экспертом ООО "Независимое экспертное партнерство" ФИО3, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0005010:8927, расположенного по адресу: <...>, пом. ЗА/Ш, общей площадью 284,4 кв.м. по состоянию на 09.06.2023 г. составляет: 22 659 796 руб. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в объекте недвижимости составляет: 3 009 265,45 рублей.
Ответчик выразил несогласие в отношении цены, установленной в рамках судебной экспертизы, по причине несогласия с ценой выкупаемого объекта недвижимости, а также указал на неправомерность зачета стоимости неотделимых улучшений.
Суд первой инстанции, оценив, экспертное заключение, нашел его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающий все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.
Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены выкупа имущества являются необоснованными.
Материалами дела подтверждается факт того, что Арендатор обращался по вопросу согласования перепланировки нежилого помещения.
Департамент направил в адрес последнего письмо от 25.01.2006г. №7409/05, что не возражает против выполнения перепланировки в арендуемом нежилом помещении, также истцом в материалы дела представлены решение Мосжилинспекции о согласовании переустройства нежилого помещения и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме от 31.01.2016г., акт о завершении переустройства от 08.09.2006г.
В силу ст. 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.
Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стоимость цены выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, учитывая императивный характер данной нормы.
При вышеуказанных обстоятельствах, цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 19 650 530 руб. 55 коп. без учета НДС.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
Судебная коллегия не установила оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.
В части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
- с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
- по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи и арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 указанной статьи;
- с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
По состоянию на 06.09.2023 подписанный Обществом Проект договора в Департамент не был представлен и информация о подаче Обществом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, отсутствовала.
Таким образом, по мнению Департамента, Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу с 07.09.2023.
Между тем, данные доводы не нашли своего документального подтверждения.
Истец подписал договор и направил в Департамент протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения пунктов 3.1, 3.2, 3.4. В протоколе разногласий к проекту договора обществом указана цена выкупаемой недвижимости в размере 15 504 300 руб.
Кроме того, по мнению апеллянта, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, поскольку между Арендатором и Департаментом заключен договор аренды, включающий условия отсутствия возмещения производимых улучшений арендованного имущества.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Согласно абз. 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
В силу части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок. То есть если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное. Пункт договора, противоречащий данной норме, будет являться ничтожным.
Таким образом, для возмещения стоимости улучшения арендованного имущества необходимым условием является только согласие арендодателя на данные улучшения.
Как верно установил суд первой инстанции, письмом от 25.01.2006г. №7409/05 Департамент, выразил согласие как Арендодатель о возможности произвести перепланировку объекта недвижимости.
Проведенные неотделимые улучшения в арендуемом помещении подтверждаются решением Мосжилинспекции о согласовании переустройства нежилого помещения и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме от 31.01.2016г., акт о завершении переустройства от 08.09.2006г.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2024 по делу № А40-276866/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
.
Председательствующий судьяМезрина Е.А.
Судьи:Алексеева Е.Б.
Левченко Н.И.