ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

12 декабря 2025 года Дело № А56-109544/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

председательствующего Балакир М.В.

судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 28.10.2024

от ответчика: от ООО «Центральный блок» – представитель ФИО3 по доверенности от 10.02.2025, от ООО «Разумные решения» – представитель ФИО4 по доверенности от 04.02.2025 , от УФССП – представитель ФИО5 по доверенности от 01.11.2024, от ООО «АЦ «Кронос» – директор ФИО6 (на основании выписки из ЕГРЮЛ),

от третьих лиц: от Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района - представитель ФИО7 по доверенности от 02.04.2025

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15731/2025) общества с ограниченной ответственностью «СПБ Петрол» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2025 по делу № А56-109544/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «СПБ Петрол» к обществу с ограниченной ответственностью «АЦ «Кронос», обществу с ограниченной ответственностью «Центральный блок», обществу с ограниченной ответственностью «Разумные решения», УФССП России по Ленинградской области, Гатчинскому РОСП УФССП России по Ленинградской области, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

о признании торгов недействительными, о применении последствий признания их недействительными

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СПБ-Петрол» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АЦ «Кронос», обществу

с ограниченной ответственностью «Центральный блок», обществу с ограниченной

ответственностью «Разумные решения», УФССП России по Ленинградской области,

Гатчинскому РОСП УФССП России по Ленинградской области, Межрегиональному

территориальному управлению Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в

котором просило:

1. Признать недействительными публичные торги, оформленные Протоколом о

результатах аукциона от 18.10.2024 № 2200015539000000012600101.

2. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого

имущества, реализованного на торгах, заключенный между ООО «Центральный

Блок» и ООО «Разумные Решения» по продаже имущества:

-нежилое здание кад. № 47:23:0000000:18487, S = 18,4 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5212, S = 435,4 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5210, S = 13 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5211, S = 62,8 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5219, S = 75,6 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5228, S = 46,8 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5292, S = 33 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5302, S = 41,9 кв.м.;

-право аренды земельного участка кад. № 47:25:0106018:1, S = 20 684 кв.м.;

-право аренды земельного участка ранее присвоенный № 47:Г2:00-06-03:001, S

= 0,4295 кв.м.

3. Применить последствия недействительности сделки в виде обязания:

1) ООО «Разумные Решения» возвратить Гатчинскому РОСП УФССП РФ по

Ленинградской области недвижимое имущество:

-нежилое здание кад. № 47:23:0000000:18487, S = 18,4 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5212, S = 435,4 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5210, S = 13 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5211, S = 62,8 кв.м.; -нежилое здание

кад. № 47:25:0000000:5219, S = 75,6 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5228, S = 46,8 кв.м.; -нежилое здание

кад. № 47:25:0000000:5292, S = 33 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5302, S = 41,9 кв.м.;

-право аренды земельного участка кад. № 47:25:0106018:1, S = 20 684 кв.м.;

-право аренды земельного участка ранее присвоенный № 47:Г2:00-06-03:001, S

= 0,4295 кв.м.;

2) Гатчинского РОСП УФССП РФ по Ленинградской области возвратить ООО

«Разумные Решения» денежные средства, в размере 11.810.083,03 рублей,

находящиеся на депозите Гатчинского РОСП УФССП РФ по Ленинградской области. К участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по

Ленинградской области;

-Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района

Ленинградской области;

-Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Гатчинском районе

Ленинградской области;

-Северо-Западное управление государственного железнодорожного надзора

Федеральной службы по надзору в сфере транспорта;

-Комитет государственного экологического надзора Ленинградской области;

-общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Рустопливо».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2025 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование которой указывал, что на момент проведения торгов стоимость реализованного имущества сформирована на основании отчета об оценке, не соответствующего федеральным стандартам оценки, а реализация имущества истца проведена с нарушением требований законодательства в отсутствие согласия арендодателя, а равно в отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об обращении взыскания на права на имущество.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

От УФССП России по ЛО, ООО «Разумные Решения», МТУ Росимущества в г.СПб и ЛО и КУИ Гатчинского муниципального округа в суд поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых участники дела против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, в производстве Гатчинского РОСП УФССП России по Ленинградской области находится на исполнении сводное исполнительное производство № 79719/20/47023-СД, возбужденное в отношении ООО «СПб-Петрол», в рамках которого на принадлежащее ООО «СПб-Петрол» недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>,

- нежилое здание кад. № 47:23:0000000:18487, S = 18,4 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5212, S = 435,4 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5210, S = 13 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5211, S = 62,8 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5219, S = 75,6 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5228, S = 46,8 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5292, S = 33 кв.м.;

-нежилое здание кад. № 47:25:0000000:5302, S = 41,9 кв.м.;

- право аренды земельного участка кад. № 47:25:0106018:1, S = 20 684 кв.м.;

- право аренды земельного участка ранее присвоенный № 47:Г2:00-06-03:001, S = 0,4295 кв.м., судебным приставомисполнителем наложен арест.

Согласно отчету от 01.08.2024 № ГКЛО-10/24-20с, составленному ООО «Аналитический центр «КРОНОС», общая рыночная стоимость арестованных объектов вместе с имущественным правом аренды земельных участков составила 11.810.083,31 рублей (без учета НДС).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.08.2024 приняты указанные результаты оценки в рамках сводного исполнительного производства для установления стоимости (начальной цены продажи), переданного на торги имущества и имущественных прав аренды на земельные участки.

Постановлениями от 24.08.2024 имущество и имущественные права аренды на земельные участки переданы в МТУ Росимущества для принудительной реализации на открытых торгах, проводимых форме аукциона.

Поручением на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах от 27.05.2024 № а-04/24/62-47-24/47 МТУ Росимущества поручило организовать и провести торги ООО «Центральный Блок» на основании заключенного между ними государственного контракта от 26.12.2023 № 24/47 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов.

Организатором торгов ООО «Центральный Блок» 13.09.2024 размещено извещение о проведении торгов, назначенных на 15.10.2024 на определенном Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru (извещение 22000155390000000126). Аналогичная информация размещена на официальном сайте ФССП России.

По результатам торгов по реализации имущества и имущественных прав аренды на земельные участки ООО «СПб-Петрол» 15.10.2024 был определен победитель ООО «Разумные Решения», предложившее наиболее высокую стоимость в размере 4 А56-109544/2024 11.850.083, 31 рубля, о чем составлен Протокол № 1 от 15.10.2024. В тот же день с победителем торгов ООО «Разумные Решения» был подписан Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 1.1. 30.10.2024 с указанным лицом заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости вместе с имущественным правом аренды земельных участков под ними, имущество передано по акту приема-передачи.

Полагая, что судебным приставом-исполнителем и Обществом «Центральный Блок» допущены нарушения порядка подготовки к торгам, выразившиеся в не уведомлении должника о проведении торгов, отсутствие в Протоколе о результатах аукциона от 18.10.2024 № 2200015539000000012600101 ОГРН и ИНН победителя торгов, а также сведений о заключении Договора купли-продажи имущества с победителем торгов; отсутствие в сообщении, опубликованном на сайте ФССП информации о реальном предназначении нежилых зданий и условиях договоров аренды; полагая, что имущество было оценено и реализовано по заниженной цене, истец обратился с настоящим иском.

Помимо нарушений, перечисленных в исковом заявлении, Истец ссылался на нарушение ответчиками статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, проведение торгов в отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об обращении взыскания на имущество (права на земельные участки) истца.

Решением суда от 16.05.2025 в иске ООО «СПб-Петрол» отказано.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статья 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229- ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, основанием для признания торгов недействительными служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц (имеющих правовое значение).

По смыслу названной статьи основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. Аналогичные разъяснения нашли отражение в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101.

Кроме того, публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

При этом реализация права заинтересованного лица на предъявление иска о признании торгов недействительными должна повлечь восстановление его нарушенных прав.

Следовательно, обращаясь с иском о признании торгов недействительными, истец, помимо незаконности процедуры проведения торгов, должен доказать, что удовлетворение иска и признание торгов недействительными приведет к защите и восстановлению его нарушенных прав и законных интересов.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «СПб-Петрол» указывает на то, что составленный ООО «АЦ «КРОНОС» отчет № ГКЛО-Ю/24-20с об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ООО «СПб- Петрол», выполнен с нарушениями законодательства и федеральных стандартов оценки, что повлекло неверное определение рыночной стоимости объектов оценки и ее занижение.

Ссылаясь на Заключение специалиста (рецензия) № Р-31-07.04 от 07.04.2025, ООО «СПб-Петрол» указывает, что отчет противоречит подходам к оценке, полнота

исследований недостаточна для установления рыночной стоимости, в отчете не учтены ценообразующие факторы, прямо влияющие на стоимость объекта, проигнорированы расчеты, в составе метода, выбранного оценщиком, образцы-аналоги для сравнения не отвечают признакам аналогов. Указывает нато, что не был извещен судебным приставом-исполнителем о состоявшейся оценке, что лишило Общество возможности оспорить результаты оценки.

Как видно из материалов дела, согласно отчету от 01.08.2024 № ГКЛО-10/24-20с, составленному ООО «Аналитический центр «КРОНОС», общая рыночная стоимость арестованных объектов вместе с имущественными правами аренды земельных участков составила 11.810.083,31 рублей (без учета НДС).

По данным УФССП России по Ленинградской области и Гатчинского РОСП УФССП России по Ленинградской области, не опровергнутым ООО «СПб-Петрол» постановления о передаче арестованного имущества на торги были направлены в адрес должника, о чем свидетельствует сведения об отправке исходящей корреспонденции (ШПИ 19922629008718). Почтовыми отправлениями от 02.08.2024 и 28.08.2024 постановление о принятии результатов оценки и постановления о передаче арестованного имущества на торги соответственно также направлялись должнику.

Также информация о возбуждении исполнительных производств была опубликована на сайте Федеральной службы судебных приставов, а также в федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций), что не оспаривается истцом.

Таким образом, довод ООО «СПб-Петрол» о ненадлежащем уведомлении Гатчинским РОСП УФССП России по Ленинградской области о проведении торгов не нашел своего подтверждения и был обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Сторонами настоящего дела подтверждено и не опровергнуто ООО «СПб- Петрол», что по адресу: <...> деятельность предприятия не велась, документально зафиксирован факт общего запустения, заброшенности, разбросанного мусора на территории, и наличия дефектов внешней отделки объектов. Площадка 1 и 2 как промышленный объект по хранению и перевалке нефтепродуктов с 2019 года не эксплуатировались.

Судом первой инстанции установлено, что оценщик выезжал на осмотр, совместно с приставом Гатчинского РОСП, о чем составлен акт выхода на адрес.

Возражая против доводов апелляционной жалобы, ООО «АЦ «Кронос» отмечает, что предложения, приведенные ООО «СПб-Петрол» не являются аналогами объектов оценки по всем основным критериям - ценообразующим факторам. Например, в качестве аналогов приведены предложения о продаже действующего торгового центра в центре г. Гатчина, а также действующего современного нефтеперерабатывающего завода в г. Новосибирске, представляющего собой поле из емкостей и трубопроводов.

Согласно части 1 статьи 85 Закона № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным, приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Основания

обязательного привлечения оценщика установлены законом и не подлежат расширительному толкованию.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 названного закона).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 № 6083/12 сформулирована правовая позиция о том, что Закон об исполнительном производстве не наделяет судебного пристава- исполнителя полномочиями по изменению величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, не предусматривает порядок внесения подобных изменений. Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста - оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 50 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов возникающих в ходе исполнительного производства" стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава- исполнителя об оценке имущества в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Таким образом, оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, а также оспаривание указанной оценщиком стоимости объекта оценки являются самостоятельными способами защиты права, для реализации которых законодателем установлены сокращенные сроки.

В силу приведенных положений закона и разъяснений по их применению соответствующие процессуальные действия должника не могут быть подменены подачей иска об оспаривании торгов, проведенных на основании таких постановления и отчета оценщика.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предположение ООО «СПб-Петрол» о нарушениях, допущенных судебным приставом-исполнителем при принятии оценки имущества и имущественных прав аренды на земельные участки, не является основанием для признания публичных торгов недействительными, поскольку такое предполагаемое нарушение не связано с правилами проведения торгов.

И поскольку ООО «СПб-Петрол» не доказано несоблюдение требований к отчету оценки ООО «АЦ «КРОНОС», которые бы препятствовали его принятию судебным приставом-исполнителем и использованию в качестве обоснования цены реализуемых на торгах объектов, указанный довод истца, изложенный в апелляционной жалобе признан апелляционным судом несостоятельным.

ООО «СПб-Петрол» в обоснование апелляционной жалобы также указывает, что Организатор торгов не вправе был их организовывать в отсутствие согласия арендодателя на отчуждение права долгосрочной аренды земельного участка, указывает на нарушение судебным приставом-исполнителем положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, выразившиеся в передаче на реализацию права аренды земельного участка без включения в предмет торгов всех расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих должнику.

Однако заявленные доводы являются новыми, так как в суде первой инстанции Общество ссылалось на нарушение ответчиками ст. 278 ГК РФ и проведение торгов в отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об обращении взыскания на имущество (права на земельные участки) истца.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Право аренды ООО «СПб-Петроп» на земельный участок с кад. № 47:25:0106018:1, S 20 684 кв.м возникло следующим образом:

Изначально муниципальным образованием «Город Гатчина» и ЗАО «ФИО8 ПЕТРОЛИУМ» 17.12.1999 был заключен Договор № 1613 аренды земель общественной застройки г. Гатчины (далее — договор), в соответствии с которым последнему были переданы на условиях аренды земельные участки общей площадью 20 684 кв. м, расположенные по адресу. <...>, под размещение гатчинской нефтебазы - (далее - земельный участок). Действие договора установлено на срок 25 лет.

Соглашением от 06.09.2004 об уступке прав и переводе обязанностей арендатора по договору № 1628 аренды земель общественной застройки г. Гатчины от 17.12.1999 права и обязанности перешли от ЗАО «РУССО-БАЛТ ПЕТРОЛИУМ» к ООО «Даймонд».

Соглашением от 15.12.2005 об уступке прав и переводе обязанностей арендатора по договору № 1613 аренды земель общественной застройки г. Гатчины от 17.12.1999 права и обязанности перешли от ООО «Даймонд» к ООО «Пушкинская инвестиционная компания».

Соглашением № 04-001/ПИК-08 от 17.10.2008 об уступке прав и переводе обязанностей арендатора по договору № 1613 аренды земель общественной застройки г. Гатчины от 17.12.1999 права и обязанности арендатора перешли от ООО «Пушкинская инвестиционная компания» к ООО «Прайд».

На основании договора купли-продажи № 1 от 22.09.2011 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке, перешли к ЗАО «Русская Лизинговая Компания».

При этом права и обязанности по договору № 1613 аренды земель общественной застройки г. Гатчины от 17.12.1999 перешли к ЗАО «Русская Лизинговая Компания» в силу закона как собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

16.07.2015 на основании договора купли-продажи имущества № 917/0615 от 24.06.2015 зарегистрировано право собственности ООО «СПб-Петрол» на объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В этом случае к покупателю недвижимости переходят права и обязанности в отношении земельного участка в том же объеме, что принадлежали продавцу недвижимости.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 ”Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, права и обязанности по договору аренды № 1613 от 17.12.1999 в отношении земельного участка кад. № 47:25:0106018:1, S = 20 684 кв.м перешли к ООО «СПб-Петрол» с 16.07.2015.

Обстоятельства принадлежности на праве аренды земельного участка ООО «СПб-Петрол» по договору аренды № 1613 от 17.12.1999 установлено в судебных актах по делу № А56- 84195/2017, № А56-72827/2019, поскольку в них были установлены факты наличия обязательств по оплате аренды, которые, в свою очередь, связаны с договором аренды и переходом прав собственности на объекты недвижимости.

Право аренды ООО «СПб-Петрол» на земельный участок ранее присвоенный № 47: Г2:00-06-03:001, S = 0,4295 кв.м возникло у ООО «СПБ-Петрол» аналогичным образом. Права и обязанности по договору аренды № 1628 от 05.01.2000 перешли к ООО «СПб-Петрол» с 16.07.2015.

Комитет по управлению имуществом Администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, созданный Решением Совета депутатов Гатчинского муниципального округа Ленинградской области от 22.11.2024 N 52 "О создании Комитета по управлению имуществом администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, являющийся правопреемником Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района ЛО и структурным подразделением Администрации Гатчинского муниципального округа - сторона настоящего судебного процесса.

При этом следует отметить, что возможность обращения на право аренды недвижимого имущества определена п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ). Судебный порядок обращения взыскания на имущественные права указанной статьей закона не предусмотрен, следовательно, указанное обращение может быть произведено судебным приставом-исполнителем в рамках возбужденного исполнительного производства самостоятельно.

Кроме того, согласно ч.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору

третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, действующее законодательство предоставляет возможность передачи права аренды без согласия арендодателя, в том числе, для реализации на торгах. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2024 N Ф10-2202/2024 по делу N А08-4674/2022).

Условие о необходимости получения согласия арендодателя на передачу прав аренды в договоре аренды № 1613 от 17.12.1999 и договоре аренды № 1628 от 05.01.2000 не предусмотрено.

Доказательств несогласия арендодателя с реализацией права аренды и оценкой имущества и имущественных прав в материалах дела не имеется.

Заявленный ООО «СПб-Петрол» довод о нарушении прав должника не включением в предмет торгов принадлежащего на праве собственности объекта с кадастровым номером 47:25:0000000:5303 и находящегося на арендуемом земельном участке кад. № 47:25:0106018:1, S - 20 684 кв.м также подлежит отклонению.

В соответствии со статьями 1 (подпунктом 5 пункта 1) и 35 (пункта 4) ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По общему правилу, отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, запрещено. Равным образом, не допускается и отчуждение здания без земельного участка.

В рассматриваемом случае собственник земельного участка не совпадает в одном лице с собственником недвижимого имущества.

Земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости не находятся в собственности одного лица — ООО «СПб-Петрол», в силу чего судебным приставом-исполнителем нарушений в процедуре обращения взыскания на имущество должника не допущено. Государственная регистрация переход права собственности на спорные объекты победителем торгов произведена в установленном законом порядке.

Вывод суда первой инстанции, что по смыслу ст. 278 ГК РФ в целях обращения взыскания на право аренды соответствующее судебное решение не требуется, поскольку такое обращение производится на основании постановления судебного пристава-исполнителя, вынесенного в рамках его компетенции, апелляционный суд считает правильным.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с оценкой доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью «СПб-Петрол» удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2025 по делу № А56-109544/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир Судьи Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева