Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-5052/2025

14 ноября 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 11.11.2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лихачевым А.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 693020, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

третье лицо - ООО СЗ «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 693020, <...>)

о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности № 51 от 26.09.2023, диплом;

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 09-17/15324 от 25.12.2024, диплом.

Акционерное общество «Сахалин-Инжиниринг» (далее - истец, АО «Сахалин-Инжиниринг») обратилось в суд с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным одностороннего отказа Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска от исполнения договора № 10728 от 20.08.2020 аренды земельного участка c кадастровым номером 27:23:0000000:1137, заключенного между акционерным обществом «Сахалин-Инжиниринг» и Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска. Иск обоснован тем, что для освоения земельного участка в целых жилищного строительства истцом были проведены значительные подготовительные работы по подготовке проекта строительства и получены необходимые согласования. Полагает, что отказываясь от договора без указания причин, ответчик действует недобросовестно и нарушает права истца. Указывает, что жилищным строительством занимается не истец, а ООО СЗ «Сахалин-Инжиниринг» - аффилированное с истцом лицо.

Ответчиком представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований, Указывает, односторонний отказ предусмотрен договором аренды, что земельный участок не осваивается в течение 15 лет, из них 5 лет находится в пользовании ответчика. Ссылается на то, что истец не является застройщиком. Также указывает, что в Арбитражным судом Сахалинской области принято к производству заявление АО «Сахалин-Инжиниринг» о банкротстве (дело № А59-4558/2025), сумма задолженности 989 195 247,46 руб. и к истцу заявляется значительное количество исков о взыскании задолженности, что подтверждает отсутствие финансовой возможности осуществлять деятельность, связанную со строительством.

Истец указывает, что организацией принимаются меры по погашению имеющейся задолженности. На иске настаивает.

Изучив материалы настоящего дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Сахалин-Инжиниринг» являясь проектно-строительной компанией, участвовало в торгах (аукцион) с закрытой формой предоставления цены, по результатам которых 28.12.2020 между ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России» и АО «Сахалин-Инжиниринг» заключено соглашение о передаче прав арендатора по договору № 10728 от 20.08.2010 аренды земельного участка (далее - Соглашение).

Первоначально договор аренды был заключен между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России».

Соглашение зарегистрировано - 16.02.2021 и в соответствии с п. 2.1. Соглашения возмещен размер уступаемого права и обязанности по Договору в размере 71 900 000 руб.

Обществу перешел во временное владение и пользование земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0000000:1137, общей площадью 8 375 кв.м., местоположение земельного участка: участок находится в 410 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, для цели строительства объектов капитального строительства в Индустриальном районе г. Хабаровска (п. 1.1 Договора).

Арендуемый земельный участок предоставлен с целью строительства объектов капитального строительств в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ЦО-В (зона центра обслуживания и коммерческой активности на предназначенных для развития территориях, попадающих под действие ограничений).

Согласно п. 2.1. Договора срок аренды земельного участка был установлен до 14.07.2013.

На основании п. 2.1. дополнительного соглашения от 17.07.2013 к Договору срок аренды был продлен до 14.07.2016.

Согласно пункту 2.2 договора № 10728 от 20.08.2010 в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в п. 2.1 договора (14.07.2016), при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

После истечения срока действия Договора, в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя на основании п. 2.2. Договор был возобновлен на неопределенный срок.

Обществом в целях строительства объекта капитального строительства выполнены следующие мероприятия, подтверждающие отсутствие факта бездействия:

- 10.12.2021 отчетная документация по инженерным изысканиям зарегистрирована в Департаменте архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска (далее - ДАСиЗ);

- разработана проектная документация на объект: «Строительство многоквартирного жилого дома северно-западнее территории детского сада № 24 в Индустриальном районе г. Хабаровска»;

- 10.01.2024 подано заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка на территории городского округа «Город Хабаровск»;

- 15.01.2024 получен градостроительный план земельного участка № РФ-27-3-23-3-05-2024-0019-1;

-03.05.2024 получено положительное заключение экспертизы проектной документации № 27-2-1-3-021757-2024;

- 06.05.2024 получено согласование войсковой части 13641 о возможности строительства многоквартирного жилого дома;

-27.06.2024 получено решение ДАСиЗ о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства № 15-11/68;

-10.07.2024 в ДАСиЗ подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства;

-16.07.2024 получен отказ ДАСиЗ в выдаче разрешения на строительство.

До настоящего времени Обществом проводились работы по устранению замечаний к документам, предоставляемым на выдачу' разрешения на строительство.

05.09.2024 подана заявка в Амурское территориальное управление о согласовании Федеральным агентством по рыболовству или его территориальными органами строительства объекта капитального строительства.

06.11.2024 Обществом получено от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска уведомление № 02-06/11626 от 04.10.2024 об одностороннем отказе от Договора аренды № 10728 от 20.08.2020. Уведомление не содержит обоснованных мотивов расторжения договора, ссылок на существенное нарушение условий договора обществом.

Несогласие с односторонним отказом от договора аренды послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 ГК РФ согласно которой защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление № 25) по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54) разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В то же время, согласно пункту 13 Постановления № 54 в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ закреплено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 14 Постановления Пленума № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

На момент рассмотрения дела ответчиком представлен акт от 07.07.2025 обследования земельного участка с КН 27:23:0000000:1137 с приложением фотографий. Из акта следует, что до настоящего времени земельный участок, предоставленный предприятию-банкроту ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» под строительство домов в 2010 году, не освоен, строительство объектов не ведется.

Суд признает обоснованным довод ответчика о том, что банкротство АО «Сахалин-Инжиниринг», которое имеет перед кредиторами значительную задолженность, осложнит получение кредитного финансирования и затруднит освоение земельного участка с КН 27:23:0000000:1137 в целях строительства.

В соответствии с пунктом 4 и 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

На момент рассмотрения дела истцом разрешение на строительство не получено.

Поскольку департамент отказался от договора аренду согласно условиям договора аренды ввиду длительного не освоения земельного участка, учитывая инициирование истцом процедуры банкротства, поведение арендодателя суд не расценивает как недобросовестное.

С учетом изложенного, иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь