Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
24 апреля 2025 годаДело № А56-122051/2024
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коробейщиковой А.И.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения - гор. Вологда, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, зарегистрированная по адресу: Ленинградская область, Лодейнопольский район, город Лодейное поле, улица Володарского, дом 28, корпус 1, квартира 64);
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>; ОГРН <***>; КПП 774301001, юридический адрес: 125475, <...>, пом. II, комнаты 9-13);
третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу
о расторжении договора аренды, об обязании освободить и возвратить нежилые помещения
при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 15.04.2025
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченней ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года (далее - Договор аренды), а также об обязании Общество освободить и возвратить истцу нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205), 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206) в том же состоянии (а именно, с пристройками в виде отдельных входных крылец), в котором они были переданы Обществу при заключении Договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Общество возражало против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в отзыве.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.
В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.
Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление третьего лица, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.
Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.
13 декабря 2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Альфа-М» заключен договор аренды AM-1978-07/2019 нежилого помещения, в соответствии с которым индивидуальный предприниматель ФИО2, являясь собственником нежилых помещений, находящихся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205), 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206), предоставила их ООО «Альфа-М» в аренду сроком на 7 лет.
Данный договор аренды зарегистрирован в виде обременения указанных нежилых помещений в Едином государственном реестре недвижимости:
- за номером государственной регистрации 78:12:0007137:4205-78/040/2020-5 от 26.05.2020 - в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205),
- за номером государственной регистрации 78:12:0007137:4206-78/040/2020-4 от 26.05.2020 - в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206).
На основании указанного договора, ООО «Альфа-М» использует указанные помещения в качестве универсама для торговли под коммерческим обозначением «Красное&Белое».
Дополнительным соглашением от 01.08.2020 (далее - Дополнительное соглашение) в данный договор были внесены изменения - в связи со сменой собственника помещений (зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 27 июля 2020 года, записи о регистрации № 78:12:0007137:4206-78/040/2020-5 и № 78:12:0007137:4206-78/040/2020-6) новым Арендодателем по договору является индивидуальный предприниматель ФИО1.
Также данным дополнительным соглашением были изменены размер сроки и порядок оплаты арендной платы.
В частности, пунктом 6 Дополнительного соглашения предусмотрено:
Изменить раздел 3. «АРЕНДНАЯ ПЛАТА» Договора и читать его следующей редакции:
«3.1. Арендная плата состоит из двух частей - постоянной переменной.
3.1.1. Размер постоянной части арендной платы с «01» августа 2020 года и далее по договору составит 130000 (сто тридцать тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя \из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.
3.1.2. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещение.
3.2. Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Санкт-Петербурга, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением \ об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.
Порядок и сроки оплаты арендной платы.
3.3.1. Порядок и сроки оплаты постоянной части арендной платы: а) Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что Акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.»
В остальном, смена арендодателя никак не повлияла на существеннее условия договора аренды, и после смены арендодателя, арендатор (Общество) продолжает использовать указанные помещения в качестве универсама для торговли под коммерческим обозначением «Красное&Белое».
В 2024 году стороны Общества, в нарушение требований п. 5.4 договора аренды, допущена просрочка по внесению арендной платы за август и сентябрь 2024 года. Оплата постоянной части арендной платы за указанные периоды была произведена Обществом только 10 сентября 2024 года. Данное обстоятельство подтверждается выпиской АО «Альфа-Банк» по счету ИП ФИО1, копия которой приложена к исковому заявлению и приобщена судом к материалам дела.
Также согласно приложенному к договору аренды (Приложение № 1) Плану передаваемых в аренду помещений 16-Н, 15-Н - на момент подписания договора аренды каждое из указанных помещений содержало отдельный вход с улицы, с крыльцом. Именно в таком виде указанные помещения были переданы арендодателем Обществу по акту приема-передачи помещений от 06.03.2020.
В дальнейшем, Общество самовольно осуществило незаконную и несогласованную с арендатором перепланировку и перестройку крыльца для входа в помещение 16-Н помещение - в результате чего, крыльцо стало состоять из шести ступеней, что увеличило площадь территории, занятой перестроенным крыльцом.
В адрес Общества поступило Уведомление от Управления контроля использования имущества центральных районов Санкт-Петербурга от 27.05.2021 № 004549 с требованием об освобождении придомовой территории.
Ввиду того, что указанные требования не были Обществом исполнены - 10 июля 2024 Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, силами Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», осуществил полный демонтаж обоих крылец для входа в помещения 16-Н, 15-Н.
В ответ на указанные действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Общество 11.07.2024 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании действий Государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» и Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга по освобождению земельных участков, расположенных по адресу: <...> у входа в нежилое помещение 15-Н и нежилое помещение 16-Н незаконными. Данное исковое заявление было принято Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к производству в рамках дела № А56-68393/2024, в качестве третьего лица, на заявляющих самостоятельные требования была привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1.
Также 27.09.2024 представитель Общества ФИО3 направила в адрес истца письмо, в котором сообщила об указанных обстоятельствах, а также потребовала от истца:
- до 01 октября 2024 года подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган (Комитет имущественных отношений по г. Санкт-Петербургу) о намерении заключить договор аренды на Участок 1 и Участок 2 принадлежащие городу Санкт-Петербургу, по адресу: <...> вблизи д. 59 и далее заключить договор аренды в кратчайшие сроки;
- разработать и согласовать проект устройства входной группы на арендованных Участке и Участке 2 со стороны лицевого фасада здания;
- изготовить и установить соответствующую согласованному проекту входную группу за счет арендодателя.
14.10.2024 истец направила в адрес Общества письменный ответ (на указанное обращение представителя Общества ФИО3). В данном письменном ответе, истец потребовала от Общества незамедлительно восстановить пристройки в виде входных крылец, которые имели место быть при заключении договора аренды. К данному ответу (в целях содействия арендатору в восстановлении входных крылец в первоначальное состояние) были приложены копии документов, содержащие параметры и устройство входных крылец, которые были согласованы и приняты уполномоченными государственными органами, и которым соответствовали указанные два отдельных входных крыльца при передаче помещений 16-Н и 15-Н арендатору (ООО «Альфа-М») в рамках исполнения арендодателем договора аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года.
В связи с указанными обстоятельствами, а также в связи с допущенной Обществом неоднократной просрочкой по перечислению арендной платы, истец направила 21.10.2024 в адрес Общества уведомление о расторжении Договора аренды, в котором потребовала возвратить арендодателю нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н, 15-Н, в таком же состоянии, в котором они были переданы при заключении договора аренды, а именно - вместе с оборудованными для входа в помещения 16-Н, 15-Н пристройками в виде крылец (в их первоначальном состоянии).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 октября 2024 года по делу № А56-68393/2024 действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» по освобождению земельных участков, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, вблизи ул. Бабушкина, д. 59, путем демонтажа крылец у входа в нежилое помещение 15-Н и нежилое помещение 16-Н признаны незаконными.
Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, Общество требования истца, изложенные в письменном ответе на обращение представителя Общества ФИО3 от 27.09.2024 и требования уведомления о расторжении договора аренды оставило без удовлетворения.
В связи с изложенными обстоятельствами истец обратилась Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды в судебном порядке, а также об обязании Общества освободить занимаемые по данному договору нежилые помещения и передать их арендодателю в том состоянии, в котором они находились (были оборудованы отдельными входными крыльцами) при заключении договора аренды.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно п. 5.4 Договора аренды арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней, в случае неоднократной просрочки по внесению арендной платы, на срок более 30 календарных дней.
Согласно пп. «а» п. 3.3.1. Договора аренды (изложенного в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2020) Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что Акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется, не подписывается.».
Из представленной в материалы дела копии выписки по счету ИП ФИО1, открытому в АО «Альфа-Банк», следует, что постоянная часть арендной платы за август и сентябрь 2024 года была перечислена Обществом истцу только 10 сентября 2024 года, что свидетельствует о том, что Общество дважды нарушило срок уплаты постоянной части арендной платы, установленный пп. «а» п. 3.3.1. Договора аренды. Данное обстоятельство не оспаривается Обществом.
Также Общество не оспаривает тот факт, что самовольно осуществило незаконную и несогласованную с арендатором перепланировку и перестройку крыльца для входа в помещение 16-Н - в результате чего, крыльцо стало состоять из шести ступеней, что увеличило площадь территории, занятой перестроенным крыльцом.
После совершения Обществом перепланировки и перестройки крыльца для входа в помещение 16-Н, Комитет по контролю за имуществом Санкт Петербурга, силами Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», 10 июля 2024 года осуществил полный демонтаж обоих крылец для входа в помещения 16-Н, 15-Н.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 октября 2024 года по делу № А56-68393/2024 действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Санкт Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышении эффективности использования государственного имущества» по освобождению земельных участков, расположенных по адресу: г. Санкт Петербург, вблизи ул. Бабушкина, д. 59, путем демонтажа крылец у входа нежилое помещение 15-Н и нежилое помещение 16-Н признаны незаконными.
До перепланировки и перестройки крыльца для входа в помещение 16 Н, со стороны уполномоченных государственных органов или уполномоченных контролирующих организаций не поступало каких-либо вопросов или претензий относительно наличия и состояния входных крылец в нежилые помещения 16-Н и 15-Н в доме 59, литера А по улице Бабушкину в Санкт-Петербурге.
Указанные обстоятельства, свидетельствуют, что осуществление Обществом незаконной и несогласованной с арендатором перепланировки перестройки крыльца для входа в помещение 16-Н - следует оценивать как пользование арендованным имуществом с существенным нарушение условий договора, повлекшим существенное ухудшение арендованного имущества, что согласно ст. 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Совокупность данных нарушенных с фактом допущения арендатором неоднократной просрочки перечисления Обществом арендной платы свидетельствует также о фактах неоднократности нарушения арендатором условий Договора аренды.
Неоднократность нарушения арендатором условий договора аренде согласно ст. 619 ГК РФ также является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1)пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2)существенно ухудшает имущество.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что у истца имелось достаточно оснований для заявления требований о расторжении заключенного с Обществом Договора аренды.
Данные требования были заявлены истцом посредством направления 21.10.2024 в адрес Общества уведомления о расторжении Договора аренды, в котором также изложены требования возвратить арендодателю нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н, 15-Н, в таком же состоянии, в котором они были переданы при заключении договора аренды, а именно - вместе с оборудованными для входа в помещения 16-Н, 15-Н пристройками в виде крылец (в их первоначальном состоянии).
Получив указанное уведомление, Общество не исполнило ни одного из изложенных в уведомлении требований - не совершило действий, направленных на реализацию расторжения договора аренды, не возвратило истцу арендованные помещения, не восстановило входные группы (крыльца) в арендуемые нежилые помещения в то состояние, в котором они были переданы арендодателем Обществу при заключении Договора аренды.
Также общество полностью проигнорировало требования истца, изложенные им в письменном ответе от 14.10.2024 на обращение представителя Общества ФИО3, а именно требования незамедлительно восстановить пристройки в виде входных крылец, которые имели место быть при заключении договора аренды.
При этом, Общество также не направило в какие-либо разумные сроки письменного ответа (мотивированного письменного отказана) на направленное истцом 21.10.2024 уведомление о расторжении Договора аренды, что следует оценивать как отсутствие возражений против расторжения Договора аренды.
Соответственно, направление истцом Обществу уведомления с расторжении Договора аренды, и ненаправление Обществом истцу мотивированных письменных возражений против расторжения Договора аренды, в силу положений ст. 431 ГК РФ, следует оценивать и толковать как действительную общую волю сторон, направленную на расторжение Договора аренды.
При указанных обстоятельствах, требования истца правомерны, подтверждаются материалами дела и обосновываются ст. 619 ГК РФ, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Ввиду того обстоятельства, что договор аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года зарегистрирован в виде обременения указанных нежилых помещений в Едином государственном реестре недвижимости, расторжение договора аренды является основанием для снятия указанных обременении - путем погашения (исключения) Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии регистрационных записей:
- № 78:12:0007137:4205-78/040/2020-5 от 26.05.2020 - в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205),
- № 78:12:0007137:4206-78/040/2020-4 от 26.05.2020 - в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206).
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Расторгнуть договор аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>; ОГРН <***>; КПП 774301001) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения - гор. Вологда, ОГРНИП <***>, ИНН <***>).
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ЩШ <***>; ОГРН <***>; КПП 774301001), освободить и возвратить (передать) индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения - гop. Вологда, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, зарегистрированной по адресу: Ленинградская область, Лодейнопольский район, город Лодейное поле, улица Володарского, дом 28, корпус 1, квартира 64) нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205), 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206), в том же состоянии (а именно, с пристройками в виде отдельных входных крылец), в котором они были переданы ООО «Альфа-М» при заключении договора аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи об обременении:
№ 78:12:0007137:4205-78/040/2020-5 от 26.05.2020 в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205);
№ 78:12:0007137:4206-78/040/2020-4 от 26.05.2020 в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Новикова Е.В.