АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

15 сентября 2023 года Дело № А60-49052/2022

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Коликова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.М. Капустиной, рассмотрел в предварительном судебном заседании дело №А60-49052/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении к заключению договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО3,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, паспорт, ФИО4 представитель по доверенности от 01.09.2022, диплом,

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от 10.08.2021,

третье лицо: ФИО3, паспорт.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о понуждении к заключению договора недвижимого имущества.

Определением от 08.09.2022 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 10.10.2022.

Решением суда первой инстанции от 24.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2023 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Свердловской области.

Определением от суд привлек на основании ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФИО3 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований и назначил предварительное судебное заседание на 24.07.2023.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и предпринимателем ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.12.2019 (далее также - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: одноэтажное, нежилое помещение общей площадью 169,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:22:1904017:41, земельный участок площадью 299 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:22:1904017:43 (далее - объект аренды).

Согласно пункту 7.1. договора стороны обязаны в срок до 31.12.2023 заключить между собой договор купли-продажи, в соответствии с которым арендодатель как продавец передает в собственность арендатора объект аренды, а арендатор как покупатель принимает его и обязуется оплатить. Предметом договора купли-продажи будет являться:

- одноэтажное, нежилое помещение общей площадью 169.8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:22:1904017:41,

- земельный участок площадью 299 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 66:22:1904017:43.

О намерении заключить договор купли-продажи арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 30 дней до даты подписания договора.

Пунктом 7.2 договора установлен следующий порядок определения цены объектов:

- при заключении договора купли-продажи в срок до 31.12.2020 цена объектов недвижимости будет составлять 7 800 000 руб.,

- при заключении договора купли-продажи в срок до 31.12.2021 - 8 034 000 руб.,

- при заключении договора купли-продажи в срок до 31.12.2022 - 8 275 000 руб.,

- при заключении договора купли-продажи в срок до 31.12.2023 - 8 523 000 руб.

26.07.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о намерении заключить договор купли-продажи объектов недвижимости.

В письме от 08.08.2022 ответчик уведомил истца об отказе от заключения договора купли-продажи ввиду отсутствия у арендодателя обязанности заключить договор купли-продажи ранее 31.12.2023, и не согласования существенных условий будущего договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований при первоначальном рассмотрении иска, суд исходил из того, что обязанность арендодателя заключить договор купли-продажи наступает 31.12.2023, до указанной даты арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора, такое право может быть реализовано в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, осуществив толкование условий заключенного между сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из буквального содержания пунктов 7.1 и 7.2 договора, в соответствии с которыми стороны приняли на себя обязанность заключить договор в срок до 31.12.2023, то есть в любой период времени до 31.12.2023. При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что из буквального прочтения соответствующего условия договора и из смысла раздела 7 договора в целом следует, что при поступлении уведомления арендатора о намерении приобрести объекты недвижимости, у арендодателя возникает обязанность заключить такой договор по цене, определенной на дату заключения договора.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 19.05.2023 указал, что с учетом буквального содержания взаимосвязанных условий пунктов 7.1 и 7.2 договора, признает правомерными выводы суда апелляционной инстанции о том, что стороны приняли на себя обязанность заключить договор в срок до 31.12.2023, то есть в любой период времени до 31.12.2023, в то время как по смыслу условий, предусмотренных разделом 7 договора, в целом следует, что при поступлении уведомления арендатора о намерении приобрести объекты недвижимости у арендодателя возникает обязанность заключить такой договор по цене, определенной на дату заключения договора.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на необходимость привлечь ФИО3 к участию в настоящем деле, исследовать и оценить доводы ФИО3 о распространении на спорное имущество правового режима общей собственности супругов; по результатам рассмотрения соответствующих доводов выяснить необходимость получения согласия ФИО3 на отчуждение спорного имущества (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации), установить факт наличия согласия ФИО3 на отчуждение спорного имущества, в том числе в момент заключения договора аренды от 27.12.2019, исходя из презумпции согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022, относительно отзыва согласия на совершение сделки, состоявшегося после заключения предварительного договора. Суду необходимо также дать оценку действиям сторон спора на предмет их добросовестности, а также дать надлежащую правовую оценку доводам и возражениям иных лиц, участвующих в деле, и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

В соответствии с п. 2.1 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена ФИО3.

Судом установлено, что решением Режевского городского суда Свердловской области от 13 апреля 2023 года был удовлетворен иск ФИО3 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества, за ФИО3 признано право собственности на ½ доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости:

- нежилое здание общей площадью 169.8 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:22:1904017:41,

- земельный участок площадью 299 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 66:22:1904017:43.

Указанный судебный акт в законную силу не вступил, определением Свердловского областного суда от 05.09.2023 производство по делу приостановлено до разрешения по существу настоящего спора.

Исходя из представленных доказательств в дело, пояснений сторон, суд приходит к выводу, что спорные объекты недвижимости на дату заключения договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2019 находились в совместной собственности супругов.

Истец и представитель истца указали в судебном заседании, что ФИО3 было известно о заключении сторонами договора аренды от 27.12.2029.

ФИО3 в судебном заседании 12.09.2023 пояснила, что знала о заключении договора аренды, но полагала, что обязанность арендодателя заключить договор купли-продажи наступает 31.12.2023.

Статьей 253 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2); каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников; совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3); правила данной статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности данным Кодексом или другими законами не установлено иное (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 256 ГК РФ, пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

ФИО3 не давала нотариально удостоверенное согласие на отчуждение спорных объектов.

Вместе с тем, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Таким образом, данная норма семейного законодательства устанавливает презумпцию согласия другого супруга на совершение сделки по распоряжению общим имуществом.

Судом установлено, что ФИО3 было известно о заключении супругом договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2019, влекущего отчуждение имущества супругов, но данная сделка ее не была оспорена.

Исходя из установленных обстоятельств, презумпция согласия ФИО3 на совершение сделки по распоряжению общим имуществом не опровергнута.

Дальнейшее поведение супругов, направленное на раздел совместного имущества в судебном порядке в отсутствие реального спора и расторжения спора свидетельствует о их недобросовестном поведении, направленном на уклонение от исполнения обязательств, возникших из договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2019.

При таких обстоятельствах, учитывая указания суда кассационной инстанции в части толкования условий договора аренды, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Судебные расходы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

 одноэтажное, нежилое помещение общей площадью 169.8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 66:22:1904017:41,

- земельный участок площадью 299 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 66:22:1904017:43, на условиях, указанных в договоре аренды недвижимого имущества от 27.12.2019, по состоянию на 26.08.2022.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6000 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяВ.В. Коликов