АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-1264/25

Екатеринбург

30 мая 2025 г.

Дело № А76-34480/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Полуяктова А.С., Купреенкова В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущества Челябинской области (далее – Министерство, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2024 по делу № А76-34480/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Министерства – ФИО2 (доверенность от 09.01.2024).

Общество с ограниченной ответственностью «Регионснаб» (далее – общество «Регионснаб», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству с требованиями:

- о признании недействительным отчета об определении стоимости арендной платы от 13.07.2022 № 1355/22, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

- об установлении стоимости ежемесячной арендной платы за имущество: дом-дача литер Е, этажность 2, площадь 206,3 кв. м, дом литер Д, этажность 2, площадь 241,7 кв. м, административный корпус литер Ж, этажность 2, площадь 296,2 кв. м, дом-дача литер Б, б, б, этажность 1, площадь 67,5 кв. м, дом-дача литер В, в, в1, этажность 1, площадь 69,9 кв. м, здание летнее кафе, этажность 1, площадь 62,0 кв. м, здание склад с подвалом, этажность 1, площадь 120 кв. м, нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 53,8 кв. м, нежилое здание дом дача, этажность 1, площадь 25,0 кв. м, нежилое здание дом, этажность 2, площадь 500,0 кв. м, нежилое здание дом-дача, этажность 1, площадь 25.0 кв. м, нежилое здание дом-дача, этажность 1, площадь 25.0 кв. м, здание склад 2, этажность 1, площадь 50,0 кв. м, нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 30, кв. м, нежилое здание дом щитовой, этажность 1, площадь 30, кв. м, здание котельная, этажность 1, площадь 6,3 кв. м, дом дача, этажность 1, площадь 25,0 кв. м и земельный участок площадью 7 201 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, город Миасс, озеро Большой Еланчик, база отдыха «Березовая роща», в размере 147 319 руб. с учетом НДС 20%.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр» (далее – общество «Аналитик-Центр», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и уточнениях к ней Министерство, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. Заявитель жалобы обращает внимание суда округа на то, что при назначении судебной экспертизы по делу судом первой инстанции на разрешение эксперта не был поставлен вопрос о недействительности отчета об определении стоимости арендной платы от 13.07.2022 № 1355/22, выполненного обществом «Аналитик Центр»; ссылаясь на положения статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, указывает на то, что выводы судов основаны исключительно на представленном в материалы дела заключении судебной экспертизы, при том, что указанный отчет, равно как и представленный обществом «Регионснаб» отчет об оценке № 148-Оц не получили правовой оценки со стороны судов; полагает, что в рамках настоящего дела суды фактически урегулировали разногласия, возникшие между сторонами при заключении дополнительного соглашения к договору (в то время как соответствующий спор рассматривается в рамках дела № А76-33795/2022), требование истца о недействительности отчета от 13.07.2022 № 1355/22 не рассматривали. Кроме того Министерство выражает несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и обществом «Регионснаб» (арендатор) заключен договор от 05.12.2016 № 2364-р аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области (далее также – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду 22 объекта недвижимости и земельный участок площадью 7 201 кв. м, кадастровый номер 74:34:2406700:75, расположенные по адресу Челябинская область, город Миасс, озеро Большой Еланчик, база отдыха «Березовая роща». Срок действия договора составляет 5 лет.

Арендная плата, установленная по результатам аукциона, составила 65 532 руб. 50 коп. в месяц с учетом земельного участка.

По условиям пункта 3.5 договора размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону увеличения по соглашению сторон в случае изменения фактов, оказывающих влияние на оценочную стоимость имущества. Сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не менее чем за 30 календарных дней.

Имущество передано в аренду по акту приема-передачи.

После истечения срока действия договора общество «Регионснаб» направило в адрес Министерства заявление о заключении договора на новый срок.

На основании заявления общества «Регионснаб» в соответствии с нормами Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) Министерством проведены мероприятия по определению размера рыночной стоимости арендной платы.

Согласно отчету об оценке от 13.07.2022 № 1355/22, подготовленному обществом «Аналитик Центр», размер рыночной стоимости арендной платы составляет 246 753 руб. за 19 объектов недвижимости, в том числе земельный участок (за исключением оздоровительного комплекса площадью 134,8 кв.м с кадастровым номером 74:34:2406700:353).

В связи с изложенным в ответ на указанное заявление Министерство направило обществу «Регионснаб» дополнительное соглашение № 3, в соответствии с которым пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «размер арендной платы за 18 объектов составляет 221 557 руб. в месяц, за земельный участок 25 196 руб. в месяц.».

К указанному соглашению общество «Регионснаб» оформило протокол разногласий, согласно которому за 18 объектов недвижимости арендная плата составляет 62 595 руб. 30 коп. в месяц и за участок 2 937 руб. 20 коп. в месяц.

Министерство представило возражения на протокол разногласий от 14.09.2022, настаивая на своей редакции соглашения.

Общество «Регионснаб» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью АФ «Аудит-Классик» для получения заключения о рыночной стоимости аренды объектов, являющихся предметом договора аренды.

Из представленного истцом отчета об оценке № 148-Оц следует, что рыночная стоимость аренды объектов составляет 147 319 руб. в месяц, с учетом земельного участка.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о том, что оспариваемый отчет не отражает реальной рыночной стоимости имущества. При этом суд первой инстанции установил стоимость ежемесячной арендной платы за имущество на основании заключения судебной экспертизы в сумме 140 408 руб.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В пункте 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что согласно представленному отчету от 13.07.2022 № 1355/22, выполненному обществом «Аналитик Центр», рыночная стоимость спорных объектов в месяц с учетом земельного участка, составила 246 753 руб.

Не согласившись с достоверностью указанных результатов оценки, истец обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями, при этом представил в материалы дела отчет об оценке № 148-Оц, из которого следует, что рыночная стоимость аренды объектов составляет 147 319 руб. в месяц, с учетом земельного участка.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Урал Эксперт» ФИО3, с постановкой перед ним единственного вопроса – определить рыночный размер аренды имущества, переданного Министерством по договору от 05.12.2016 № 2364-р на дату 06.12.2022.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 18, согласно которому ежемесячная стоимость аренды имущества, являющегося предметом договора аренды от 05.12.2016, составила 140 408 руб.

Данное заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом результатов проведенной по делу экспертизы суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отчет от 13.07.2022 № 1355/22 не отражает реальной рыночной стоимости имущества, в связи с чем признал его недействительным, установил стоимость ежемесячной арендной платы за имущество на основании заключения судебной экспертизы в сумме 140 408 руб.

С указанными выводами согласился апелляционный суд.

Вместе с тем судами не учтено, что наличие иного результата оценки само по себе не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Кроме того, положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам оценки суду необходимо привести мотивы по существу данных заключений, по которым он принимает или отвергает каждое из этих доказательств.

Для того чтобы суд мог положить экспертное заключение в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами.

Указанный подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 № 305-КГ16-15981.

Таким образом, при наличии в материалах дела оспариваемого отчета от 13.07.2022 № 1355/22, выполненного обществом «Аналитик Центр», представленного истцом отчета об оценке № 148-Оц, выполненного обществом АФ «Аудит-Классик», заключения эксперта № 18, выполненного по результатам проведения судебной экспертизы, имеющих одинаковое доказательственное значение, судам первой и апелляционной инстанций необходимо было исследовать и оценить их в соответствии с требованиями, изложенными в статьях 68, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что ими сделано не было.

Суд округа также отмечает, что при исследовании таких доказательств как отчет об оценке и заключение эксперта, выполненное по результатам судебной оценочной экспертизы, следует учитывать специальные нормы Закона об оценочной деятельности, в соответствии с абзацем первым статьи 20 которого требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Вместе с тем, несмотря на то обстоятельство, что оценка достоверности результатов, изложенных в представленных сторонами отчетах, в том числе вопрос об их соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, входит в предмет исследования в рамках рассмотрения настоящего дела, из содержания обжалуемых судебных актов следует, что судами данные обстоятельства не исследовались, соответствующие вопросы перед экспертом в рамках проведения судебной экспертизы по настоящему делу также не ставились.

Само по себе несогласие лиц, участвующих в деле, с определенной специалистами-оценщиками рыночной стоимостью арендной платы в отношении объектов недвижимости, передаваемых в аренду в рамках спорного договора, в отсутствие исследования вышеуказанных обстоятельств не может определять выводы судов о недостоверности полученных результатов.

Таким образом, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции основаны на ненадлежащей оценке представленных в материалы дела доказательств и неполном выяснении фактических обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора, в связи с чем на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в полном объеме.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 68, 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности, отчет от 13.07.2022 № 1355/22, отчет об оценке № 148-О, заключение эксперта № 18, дать оценку достоверности изложенных в них выводов относительно рыночной стоимости арендной платы, в том числе путем исследования вопроса о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2024 по делу № А76-34480/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи А.С. Полуяктов

В.А. Купреенков