АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-2624/2025
г. Казань Дело № А65-13340/2024 05 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф., при участии представителя:
индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 10.01.2024,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны»
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025
по делу № А65-13340/2024
по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Тукаевский район, д. Левашево (ОГРН ИП 304165036600307, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, изложенного в письме № 06/637 от 01.02.2024,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Завод АКЗ Гарант»,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны» (далее – ответчик, исполком), о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, изложенного в письме от 01.02.2024 № 06/637.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Завод АКЗ Гарант».
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025, требования ИП ФИО1 удовлетворены: оспариваемый отказ Исполкома в предоставлении предпринимателю в собственность земельного участка с кадастровым номером 16:52:080301:5, изложенный в письме от 01.02.2024 № 06/637, признан незаконным; на Исполком возложена обязанность направить
в адрес предпринимателя в тридцатидневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу договора купли–продажи земельного участка с кадастровым номером 16:52:080301:5.
Исполком в кассационной жалобе просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, считая, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании возражал на доводы кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.
Комитет явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил; жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя предпринимателя, обсудив доводы жалобы, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Исполком на основании договора аренды земельного участка от 11.10.2007 № 671-АЗ передал открытому акционерному обществу «Камгэсэнергострой» в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:52:080301:5 площадью 617 кв.м, находящийся по адресу: <...> БСИ, из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием «под производственную базу».
ИП ФИО1 приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Завод АКЗ Гарант» по сделке купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2021 № 27/21/0070 склад цемента с кадастровым номером 16:52:080301:309 площадью 275,4 кв.м.
19.10.2021 общество с ограниченной ответственностью «Завод АКЗ Гарант» уступило ИП ФИО1 права и обязанности по договору
аренды от 11.10.2007 № 671-АЗ, ранее заключенному между Исполкомом и ОАО «Камгэсэнергострой».
10.01.2024 ИП ФИО1 обратился в Исполком с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 16:52:080301:5, занятого объектом недвижимости склад цемента, в собственность, в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 и подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ).
01.02.2024 Исполком письмом № 06/637 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, указав, что названный земельный участок, ранее предоставленный в аренду с видом разрешенного использования «под производственную базу», имеет только возведенный на нем вспомогательный объект (Склад цемента), указанное обстоятельство, в том числе, и при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 и подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, так как цель предоставления земельного участка не была достигнута.
ИП ФИО1, не согласившись с отказом Исполкома в предоставлении земельного участка в собственность, обратился с настоящим заявлением в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – Склад цемента, площадью 275,4 кв.м. с кадастровым номером 16:52:080301:309, поставленный на кадастровый учет 06.12.2019, пришли к выводу о том, что предприниматель в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости,
необходимый для его эксплуатации; приведенные в оспариваемом отказе доводы Исполкома не являются основанием для отказа в выкупе земельного участка.
Между тем, судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).
Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке.
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Указанная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 по делу № А45-26765/2023.
Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда
Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.
Оценив представленные доказательства по настоящему делу, суды пришли к выводу, что: спорный объект с кадастровым номером 16:52:080301:309 обладает признаками объекта недвижимости; акт обследования земельного участка не подтверждает использование указанного объекта как вспомогательного, доказательства обратного Исполкомом не представлены; довод Исполкома о вспомогательном характере спорного объекта по причине отсутствия разрешения на его строительство и на ввод в эксплуатацию является необоснованным, поскольку отсутствие документации на объект капительного строительства 1974 г. постройки в МУП «Служба Градостроительного развития» и Управлении архитектуры, градостроительного и жилищного развития само по себе не является доказательством принадлежности сооружения к вспомогательному объекту, так как в указанный период получение какой-либо разрешительной документации для данного рода строительства было не регламентировано; объект построен, узаконен и поставлен на кадастровый учет в 2019 году как нежилое сооружение на земельном участке с кадастровым номером 16:52:080301:5, сформированном и поставленном на учет в 2002 году; заявитель использует испрашиваемый земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования и целями его предоставления; отказ Исполкома не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя.
Судебная коллегия считает указанные выводы преждевременными, основанными на неполном выяснении вопроса о том, является ли спорное сооружение самостоятельным объектом недвижимости или вспомогательным сооружением по отношению к какому-либо основному объекту, объектом недвижимости, что обуславливает право заявителя на выкуп земельного участка в собственность в упрощенном порядке.
Из материалов дела следует, что спорный объект с кадастровым номером 16:52:080301:309 площадью 275,4 кв.м. приобретен ФИО1 19.10.2021 у общества с ограниченной ответственностью «Завод АКЗ Гарант» по сделке купли-продажи недвижимого имущества № 27/21/0070.
В обоснование права на законное владение и распоряжение спорным объектом продавцом имущества – обществом с ограниченной ответственностью «Завод АКЗ Гарант» в материалы дела представлен договор купли-продажи недвижимого имущества № 20/21 от 18.02.2021, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Ярдэм», г. Казань.
Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 24.02.2021 следует, что объект «склад цемента» с кадастровым номером 16:52:080301:309 площадью 275,4 кв.м., состоящий из 2х этажей, в том числе подземных:1 поставлен на кадастровый учет 06.12.2019, расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:52:080301:5.
Выписками из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 16:52:080301:5 от 06.12.2023, от 12.01.2024 (на дату позднее подачи ИП ФИО1 заявления о выкупе земельного участка) подтверждается расположение в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:52:080301:5 двух объектов недвижимости: 16:52:080301:309 и 16:52:080301:208.
Согласно выписке из ЕГРН от 12.01.2024 объект недвижимости с кадастровым номером 16:52:080301:208 является складом цемента площадью 204,3 кв.м.; объект недвижимости снят с кадастрового учета 10.12.2019.
Письмом налогового органа в адрес предпринимателя от 03.09.2024 подтверждена, что исключается связь о расположении объекта с кадастровым номером 16:52:080301:208 в пределах земельного участка с кадастровым номером 16:52:080301:5 (т. 1, л.д. 131-132).
При этом в материалы дела представлены технические паспорта по состоянию на 19.06.2013 на два сооружения «склад цемента»: литера 36 и литера 24.
Из технического паспорта «склад цемента» литера 36 следует, что он имеет общую площадь 142,4 кв.м., состоит из шести банок, поскольку совокупности Литер Г36/1, Г36/2, Г36/3, Г36/4, Г36/5, Г36/6 площадью соответственно 23,7 кв.м., 23,8 кв.м., 23,8 кв.м., 23,7 кв.м., 23,7 кв.м., 23,7 кв.м., присвоена Литера Г36; инвентарной карточкой на вспомогательное (служебное) сооружение (пристройку) или сооружение Склад цемента составленной по унифицированной форме № 6-СС подтверждается, что указанный объект имеет только стены и перегородки (металлические банки объемом 300 тн); фундамент, перекрытия крыша, полы, проемы, освещение отсутствуют; правообладатель сооружения – ООО «Камгэсэнергострой», свидетельство от 11.10.2002 серия 16 АА № 101555.
Свидетельство от 11.10.2002 серия 16 АА № 101555 на указанное сооружение судами не истребовано и не исследовано.
Из технического паспорта второго объекта «склад цемента» литера 24 следует, что площадь его застройки 80,9 кв.м., подвал 85,6 кв.м., сведения о правообладателях отсутствуют; при этом ситуационным планом, приложенным к техническому паспорту названного объекта (т.1, л.д.85) подтверждается, что объект выходит за пределы границ отвода земельного участка (16:52:080301:5), на котором он расположен.
Иные технические паспорта на склад цемента, в том числе составленные по состоянию на момент постановки объекта на кадастровый учет в 2019 году, состоящего из 2х этажей, площадью 275,4 кв.м., материалы дела не содержат.
Вещи, обладающие физической связью с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом порядке и помимо неразрывной
связи с землей должны иметь самостоятельное функциональное назначение.
Ссылаясь на то, что объект «Склад цемента» создан в 1974 году, прошел кадастровый учет в 2019 году, суды не приняли во внимание указанные документы и не дали им совокупную оценку с другими материалами дела, не учли, что сам факт прохождения кадастрового учета и наличие технического паспорта на объект, не обязательно подтверждают факт создания и расположения объекта на земельном участке на законных основаниях и не свидетельствуют о возможности регистрации в дальнейшем права собственности на него, как на объект недвижимости. Суды не установили, тот ли объект, который создан в 1974 году, поставлен на кадастровый учет в 2019 году, приобретен предпринимателем по сделке купли-продажи в 2021 году и предъявлен им в качестве основания для приобретения земельного участка в льготном порядке, почему имеются расхождения в его технических характеристиках, чем они обусловлены.
Из договора аренды земельного участка от 11.10.2007 следует, что он предназначен для «размещения производственной базы, участок № 8», приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования участка допускается исключительного с согласия арендодателя (пункт 1.2 договора), любая деятельность на участке, связанная со строительством (реконструкцией) зданий, сооружений, коммуникацией, может осуществляться исключительно с разрешения арендодателя (пункт 2.2. договора).
Исполком, возражая на заявленные требования, со ссылкой на акт осмотра от 18.01.2024 указывал на отсутствие на момент проверки использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:080301:5 в его пределах объектов капитального строительства, а также доказательства ведения производственной деятельности непосредственно в границах участка.
Представителем предпринимателя в судебном заседании суда кассационной инстанции приводились доводы об осуществлении предпринимателем производственной деятельности в непосредственной близости от выкупаемого участка, однако, подтверждает ли такое использование участка с кадастровым номером 16:52:080301:5 в производственных целях, и соответствует ли такое использование достижениям целей аренды, судами не установлено.
Кроме этого, судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание и на следующее. Понятие производственной базы предусматривает наличие на земельном участке комплекса сооружений, предназначенных как для основной производственной деятельности, так и вспомогательной деятельности, без которой функционирование производственной базы не представляется возможным.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 № 29-П указано, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 ЗК РФ предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О и от 27.01.2022 № 75-О). Тем самым указанный принцип по общему правилу подразумевает, что собственник здания или сооружения может получить на праве собственности или аренды земельный участок, если он приобрел или возвел этот объект на законном основании, независимо от того, как части этого объекта соотносятся по своему расположению с уровнем земной поверхности.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении
в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
В свете указанных правовых позиций, судам надлежит дать оценку предмету договора аренды земельного участка от 11.10.2007, согласно которому в аренду предоставлен земельный участок, предназначенный для «размещения производственной базы, участок № 8», с учетом условий пункта 4.1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2021 № 27/21/0070 из которого следует, что при продаже склада цемента с кадастровым номером 16:52:080301:309 продавец обязуется предоставить предпринимателю право проезда через земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:080301:65, 16:52:080301:52, 16:52:080301:178, и с точки зрения того, какой изначально земельный участок предоставлен в аренду правопредшественнику заявителя: для размещения всей его производственной базы или только его части («участок № 8»), сформированный для размещения части базы, под конкретные объекты, будет ли возможен доступ к этой части земельного участка, учитывая в свете настоящего спора возможность его использования самостоятельными собственниками, после их приватизации, в частности, заявителем.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суды не проверили должным образом правомерность отказа Исполкома в предоставлении в собственность спорного земельного участка по вышеприведенным основаниям.
При новом рассмотрении дела судам на основании представленных сторонами доказательств необходимо проверить доводы и возражения
сторон и принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 по делу № А65-13340/2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина
Судьи А.Х. Хисамов
А.Ф. Фатхутдинова