ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
25 марта 2025 года
Дело №А56-47226/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Балакир М.В., Изотовй С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,
при участии:
от заявителя: ФИО1 (доверенность от 09.01.2025);
от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 27.12.2024),
от третьего лица: не явился, извещен;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-37284/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2024 по делу № А56-47226/2024 (судья Егорова Д.А.), принятое
по заявлению закрытого акционерного общества «База Бадаева»
заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга
третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга
о признании незаконным решения,
установил:
Закрытое акционерное общество «База Бадаева» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) от 02.05.2024 исх. № 05-26-39646/24-0-6 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007525:18, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Д, площадью 542 кв.м, об обязании принять решение о продаже земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007525:18 и направить проект договора купли-продажи земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее – КГА).
Решением суда от 25.10.2024 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ее податель указывает, что территориальная зона, в пределах которой расположен спорный земельный участок, не предусматривает возможности размещения складских объектов; судом необоснованно отклонены доводы Комитета о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования; судом не принято во внимание, что на территории, включающей спорный участок, предусмотрено размещение объектов регионального значения.
В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.
Определением от 29.01.2025 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, у КГА в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истребована выкопировка из Генерального плана Санкт-Петербурга.
Во исполнение указанного определения 28.02.2024 КГА представлена выкопировка из Закона Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007525:18, которая приобщена судом к материалам дела.
В судебном заседании 05.03.2025 представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
КГА, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого здания общей площадью 495,2 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:1075.
Указанное здание расположено на земельном участке площадью 542 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007525:18, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Д.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок предоставлен Обществу в пользование на основании договора аренды от 05.03.1998 № 12/ЗД-00384.
Общество 16.04.2024 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.
Письмом от 02.05.2024 № 05-26-39646/24-0-6 Комитет, сославшись на положения пунктов 14, 17 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), отказал Обществу в предоставлении земельного участка в собственность.
Общество, посчитав отказ Комитета незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьи 39.20 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Отказывая Обществу в выкупе земельного участка, Комитет в уведомлении от 02.05.2024 исх. № 05-26-39646/24-0-6 указал, что вид разрешенного использования земельного участка «для размещения складских объектов» не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится участок. Кроме того, Комитет указал, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» в границах функциональной зоны «Д», включающей спорный земельный участок, предусмотрено размещение объектов регионального значения.
В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер 25.02.1998, в отношении участка установлен вид разрешенного использования – «для размещения складских объектов».
Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее – ПЗЗ), установлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ТД1-1 общественно-деловой зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории исторически сложившихся районов и исторической застройки пригородов с включением объектов инженерной инфраструктуры.
Градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1 определен в пункте 2.3 ПЗЗ, в соответствии с которым целью выделения зоны является развитие существующих и преобразуемых территорий (включающих исторический центр Санкт-Петербурга и историческую застройку пригородов), предназначенных для размещения общественно-деловых объектов, с формированием на их основе комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и сочетающейся с ней жилой застройки; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах; развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.
При этом градостроительный регламент территориальной зоны ТД1-1 не предусматривает отнесение назначения спорного земельного участка «для размещения складских объектов» ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования
Вместе с тем в силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
В пункте 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, разъяснено, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
Согласно разъяснениям пункта 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
В данном случае, как верно указано судом первой инстанции, спорный земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер 25.02.1998, соответственно, вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» определен еще до принятия ПЗЗ.
Земельный участок фактически используется в целях эксплуатации здания склада, годом постройки которого согласно представленным в материалы дела доказательствам значится 1993 год. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.
Следовательно, поскольку вышеуказанное разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, установленный вид разрешенного использования «для размещения складских объектов» признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2021 № 51-КАД-20-7-К8, от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132, согласно которой установленный в отношении земельного участка до утверждения ПЗЗ вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН и соответствующий фактическому, признается юридически действительным, а утверждение впоследствии ПЗЗ с новыми градостроительными регламентами, не предусматривающими такой вид разрешенного использования в соответствующей зоне, не может повлиять на решение вопроса о предоставлении в собственность такого земельного участка
При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Комитета предусмотренных пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа Обществу в выкупе земельного участка.
Относительно доводов Комитета о том, что в границах функциональной зоны «Д», включающей спорный земельный участок, предусмотрено размещение объектов регионального значения, апелляционный суд отмечает следующее.
Согласно пункту 17 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.
Для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по основанию, предусмотренному данным пунктом достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017).
Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае доказательства размещения объектов регионального значения именно на испрашиваемом земельном участке в материалы дела не представлены. С учетом того, что земельный участок сформирован исключительно под объектом недвижимости Общества, довод о планируемом расположении на нем иных объектов суд первой инстанции правомерно счел несостоятельным.
При таком положении суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Комитет не доказал наличия предусмотренных пунктами 14, 17 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в выкупе земельного участка, в связи с чем признал оспариваемое решение Комитета незаконным.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.
В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2024 по делу № А56-47226/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
С.В. Изотова