ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Дону дело № А32-17347/2024
30 апреля 2025 года 15АП-3757/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Абраменко Р.А.,
судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,
при участии:
от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 01.01.2025 (онлайн-участие);
от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 24.04.2024;
от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трумит»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2025 по делу № А32-17347/2024
по иску автономной некоммерческой организации «Культурный центр»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Трумит»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Рогсибал» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Администрации федеральной территории «Сириус» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
автономная некоммерческая организация «Культурный центр» (далее - истец, АНО «Культурный центр») обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трумит» (далее - ответчик, ООО «Трумит») о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.10.2022 №11-10/22-РСА в размере 1 164 051,04 руб., неустойки в размере 232 810,28 руб.
Определениями суда первой инстанции от 24.06.2024, от 07.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «РогСибАл», Администрация федеральной территории «Сириус».
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2025 заявление ответчика о фальсификации доказательств отклонено; ходатайство ответчика об исключении доказательств отклонено; с ООО «Трумит» в пользу АНО «Культурный центр» взыскано 410 960,78 руб. основного долга, 82 192,16 руб. неустойки, а также 9 520,06 руб. расходов по оплате госпошлины; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ООО «Трумит» указывает, что, заключая договор аренды, общество исходило из того, что при смене собственника в связи с возможным обращением в государственную собственность арендуемого помещения согласно п. 1.11 договора аренды, договор аренды будет считаться расторгнутым, а срок временного владения и пользования арендатором помещения прекращенным с даты вступления решения об обращении в доход РФ недвижимого имущества ООО «РогСибАл» в законную силу. Если при смене собственника права арендодателя как кредитора по договору аренды переходят новому владельцу на основании закона, то арендатор должен быть надлежащим образом уведомлен о состоявшемся переходе прав. Вопреки требованиям ГК РФ, ООО «Трумит» не было должным образом уведомлено о смене собственника помещения ни администрацией ФТ «Сириус», ни АНО «Культурный центр». В сведениях о нежилом помещении в ЕГРН по выписке, полученной ответчиком 25.10.2024 за № КУВИ-001/2024-262371796, в качестве собственника указана Российская Федерация и нет никакого указания на то, какой орган со стороны собственника будет выступать распорядителем государственной собственности и кому конкретно оно должно быть передано по акту приема-передачи. Федеральное имущество не было передано ФТ «Сириус» в установленном законом порядке. Ввиду невыполнения требований о направлении документов о передаче арендуемого помещения новому собственнику, ООО «Трумит» не имело возможности вернуть указанное помещение новому собственнику в соответствии с требованиями закона в разумный срок. Ответчиком предоставлены иные доказательства неиспользования объекта аренды: бухгалтерская и налоговая отчетность: бухгалтерские балансы ООО «Трумит» за 2022, 2023, 2024, пустая выписка о движении по расчетному счету, декларация по УСН за 2023 год, «нулевой» отчет 6-НДФЛ, составленный арендатором акт о приеме - передаче спорного помещения и подписанный директором ООО «Трумит» с участием незаинтересованного лица в связи с неявкой арендатора на приемку-передачу арендованного ранее имущества, о чем в акте имеется соответствующие отметки. У АНО «Культурный центр» отсутствуют доказательства фактического использования спорных помещений ООО «Трумит», о чем свидетельствуют и конклюдентные действия АНО «Культурный центр».
21.04.2025 в апелляционный суд поступил отзыв АНО «Культурный центр» на апелляционную жалобу.
22.04.2025 в апелляционный суд поступили письменные дополнения ООО «Трумит» к апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Протокольным определением от 22.04.2025 апелляционная коллегия отказала в приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе ввиду следующего.
При решении вопроса о принятии дополнений, письменных пояснений к апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции учитывает, что правовое обоснование доводов и возражений стороны вправе приводить на всех стадиях рассмотрения дела, если они основаны на доказательствах, имеющихся в материалах дела, и если такие дополнения, пояснения не содержат ни новых требований, ни новых доказательств, с учетом требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, при получении дополнений, письменных пояснений к апелляционной жалобе суд проверяет соблюдение лицом, их направившим, положений статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их приобщении, поскольку изложение ответчиком новых доводов, за пределами установленного законом месячного срока на обжалование судебного решения, и представление их в день судебного заседания без доказательств заблаговременного направления в адрес участвующих в деле лиц, является недопустимым и свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими процессуальными правами.
Также суд апелляционной инстанции протокольным определением от 22.04.2025 отказал в приобщении к материалам дела отзыва истца на апелляционную жалобу, так как отзыв представлен за день до назначенного судебного заседания, при этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по заблаговременному направлению копии отзыва участвующим в деле лицам, не представлено.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО «РогСибАл» (арендодатель) и ООО «Трумит» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 11-10/22-РСА от 26.10.2022, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение №52, общей площадью 93,1 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером 23:49:0402037:3602 по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Триумфальная, д. 10 (далее – помещение). Общая площадь помещения, передаваемого за плату во временное возмездное владение и пользование 93,1 кв.м (п. 1.1 договора).
В силу п. 1.2 договора расположение помещения на плане первого этажа определено в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора. Помещение передается арендатору для организации точки розничной торговли и осуществления арендатором коммерческой деятельности (п. 1.3 договора).
Согласно п. 1.5 договора, арендодатель ставит в известность арендатора о том, что на момент заключения договора здание находится в залоге. Залогодержатель государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ».
В соответствии с п. 1.11 договора подписанием настоящего договора арендатор подтверждает, что ему известно о наличии иска Генеральной прокуратуры Российской Федерации об обращении в доход Российской Федерации недвижимого имущества ООО «РогСибАл». В случае обращения в доход Российской Федерации недвижимого имущества ООО «РогСибАл», настоящий договор будет считаться расторгнутым, а срок временного владения и пользования арендатором помещения прекращенным с даты вступления решения об обращении в доход Российской Федерации недвижимого имущества ООО «РогСибАл» в законную силу. При этом любые убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), возникшие у арендатора в этой связи, компенсации арендодателем не подлежат.
Согласно п. 3.1 договора, арендатор вступает во временное владение, имеет право пользоваться помещениями и производит платежи по настоящему договору в течение срока, начинающегося со следующей даты (дата начала): 01.11.2022. Если договор не будет досрочно расторгнут/прекращен, то срок договора истекает 30.09.2023 (дата окончания срока).
В силу п. 3.3 договора помещения по настоящему договору считаются возвращенными арендодателю с момента подписания акта приема-передачи от арендатора к арендодателю, в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 – 3.6 договора. По истечении срока договора или при досрочном расторжении/прекращении договора или в случае уменьшения площади помещений, если такое уменьшение происходит в силу соглашения сторон о досрочном возврате арендатором части помещений, арендатор обязан добровольно освободить помещения или их соответствующую часть и передать их арендодателю на основании акта приема-передачи (по форме, приведенной в приложении № 3 к договору), подписываемого сторонами. Арендатор обязан исполнить указанные обстоятельства не позднее последнего дня действия договора, а при досрочном возврате части помещений – не позднее дня вступления в силу соглашения сторон о таком досрочном возврате, если в этом соглашении не будет указан иной срок передачи освобождаемой арендатором части помещений.
В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата по договору, уплачиваемая арендатором арендодателю за владение и пользование помещениями, состоит из: - постоянной части арендной платы, которая, в свою очередь, состоит из базовой арендной платы и эксплуатационных расходов; - переменной части арендной платы, порядок расчета которой определен в п. 4.5 договора.
Согласно п. 4.3 договора, базовая арендная плата за пользование помещением будет составлять наибольшую из следующих величин: а) 10% от суммы ежемесячной выручки арендатора, кроме того, применимый налог на добавленную стоимость (НДС 20%), за один месяц временного владения и пользования помещением, либо б) 119 354,20 руб., кроме того, применимый налог на добавленную стоимость (НДС 20%) – 23 870,84 руб. (минимальный гарантированный платеж), за один месяц временного владения и пользования помещением. Арендатор самостоятельно и надлежащим образом производит расчет базовой арендной платы в соответствии с данными о ежемесячной выручке арендатора за соответствующий отчетный месяц (п. 4.5 договора).
Арендатор по истечении календарного месяца, в котором наступила дата начала, и далее ежемесячно в течение всего срока договора, предоставляет арендодателю письменный отчет о выручке арендатора за истекший (отчетный) месяц (ежемесячный отчет о выручке арендатора), составленный арендатором на основании кассовых и иных документов, отражающих финансовые результаты деятельности арендатора, с указанием суммы выручки арендатора (п. 4.6 договора).
Арендатор обязуется ежемесячно в срок не позднее 5 числа текущего месяца оплачивать постоянную часть арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре (п. 4.12 договора). Также из п. 4.13 договора следует, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю эксплуатационные расходы сверх базовой арендной платы. Сумма эксплуатационных расходов рассчитывается на основе ставки эксплуатационных расходов, которая для первого года аренды (первый и последующие годы аренды исчисляются с даты начала, определение которой дано в договора и которая является датой начала срока договора аренды) составляет 198,95 руб., кроме того применимый налог на добавленную стоимость (НДС 20%), за 1 кв.м общей площади помещения в месяц (рассчитывается ежемесячно) и включает в себя исключительно работы и услуги арендодателя, согласованные в приложении № 4, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 4.17 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату за весь период фактического пользования помещениями, т.е. с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в пользование до даты подписания соответствующего акта приема-передачи, свидетельствующего о возврате помещений арендодателю.
Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2022 по делу № 2-3505/2022 по иску заместителя Генерального прокурора РФ в интересах Российской вышеуказанное нежилое помещение было обращено в доход Российской Федерации. Решение вступило в законную силу 14.12.2022.
Право федеральной собственности на спорное имущество было зарегистрировано 20.01.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.10.2024 (том 2 л.д. 48). Впоследствии на основании распоряжения администрации федеральной территории «Сириус» от 17.07.2023 № 155-ра, между администрацией (ссудодатель) и истцом (ссудополучатель) заключен договор № 04-БП от 17.07.2023 о передаче автономной АНО «Культурный центр» в безвозмездное временное пользование недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, полномочия собственника в отношении которого переданы администрации ФТ «Сириус», без проведения торгов.
В соответствии с указанным договором ссудодатель передал, а ссудополучатель принял в безвозмездное временное пользование недвижимое имущество согласно перечню, указанному в приложении № 1, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402037:3602, площадью 93,1 кв.м (п. 1987 приложения № 1).
Письмом от 01.08.2023 исх. № К/77-И истец уведомил ответчика о передаче арендуемого недвижимого имущества в безвозмездное пользование АНО «Культурный центр», а также о необходимости производить платежи по арендной плате за период с 17.07.2023 по реквизитам истца.
Как указывает истец, после окончания срока действия договора аренды, установленного пунктом 3.1 договора (30.09.2023), ответчик не освободил спорное нежилое помещение и не возвратил его арендодателю по акту приема-передачи. Из акта осмотра помещений № 31 от 06.10.2023, составленного комиссией в составе представителя истца, представителя управляющей компании АО УК «ИНТЦ Сириус», а также представителя администрации ФТ «Сириус», следует, что объект временно прекратил коммерческую деятельность, обнаружено имущество - технологическое оборудование, мебель, вывески; помещение находится в удовлетворительном состоянии, используется арендатором в качестве склада.
При этом, как указывает истец, обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды № 11-10/22-РСА исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, арендная плата с 17.07.2023 не вносилась.
В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика по оплате арендной платы за период с 17.07.2023 по 16.02.2024 составила 1 164 051,40 руб. (1 007 673,40 руб. базовая часть арендной платы + 156 378 руб. эксплуатационные расходы).
В целях досудебного урегулирования спора АНО «Культурный центр» направило в адрес ООО «Трумит» претензию №К/14/13-И от 17.10.2023 с требованием о возврате помещений в связи с истечением срока действия договора аренды и об оплате задолженности по арендной плате, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с иском.
Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.
Спорные правоотношения, вытекают из договора аренды и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт исполнения ООО «Рогсибал» своих обязательств по передаче спорного имущества по договору аренды №11-10/22-РСА от 26.10.2022 ответчиком не оспаривается и подтвержден актом приема-передачи от 01.11.2022. Однако доказательства исполнения обязательства по внесению арендной платы ООО «Трумит» не представило (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В тоже время, ответчик, возражая против исковых требований, указал, что договор аренды № 11-10/22-РСА от 26.10.2022 в силу п. 1.11 договора прекратил свое действие с 14.12.2022 с момента вступления в законную силу решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2022 по делу № 2-3505/2022 об обращении спорного помещения в доход Российской Федерации.
Прекращение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанностей по возврату арендодателю имущества и внесению арендной платы за все время просрочки в возврате. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовым позициям, сформулированным в пункте 37 Информационного письма N 66 и в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество; порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия; при этом в случае расторжения договора взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование; арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды.
Как указано в пункте 38 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Из указанных норм и разъяснений следует, что определяющим фактором для прекращения обязанности по внесению арендной платы является не расторжение или прекращение по иным причинам договора аренды, а возврат арендодателю арендованного имущества путем подписания контрагентами акта приема-передачи.
Из пункта п. 3.3 договора усматривается, что помещение считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи от арендатора к арендодателю в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4-3.6 договора. По истечении срока договора или при досрочном расторжении/прекращении договора арендатор обязан добровольно освободить помещения и передать их арендодателю на основании акта приема-передачи не позднее последнего дня действия договора, а при досрочном возврате части помещений – не позднее дня вступления в силу соглашения сторон о таком досрочном возврате. Акт приема-передачи должен быть подписан арендодателем и один экземпляр возвращен арендатору не позднее 4 календарных дней со дня получения акта приема-передачи от арендатора (п.3.5 договора). В соответствии с п. 2.3 договора на арендатора возложена обязанность на дату окончания срока действия договора или его досрочного расторжения, вывезти своими силами и за счет собственных средств все движимое имущество, товары, запасы, изделия, оборудование, материалы, вещи или предметы, отремонтировать любые неисправности и повреждения, нанесенные помещению и территории в результате действий арендатора и передать свободное от имущества помещение арендодателю по акту приема-передачи (возврата) в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа.
При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2012 N ВАС-12716/12 по делу N А04-8257/2011).
Вместе с тем, какие-либо допустимые и относимые доказательства, подтверждающие освобождение ответчиком спорного помещения и направления в адрес собственника (бывшего арендодателя – ООО «Рогсибал», либо в адрес истца или администрации ФТ «Сириус») уведомления о прекращении действия договора аренды от 26.10.2022 № 11-10/22-РСА на основании пункта 1.11 и необходимости принять помещение по акту приема-передачи в материалы дела не представлены.
Ссылка ответчика на то, что им 19.12.2022, 23.12.2022, 28.12.2022 предпринимались попытки передать помещение ООО «Рогсибал», однако сотрудники бывшего арендодателя устно отказались от приемки-передачи помещения, указав, что данное помещение в настоящее время обращено в доход Российской Федерации, на приемку помещений не прибыли, подлежит отклонению, поскольку из вышеприведенных норм права и условий договора, именно ООО «Трумит» должно было принять меры по надлежащему возврату помещения после прекращения срока действия договора аренды.
Указание апеллянта на то, что им освобождено спорное помещение 28.12.2022, правомерно не принято судом первой инстанции в связи с тем, что акт приема-передачи (возврат) помещения составлен ООО «Трумит» в одностороннем порядке. Как указало ООО «Рогсибал» в отзыве на исковое заявление, ответчик в установленном порядке (п. 3.5 договора) по акту приема-передачи имущество не возвращал, с уведомлением о его подписании не обращался.
Акт возврата объекта аренды, подписанный сторонами, отсутствует.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе письма № К/77-И от 01.08.2023, №К/14/13-И от 17.10.2023, подписанные АНО «Культурный центр», из которых следует, что с 17.07.2023 истец осуществляет полномочия собственника на основании договора о безвозмездном временном пользовании недвижимого имущества №04-БП от 17.07.2023, заключенного с собственником - администрацией ФТ «Сириус», а поскольку имущество не возвращено ООО «Трумит», акт приема-передачи не подписан, соответственно ответчик фактически продолжил использование арендованного имущества.
При этом, вопреки доводам апеллянта, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды (пункт 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
При замене стороны в договоре аренды и в обязательстве, вытекающем из договора аренды, в силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. В частности к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Как было указано выше, спорное нежилое помещение обращено в доход Российской Федерации на основании решения Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2022 по делу № 2-3505/2022, вступившего в законную силу 14.12.2022. Право собственности Российской Федерации на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402037:3602 зарегистрировано в ЕГРН 20.01.2023.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» земельный участок, на котором расположен спорный объект, входит в состав новой административно-территориальной единицы - федеральная территория «Сириус».
В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.10.2021 № 1764, при осуществлении полномочий собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральной территории «Сириус» в соответствии со статьей 43 Федерального закона «О федеральной территории «Сириус» (далее - имущество), органы публичной власти федеральной территории «Сириус» заключают от имени Российской Федерации договоры аренды, договоры безвозмездного пользования имуществом, договоры доверительного управления, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и (или) пользования имуществом и не предполагающие отчуждения имущества или возможность его отчуждения прямо либо косвенно.
Таким образом, с 20.01.2023 права и обязанности арендодателя по договору аренды № 11-10/22-РСА от 26.10.2022 перешли к администрации ФТ «Сириус».
В свою очередь, администрация ФТ «Сириус» является исполнительно-распорядительным органом федеральной территории «Сириус» (ч. 1 ст. 15 Закона № 437-ФЗ). На основании договора № 04-БП от 17.04.2023 спорное нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402037:3602, площадью 93,1 кв.м передано администрацией ФТ «Сириус» в безвозмездное временное пользование АНО «Культурный центр».
Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика о том, что договор безвозмездного пользования № 04-БП от 17.07.2023 не наделяет истца правом получать доходы от использования спорного помещения, в том числе получать арендную плату, с указанием на то, что статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ссудополучатель обязан использовать вещь в соответствии с условиями договора. Если таких условий нет, то ссудополучатель должен использовать вещь согласно ее назначению. Законодательством не предусмотрена прямая возможность для ссудополучателя передавать полученную по договору ссуды вещь третьим лицам.
Вместе с тем, положения п. 1 ст. 690, ст. 696, и п. 1 ст. 698 Гражданского кодекса Российской Федерации подразумевают, что такая передача возможна при наличии согласия собственника имущества. В соответствии с письмом администрации ФТ «Сириус» от 23.09.2024 № 01-24/6106, а также п. 1.4 договора № 04-БП от 17.07.2023 по вышеуказанному договору безвозмездного пользования АНО «Культурный центр» (ссудополучателю) переданы все права и обязанности арендодателя по ранее заключенному договору аренды в отношении спорного имущества.
Ссылка ответчика на то, что он не давал согласия на передачу прав по договору аренды АНО «Культурный центр» также обоснованно отклонена судом с учетом разъяснений п. 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. В данном случае договор безвозмездного пользования заключен в установленном законом порядке в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом федеральной территории «Сириус» и федеральным имуществом, в отношении которого органы публичной власти федеральной территории «Сириус» осуществляют полномочия собственника, утв. Решением Совета федеральной территории «Сириус» от 25.11.2022 № 1-17/123.
Таким образом, с 17.07.2023 арендная плата по договору подлежала внесению АНО «Культурный центр».
Доводы апеллянта о том, что он не был уведомлен о смене собственника помещения, а также не знал, какому именно органу переданы полномочия по распоряжению имуществом, подлежат отклонению, поскольку при подписании договора аренды, исходя из пунктов 1.5 и 1.11 договора, ответчик был осведомлен о наличии залога и возможного обращения взыскания на нежилое помещение в пользу Российской Федерации, а также об имеющемся споре в отношении имущества. В этой связи, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, ответчик мог отследить ход рассмотрения соответствующего судебного спора, а также сведения о нежилом помещении в ЕГРН. Более того, в адрес ООО «Трумит» направлена досудебная претензия №К/147/13-И от 17.10.2023, в которой АНО «Культурный центр» уведомило о нахождении арендованного помещения в безвозмездном пользовании, а также о необходимости погасить образовавшуюся задолженность. Вместе с тем, доказательств направления в адрес АНО «Культурный центр» уведомлений о необходимости принять помещение по акту приема-передачи, равно как доказательств оплаты арендной платы бывшему либо новому арендодателю ответчиком в материалы дела не представлены.
Факт исполнения ООО «Рогсибал» своих обязательств по передаче спорного имущества по договору аренды №11-10/22-РСА от 26.10.2022 ответчиком не оспаривается и подтвержден актом приема-передачи от 01.11.2022. После смены арендодателя, несмотря на положения п. 1.11 договора аренды, ответчик продолжил пользоваться спорным нежилым помещением, своим правом на досрочное расторжение договора аренды в связи с обращением взыскания на помещение в пользу Российской Федерации не воспользовался.
Таким образом, арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Эти обязанности прекращаются только надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату арендодателю объекта аренды. При этом взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно представленному истцом расчету, АНО «Культурный центр» просит взыскать арендную плату за период с 17.07.2023 по 16.02.2024 в размере 1 164 051,40 руб. (1 007 673,40 руб. (задолженность по базовой части арендной платы) + 156 378 руб. (эксплуатационные расходы)).
Определяя период фактического пользования ООО «Трумит» спорным помещением, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора № 11-10/22-РСА от 26.10.2022 истек 30.09.2023, доказательств того, что ответчик продолжил пользоваться помещением после 30.09.2023 в материалы дела не представлены. Более того, судом установлено, что 10.01.2024 на ЭТП ГПБ было размещено извещение № ГП401478 о проведении торговой процедуры – запросе предложений на заключение от имени АНО «Культурный центр» договора аренды нежилых помещений, расположенных на территории гостиничного комплекса «Альфа Сириус» для организации/размещения офиса, магазина или другой коммерческой деятельности по адресу: Краснодарский край, федеральная территория Сириус, <...>. В соответствии с протоколом № ПР-20-УК от 14.02.2024 контрагентом для заключения договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0402037:3602 был выбран ООО «Винсент недвижимость» (том 2 л.д. 50-53).
На основании изложенного, учитывая баланс интересов, как истца, так и ответчика, суд указал на отсутствие оснований для начисления платы за пользование помещением после 30.09.2023, в связи с чем арендная плата подлежит начислению по указанную дату.
На основании изложенного ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 17.07.2023 по 30.09.2023 в размере 355 752,48 руб. (базовая часть арендной платы), а также эксплуатационные расходы в размере 55 208,30 руб., а всего 410 960,78 руб.
АНО «Культурный центр» арифметическая правильности и методология приведенного в решении суда расчета не оспаривается.
Ссылка апеллянта на то, что им спорное помещение не использовалось в коммерческой деятельностью, что подтверждается первичной бухгалтерской и налоговой документацией, не принимается апелляционной коллегией, поскольку по смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Таким образом, нахождение спорного помещения во владении ответчика без его целевого использования не освобождает арендатора от принятых на себя обязательств и не изменяет размер арендной платы, установленной договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Таким образом, для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы необходим сложный юридический состав, в который помимо прекращения договорной связи входит и фактический возврат имущества арендатором, а до момента такого возврата арендная плата подлежит внесению (не будучи обусловленной встречной обязанностью арендодателя), компенсируя тем самым невозможность со стороны арендодателя воспользоваться всей полнотой хозяйственного контроля над принадлежащей ему вещью.
Поскольку материалы дела не содержат доказательств принятия мер по возврату имущества арендодателю и его уклонения от приемки имущества путем подписания акта приема-передачи, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для освобождения ООО «Трумит» от внесения арендной платы за определенный судом период взыскания.
АНО «Культурный центр» заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору аренды за период с 20.11.2023 по 16.02.2024 в размере 232 810,28 руб.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п. 8.5 договора арендодатель в случае нарушения арендатором сроков внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, вправе начислить арендатору пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, но в любом случае не более 20% от такой суммы задолженности. При этом, первым днем просрочки является первый календарный день, следующий за днем истечения срока совершения соответствующего платежа.
В связи с тем, что судом взыскана с ответчика задолженность по арендной плате до 30.09.2023, а в остальной части требования истца о взыскании арендной платы признаны необоснованными, неустойка подлежит начислению только в отношении взысканной суммы.
Согласно произведенному судом расчету, неустойка за заявленный истцом период с 20.11.2023 по 16.02.2024 составила 365 755,09 руб.
Вместе с тем, поскольку в соответствии с п. 8.5 договора аренды стороны предусмотрели ограничение неустойки – не более 20% от суммы задолженности, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 82 192,16 руб. (410 960,78 руб.*20%).
АНО «Культурный центр» арифметическая правильности и методология приведенного в решении суда расчета также не оспаривается. Каких-либо доводов в указанной части ответчиком в апелляционной жалобе не приведено.
Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2025 по делу № А32-17347/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трумит» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 30 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Р.А. Абраменко
Судьи Н.В. Нарышкина
Т.Р. Фахретдинов