ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
25 марта 2025 года
Дело №А56-125193/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.,
судей Балакир М.В., Изотовой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 09.12.2024),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 10.01.2024),
от 3-их лиц: 1. ФИО3 (доверенность от 02.05.2024), 2. не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-37807/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2024 по делу № А56-125193/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску:
истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»,
ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Петраком»,
третьи лица: 1. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; 2. акционерное общество «Медицинский центр РАМИ»;
о взыскании штрафа и обязании устранить нарушения,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Петраком» (далее - ответчик, Общество) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды N 03-А126911 от 10.05.2001 в размере 21 401 936,98 руб., об обязании ответчика устранить нарушения условий договора, об установлении размера денежных средств, подлежащих взысканию как 100 000 руб. за неисполнение решения суда в установленный решением суда срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ), акционерное общество «Медицинский центр Рами» (далее - Медицинский центр).
Решением от 16.10.2024 в иске отказано.
Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы.
Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии – Комитет; арендодатель) и Обществом (арендатор) 10.05.2001 заключен договор N 03-А126911 в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 N 5 (далее - договор), в соответствии с которым Обществу в аренду передано нежилое помещение 1-Н общей площадью 138,2 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001271:2133 (предыдущий кадастровый номер 78:1271:4:4:3), подвал, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 13, лит. А.
Пунктом 2.2.12 договора предусмотрено, что арендатор обязуется не заключать и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога и др.) без письменного разрешения арендодателя, а также не обременять объект имуществом третьих лиц.
В соответствии с условиями договора ответчик обязался не производить:
- перепланировку объекта, результатом которой будет являться изменение внешних границ объекта и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположен объект;
- без письменного разрешения Комитета и Организации по переустройству работы объекта, результатом которых будет являться установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического электрического и другого оборудования.
ККИ 15.09.2023 проведено обследование объекта, в ходе которого выявлена перепланировка/переустройство объекта, а также использование объекта сторонним лицом, что отражено в акте обследования объекта нежилого фонда от 15.09.2023. Согласно указанному акту перепланировка/переустройство объекта заключается в: установлении сантехнического оборудования (раковина) в ч.п. 14; демонтаже перегородки между ч.п. 2 и ч.п. 3; заложении оконного проема в ч.п. 7. Также в акте указано, что пользователем объекта является Медицинский центр.
Комитет указывает, что не давал Обществу согласие на передачу объекта третьему лицу в пользование и на выполнение перепланировки/переустройства объекта, в связи с чем пришел к выводу о том, что Обществом нарушены условия пунктов 2.2.12, 2.2.18 и 2.2.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 N 5 соответственно.
Поскольку пунктами 4.8 и 4.10 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 N 5 предусмотрена ответственность за нарушение пунктов 2.2.6, 2.2.12, 2.2.18 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 N 5 в виде уплаты штрафа, Комитет начислил Обществу спорный штраф и 17.10.2023 направил Обществу претензию от 29.09.2023 N ПР-37466/23-0-0 о его уплате, содержащую также требование о приведении объекта в первоначальное состояние.
Данная претензия оставлена Обществом без исполнения, что послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с п. 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.
Согласно п. 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обосновано установленных обстоятельств.
Из пункта 4.10 договора следует, что в случае обременения объекта правами и (или) имуществом третьих лиц в соответствии с пунктом 2.2.12 договора арендатор выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.
В силу пункта 4.8 договора в случае нарушения иных условий договора кроме пункта 2.2.2 договора, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование иска Комитет ссылается на нарушение Обществом установленного пунктами 2.2.12, 2.2.18 и 2.2.6 договором запрета на осуществление перепланировки/переустройства и передачу объекта в пользование третьему лицу без его согласия, в подтверждение чего Комитетом в материалы дела представлен акт ККИ от 15.09.2023.
Общество, возражая против удовлетворения иска, указывало на законность выполненных перепланировок/переустройств и отсутствие обременения в пользу третьего лица.
Согласно акту ККИ от 15.09.2023 перепланировка/переустройство объекта заключается в установлении сантехнического оборудования (раковина) в ч.п. 14; демонтаже перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 и закладке оконного проема в ч.п.7.
Между тем, на основании представленных ответчиком в материалы дела документов судом первой инстанции обосновано установлено, что демонтаж перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 выполнен ответчиком с согласия Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА), данному в письме от 04.07.2013 N 1-4-32860/Э. Согласно указанному письму ответчику разрешено разработать проект раскрытия оконных проемов по ул. Кирочной и устройство входа с приямком по ул. Маяковского в соответствии с заданием Комитета по государственному использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) от 04.06.2013 N 2-4442-1.
В целях выполнения указанных работ по заданию ответчика был разработан проект перепланировки помещения 1Н под офис по ул. Кирочная дом N 13 литер А, который впоследствии был утвержден КГА и КГИОП.
Согласно выводам технического заключения проекта существующие несущие и ограждающие конструкции находятся в удовлетворительном состоянии и отвечают условиям прочности для перепланировки помещения под офис. Оконные заполнения подлежат замене и частично восстановлению.
Из ведомости основных комплектов рабочих чертежей проекта следует, что проектом предусмотрен холл-переговорная, значащаяся на экспликации помещений под N 3. Ограждающими конструкциями холла-переговорной предусмотрено две раздвижные остекленные перегородки из алюминиевого профиля до несущей балки под перегородку.
Как следует из акта ККИ от 15.09.2023, на фотографии N 5, являющейся приложением к данному акту, отображена остекленная раздвижная перегородка до несущей балки.
Соответствие выполненных работ проекту подтверждается актом о приемке в эксплуатацию после перепланировки и(или) переустройства объекта приемочной комиссией Центрального района от 21.04.2013.
Также суд первой инстанции принял во внимание, что представителем Комитета в судебном заседании 08.10.2024 фактически подтверждено, что перепланировка в виде установления сантехнического оборудования (раковина) в ч.п. 14 и демонтаже перегородки между ч.п. 2 и ч.п.3 не является самовольной.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно признал, что зафиксированный ККИ демонтаж перегородки между ч.п. 2 и ч.п. 3 выполнен Обществом в соответствии с согласованным проектом, в связи с чем довод Комитета о том, что данная перепланировка/переустройство является самовольной является необоснованным.
Оснований для признания выполнения Обществом самовольного заложения оконного проема в ч.п.7 объекта у суда первой инстанции не имелось в силу следующих обосновано установленных обстоятельств.
На основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 05.04.1999 N 360-р жилые квартиры N 11, 14, 16 в доме N 13 по Кирочной улице были переведены в нежилой фонд для использования под медицинский центр.
26.05.1999 Санкт-Петербургским государственным учреждением «Жилищное агентство Центрального административного района» согласован проект переоборудования жилых квартир N 11, 14, 16 в доме N 13 по Кирочной улице с устройством дополнительного входа.
11.06.1999 рабочий проект перепланировки указанных жилых квартир утвержден КГИОП.
Как следует из пункта 2.2 проектного решения, при перепланировке предусматривается устройство самостоятельного наружного входа в медицинский центр со стороны ул. Кирочной для чего, в том числе, предусматривается:
а) пробивка дверного проема на месте существующего оконного проема с организацией входного тамбура;
б) понижение части перекрытия над входным тамбуром и устройство лестничного марша из 4-х ступеней в вестибюле.
Из ведомости рабочих чертежей усматривается, что новый дверной проем размещается со стороны ул. Кирочная, над дверью размещается тамбур (вестибюль) для входа в медицинский центр, который располагается по левую сторону, а затем идет понижение лестничного марша на 4 ступени, которые согласно проекту, располагаются в месте спорного оконного проема, для обустройства лестничного марша проем был закрыт.
После выполненной перепланировки нежилые помещения были приняты в эксплуатацию, что подтверждается актом приемочной комиссии о приемке нежилых помещений в эксплуатацию после реконструкции от 15.09.1999.
Факт переоборудования оконного проема в дверной также подтверждается заключением СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» от 19.07.2024 (страница 9).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заложение спорного оконного проема также не является самовольной перепланировкой, следовательно, доводы Комитета в данной части необоснованны.
Довод Комитета о том, что фактическим пользователем объекта является Медицинский центр, также не подтвержден соответствующими доказательствами.
Так, судом первой инстанции установлено, что Медицинский центр на основании договора от 16.06.2003 аренды нежилого помещения арендует у ФИО4 и ФИО5 объект нежилого фонда - помещение 6-Н, 7-Н, 8-Н, расположенные на 1, 2 и 3 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 13, лит. А.
20.02.2013 между Обществом и Медицинским центром было заключено соглашение о сотрудничестве и о совместной деятельности, согласно которому Общество со своей стороны обеспечивает хранение документов, серверов, компьютерной техники, оборудования Медицинского центра; обеспечение нормального функционирования инженерных сетей, сантехнического оборудования, электрических, малоточных сетей, иного оборудования Медицинского центра; осуществляет рекламную компанию Медицинского центра; обеспечивает проведение профориентационных, научно-методических мероприятий, проводимых для медицинских сотрудников Медицинского центра.
В свою очередь, Медицинский центр финансирует перепланировку и ремонт объекта, обеспечивает финансирование обучения в профильных организациях сотрудников Общества по охране труда, электробезопасности, пожарной безопасности.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно признал, что размещение на оконных проемах информации о медицинском центре, а также нахождение сотрудников Медицинского центра на объекте, полностью соответствует указанному соглашению о сотрудничестве.
При таких обстоятельствах в отсутствие реальных доказательств использования объекта Медицинским центром как субарендатором объекта, суд первой инстанции пришел к обоснованному о недоказанности Комитетом довода о передаче объекта в субаренду третьему лицу.
Поскольку суд первой инстанции не нашел подтверждения доводам Комитета о нарушении Обществом пунктов 2.2.6, 2.2.12, 2.2.18 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2019 N 5, в удовлетворении требования о взыскании с Общества спорных штрафов отказано правомерно.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции установлены все существенные для дела обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2024 по делу № А56-125193/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
С.В. Изотова