Постановление по делу № 09АП-79603/2023 от 12.12.2023

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-79603/2023-ГК

город Москва Дело № А40-6126/23

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лященко Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2023

по делу № А40-6126/23

по иску ООО «Постотель» (127051, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Мещанский, Трубная ул., д. 15, пом. I, ком. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.07.2013, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 15.05.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО «Постотель» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли -продажи недвижимости – нежилого здания, общей площадью 640,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, земельного участка площадью 487 кв.м., расположенного по адресу : <...> (с учётом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 17.10.2023 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между ООО «Постотель» (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости: здание, расположенное по адресу: г. Москва, Тверской, ул. Брестская 1-я, д. 44, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, площадью 640,3 кв.м. и земельный участок по адресу: <...>, площадью 487 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004018:1013, в следующей редакции:

«Пункт 3.1.: Цена объектов составляет 76 615 000 руб. 00 коп. (семьдесят шесть миллионов шестьсот пятнадцать тысяч рублей ноль копеек) (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта 1 в размере 23 430 000 (двадцать три миллиона четыреста тридцать тысяч) рублей 00 копеек, в соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации № 3902/37-3-23 от 22.08.2023 года, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов, в том числе фактора общего технического состояния здания, а рыночная стоимость объектов соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, находящихся в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 6, 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4.: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 912 083 (девятьсот двенадцать тысяч восемьдесят три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.

Пункт 3.6.: Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца по следующим реквизитам:

За Объект 1 в размере 37 345 000 (тридцать семь миллионов триста сорок пять тысяч) руб. 00 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 444 583 (четыреста сорок четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Проценты рассчитываются Покупателем самостоятельно на дату уплаты.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК получателя 004525988

Счет банка получателя – 40102810545370000003

Счет получателя – 03100643000000017300

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

За Объект 2 в размере 39 270 000 (тридцать девять миллионов двести семьдесят тысяч) руб. 00 коп., все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 467 500 (четыреста шестьдесят семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Проценты рассчитываются Покупателем самостоятельно на дату уплаты.

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК получателя 004525988

Счет банка получателя – 40102810545370000003

Счет получателя – 03100643000000017300

КБК – 07111406022028000430 «Доходы от продажи земельных участков, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации (за исключением земельных участков бюджетных и автономных учреждений субъектов Российской Федерации)».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование Покупателя.

Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуется на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением Покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и п. 3.7 Договора не требуется.

Факт оплаты объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Моментом исполнения обязательств по оплате основного долга, процентов за предоставленную рассрочку и неустойки является момент поступления денежных средств на счет Продавца.»

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца 228 887 20 коп. расходов по экспертизе, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 100 00 руб. судебных издержек.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между Государственным унитарным предприятием города Москвы «Московское имущество» и Обществом с ограниченной ответственностью «ПОСТОТЕЛЬ» был заключен Договор № 17-00013/14 от 01 апреля 2014г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (далее - Договор аренды), в соответствии с которым ООО «ПОСТОТЕЛЬ» арендовало нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, общей площадью 640,3 кв.м., находящееся в собственности города Москвы, сроком с 01.04.2014г. по 31.03.2029г.

Дополнительным соглашением к договору №17-00013/14 от 01.04.2014г. на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: <...> от 09.04.2018г. внесены изменения: в связи с прекращением права хозяйственного ведения Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» (запись в ЕГРН от 16.10.2017г. №77/009/241/2017-4850) по тексту договора аренды от 01.04.2014 №17-00013/14 вместо Государственное унитарное предприятие города Москвы «РЭМ» (Арендодатель) читать Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель).

ООО «ПОСТОТЕЛЬ» относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве», что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 11.01.2023г. ООО «ПОСТОТЕЛЬ» включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016г.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ООО «ПОСТОТЕЛЬ» 14.07.2022 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы. К данному заявлению был приложен необходимый пакет документов.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которая вступила в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

С 01.04.2014г. нежилое здание по адресу: <...>, общей площадью 640,3 кв.м., непрерывно находится во временном владении и пользовании ООО «ПОСТОТЕЛЬ» по Договору аренды. Задолженность в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ по арендной плате у истца на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала, что подтверждается справкой № от 14.07.2022г. о состоянии на 14.07.2022г. финансово-лицевого счета по договору на аренду нежилого фонда №17-00013/14 от 01.04.2014г. и расчетом суммы задолженности по арендной плате и пени по договору аренды №17-00013/14 от 01.04.2014г. (ФЛС №17-00013/14-001), выданных Департаментом городского имущества города Москвы.

Арендуемое ООО «ПОСТОТЕЛЬ» недвижимое имущество на день обращения к ответчику и на момент предъявления иска не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец соответствует критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 11 Закона города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

22.11.2022 г. Департаментом городского имущества города Москвы (исх. № 33-5-69833/22-(0)-10 от 22.11.2022г.) ООО «ПОСТОТЕЛЬ» был выдан проект договора купли-продажи недвижимости №59-8081 от 22.11.2022г. (далее по тексту -Договор), в соответствии с условиями которого Департамент городского имущества города Москвы передает в собственность Общества с ограниченной ответственностью «ПОСТОТЕЛЬ» объекты недвижимости: здание, расположенное по адресу: г. Москва, Тверской, ул.Брестская 1-я, дом 44, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, и земельный участок по адресу: <...>, площадью 487 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0004018:1013.

Согласно пункту 3.1. проекта договора «.. .Цена объектов составляет 186 766 000 (сто восемьдесят шесть миллионов семьсот шестьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.10.2022 № М293-2219-П/2022 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 06.10.2022 № 485/916-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

19 декабря 2022 года ООО «ПОСТОТЕЛЬ» направило в Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в 61 473 000 руб. 00 коп. (шестьдесят один миллион четыреста семьдесят три тысячи рублей ноль копеек) (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта 1 в размере 21 847 000 руб. 00 коп. (двадцать один миллион восемьсот сорок семь тысяч рублей ноль копеек), в соответствии с Отчетом №С-2210-5.3 об оценке недвижимого имущества - по адресу: <...> от 04.11.2022г., выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО3

Для определения цены договора купли-продажи спорных объектов недвижимости истцом был заключен договор с независимым оценщиком - ИП ФИО3

Согласно Отчету № С-2210-5.3 об оценке недвижимого имущества от 04.11.2022г., выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3, рыночная стоимость выкупаемых объектов недвижимости округленно составляет 83 320 000 руб. 00 коп.

Протокол разногласий от 19.12.2022г. с заявлением №2 от 19.12.2022г. истец направил в Департамент городского имущества города.

Письмом № 33-5-69833/22-(0)-12 от 22.12.2022г. ответчиком протокол разногласий, представленный ООО «ПОСТОТЕЛЬ», был отклонен.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2023 г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте РФ экспертам ФИО4 и ФИО5.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлены вопросы:

1. Определить рыночную стоимость (без учета НДС) следующих объектов недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, общей площадью 640,3 кв.м, по состоянию на 14 июля 2022 года, и земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004018:1013, площадью 487 кв.м. по адресу: <...>, по состоянию на 14 июля 2022 года?

2. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, общей площадью 640,3 кв.м, по состоянию на 14 июля 2022 года?

В соответствии с заключением эксперта ответы на вопросы:

1. Рыночная стоимость (без учета НДС) следующих объектов недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, общей площадью 640,3 кв.м, по состоянию на 14 июля 2022 года составляет 60 775 000 рублей

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004018:1013, площадью 487 кв.м. по адресу: <...>, по состоянию на 14 июля 2022 года, по состоянию на 14 июля 2022 года составляет 39 270 000 рублей.

2. Рыночную стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, общей площадью 640,3 кв.м, по состоянию на 14 июля 2022 года равна 23 430 000 рублей.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

Довод жалобы о том, что судом некорректно определена итоговая стоимость без учета НДС, отклоняется, поскольку перед экспертами судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости без учета НДС вышеуказанных объектов недвижимости.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с п.п. 6, 12 ч.2 ст.146 НК РФ в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:

6) операции по реализации земельных участков (долей в них);

12) операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну федеральной территории «Сириус», выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, довод истца о том, что некорректно определена итоговая стоимость без учета НДС, является несостоятельным.

Довод жалобы о том, что экспертами не учтено расположение объектов в разных административных округах. Эксперты используют в расчетах не сопоставимые с объектом по местоположению.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, что эксперты в экспертном заключении (стр. 60 заключения) указывают, что для определения возможности использования выборки с целью определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом эксперты считают необходимым рассчитать коэффициент вариации.

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения стоимости объектов-аналогов от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность значения стоимостей объектов-аналогов.

Значение коэффициента вариации находится на уровне 9,7% (величина коэффициента вариации свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда), эксперты считают возможным использование выборки для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом.

Таким образом, экспертами отобраны шесть предложений к сделке объектов-аналогово, сходных по характеристикам с оцениваемым объектом, но имеют существенные отличия по таким ценообразующим факторам как:

1) время сделки;

2) факт сделки (сделка, предложение к сделке);

3) местонахождение в пределах города;

4) близость к остановкам общественного транспорта;

5) расстояние до станции метро;

6) тип парковки (организованная, стихийная);

7) площадь объекта капитального строительства;

8) количество этажей в здании;

9) класс качества объекта недвижимости.

По иным ценообразующим факторам либо существенные отличия с оцениваемым объектом и его аналогами отсутствуют.

Далее в экспертном заключении экспертами реализуются этапы алгоритма определения ЕОН - внесение корректировок на факт сделки, на время сделки, на местоположение в пределах города, расположение относительной красной линии, близость к остановкам общественного транспорта, расстояние до станции метро, типа парковки, площадь капитального строительства, класс качества объекта, количество этажей в здании (табл.11 с.61, табл.12 с.61, табл.14 с.64, табл.15 с.64, табл.16 с.65, таб.17 с.66, табл.18 с.67, таб.19 с.67, табл.20 с.68).

Таким образом, экспертами учтены местоположения объектов-аналогов и применены корректировки на все отличия по ценообразующим факторам.

При оценке заключения эксперта судом апелляционной инстанции учитывается, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд правомерно пришел к выводу, что заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имелось, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учел, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий.

Ответчик в жалобе указывает, что Департамент городского имущества города Москвы не согласовал с истцом проведение каких-либо работ по перепланировке, переустройству или капитальному ремонту в арендуемом помещении, которые могут привести к неотделимым улучшениям, истец к ответчику за получением соответствующего согласования проведения перепланировок и переоборудования помещения, которые повлекут неотделимые улучшения не обращался, в связи с чем, ответчик считает, что отсутствуют основания для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

Как было указано выше, 01.04.2014 г. между Государственным унитарным предприятием города Москвы «Московское имущество» и Обществом с ограниченной ответственностью «ПОСТОТЕЛЬ» был заключен Договор № 17-00013/14 от 01 апреля 2014г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (далее - Договор аренды), в соответствии с которым ООО «ПОСТОТЕЛЬ» арендовало нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0004018:1090, общей площадью 640,3 кв.м., находящееся в собственности города Москвы, сроком с 01.04.2014г. по 31.03.2029г.

Договор аренды заключен был по результатам аукциона.

В информационном сообщении, размещенном в Бюллетене оперативной информации «Московские торги» №06/2014 от 10.02.2014 г. (стр.97-101) в разделе «Техническое состояние Объектов», что объект (лот №2) подлежит капитальному ремонту с перепрофилированием под гостиницу. Целевое использование объекта - гостиница. В описании лота №2 указано, что объект подлежит капитальному ремонту с перепрофилированием под гостиницу, который осуществляет Арендатор своими силами и за свой счет в соответствии с условиями договора в срок не позднее 10 месяцев с момента заключения договора.

До передачи в аренду ООО «ПОСТОТЕЛЬ» помещения между ГУП города Москвы «Московское имущество» и Федеральным государственным унитарным предприятием «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские» был заключен договор №75-ДРиР/13 от 05.09.2013г., согласно условиям которого ГУП «Московское имущество» поручил ФГУП ЦНРПМ выполнить визуально-инструментальное обследование состояния здания и разработать концепцию перепрофилирования здания под гостиницу по адресу: <...>.

Согласно технического заключения по результатам визуально-инструментального обследования технического состояния строительных конструкций здания по адресу: г.Москва, ЦАО, ул. 1-я Брестская, д.44, установлено полное техническое состояние здания и разработана концепция перепрофилирования здания под гостиницу.

ГУП «Московское имущество» был составлен акт осмотра объекта-нежилого здания (помещения) и прилегающей к нему территории от 13.08.2013г., в котором зафиксировано техническое состояние помещения и выводы: требуется произвести ремонт обследуемых помещений; необходимо проверить работоспособность системы АПС СОУЭ, заключить соответствующие договора на их техническое обслуживание. Укомплектовать помещение первичными средствами пожаротушения (огнетушителями).

ООО «ПОСТОТЕЛЬ» в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом помещении были проведены работы по капитальному ремонту.

В соответствии с п. 1.5 Договора аренды объект подлежит капитальному ремонту с перепрофилированием под гостиницу, который осуществляет Арендатор своими силами и за свой счет в соответствии с условиями договора аренды в срок не позднее 10 (десяти) месяцев с момента заключения Договора.

В соответствии с п.5.1.1. Договора аренды Арендодатель, а также его полномочные представители и Департамент городского имущества города Москвы, а также его полномочные представители, имеют право на вход в Объект с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования, а также на предмет надлежащего выполнения работ согласно пункту 1.5 Договора.

В соответствии с п.5.4.3. Договора аренды по истечении срока действия Договора, а также в случае его досрочного расторжения, Объект должен быть возвращен Арендодателю в состоянии:

- соответствующем состоянию, указанному в акте об итогах капитального ремонта, со всеми произведенными в Объекте неотделимыми улучшениями и с учетом нормального износа, в случае если Арендатором был произведен капитальный ремонт с перепрофилированием Объекта под гостиницу.

Договор аренды содержит раздел «В части перепланировки, ремонта и реконструкции Объекта».

Пункт 5.4.9 предусматривает, что арендатор после завершения капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу не вправе производить никаких перепланировок без получения предварительного письменного согласия Арендодателя и при необходимости решения/согласования соответствующего органа власти. Таким образом, договор аренды прямо предусматривает, что согласие арендодателя требуется после завершения капитального ремонта для последующих перепланировок. Последующих перепланировок без согласия арендодателя истец не проводил.

Согласно п. 5.4.11 Договора аренды после завершения капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу Арендатор своими силами и за свой счет в установленном порядке оформить все перепланировки и переоборудование Объекта, и предоставить Арендодателю соответствующую документацию.

В соответствии с п. 5.4.12 Договора аренды в случае, если после проведения капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу изменяться технические характеристики Объекта, вследствие чего в Единый государственный реестр прав будут внесены соответствующие изменения, Арендатор обязан заключить с Арендодателем дополнительное соглашение об уточнении предмета Договора.

Договор аренды содержит раздел «В части капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу».

В силу п. 5.4.21 Договора аренды Арендатор обязан за свой счет провести капитальный ремонт с перепрофилированием Объекта под гостиницу в соответствии с проектом капитального ремонта, который Арендатор разрабатывает самостоятельно и за свой счет.

На основании п. 8.2 Договора аренды при просрочке Арендатором своего обязательства по проведению капитального ремонта с перепрофилированием Объекта под гостиницу, предусмотренного п. 1.5 Договора, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штрафную неустойку в размере 200 000 руб.

Согласно п. 9.4 Договора аренды стороны договорились, что Договор также может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по следующим основаниям:

- непроведение Арендатором капитального ремонта Объекта с перепрофилированием под гостиницу в срок, предусмотренный п. 1.5 Договора.

В Акте приема-передачи нежилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении ГУП «Московское имущество», от 01.04.2014 г. указано (п.3): «...Техническое состояние помещений на момент передачи: подлежат капитальному ремонту с перепрофилированием под гостиницу за счет средств Арендатора...».

ООО «ПОСТОТЕЛЬ» письмом №18 от 04.12.2014 г. предоставило арендодателю проектную документацию для согласования. Проектная документация после устранения ряда замечаний в установленном порядке была согласована с ГУП «Московское имущество».

ОАО «Строительный Концерн АТОНА» были разработаны Архитектурно-строительные решения. Реконструкция существующего здания с устройством гостиницы по адресу: <...>. Шифр 27-2013-АР.

ООО «ПОСТОТЕЛЬ» письмом №2/05 от 15.05.2015 г. обращалось в ГУП «Московское имущество» в связи с выполнением обязательств по проведению капитального ремонта с просьбой информировать Объединение административно-технической инспекции г. Москвы о собственнике объектов, их техническом состоянии на момент передачи ООО «ПОСТОТЕЛЬ» и ходатайствовать о содействии в получении ордеров на проведение фасадных работ.

ГУП «Московское имущество» (письмо №12-12/360345 от 22.05.2015 г.) рассмотрело обращение и подготовило соответствующее обращение ОАТИ г. Москвы.

ГУП «Московское имущество» письмом №12-13/3602/15 от 22.05.2015 г. обратилось в ОАТИ г. Москвы, в котором указало, что в рамках выполнения договора аренды ООО «ПОСТОТЕЛЬ» проводит ремонтные работы на объектах. В связи с чем, ГУП «Московское имущество» просит рассмотреть заявление данной организации об оформлении в установленном порядке ордеров на проведение фасадных работ на объектах, указанных в письме.

Правительство Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) письмом №МКА-02-300011/8-1 от 05.09.2018 г. «О рассмотрении документации» выдало ООО «ПОСТОТЕЛЬ» заключение о том, что рассмотрев обращение ООО «ПОСТОТЕЛЬ» по частичному изменению внешнего архитектурного облика фасадов нежилого здания, расположенного по адресу: Брестская 1-ая, ул., д.44, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы сообщил, что архитектурно-художественное решение объекта по вышеуказанному адресу в части создания оконных проемов в уровне первого этажа, ликвидации оконного проема, создания дверного проема в уровне второго этажа, устройства пожарной лестницы, рассмотрено без замечаний с учетом письма управления ЦАО Главного управления МЧС России по г.Москве от 09.04.2018г. №158-20-7-16.

Между ООО «ПОСТОТЕЛЬ» и 000 «СМК» был заключен договор №01ГП-12/14 генерального подряда по адресу: <...> от 15.12.2014г. Стороны в протоколе -соглашение о договорной цене (приложение №1 к Договору) согласовали стоимость услуг генподрядчика в размере 6 201 212,96 руб.

Дополнительным соглашение №1 (приложение №3 к Договору №01 ГП 12/14 от 15.12.2014г.) от 05.03.2015г. стоимость услуг по Дополнительному соглашению №1 от 05.03.2015г. составляет 12 929 002,08 руб. Общая стоимость услуг Генподрядчика по Договору №01 ГП 12/14 от 15.12.2014г. составляет 19 130 215,04 руб.

Между ООО «ПОСТОТЕЛЬ» и ОАО «СМК» был заключен договор №01 ТЗ-11/14 на выполнение функций техзаказчика от 06.11.2014г. Протоколом-соглашением о договорной цене (приложение №1 к договору) от 06.11.2014г. стоимость услуг исполнителя составила 591 656 руб.

Актом №1 выполненных работ от 05.10.2014г. зафиксировано, что исполнитель выполнил по Договору №01 ТЗ-11/14 от 06.11.2014г. для объекта «Капитальный ремонт существующего здания с устройством гостиницы» по адресу: <...>, функции технического заказчика.

ОАО «СМК» и ООО «ПОСТОТЕЛЬ» утверждены локальные сметы на производство ремонтных работ: общестроительные работы, видеонаблюдение с системой контроля и управления доступом, водоснабжение и водоотведение, отопления и вентиляция, электроосвещение и силовое оборудование, сети связи, автоматическая пожарная сигнализация с системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, общестроительные работы, на общую сумму 19 130 215,04 руб.

ОАО «СМК» и ООО «ПОСТОТЕЛЬ» утверждены акты о приемке выполненных работ на общую сумму 19 130 215,04 руб.

Стоимость выполненных работ также подтверждается справками стоимости выполненных работ и затрат от 05.10.2015г. на суммы 12 929 002, 08 руб. и 6 201 212,96 руб., всего на общую сумму 19 130 215,04 руб.

Между ООО «ПОСТОТЕЛЬ» и ОАО «Строительный Концерн АТОНА» заключен договор № П-01-06/11 на выполнение проектных работ от 06.11.2014г. К договору приложена смета №1. Разработка проектной документации для объекта «Реконструкция существующего здания с устройством гостиницы» по адресу: <...>, на сумму 1 280 600 руб. Выполнение работ по договору подтверждается Актом выполнения проектных работ от 01.07.2015г.

Между ООО «ПОСТОТЕЛЬ» и ОАО «Строительный Концерн АТОНА» был заключен договор №01А-12/14 авторского надзора от 15.12.2014г. В протоколе-соглашении о договорной цене (приложение №1) от 15.12.2014г. согласована стоимость услуг авторского надзора в размере 150 000 руб. Актом №1 выполнения работ от 05.10.2015г. работы приняты.

Все выполненные работы были оплачены, что подтверждается платежными поручениями. Работы по договору №01 ТЗ-11/14 на выполнение функций техзаказчика от 06.11.2014г. оплачены платежным поручением №162 от 02.06.2015г. работы по договору №01 А-12/14 авторского надзора от 15.12.2014г. оплачены платежным поручением №165 от 04.06.2015г. Работы по договору №П-01-06/11 на выполнение проектных работ от 06.11.2014г. оплачены платежными поручениями: № 73 от 09.04.2015г., №81 от 16.04.2015г. Работы по договору №01 ГП-12/14 генерального подряда от 15.12.2014г. оплачены платежными поручениями: №76 от 09.04.2015г., №84 от 16.04.2015г., №95 от 17.04.2015г., №101 от 23.04.2015г., №114 от 30.04.2015г., оплата на сумму 1 791 500 руб., подтверждается банковской выпиской от 12.05.2015г., платеж на сумму 1 791 500 руб. проведен по платежному поручению №128 от 12.05.2015г., №133 от 14.05.2015г., №142 от 26.05.2015г.№154 от 28.05.2015г., №159 от 02.06.2015г.

Приказом №21 о создании комиссии по приемке законченного капитальным ремонтом объекта от 04.09.2015г. была создана комиссия для оценки результатов ремонта и подписания акта о приемке работ.

07.09.2015 г. Актом комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом объекта было принято решение приемочной комиссии: предъявленный к приемке законченный капитальным ремонтом объект по адресу: <...>, принять строительные работы.

После выполнения работ по капитальному ремонту между ГУП «Московское имущество» и ООО «ПОСТОТЕЛЬ» был составлен акт об итогах капитального ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: Брестская 1-я ул., д.44 от 16.12.2016г. В акте указано, что ООО «ПОСТОТЕЛЬ» был проведен капитальный ремонт с перепрофилированием под гостиницу помещений по адресу: <...>. Завершение капитального ремонта подтверждается актом комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом объекта от 07.09.2015 №б/н. Капитальный ремонт осуществлялся во исполнение договора аренды от 01.04.2014 №17-00013/14. Стоимость капитального ремонта:

- по утвержденным расчетно-обосновывающим материалам-19 130 215 руб.,

- фактически - 21 152 471 руб.

В 2018 году по произведенным работам были заказаны Техническое заключение о состоянии несущих конструкций о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке помещений, расположенных по адресу <...>, и проект перепланировки фасадных решений нежилого помещения по адресу: <...>, выполненные ООО «Проектное решение», которые были переданы ответчику для внесения соответствующих изменений в техническую документацию.

ООО «ПОСТОТЕЛЬ» обратилось в ГУП «РЭМ» (правопреемник ГУП «Московское имущество») с письмом №10 от 06.04.2023 г., в котором попросило выдать акты о приемке законченного капитальным ремонтом объекта и подтвердить факт, что заключением договора аренды, ГУП «Московское имущество» дало согласие на проведение ремонтных работ.

ГУП «РЭМ» в письме №744/23/12-34 от 11.04.2023г. сообщил, что объект, переданный в аренду ООО «ПОСТОТЕЛЬ», подлежал капитальному ремонту под гостиницу силами и за счет средств Арендатора в сроки, установленные в договоре аренды. Срок производства работ по капитальному ремонту исчислялся с момента заключения договора (п. 1.5 Договора). Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, обязанность по проведению работ по капитальному ремонту наступила у Арендатора - ООО «ПОСТОТЕЛЬ» с момента государственной регистрации вышеуказанных договоров аренды.

Таким образом, капитальный ремонт был проведен с согласия арендодателя Государственного унитарного предприятия города Москвы «Московское имущество» ООО «ПОСТОТЕЛЬ» в соответствии с условиями договора аренды № 17-00013/14 от 01.04.2014г. аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы своими силами и за свой счет был проведен капитальный ремонт (неотделимые улучшения) выкупаемого нежилого помещения с перепрофилированием под гостиницу.

При изложенных обстоятельствах, и вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме с учётом принятых уточнений в части определения стоимости объектов выкупа на основании проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2023 по делу № А40-6126/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Б.В. Стешан

Судьи: В.В. Валюшкина

Т.В. Захарова