ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

23 октября 2025 года Дело № А56-15364/2025 Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Паничкиной М.А., при участии: от истца: до и после перерыва ФИО1 (доверенность от 02.04.2024),

от ответчика: до и после перерыва директора ФИО2 (выписка из ЕГРЮЛ), ФИО3 (доверенность от 21.09.2025), ФИО4, (доверенность от 21.09.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Олрэд» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2025 по делу № А56-15364/2025 (судья Потыкалова К.Р.), принятое по иску

индивидуального предпринимателя ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Олрэд» о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Олрэд» (далее – Общество) о взыскании 2 742 780,14 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 30.03.2021 (далее – Договор).

Решением суда от 22.05.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель Общества в судебном заседании 24.09.2025 заявил ходатайство о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство об отложении судебного разбирательства; продолженное после перерыва судебное заседание 30.04.2025 провел в отсутствие ответчика, который был лишен возможности представить в материалы дела дополнительные доказательства в обоснование правовой позиции по делу.

В части 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приведены основания для безусловной отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 этого Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий шести месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции (ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ).

Заслушав приведенные представителем Общества доводы и исследовав представленные им доказательства, приняв во внимание, что представитель Общества принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции 23.04.2025, сообщил суду о направлении посредством АО «Почта России» отзыва на иск; ходатайство об отложении было рассмотрено судом первой инстанции и отклонено в порядке ст. 158 АПК РФ (что подтверждено видеозаписью судебного заседания), вместе с тем в судебном заседании 23.04.2025 судом первой инстанции был объявлен перерыв до 30.04.2025, однако представитель ответчика подключился к системе онлайн-заседаний с опозданием (на стадии оглашения судом резолютивной части решения), апелляционный суд не усмотрел в рассматриваемом случае нарушений, влекущих отмену судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, в связи с чем оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции у апелляционного суда не имеется.

С учетом приведенных ответчиком доводов в судебном заседании 24.09.2025 апелляционным судом объявлен перерыв до 01.10.2025.

В продолженном после перерыва 01.10.2025 судебном заседании представитель ответчика просил приобщить к материалам дела дополнительные доказательства, заявил ходатайство о проведении по делу судебном экспертизы на предмет определения характера (отделимые либо неотделимые) улучшений, произведенных Обществом в помещении по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, Тельмановское поселение, <...>, пом. 72-Н, а также стоимости отделимых улучшений.

Кроме того, к апелляционной жалобе ответчик приложил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости имущества, перечисленного в ходатайстве (69 позиций), в удовлетворении которого ответчику было отказано судом первой инстанции.

Представитель истца возражал против проведения по делу судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд

назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Необходимость в разъяснении вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения характера улучшений, произведенных Обществом в помещении, ответчик указал, что, по его мнению, поскольку в судебном заседании 23.04.2025 представитель Общества сообщил о том, что в арендуемом помещении остались вентиляционные системы и системы кондиционирования, суду надлежало поставить на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения экспертизы об установлении характера улучшений.

Вместе с тем, в силу статьи 41, части 3 статьи 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими процессуальными правами и заблаговременно раскрыть перед другими участниками процесса доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/2011, в соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Признав, что совокупность представленных в материалы дела доказательств позволяет разрешить спор по существу без назначения судебных экспертиз по поставленным ответчиком вопросам; по вопросу определения характера улучшений, произведенных Обществом в помещении, ответчик ходатайства о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции не заявлял и не был лишен права на заявление такого ходатайства, однако такое право в установленном порядке не реализовал, апелляционный суд в порядке статьи 82 АПК РФ с учетом мотивированных возражений представителя предпринимателя отклонил соответствующие ходатайства Общества.

Представленные Обществом дополнительные доказательства с учетом приведенных ответчиком доводов в обоснование ходатайства и положений ст. 268 АПК РФ приобщены апелляционным судом к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО5 (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.03.2021 заключили Договор, по условиям которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения с кадастровым номером 47:26:0201001:13863 площадью 202 кв.м, пом. 71-Н, и с кадастровым номером 47:26:0201001:13864 площадью 88 кв.м, пом. 72-Н, по адресу: Ленинградская обл., Тосненский м.р., Тельмановское с.п., <...>.

Согласно п. 1.4 Договора объекты предоставляются для организации предприятия общественного питания «семейное кафе».

Помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 30.03.2021.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

В пункте 3.1 Договора стороны согласовали, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, постоянная часть определяется в размере платы за 1 кв.м в месяц, до 30.09.2021 плата составляет 1000 руб., с 01.10.2021 по 30.09.2022 - 1600 руб., с 01.10.2022 по 30.09.2023 - 1680 руб., с 01.10.2023 по 30.09.2024 - 1760 руб., с 01.10.2024 по 30.09.2025 - 1850 руб.

Согласно пунктам 3.1.2 и 3.1.3 Договора переменная часть платы определяется на основании приборов учета, установленных в помещениях, согласно тарифам на электроснабжение и коммунальные услуги, по которым арендодатель оплачивает указанные услуги и ресурсоснабжение, но в любом случае не более чем в размере по тарифам, применяемым при наличии заключенного договора ресурсоснабжения. Переменная часть платы вносится ежемесячно не позднее 5 банковских дней с момента выставления счета и акта оказанных услуг.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 11.07.2023 № 2 стороны подтвердили задолженность арендатора перед арендодателем по Договору по оплате как постоянной, так и переменной части по состоянию на 11.07.2023 в размере 2 527 352,12 руб.; арендатор обязался погасить задолженность в рассрочку до 01.10.2024.

В письме Общество уведомило предпринимателя о своем намерении расторгнуть Договор в связи с прекращением арендатором торгово-хозяйственной деятельности с 21.09.2024.

Соглашением от 21.09.2024 (далее – Соглашение) стороны расторгли Договор.

В силу пункта 4 Соглашения Договор считается расторгнутым с момента подписания сторонами акта возврата помещения.

Помещения возвращены арендодателю по акту от 04.10.2024; согласно п. 2 и 3 акта состояние передаваемого имущества оценивается как удовлетворительное, находится в состоянии пригодном для эксплуатации, претензии у арендодателя отсутствуют.

В претензии от 25.12.2024 предприниматель потребовал оплатить задолженность по Договору.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав требования предпринимателя обоснованными, удовлетворил иск.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и

одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Факт передачи имущества во владение и пользование ответчика подтвержден представленными в материалы дела актами передачи от 30.03.2021 и возврата от 04.10.2024, период пользования помещением сторонами не оспаривался.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате по Договору по состоянию на 04.10.2024 составила 2 742 780,14 руб.

Расчет судом проверен, признан обоснованным, соответствующим условиям Договора, ответчиком не опровергнут.

Факт наличия задолженности по Договору в сумме 1 782 307,73 руб. по состоянию на 31.07.2024, подтвержден, в том числе, подписанным сторонами без возражений актом сверки взаимных расчетов за период с января по июль 2024 года.

Доказательств внесения арендной платы в спорной сумме ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

Возражая против иска, ответчик заявил, что обязанность по внесению арендой платы в сумме 2 742 780,14 руб. прекратилась в результате зачета встречного требования.

В заявлении от 21.03.2025 № 23/01 (отметка организации почтовой связи от 17.04.2025) Общество заявило о зачете стоимости перечисленного в этом заявлении имущества, оставленного в здании, в счет погашения задолженности по Договору.

Исходя из статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Зачет может быть совершен в отношении реально существующих требований и способных к исполнению обязательств (срок исполнения которых наступил). Требования, являющиеся предметом зачета, должны быть бесспорны и конкретно определены.

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

В силу п. 2.3.12 Договора по окончании арендных отношений арендатор обязан за свой счет вывезти из помещения все свое имущество, товары и оборудование, а также демонтировать рекламу и рекламные конструкции, после чего возвратить помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Согласно п. 2.4.2 Договора если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то арендатор не имеет права на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения Договора, если иное не предусмотрено письменным дополнительным соглашением сторон.

Таким образом, в Договоре стороны согласовали условие о том, что после прекращения действия Договора стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений ему не возвращается.

Приняв во внимание, что Соглашение подписано сторонами 21.09.2024, а помещения фактически освобождены ответчиком 04.10.2024 (т.е. спустя 14 дней после расторжения Договора), что следует из акта возврата помещения, суд первой инстанции посчитал недоказанным факт чинения предпринимателем Обществу препятствий в вывозе принадлежащего ему имущества, которое является отделимыми улучшениями арендованных помещений.

Как установлено судом первой инстанции, при подписании акта возврата от 04.10.2024 стороны не указали на фактическое наличие какого-либо имущества, принадлежащего арендатору, в помещении; акт возврата помещения, по общему правилу, подтверждает факт его освобождения и отсутствие у арендатора после подписания такого акта доступа в арендуемое помещение.

Как пояснили представители Общества в судебном заседании, в правоохранительные органы в связи с неправомерным завладением истцом имуществом Общества, незаконным ограничением доступа в помещение ответчик в спорный период не обращался.

Иск об истребовании у предпринимателя движимого имущества, оставленного в помещении, ответчиком в суд также заявлен не был.

Истец факт удержания имущества ответчика отрицал.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в рамках настоящего дела ответчик не доказал факта оставления в помещении движимого имущества, в том числе, перечисленного в заявлении о зачете от 21.03.2025, и возможности учета его стоимости в счет погашения задолженности по Договору.

При этом апелляционным судом также принято во внимание следующее.

Как следует из письма Общества от 17.01.2025, ответчик предложил истцу погасить задолженность по Договору оставшимся в здании имуществом (внутренняя отделка, чистовая и черновая (материалы и работы) - 6 500 000 руб.; система внутреннего электроснабжения (провода, щиты, светильники) - 1 400 000 руб.; система вентиляции (вентиляционные установки, кондиционеры и фанкойлы, воздуховоды) - 3 900 000 руб.; системы внутреннего водоснабжения и водоотведения - 700 000 руб.; слаботочные проводные сети - 850 000 руб.), всего на сумму 13 350 000 руб. без понижающего коэффициента), с определенным понижающим договорным коэффициентом.

Как указало Общество в письме от 17.01.2025, все эти инженерные системы были установлены Обществом и являются трудноотделимыми от здания, демонтаж которых отчасти невозможен либо значительно снижает их стоимость при демонтаже и продаже третьим лицам; в соответствии со статьёй 623 ГК РФ данные улучшения, выполненные с согласия арендодателя, могут быть зачтены в счёт погашения задолженности; использование этих систем как преимущества для нового арендатора позволит арендодателю быстрее найти замену и извлечь выгоду из готовой инфраструктуры.

Для урегулирования данного вопроса Общество предложило назначить независимую оценку стоимости инженерных систем для их зачета в счёт

задолженности; заключить дополнительное соглашение, закрепляющее условия такого зачета.

Также в письме от 17.01.2025 Общество указало, что истец удерживает имущество (телевизоры; детский игровой центр; мебель; нейтральное и холодильное оборудование; оргтехника; личные вещи), которое не принадлежит ответчику, а является собственностью физического лица – владельца Общества.

С учетом изложенного Общество в письме от 17.01.2025 предложило предпринимателю возвратить имущество, не принадлежащее Обществу, его законному владельцу.

В заявлении о зачете от 21.03.2025 Общество перечислило имущество (вытяжные зонты, сплит-системы, наружные, внутренние блоки, вентиляционные установки, наружное наблюдение, проточный водонагреватель, электрический щит ВРУ (ГРЩ), реечную декоративную стенку), основная часть которого имеет признаки неотделимых улучшений, что, в том числе, следует из акта о приемке выполненных работ формы № КС-2 от 10.01.2020 № 1 по поставке и монтажу системы вентиляции и кондиционирования.

То же оборудование (вентиляционные установки, кондиционеры и фанкойлы, воздуховоды) было перечислено Обществом и в письме от 17.01.2025 в составе неотделимых улучшений, которые, по мнению Общества, подлежали возмещению ему согласно статье 623 ГК РФ.

При этом, как следует из письма от 17.01.2025, изначально Общество не заявляло претензий относительно своего удерживаемого в здании отделимого (движимого) имущества, указало лишь на получение предпринимателем неотделимых улучшений стоимостью 13 350 000 руб. и удержание отделимого имущества, принадлежащего участнику Общества.

Однако впоследствии (после подачи предпринимателем настоящего иска) Общество свою позицию относительно характера выполненных улучшений изменило.

При таком положении апелляционный суд пришел к выводу о том, что в отсутствие доказательств размещения конкретного движимого имущества (перечисленного в заявлении о зачете от 21.03.2025) в спорных помещениях, его удержания предпринимателем наличие оснований для зачета в рассматриваемом случае ответчиком не доказано.

При этом, как видно из апелляционной жалобы, в ходатайстве о назначении экспертизы по вопросу определения стоимости имущества Общество указало 69 позиций, включающих, в том числе, движимое имущество, которое предметом зачета на основании заявления от 21.03.2025 не являлось.

Таким образом, в случае, если Общество либо участник Общества полагают свои права нарушенными в результате неправомерного удержания истцом какого-либо движимого имущества, они не лишены возможности обратиться с самостоятельным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, доказывая наличие права собственности на имущество, его размещение в спорых помещениях и незаконное удержание такого имущества арендодателем.

С учетом изложенного, применительно к установленным по делу обстоятельствам суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в данном случае оснований для удовлетворения иска в заявленном истцом размере.

Доводы заявителя жалобы не могут повлечь отмены обжалуемого решения, так как по существу сводятся к несогласию с оценкой судом установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Между тем иная оценка указанных обстоятельств не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены принятого по делу решения.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы Обществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за ее рассмотрение, в удовлетворении жалобы Обществу отказано, в порядке ст. 110 АПК РФ с него в доход федерального бюджета надлежит взыскать 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2025 по делу № А56-15364/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Олрэд» в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева

Судьи М.В. Балакир

С.В. Изотова