279/2023-400175(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15 Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
Резолютивная часть решения объявлена 21.11.2023 Полный текст решения изготовлен 27.11.2023 27 ноября 2023 года Дело № А55-23277/2023
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи Разумов Ю.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мурзиновой О.М. рассмотрев в судебном заседании 21 ноября 2023 года дело по иску
Заместителя прокурора Самарской области в интересах муниципального района Кинель- Черкасский Самарской области в лице главы Администрации Кинель-Черкасского района
и неопределенного круга лиц к 1. Комитету по управлению имуществом Кинель-Черкасского района;
2. Индивидуальному предпринимателю ФИО1 КФХ ФИО2 О признании недействительным договора в части
при участии в заседании от истца – ФИО3, прокурор от ответчиков - не явились, извещены
Заместитель прокурора Самарской области в интересах муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области в лице главы Администрации Кинель-Черкасского района и неопределенного круга лиц обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Кинель-Черкасского района Самарской области в лице Комитета по управлению имуществом Кинель-Черкасского района, Индивидуальному предпринимателю ФИО1 КФХ ФИО2 о признании недействительными абзацы 1, 2, 4 п. 3.1 договора аренды земельного участка № 373 от 18.01.2021.
Определением от 01.11.2023 суд принял уточнение исковых требований, а также
уточнения ответчика по иску - вместо Администрации Кинель-Черкасского района Самарской области ответчиком является Комитет по управлению имуществом Кинель- Черкасского района, требования считать заявленными о признании недействительными (ничтожными) абзацы 1, 2 и 4, начиная со слов «досрочно расторгнуть настоящий договор», пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 18.01.2021 № 373, заключенного муниципальным образованием «Кинель-Черкасский район Самарской области», в лице руководителя Комитета по управлению имуществом Кинель-Черкасского района - заместителя Главы администрации района по вопросам строительства и архитектуры ФИО4, и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.
Стороны в судебное заседание не явились, ответчики отзывы на иск не представили.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения прокурора, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, Прокуратурой Кинель-Черкасского района
проведена проверка исполнения требований законодательства о государственной и муниципальной собственности со стороны Администрации муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области.
Проверкой установлено, что между Администрацией муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.01.2021 № 373 (далее - договор), государственная собственность на который не разграничена.
В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок сроком на 15 (пятнадцать) лет, с 01.01.2021 по 31.12.20235, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, в границах бывшего колхоза им. ХХ съезд КПСС, площадью 876610 кв. м., имеющего кадастровый номер 63:23:0708003:163.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области).
Разделом 3 указанного договора установлены права и обязанности сторон.
Так, абзацами 1, 2, 4 пункта 3.1 договора установлено, что арендодатель имеет право:
- досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения Арендатором существенных условий договора, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомлений Арендатору о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения (пункт 1);
- досрочно расторгнуть настоящий договор в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений по изменению величины арендной платы по основаниям, указанным в пункте 2.1 (пункт 2);
- осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду, досрочно расторгнуть настоящий договор, если использование участка приводит к значительному ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки (пункт 4).
Как указал заявитель, с чем соглашается суд, абзацы 1, 2, 4 п. 3.1 договора в части предоставления арендодателю права досрочно расторгнуть договор противоречат требованиям действующего законодательства и являются недействительными по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Исходя из названных норм права, при заключении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.
На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его Арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его Арендатора не допускаются, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его Арендатором.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенных нарушений, допущенных Арендатором, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.
Спорный договор аренды земельного участка ответчиками заключен сроком на 15 (пятнадцать) лет, в связи с чем правоотношения сторон указанного договора подлежат регулированию положениями ст. 22 ЗК РФ.
Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
Вместе с тем, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Учитывая изложенное, оспариваемые условия договора не соответствуют требованиям п. 2 ст. 619 и п. 2 ст. 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, в связи с чем в соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными.
В силу положений ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Признание недействительными абз. 1, 2, 4 п. 3.1 договора не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договоров.
В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный
суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.
В силу пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.
Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.
Учитывая изложенное, исковые требования Заместителя прокурора Самарской области о признании недействительными (ничтожными) абзацы 1, 2 и 4, начиная со слов «досрочно расторгнуть настоящий договор», пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 18.01.2021 № 373, заключенного муниципальным образованием «Кинель- Черкасский район Самарской области», в лице руководителя Комитета по управлению имуществом Кинель-Черкасского района - заместителя Главы администрации района по вопросам строительства и архитектуры ФИО4, и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, подлежит удовлетворению в полном объеме.
Расходы по государственной пошлине по иску в сумме 6000 руб. следует отнести на ответчиков по 3 000 руб. с каждого, с Индивидуального предпринимателя Главы ФИО5 Владимировича в сумме 3 000 руб., и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку прокурор и Комитет от уплаты государственной пошлины освобождены на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110,156,167-173 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Признать недействительными (ничтожными) абзацы 1, 2 и 4, начиная со слов «досрочно расторгнуть настоящий договор», пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 18.01.2021 № 373, заключенного муниципальным образованием «Кинель- Черкасский район Самарской области», в лице руководителя Комитета по управлению имуществом Кинель-Черкасского района - заместителя Главы администрации района по вопросам строительства и архитектуры ФИО4, и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Главы ФИО5
Владимировича (ИНН 637203672609) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья / Ю.М. Разумов