Постановление по делу № Ф05-3199/2025 от 06.05.2025

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

06.05.2025

Дело № А40-81215/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2025

Полный текст постановления изготовлен 06.05.2025

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петропавловской Ю.С.,

судей: Анисимовой О.В., Корниенко В.А.,

при участии в заседании:

от АО «А101 Девелопмент»: ФИО1 по доверенности от 25.12.2024, паспорту;

от Управления Росреестра по Москве: ФИО2 по доверенности от 28.03.2025, удостоверению;

рассмотрев 29.04.2025 в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве,

на решение от 12.08.2024 Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 11.12.2024 Девятого арбитражного апелляционного суда,

по делу № А40-81215/2024

по заявлению АО «А101 Девелопмент»

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным и отмене решения,

УСТАНОВИЛ:

АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – управление) о признании незаконным и отмене решения управления от 16.01.2024 № КУВД-001/2023-46511015/3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, неполное выяснение фактических обстоятельств.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель общество возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве (приобщен к материалам дела).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на неё, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Арбитражные суды установили, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:4 с адресом местоположения: г. Москва, п. Сосенское, д. Николо-Хованское.

10.10.2023 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на указанный земельный участок в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации, указав в заявлении следующее.

Обществом на указанном земельном участке в установленном порядке было осуществлено строительство двух жилых блокированных домов № 17 и № 19 (назначение - многоквартирный дом), в составе застройки территории центральной части деревни Николо-Хованское.

Жилой блокированный дом № 17 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.07.2016 № 77-245000-007383-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы. Жилой блокированный дом № 19 - на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.07.2016 № 77-245000-007385-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Обязательства Общества как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов перед участниками долевого строительства выполнены.

Целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности является соблюдение основных принципов земельного законодательства, в т.ч. принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:4 сформирован под вышеуказанными жилыми блокированными домами, каждый из которых имеет назначение «многоквартирный дом», с общей для жителей домов территорий, элементами благоустройства в границах, в которых данный участок переходит в собственность собственников помещений этих домов как общее имущество.

Также в заявлении указано, что земельный участок находится в частной собственности, является сформированным, его образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется, в связи с чем не требуется принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества г. Москвы. Также в заявлении указано на отсутствие в законодательстве запрета на формирование единого земельного участка, на котором расположено два и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе в составе комплексной застройки, в связи с чем заявитель просил рассмотреть заявление с учетом данной информации.

18.10.2023 управлением вынесено решение о приостановлении государственной регистрации прав за № КУВД-001/2023-46511015/1. В данном решении указано на следующие основания к приостановлению регистрации.

По данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют.

Кроме того, на земельном участке расположены жилые дома блокированной застройки.

Учитывая данный факт, сообщено о невозможности регистрации права общей долевой собственности квартир, признанных в силу ст. 16 Закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ домами блокированной застройки, на земельный участок в силу статьи 36 ЖК РФ.

Пунктом 40 статьи 1 ГрК РФ домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Исходя из положений Закона № 476-ФЗ, такие блоки могут быть учтены с ЕГРН как с видом объекта недвижимости «здание», так и с видом объекта недвижимости «помещение», в частности квартира в многоквартирном доме.

При этом по смыслу статьи 16 Закона № 476-ФЗ вне зависимости от вида объекта недвижимости, указанного в ЕГРН, считается, что соответствующий объект недвижимости изначально создавался как блок, указанный в п. 2 ч. 2. ст. 49 ГрК РФ (в ред., действующей до 01.03.2022) - дом блокированной застройки, указанный в п. 40 ст. 1 ГрК РФ (в ред. действующей с 01.03.2022). В этой связи не подлежат применению положения ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Земельные участки под объектами недвижимости (домами блокированной застройки), сведения о которых приведены в соответствие с действующим законодательством в порядке, установленном в ЗК РФ, в т.ч. соответствующие земельные участки могут быть образованы путем раздела соответствующего ранее учтенного земельного участка.

В связи с изложенным, в Департамент городского имущества направлен соответствующий запрос. В целях устранения замечаний рекомендовано предоставить документы, подтверждающие отнесение земельного участка к общему имуществу в рамках ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Осуществление государственной регистрации было приостановлено до 16.01.2024 г.

Решением, оформленным уведомлением от 16.01.2024 № КУВД-001/2023-46511015/3, заявителю отказано в государственной регистрации прекращения права собственности по основаниям, которые приведены в решении о приостановлении.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходили из следующего.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам, т.е. собственникам помещений в жилом доме.

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа. Земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать заявителю.

Ссылка Управления на положения ч. 4 ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» об обязанности органов государственной власти или органов местного самоуправления по формированию (образованию) земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, необоснованна, поскольку у органов государственной власти (органов местного самоуправления) обязанность образовывать (формировать) земельные участки под МКД возникает в случае, если такой земельный участок не образован до введения в действие Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 16 ЗК РФ).

В то время, как спорный земельный участок сформирован (образован), его границы внесены в ЕГРН (проведен кадастровый учет) и его образование не требуется.

Несостоятельна ссылка управления и на положения ст. 11.3 Земельного кодекса РФ о порядке образования земельных участков, застроенных многоквартирными домами, так как в статье 11.3 ЗК РФ идет речь о порядке образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности застройщика, а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и, как указано выше, не подлежит образованию, так как уже сформирован.

В этой связи, неприменимы к рассматриваемой ситуации и нормы ст. 11.10 ЗК РФ, регулирующей порядок подготовки схемы расположения земельного участка с расположенным на нем многоквартирным домом, на которые ссылается управление.

Суды указали, что довод управления о том, что земельный участок не относится к общему имуществу собственников помещений, расположенных в вышеуказанных жилых домах, необоснован, исходя, как указано выше, из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта, а также исходя из следующего.

Строительство жилых домов осуществлялось застройщиком на основании разрешения на строительство от 25.06.2012 № RU50503000-504-12-p/c, выданного администрацией Ленинского района Московской области, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:946, из которого впоследствии был образован спорный земельный участок.

По окончании строительства жилые дома введены в эксплуатацию разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 29.07.2016 № 77-245000-007383-2016 и от 29.07.2016 № 77-245000-007385-2016, выданными Мосгосстройнадзором.

Жилой блокированный дом № 17 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:705 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, <...>. Жилой блокированный дом № 19 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:733 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, <...>. Спорный земельный участок сформирован под вышеуказанными жилыми домами, в границах, в которых он переходит в долевую собственность собственников помещений, расположенных в них.

Заключением кадастрового инженера подтверждается, что территория земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:4 включает в себя здания (жилые блокированные дома) с кадастровыми номерами 77:17:0120111:705 и 77:17:0120111:733, придомовую территорию (тротуары, газоны), земельный участок полностью соответствует виду разрешенного использования, эксплуатируется по назначению.

При этом строительство жилых домов и дальнейшая реализация помещений в них осуществлялось в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2.3 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 действие данного Закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Исходя из вышеуказанных положений законодательства суды пришли к выводу, что Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 общее имущество в жилом доме (многоквартирном и /или/ ином, создаваемом с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе и в домах блокированной застройки) также отнесено к объектам долевого строительства, на которое у таких участников, наряду с передаваемым объектом, возникает право собственности.

В силу п. 3 ст. 287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

В данном случае расположенный под жилыми домами земельный участок сформирован и предназначен для удовлетворения потребностей собственников помещений в таких домах, входит в состав принадлежащего им на праве общей долевой собственности в силу вышеназванных положений законодательства.

Иной подход нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

После завершения строительства помещения в жилых домах были переданы участникам долевого строительства по передаточным актам. Обязательства застройщика по переданным третьим лицам объектам являются исполненными.

Право собственности участников долевого строительства на переданные объекты зарегистрировано. Заявитель не владеет помещениями в выстроенных домах, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Более того, условиями договоров участия в долевом строительстве определено, что земельный участок под жилым домом, элементы благоустройства, объекты озеленения являются общим имуществом (п. 1.5 договора). При возникновении у участника права собственности на жилое помещение у него возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая пропорциональна общей площади жилого помещения (п. 7.1.5 договора).

Также и актами приема-передачи жилых помещений, подписанными с участниками долевого строительства, определено, что с момента регистрации права собственности участника на объект участник приобретает пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности объекта в доме и право общей долевой собственности на общее имущество в доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом.

В обоснование отказа Управление ссылается на п. 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, определяющего понятие дома блокированной застройки, а также статью 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", однако данные нормы в указанном случае не подлежат применению ввиду следующего.

Пункт 40 статьи 1 ГрК РФ, определяющий понятие блокированного дома (жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок), вступил в силу с 01.03.2022 г. в связи с внесением в статью 1 ГрК РФ изменений Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Данные изменения законодательства вступили в силу только с 01.03.2022 и не действовали на момент строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов на спорном земельном участке. При этом имела место правовая неопределенность при отнесении здания к многоквартирному дому либо дому блокированной застройки, законодателем не было дано понятие дома блокированной застройки. Жилые дома могли иметь признаки многоквартирного дома и дома блокированной застройки одновременно.

Возведенные объекты согласно разрешительной документации состоят из 10 блок-секций и квартир, однако имеют общее имущество в виде общего земельного участка, расположенного под ними. Права третьих лиц зарегистрированы на жилые помещения - квартиры.

При этом, наличие общего земельного участка под жилым домом не отвечает признаку обособленности для каждого блока, поименованному в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, поскольку каждый блок (квартира) не располагается на отдельно сформированном земельном участке.

В рассматриваемом случае земельный участок является общим для всех собственников помещений (квартир) в данных домах.

Таким образом, застройка осуществлялась на едином земельном участке, сформированным в границах исключительно для целей строительства и дальнейшей эксплуатации вышеназванных домов, в которых участок переходит в собственность собственникам помещений в таких домах, введенных в эксплуатацию как жилой блокированный дом, но имеющих характеристики многоквартирного дома (и внесенных в ЕГРН как многоквартирные).

С учетом вышеуказанных обстоятельств, к рассматриваемой ситуации подлежат применению положения законодательства о переходе в общую долевую собственность собственников помещений в жилых домах сформированного под такими домами земельного участка.

Более того, в соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В рассматриваемом случае условия, установленные в договорах участия в долевом строительстве и актах приема-передачи объектов, об одновременной передаче вместе с жилыми помещениями и земельного участка, на котором расположен передаваемый объект (в части, пропорциональной площади объекта), отвечают положениям части 2 статьи 552 ГК РФ.

Исходя из указанного выше, земельный участок, на котором расположены жилые дома, введенные в эксплуатацию в установленном порядке, с учетом того, что объекты долевого строительства в нем переданы участником долевого строительства и права на эти объекты зарегистрированы, не может находиться в собственности застройщика в силу вышеуказанных норм законодательства. В свою очередь, собственники помещений в указанных домах вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таких домах.

Нахождение в собственности застройщика спорного земельного участка, сформированного для целей эксплуатации домов, нарушает как права собственников помещений в них, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

Заявление общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 ГК РФ.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Суды установили, что дома введены в эксплуатацию и права собственности на помещения в них перешли иным лицам, в связи с чем пришли к выводу о том, что застройщик утратил право владения, пользования, распоряжения земельным участком под ними, а отказ управления в регистрации прекращения права собственности в связи с отказом от такого права не соответствует действующему законодательству, нарушает права общества, и удовлетворили заявленные требования.

Выводы судов основаны на обстоятельствах, установленных в результате оценки доказательств и на правильном применении норм материального и процессуального права с учетом таких обстоятельств.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по делу № А40-81215/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья Ю.С. Петропавловская

Судьи О.В. Анисимова

В.А. Корниенко