ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-27494/2025-ГК
г. Москва Дело № А40-202212/24
25 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей Е.Б. Алексеевой, О.Г. Головкиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью «Ветстем»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2025 года
по делу № А40-202212/24, принятое судьей М.Ю. Махалкиным,
по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ветстем»
(ОГРН: <***>, 121205, г. Москва, тер Инновационного Центра Сколково, Большой б-р, д. 42 стр. 1, этаж 4 помещ. 209)
к Обществу с ограниченной ответственностью «Киновелл»
(ОГРН: <***>, 121205, <...> (Инновационного Центра Сколково Тер), д. 1, помещ. II, ком. 14)
о признании договора незаключенным
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Ветстем» (далее – ООО «Ветстем», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Киновелл» (далее – ООО «Киновелл», ответчик) о признании договора аренды № 461 от 25.12.2023 незаключенным.
Ответчик, не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, представил встречный иск, в уточненной в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) редакции о взыскании суммы основного долга в размере 7 457 400 рублей и неустойки в размере 1 117 781 рубля, с последующим начислением по дату фактической оплаты задолженности.
Встречный иск принят судом к производству в соответствии со статьей 132 АПК РФ.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.04.2025 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску взыскана сумма основного долга в размере 6 628 800 рублей, неустойка в размере 1 117 781 рубля, неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки, начисленную на сумму основного долга с 12.03.2025 по день оплаты суммы основного долга. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
Истец по первоначальному иску не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2025 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключён договор аренды № 461 от 25.12.2023 (далее – договор).
Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 8 приложения 2 к договору).
Согласно пункту 2.3. договора арендатор также вправе в течение срока аренды использовать зоны общего пользования в соответствии с условиями настоящего договора аренды.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение в аренду, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату. Помещение, передаваемое в аренду, определено путем штриховки в поэтажном плане, прилагаемом к настоящему договору аренды в качестве приложения 1, представляющем собой неотъемлемую часть настоящего договора аренды.
Факт передачи помещения подтверждается актом приема-передачи от 25.12.2023.
Истец полагает, что стороны определенно не установили объект аренды в связи с тем, что согласно пункту 1.1 договора арендуемое помещение расположено в здании по адресу: г. Москва, территория инновационного центра Сколково, Большой бульвар, д. 42, стр. 1, в акте приема-передачи фигурирует иной адрес: г. Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Нобеля, д. 1, из буквального толкования акта следует, что передается улица Нобеля, расположенная в здании, в приложении 1 штриховка помещения отсутствует, иные идентифицирующие признаки не указаны, в приложении 2 указан номер помещения III, в акте фигурирует номер помещения 1, следовательно, в силу части 1 статьи 432 и части 3 статьи 607 ГК РФ, договор аренды нежилого помещения № 461 от 25.12.2023 является незаключенным.
Как указывает истец, в приложении 1 договора размещен поэтажный план 4-х помещений, штриховка помещения отсутствует, этаж не указан, иные идентифицирующие признаки помещения отсутствуют.
В Приложении 5 договора «Акт приема-передачи помещения» указано дословно: «....стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем: «Улица Нобеля, дом 1, 2 этаж, помещение 1 общей площадью 414,3 квадратных метров, расположенная в нежилом здании по адресу: г. Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Нобеля, д. 1 (далее – «помещение»), с даты подписания настоящего акта находится у арендатора на праве аренды на основании и во исполнение договора аренды нежилого помещения № 461 от 25.12.2023.».
Однако, согласно договору аренды арендуемое помещение находится в здании, расположенном по адресу: г. Москва, территория инновационного центра Сколково, Большой бульвар, д. 42, стр. 1.
Указанное здание имеет кадастровый номер 77:15:0020321:389, дата государственной регистрации 77:15:0020321:389-77/012/2017-1 от 2017-03-13.
По мнению истца, согласно приложению 2 договора помещение – нумерация помещения согласно документам БТИ: Помещение III, 2-й этаж, комната 1, площадь 414,3 кв.м. Иные идентифицирующие признаки помещения отсутствуют.
Как утверждает истец, ключи от какого-либо помещения арендодателем арендатору не передавались, арендные платежи арендатором не оплачивались.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик пояснил, что в пункте 1.1 договора допущена опечатка в адресе помещения: указан адрес арендатора вместо адреса помещения.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из нижеследующих оснований.
Так, предмет договора индивидуализирован сторонами таким образом, что позволяет вполне определенно идентифицировать нежилое помещение, передаваемое ответчиком истцу по договору. Арендодатель (ответчик) передал имущество в пользование, а арендатор (истец) принял его без каких-либо замечаний.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 по делу № А40-89533/24 обстоятельства наличия договорных отношений между сторонами и факт использования арендуемого помещения истцом подтверждено.
Ответчиком заявлено встречное исковое заявление о взыскании суммы основного долга в размере 7 457 400 рублей, неустойки в размере 1 117 781 рубля с последующим начислением.
В обоснование встречного иска, ответчик ссылается на то, в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору помещение в аренду, а арендатор обязуется принять его и своевременно оплачивать арендную плату.
В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендатору были предоставлены арендные каникулы сроком 1 (один) месяц.
Между арендодателем и арендатором 29.01.2024 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 461 от 25.12.2023 о продлении срока арендных каникул до 29.02.2024.
Размер и условия оплаты постоянной составляющей арендной платы, подлежащей выплате в порядке, установлены в статье 4 договора и в приложении № 3 к договору.
Согласно пункту 1.1 приложения № 4 базовая арендная плата составляет 16 000 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади в год, кроме того, НДС.
Постоянная составляющая арендной платы рассчитывается как произведение базовой арендной платы за I кв.м. в год (кроме того, НДС) на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующей периметр помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 6 628 800 рублей за 12 месяцев аренды по настоящему договору, кроме того, НДС.
Постоянная составляющая арендной платы выплачивается ежемесячно равными долями (1/11 (одна одиннадцатая) постоянной составляющей арендной платы) авансом не позднее двадцатого числа каждого, предшествующего оплачиваемому месяца. Постоянную составляющую арендной платы за первый месяц срока аренды арендатор выплачивает не позднее пяти календарных дней после подписания акта приема-передачи помещения по договору аренды пропорционально соответствующему количеству календарных дней предстоящего первого календарного месяца аренды.
Ответчик (истец по встречному иску) сослался на то, что ответчиком установленная договором обязанность по своевременному внесению платежей за период с марта 2024 года по ноябрь 2024 года не исполнена, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 7 457 400 рублей.
Согласно пункту 4.12 договора в случае ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных договором аренды, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.
Ответчик начислил истцу пени за период с 21.02.2024 по 11.03.2025 в размере 1 946 381 рубля 40 копеек.
Согласно пункту 9 приложения № 2 договора аренды размер обеспечительного платежа составляет 1 381 000 рублей, кроме того НДС 20%. Первая часть обеспечительного платежа в размере 690 500 рублей, кроме того НДС 20% 138 100 рублей, арендатор перечисляет не позднее 31.12.2023, вторую часть обеспечительного платежа в размере 690 500 рублей, кроме того НДС 20% 138 100 рублей, арендатор перечисляет не позднее 01.03.2024.
Ответчик указывает, что истцом уплачена часть обеспечительного платежа в размере 828 600 рублей.
В соответствии с пунктом 4.8 договора в случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных настоящим договором аренды (в том числе арендной платы, штрафов, неустоек, пеней и др., арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа суммы, необходимые для восстановления нарушенного права.
Таким образом, ответчиком уменьшен размер начисленной неустойки до 1 117 781 рубля (1 946 381 рубль – 828 600 рублей).
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», при зачете части денежного требования должны учитываться положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При недостаточности суммы требования для прекращения зачетом всех встречных однородных обязательств необходимо учитывать положения статьи 319.1 ГК РФ.
Как указано в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу статьи 319 ГК РФ проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, а равно начисляемые на сумму задолженности неустойки, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.
Аналогичная позиция изложена в пункте 27 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021.
Таким образом, при наличии задолженности по арендной плате арендодатель не мог произвести зачёт суммы обеспечительного платежа в счёт оплаты неустойки.
Такие действия противоречат статьям 319, 319.1 ГК РФ, а также являются злоупотреблением правом (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) в целях искусственного увеличения размера задолженности и неустойки.
В связи с этим и на основании статьи 319, пункта 3 статьи 319.1 ГК РФ суд первой инстанции зачел обеспечительный платеж в счёт оплаты постоянной арендной платы за первый месяц не внесённой арендной платы, то есть, за март 2024 года.
Таким образом, судом подлежит удовлетворению сумма основного долга размере 6 628 800 рублей (7 457 400 рублей – 828 600 рублей).
В связи с зачётом обеспечительного платежа за март 2024 года, неустойка за данный месяц не подлежит начислению.
Следовательно, размер неустойки составляет: 1 946 381 рубль 40 копеек – 315 696 рублей 60 копеек = 1 630 684 рубля 80 копеек.
Однако поскольку арбитражный суд не может выходить за пределы заявленных требований, подлежит взысканию неустойка в размере 1 117 781 рубля.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Доводы апелляционной жалобы истца (по первоначальному иску) не опровергают выводов суда первой инстанции по существу спора и подлежат отклонению исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной пунктом 5 статьи 10 ГК РФ.
Вопреки позиции заявителя, предмет договора индивидуализирован сторонами таким образом, что позволяет вполне определенно идентифицировать нежилое помещение, передаваемое ответчиком истцу по договору. Арендодатель (ответчик) передал имущество в пользование, а арендатор (истец) принял его без каких-либо замечаний.
В пункте 1.1 договора хотя и допущена ошибка в адресе объекта, но верно указан его кадастровый номер и реквизиты свидетельства о государственной регистрации права.
В приложении 1 к договору арендованное помещение выделено жирной линией.
В приложении 2 к договору указана нумерация помещения согласно документации БТИ.
В акте приема-передачи помещения от 25.12.2023 (подписанном одновременно с договором) указан адрес помещения.
При подписании дополнительного соглашения от 29.01.2024 о продлении арендных каникул, арендатор не заявлял о невозможности использования помещения в связи отсутствием доступа к нему или невозможности его идентификации.
После передачи арендуемых помещений в аренду истец в период арендных каникул занимался приспособлением помещений для использования в целях осуществления своей деятельности, в том числе провёл пожарный аудит помещения, что было бы невозможно без доступа к нему или невозможности его идентификации.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Поскольку арендодатель (ответчик) передал помещение в пользование, а арендатор (истец) принял его без каких-либо замечаний, соглашение по условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в процессе использования арендованного имущества у сторон также не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон в силу ст. 310 ГК РФ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 установлено, что 25.12.2023 между ООО «Киновелл» (арендодатель) и ООО «ВЕТСТЕМ» (арендатор) заключён договор аренды № 461 сроком на 11 месяцев, в соответствии с которым во временное владение и пользование истца передано нежилое помещение III, 2-й этаж, комната № 1, общей площадью 414,3 кв.м, расположенное по адресу: ул. Нобеля, дом 1.
Актом от 25.12.2023 истец принял арендуемое помещение без замечаний с отметкой, что оно соответствует всем предъявляемым арендатором требованиям, претензии к состоянию помещения отсутствовали.
Пунктом 3.2 договора № 461 установлено, что арендатору предоставляются арендные каникулы продолжительностью 1 месяц с даты подписания акта передачи помещения.
Дополнительным соглашением к договору № 461 от 29.01.2024 стороны продлили срок арендных каникул, указанный в пункте 3.2 договора, до 29.02.2024 (включительно).
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, поскольку в рамках дела № А40-89533/24 суды пришли к выводу, о том, что спорный договор заключён, данное обстоятельство не подлежат доказыванию вновь.
По смыслу частей1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
С учетом совокупности установленных вышеуказанных обстоятельств, подтвержденных представленными в материалы дела доказательствами, ссылки заявителя апелляционной жалобы о том, что он не находился в помещении в спорный период документально не подтверждены и не освобождают его от обязанности по исполнению обязательства по внесению арендной платы за принятое по акту приема-передачи помещение в рамках действующего договора между сторонами. Таким образом, оснований для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца у суда первой инстанции в порядке части 1 статьи 82 АПК РФ не имелось.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в силу положений ст. 110 АПК РФ относятся на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2025 года по делу № А40-202212/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Н.И. Левченко
Судьи Е.Б. Алексеева
О.Г. Головкина