АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-2499/2025
20 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 20 мая 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бизякиным Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «В-Н ТЕРМИНАЛ» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Администрации Надеждинского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения, выраженного письмом от 24.01.2025 № 690,
при участии в заседании:
от заявителя: ФИО1, доверенность от 06.02.2025, диплом, паспорт,
от ответчика: ФИО2, доверенность от 19.06.2023, диплом, паспорт,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «В-Н ТЕРМИНАЛ» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Надеждинского муниципального района о признании незаконным решения, выраженного письмом от 24.01.2025 № 690.
Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, при этом выражает несогласие с выводом Администрации о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости, отмечая, что в соответствии с заключением специалиста № 24Ц-КР-104 земельный участок используется в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, и что для эксплуатации здания и иных объектов необходима также прилегающая территория.
Администрация оспорила заявленные требования, считает решение законным и обоснованным, указывает на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости на нём, поскольку площадь земельного участка составляет 12 797 кв.м, при этом площадь объекта недвижимости на нём – 241,3 кв.м.
Судом при рассмотрении дела установлены следующие фактические обстоятельства.
В декабре 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «В-Н ТЕРМИНАЛ» в адрес Администрации Надеждинского муниципального района направлено заявление о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 12 797 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг». Согласно заявлению общество планировало проектирование и строительство источника тепловой энергии, от которого будет осуществляться продажа тепловой энергии населению и организациям.
10.02.2021 Администрацией издано распоряжение №192-р, которым предварительно согласовано предоставление в аренду обществу земельного участка площадью 12 797 кв.м. из земель населенных пунктов в границах территориальной зоны СН 5 (зона озеленения специального назначения, в соответствии с ПЗЗ Надеждинского сельского поселения Надеждинского муниципального района (в ред. от 27.12.2019) и утверждена схема расположения данного земельного участка.
13.05.2021 между Администрацией Надеждинского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «В-Н ТЕРМИНАЛ» заключен договор №292 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:10:180002:2707 общей площадью 12 797 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг».
Срок аренды земельного участка составляет 5 лет с момента подписания договора (п. 1.5 договора).
25.10.2024 общество обратилось в Администрацию Надеждинского муниципального района с заявлением о передаче земельного участка с кадастровым номером 25:10:180002:2707 в собственность за плату в соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрацией Надеждинского муниципального района принято решение, оформленное письмом от 24.01.2025 № 690, об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:10:180002:2707, расположенного по адресу: <...>.
Отказ мотивирован несоразмерностью испрашиваемого в собственность по указанному основанию земельного участка, поскольку площадь участка с кадастровым номером 25:10:180002:2707 составляет 12 797 кв.м, а площадь расположенного на участке объекта недвижимости - 241,3 кв.м.
Не согласившись с решением, оформленным письмом от 24.01.2025 № 690, полагая, что оно нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного акта государственного органа недействительным, его действий (бездействия) незаконными суду необходимо одновременно установить как несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс) к основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности отнесен договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса следует, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе при предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данное положение является реализацией основополагающего принципа земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Кодекса в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3).
Как установлено пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Таким образом, учитывая, что исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.
Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 23.04.2020 №935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Из разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.
Совокупный анализ данных норм права и правовых позиций показывает, что в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора является земельный участок площадью 12 797 кв.м с кадастровым номером 25:10:180002:2707, в отношении которого заявителем инициирована процедура выкупа под принадлежащим ему объектом недвижимости.
В свою очередь площадь расположенного на данном земельном участке двухэтажного здания с кадастровым номером 25:10:180002:2854, которое принадлежит на праве собственности ООО «В-Н Терминал» и предназначено для предоставления коммунальных услуг, составляет всего 241,3 кв.м. (площадь застройки 136,5 кв.м.)
Сравнительный анализ данных показателей свидетельствует о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, что вступает в противоречие с действующим правовым регулированием.
При этом следует учитывать, что законодательное ограничение размера предоставляемой площади земельного участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
С учетом изложенного суд считает, что у Администрации имелись правовые основания для принятия оспариваемого решения.
Делая указанный вывод, суд также принимает во внимание то обстоятельство, что согласно представленному в материалы дела разрешению на ввод в эксплуатацию объекта: здание для предоставления коммунальных услуг, расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:10:180002:2707, фактическая площадь застройки здания составляет всего 136,5 кв.м.
При этом площадь испрашиваемого в собственность земельного участка в 93 раза превышает площадь застройки зданием указанного земельного участка.
Кроме того, согласно Проектной документации в отношении здания для предоставления коммунальных услуг, расположенного по адресу: <...> (том 3 раздел 3 проектной документации 05/2024-41-АР. Архитектурные решения), выполненной ООО «ГеоПроект» в 2024 г., площадь застройки (136,5 кв.м) составляет всего 1,06 % от площади земельного участка 12 797 кв.м.
При этом в состав помещений 1-го и 2-го этажа входят как административное помещение на 1-ом этаже, так и помещение для ремонта оборудования, три кладовых, коридоры, санузлы, лестничные клетки, при этом площадь непосредственно административного помещения №104 составляет всего 8,13 кв.м, как следует из экспликации помещений. Иные же помещения не соотносятся с понятием «для оказания коммунальных услуг», а используются для ремонта и хранения, являются вспомогательными.
В обоснование необходимости предоставления обществу в собственность спорного земельного участка заявленной площадью заявителем представлено заключение специалиста ООО «Центр развития территорий» от 11.10.2024 № 24Ц-КР-104, которое судом оценивается критически.
Так, согласно заключению в границах земельного участка фактически расположены: здание с кадастровым номером 25:10:180002:2854 (здание для предоставления коммунальных услуг площадью 136 кв.м), весовая установка площадью 136 кв.м, дробильная установка (площадью 273 кв.м), установка для фасовки угля (77 кв.м), обустроенная площадка плитами ПАГ (794 кв.м), вспомогательные некапитальные объекты (79 кв.м).
В свою очередь, как следует из заключения специалиста, остальная территория земельного участка частично отсыпана скальным грунтом.
В этой связи специалист заключил, что площадь испрашиваемого земельного участка соразмерна площади размещенных на нем объекта недвижимости и вспомогательных некапитальных объектов в полном объеме.
Между тем сопоставление указанных в заключении сведений с площадью испрашиваемого земельного участка показывает, что указанным документом не подтверждается необходимость использования земельного участка заявленной площадью именно в целях эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, тем более, что полученная расчетным путем площадь составных частей земельного участка не связана с эксплуатацией расположенного на нем объекта капитального строительства.
Более того, существующая организация и занятость спорной территории различными сооружениями и элементами указывает на существующее обустройство земельного участка в настоящее время и не может служить доказательством экономической соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости в будущем с учетом цели предоставления участка: коммунальные услуги.
С учетом изложенного следует признать, что заключение специалиста № 24Ц-КР-104 отвечает понятию доказательства, имеет признаки его относимости и допустимости к обстоятельствам спора и по смыслу статьи 89 АПК РФ относится к иным документам, содержащим сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела, но вместе с тем каких-либо выводов, опровергающих оспариваемый отказ Администрации, не содержит.
При таких обстоятельствах названный документ не имеет приоритетного значения в настоящем споре и оценивается судом наряду с иными доказательствами по делу, характер которых указывает на то, что площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 25:10:180002:2707 несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости.
В настоящем случае общество не подтвердило, что для целей размещения и эксплуатации здания необходима вся площадь спорного земельного участка.
Таким образом, одного лишь факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу, недостаточно для приобретения земельного участка в собственность, и не порождает у Администрации безусловной обязанности предоставить заинтересованному лицу в собственность испрашиваемый земельный участок в заявленном размере.
Как выше изложено, законодательное ограничение размера предоставляемой площади земельного участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
С учетом изложенного, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.
Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями норм ЗК РФ, заявитель приобретет право собственности на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное нормами ЗК РФ и ГК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность.
В рамках настоящего спора именно заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется именно этот земельный участок соответствующей площади.
Предоставление таких доказательств обусловлено предусмотренным статьями 198, 200 АПК РФ порядком распределения бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав обжалуемым ненормативным правовым актом, предусматривающим возложение соответствующей обязанности по доказыванию именно на заявителя.
По данному делу таких доказательств суду не представлено.
Помимо того, из буквального прочтения заявления о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка в аренду обществу, направленного в Администрацию Надеждинского муниципального района, в декабре 2020 года (вх. номер Администрации №23499) следует, что общество на момент подачи указанного заявления планировало проектирование и строительство источника тепловой энергии, от которого будет осуществляться продажа тепловой энергии населению и организациям.
Вместе с тем из материалов дела, в том числе приложенных фотографий к заключению специалиста, следует, строительство источника тепловой энергии не осуществлено.
По мнению суда, «строительство источника тепловой энергии» подразумевает под собой строительство объекта теплоснабжения, что корреспондирует с содержанием понятия источника тепловой энергии как устройства, предназначенного для производства тепловой энергии (часть 3 статьи 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»). При этом нахождение на спорном земельном участке дробильной установки и установки для фасовки угля источником тепловой энергии не являются, так как самостоятельно тепловую энергию не вырабатывают, что позволяет суду сделать вывод о том, что указанная цель предоставления в аренду участка не была достигнута.
Таким образом, при изложенных в совокупности обстоятельствах оспариваемое решение Администрации, оформленное письмом от 24.01.2025 № 690, являлось законным, обоснованным и не нарушило права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «В-Н ТЕРМИНАЛ».
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся судом на заявителя.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Жестилевская О.А.