АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
420066, <...>, тел. <***>
http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Ф06-2786/2025
г. Казань Дело № А65-17359/2024
22 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2025 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Хлебникова А.Д., Нафиковой Р.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений «Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025
по делу № А65-17359/2024
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Три кита», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, определении условия договора купли-продажи на объект недвижимости, при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общества с ограниченной ответственностью Логистическая компания «Терминал»,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Три кита» (далее – ООО «Три кита», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа № 13, 14, 14а, 18, второго этажа № 1-9, 11-15 кадастровый № 16:50:011109:140, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: <...>, общая площадь 169,2 кв. м (далее – объект недвижимости) в редакции ООО «Три кита».
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.06.2024, 08.08.2024 к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью Логистическая компания «Терминал»
В судебном заседании 07.08.2024 представитель истца поддержал ходатайство об уточнении требований, в котором истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи на объект недвижимости, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: Цена объекта по настоящему договору составляет 4 582 500 руб.
Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Определением суда от 27.11.2024 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение требований, в котором истец просил определить условие договора купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункт договора купли-продажи о цене объекта согласно заключению эксперта в следующей редакции: Цена объекта по настоящему договору составляет 5 310 833 руб. без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025, иск удовлетворен.
В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении по делу повторной экспертизы отказано.
Определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5 310 833 руб. без учета НДС». Взыскано с Комитета в пользу ООО «Три кита» 34 750 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате госпошлины.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указывается, что в заключении эксперта цена одного квадратного метра спорного объекта определена в размере 31 387,9 руб., тогда как согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.03.2024, составленному некоммерческим партнерством «Союз оценщиков Республики Татарстан», минимальная цена за 1 кв. м в Вахитовском районе г. Казани на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 65 000 руб.
Таким образом, Комитет считает, что заключение эксперта не могло быть положено в основу решения по данному делу. Комитетом было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, но в удовлетворении было отказано.
Комитет в соответствии со статьями 82, 87 АПК РФ просит назначить повторную судебную экспертизу.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа оснований для её удовлетворения не находит.
Как следует из материалов дела, истец ООО «Три кита» с 10.03.2023 является арендатором нежилых помещений спорного объекта недвижимости. Между истцом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани от 10.03.2023 № 9232-95 сроком на 5 лет до 09.03.2028.
Помещения были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 10.03.2023.
Договор аренды в установленном порядке прошел государственную регистрацию, также в отношении объекта зарегистрирован договор субаренды в пользу третьего лица общества с ограниченной ответственностью Логистическая компания «Терминал».
Истец 26.04.2024 обратился в Комитет с заявлением о реализации своего права на выкуп арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).
Письмом от 20.05.2024 № 7873/КЗИО-ИСХ ответчик сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Законом № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Кроме того, ответчик сообщил, что основания для подписания договора купли-продажи по предложенной ООО «Три кита» цене в размере 4 582 500 руб. у Комитета отсутствуют.
Истец обратился к независимому оценщику – обществу с ограниченной ответственностью «Оценка Столицы», согласно отчету от 25.04.2024 № 01-08/2024 которого рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 25.04.2024 составила 4 582 500 руб. без НДС.
Истец направил в Комитет на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был.
Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 217, 422, 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», исходя из результатов судебной экспертизы, отраженных в заключении эксперта некоммерческого партнерства «Союз оценщиков Республики Татарстан», согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 26.04.2024 составила 6 373 000 руб. с НДС, 5 310 833 руб. без НДС, принимая во внимание пояснения эксперта ФИО1, пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд указал, что экспертное заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу, соответствующим требованиям АПК РФ, в том числе требованиям, установленным Законом № 135-ФЗ, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, противоречий и неясностей заключение не содержит.
При этом суд не принял заключение от 25.04.2024 № 01-08/2024, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Оценка Столицы», и не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.
Суд кассационной инстанции отмечает, что по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, выводы эксперта, приведенные в заключении по представленным на экспертизу документам и поставленным на разрешение вопросам являются достаточно обоснованными, противоречий в выводах эксперта нет, каких-либо неясностей, требующих разъяснений и являющихся основанием для проведения повторной экспертизы судом не выявлено, в связи с чем данное заключение эксперта правомерно принято судами первой и апелляционной инстанций в качестве допустимого доказательства по делу.
Кроме того, эксперт ФИО1 в судебном заседании 17.12.2024 дала исчерпывающие пояснения по вопросам ответчика относительно методов примененных экспертом при производстве судебной экспертизы и обосновала применение цены за квадратный метр относительно мониторинга цен, утвержденного некоммерческим партнерством «Союз оценщиков Республики Татарстан».
При подготовке заключения по судебной экспертизы экспертом были применены доходный, затратный, сравнительный подходы, на основании которых и определена рыночная стоимость объекта. При этом выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Также эксперт указала, что при определении рыночной стоимости включается НДС, в данном случае разбег цен очень большой от 38 000 руб. до 250 000 руб. Мониторинг составляется на основании информации предоставляемой муниципальными органами, то есть это закрытая информация, рыночная же цена определяется экспертом на основании анализа рынка, с учётом предложений, имеющихся на рынке, с применением скидки на торг. Кроме того, экспертом учтено, что объект оценки имеет особенности: нежилые помещения расположены в доме постройки 1901 года, постройка с соответствующим состоянием, помещения первого этажа требуют косметического ремонта, помещения имеют отдельный вход, но вход расположен с улицы, рядом с объектом только муниципальные платные парковки.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу, суды правомерно определили условия спорного договора купли-продажи в отношении стоимости объекта недвижимости, в размере 5 310 833 руб. без учета НДС.
Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза в деле может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.
В отсутствие неясности или неполноты заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта, соответствие его требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, не имелось предусмотренных процессуальным законом оснований для назначения повторной экспертизы.
Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
При таких обстоятельствах суды обоснованно не усмотрели оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с результатами оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые были положены в основу обжалуемых судебных актов, в силу статьи 288 АПК РФ не является основанием для их отмены кассационной инстанцией, и по существу направлено на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2025 по делу № А65-17359/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин
Судьи А.Д. Хлебников
Р.А. Нафикова