ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
дело № А40-116889/2024
резолютивная часть объявлена 03.03.2025г.
изготовлено в полном объеме 24.03.2025г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Урютиной К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Истца по первоначальному иску
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2024г. (резолютивная часть от 06.12.2024г.)
по делу № А40-116889/2024
по спору с участием:
истец ООО «Новая Поликлиника» (ОГРН <***>)
к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>)
по первоначальному иску о взыскании,
по встречному иску о взыскании,
при участии в судебном заседании:
от истца по первоначальному иску: ФИО2 по дов. от 09.01.2025г., ФИО3 по дов. от 11.02.2025г.,
от ответчика по первоначальному иску: ФИО4 по дов. от 24.06.2024г.,
УСТАНОВИЛ:
В деле № А40-116889/2024 ООО «Новая Поликлиника» (арендатор) предъявило ИП ФИО1 (арендодатель) иск о взыскании по Договору аренды нежилого здания от 20.12.2023г. № 201224 неосновательного обогащения (обеспечительного платежа) в размере 7 000 000руб. и начисленной на него неустойки по ставке 0,1% от задолженности за каждый календарный день просрочки до момента фактического исполнения обязанности по оплате (далее – первоначальный иск).
В деле №А40-143917/2024 ИП ФИО1 предъявил ООО «Новая Поликлиника» иск, с учетом принятия судом изменения иска (т. 1 л.д. 82-85), о взыскании по Договору аренды нежилого здания от 20.12.2023г. № 201224 задолженности по арендной плате в размере 9 629 247,32руб. и начисленной на нее неустойки за просрочку в оплате в размере 323 850,54руб., возмещения стоимости восстановительного ремонта здания в размере 10 673 344,10руб. и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 072,36руб., возмещения расходов по оплате экспертных услуг в размере 320 000руб., услуг представителя в размере 100 000руб. (далее – встречный иск).
Дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела № А40-116889/2024.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 06.12.2024г., изготовленным в полном объеме 19.12.2024г. (т. 2 л.д. 122-132), в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.
На решение Истцом по первоначальному иску подана апелляционная жалоба.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.
Условиями заключенного между ООО «Новая Поликлиника» (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) Договора аренды от 20.12.2023г. № 201224 (т. 1 л.д. 21-28) предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору во временное возмездное владение и пользование на срок 10 лет нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003035:1049 площадью 1 749,2кв.м. по адресу: <...>.
Здание принадлежит ИП ФИО1 на праве собственности (запись в ЕГРН от 17.09.2021г. № 77:01:0003035:1049-77/051/20212).
ИП ФИО1 приобрел здание по Договору купли-продажи от 10.06.2021г. № 5 (т. 1 л.д. 123-126), по условиям которого он обязался провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Актом технического состояния объекта культурного наследия от 15.05.2018г. № ДКН-16-44-472/8 (т. 2 л.д. 1-7).
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН (запись от 12.01.2024г. № 77:01:000035:1049-77/060/2024-5).
Здание передано арендатору по двухстороннему Акту приема-передачи от 20.12.2023г. (т. 1 л.д. 29).
Ставка ежемесячной арендной платы согласована равной (за все здание):
- за первые четыре месяца аренды, т.е. с 20.12.2023г. по 20.04.2023г.: 1 200 000руб.;
- за последующий срок аренды, т.е. с 21.04.2023г.: 2 300 000руб.
В соответствии с п. 5.16.1 Договора аренды арендатор уплатил арендодателю обеспечительный платеж в размере 7 000 000руб. п/п от 27.12.2023г. № 2372 (т. 1 л.д. 30).
Договором предусмотрено 2 основания, по которым арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения Договора, направив арендодателю письменное уведомление:
- когда по независящим от арендатора обстоятельствам возникают препятствия в пользовании объектом аренды (п. 6.4.);
- немотивированно (п. 6.5.).
В случае немотивированного отказа от Договора арендатор обязан предупредить об этом арендатора за 3 месяца.
Арендатор письмом исх. от 03.04.2024г. № 006/НП (т. 1 л.д. 31), направленным арендодателю РПО № 12907594510050 (т. 1 л.д. 33) и полученным адресатом 05.04.2024г., заявил об отказе от дальнейшего исполнения Договора аренды с 09.04.2024г. со ссылкой на п. 6.4. Договора, указав, что при вскрытии напольного покрытия на первом этаже здания было обнаружено ненадлежащее состояние элементов задания под ним, препятствующее дальнейшему проведению работ по устройству цементно-песчаных стяжек и укладке напольной плитки, а также обнаружено несоответствие обстоятельствам дела заверений, изложенных в п. 1.6. Договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что письмо арендатора исх. от 03.04.2024г. № 006/НП (т. 1 л.д. 31) не повлекло соответствующих ему правовых последствий в виде прекращения действия Договора аренды, поскольку предусмотренных п. 6.4. Договора оснований для одностороннего отказа от его исполнения не имелось, а на п. 6.5. Договора как на основание для отказа арендатор не ссылался.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается.
Если в Договоре аренды в принципе предусмотрено право арендатора немотивированно в любое время отказаться от его дальнейшего исполнения, то для реализации такого права арендатору нет необходимости в уведомлении о расторжении Договора ссылаться на обстоятельства, побудившие арендатора к такому решению, и тем более ссылаться на положение (пункт) Договора, в котором сформулировано условие о соответствующем праве на немотивированный отказ.
Поэтому независимо от того, что арендатор, отказываясь от Договора, не сослался на п. 6.5 Договора, а сослался на п. 6.4 Договора, и при этом предусмотренные п. 6.4 Договора основания отсутствовали (не зависевших от арендатора препятствий в пользовании арендовавшимся имуществом не имелось), Договор прекратил свое действие в силу п. 6.5. Договора.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предусмотренных п. 1.6 и п. 6.4. Договора оснований для отказа от Договора не имелось, и что Договор прекратил свое действие именно в силу п. 6.5. Договора.
В п. 1.6 Договора арендодатель гарантировал так называемую юридическую «чистоту» здания, а также то, что оно соответствует обязательным требованиям технических регламентов, национальных стандартов (ГОСТ) санитарных правил и иных нормативных актов; подключено к инженерно-техническим сетям (системам): водопроводной сети, электрической сети (выделенная мощность 150 кВт), тепловой сети.
Арендатор не доказал, что здание не соответствовало каким-либо из вышеперечисленных требований.
Арендатор, заключая Договор аренды от 20.12.2023г., знал или должен был знать о том, в каком состоянии оно находится.
Арендатор, отказываясь от Договора, указал в письме исх. от 03.04.2024г. № 006/НП (т. 1 л.д. 31), что при вскрытии напольного покрытия на 1-м этаже здания им было обнаружено, что под дощатым настилом пола по всей площади имеются пустоты глубиной 850-1100мм, сам дощатый настил опирается на кирпичные столбики, которые, в свою очередь, опираются на сводчатое перекрытие подвала (2-й пол. ХIХв.), которое является предметом охраны; присутствуют следы значительного износа, что препятствует дальнейшему проведению работ по устройству цементно-песчаных стяжек и укладке напольной плитки.
Между тем обязанность арендодателя обеспечить арендатору возможность устроить на 1-м этаже здания цементно-песчаную стяжку специально Договором аренды не оговаривалась.
Поэтому за возникшую невозможность устроить на 1-м этаже здания цементно-песчаную стяжку арендодатель не отвечает.
Учитывая, что отказ от Договора был получен арендодателем 05.04.2024г., то 3-х месячный срок, за который арендатор должен был предупредить арендодателя об отказе от Договора, начал течь со следующего дня, т.е. с 06.04.2024г., и истек 08.07.2024г. (ближайший рабочий день после 06.07.2024г.), т.е. на 08.07.2024г. приходится последний день действия Договора; с 09.07.2024г. Договор считается расторгнутым.
Соответственно, арендатор должен был уплачивать арендодателю арендую плату по 08.07.2024г. вкл. в размере 6 177 634,41руб. из расчета:
расчетный период
ставка постоянной части арендной платы в месяц за все здание, руб.
размер постоянной части арендной платы за период, руб.
10.04.2024-20.04.2024 (11 дней)
1 200 000
440 000,00
(1 200 000 / 30 дней х 11 дней)
21.04.2024-30.04.2024 (10 дней)
2 300 000
766 666,67
(2 300 000 / 30 дней х 10 дней)
01.05.2024-31.05.2024 (31 день)
2 300 000
2 300 000
01.06.2024-30.06.2024 (30 дней)
2 300 000
2 300 000
01.07.2024-08.07.2024 (8)
2 300 000
593 548,39
(2 300 000 / 31 день х 8 дней)
6 400 215,06
При этом арендатор освободил арендовавшееся здание до 08.07.2024г. вкл. (он его и не занимал, т.к. не смог выполнить ремонтные отделочные работы, завести и смонтировать оборудование).
В т.ч. Протоколом нотариального осмотра доказательств от 24.04.2024г. (т. 3 л.д. 63-92), проведенного по обращению ООО «Новая поликлиника», подтверждается, что арендовавшееся здание было свободно от арендатора, его работников, имущества.
Следовательно, остаток обеспечительного платежа равен 599 784,94руб. (7 000 000руб. – 6 400 215,06руб. = 599 784,94руб.).
В соответствии с п. 5.20 Договора аренды обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение 5 рабочих дней с даты прекращения Договора.
Следовательно, обеспечительный платеж подлежат возврату по 15.07.2024г. вкл. (с 09.07.2024г. + 5 рабочих дней = 15.07.2024г.), с 16.07.2024г. арендодатель считается просрочившим.
П. 8.3 Договора аренды предусмотрено применение к арендодателю за нарушение срока возврата обеспечительного платежа неустойки по ставке 0,1% от задолженности за каждый день просрочки.
Начисленная на долг по обеспечительному платежу в размере 599 784,94руб. неустойка за период с 16.07.2024г. по 03.03.2025г. (231 день) составила 138 551,49руб.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований арендатора, заявленных в первоначальном иске, в части указанных денежных сумм (599 784,94руб. долг, 138 551,49руб. неустойка), и их удовлетворении.
Арендодатель указывает, что действиями арендатора ему причинен ущерб, выразившийся в том, что на 1-м этаже здания арендатор вскрыл напольное покрытие и дощатый настил пола, а также демонтировал иные элементы внутренней отделки и инженерные коммуникации.
В связи с чем арендодатель привлек независимого специалиста-оценщика ООО «Графо», которым по результатам обследования здания, проведенного 18.04.2024г., составлено Заключение от 27.04.2024г. № 240414-50 (т. 3 л.д. 93-155, т. 4 л.д. 1-40), согласно которому стоимость восстановительного ремонта здания по адресу: <...>, необходимого для приведения здания в состояние, в котором оно находилось на момент передачи его в аренду, составляет на дату проведения экспертизы 10 673 344,10руб.
Суд апелляционной инстанции полагает выводы специалиста недостоверными в силу следующего.
В Заключении специалиста указано (т. 3 л.д. 115), что для исследования ему были представлены фотографии, отражающие состояние объекта на момент передачи его в аренду, до проведения арендатором работ по демонтажу напольного покрытия, дощатого настила пола, отделки и инженерных коммуникаций; по указанным фотографиям эксперт определил, в каком состоянии здание находилось на момент передачи его арендатору, и сравнил его с тем, в каком состоянии здание находилось на момент осмотра после проведения демонтажных работ (т. 3 л.д. 121).
Исходя из полученных отличий эксперт подсчитал стоимость работ и затрат, необходимых для приведения здания в состояние, в котором оно находилось до его передачи арендатору.
Между тем методику исследования состояния здания по фотографиям нельзя признать обоснованной ввиду того, что при передаче здания в аренду стороны не делали совместных фотографий, удостоверяющих состояние помещений (к Акту передачи помещений в аренду фотографии не прикладывались).
При этом сам арендодатель приобрел здание еще в 2021г.
Никаких достоверных данных, с уверенностью свидетельствующих о том, когда именно арендодатель сделал фотоснимки, впоследствии переданные специалисту для исследования, в материалах дела не содержится.
Поэтому установленным может считаться факт демонтажа арендатором только тех элементов внутренней отделки, которые признавал сам арендатор в уведомлении о расторжении Договора, именно: вскрытие напольного покрытия и дощатого настила пола на 1 этаже здания.
При этом суд апелляционной инстанции полагает, что арендодатель не вправе требовать возмещения арендатором стоимости восстановления напольного покрытия и дощатого настила пола на 1 этаже в силу следующего.
Согласно Акту технического состояния объекта культурного наследия от 15.05.2018г. № ДКН-16-44-472/8 (т. 2 л.д. 1-7) собственник обязался выполнить работы по сохранению объекта в течение 2 лет с момента перехода права собственности по согласованному Мосгорнаследию проекту (п. 5).
Однако до заключения Договора аренды от 20.12.2023г. ИП ФИО1 к выполнению работ по сохранению объекта культурного наследия не приступал.
Мосгорнаследие только 14.03.2024г. за № ДКН-055201-000109/24 выдало Разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (т. 2 л.д. 9-11).
В абз. 1 и 2 п. 3.8. Договора аренды предусмотрено:
- для использования по целевому назначению, указанному в п. 1.4 Договора, и при условии соблюдения при выполнении соответствующих работ действующих строительных, санитарных и иных норм и правил арендатор вправе проводить за свой счет в здании ремонтные работы и неотделимые улучшения, работы по модернизации, перепланировку помещений в здании и здания в целом, работы по демонтажу и монтажу ненесущих перегородок, работы по обустройству, переоборудованию здания, изменять, обновлять или заменять любое оборудование и инженерные сети и системы;
- стороны установили, что выполнение работ, не связанных с изменением несущих конструкций здания, крыши и фасада, в т.ч. выполнение работ по текущему ремонту, прокладке и переносу слаботочных линий, мокрых точек, санузлов, электрооборудования и оконечных устройств, демонтажу, монтажу ненесущих перегородок, не требует согласования с арендодателем.
Таким образом, в силу абз. 1 и 2 п. 3.8. Договора аренды арендатор был вправе без согласования с арендодателем выполнять работы по демонтажу напольного покрытия и дощатого настила пола на 1 этаже, относящиеся к работам по текущему ремонту.
Как следует из Ведомости дефектов (т. 2 л.д. 36-37) к Заключению от 01.09.2022г. «Инженерно-техническое обследование состояния несущих строительных конструкций здания, расположенного по адресу: <...>», выполненного ООО «Центр Исследования Строительных Конструкций» (ООО «ЦИСК») (т. 2 л.д. 25-75):
Полы
Расположение дефекта
Описание дефекта
Категория тех. состояния
Рекомендации по восстановлению
Все полы
имеются повреждение и износ напольных покрытий
Ограниченно работоспособное
Замена, ремонт т устройство напольных покрытий.
Именно ограниченно работоспособным техническим состоянием элементов внутренней отделки здания, в т.ч. полов, объясняется, что по условиям Договора аренды арендатору было предоставлено право без согласования с арендодателем выполнять любые работы, в т.ч. демонтажные, не связанные с изменением несущих конструкций здания, крыши и фасада, а также не затрагивающие несущие перегородки.
При этом в Договоре аренды нет условия об обязанности арендатора возместить арендодателю стоимость тех работ, которые по условиям Договора арендатор был вправе выполнять без согласования с арендодателем.
В т.ч. Договоре аренды нет условия об обязанности арендатора возместить арендодателю стоимость оставшихся незавершенными работ, в т.ч. демонтажных, при досрочном расторжении Договора.
Демонтаж напольного покрытия и дощатого настила пола на 1 этаже являлся частью ремонтных работ, поэтому они не подлежит квалификации как повреждение здания, и не требуют восстановительных работ, а требует дальнейшего выполнения ремонтных работ.
При таких обстоятельствах оснований для взыскания с арендатора в пользу арендодателя стоимости восстановительного ремонта не имеется.
В связи с чем встречный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
При оглашении резолютивной части судебного акта судом апелляционной инстанции по причине допущенной арифметической ошибки было неправильно указано на взыскание по первоначальному иску 822 365,59руб. долга и 192 433,55руб. неустойки вместо правильного (599 784,94руб. долга, 138 551,49руб. неустойки); соответственно, арифметическая ошибка была допущена и при определении подлежащей взысканию по первоначальному иску госпошлины (8 299руб. вместо 6 037руб.); общая сумма госпошлины, в т.ч. по апелляционной жалобе, составляет 36 037руб.
Допущенные ошибки подлежат исправлению применительно к ст. 179 АПК РФ.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2024г. по делу № А40-180057/2024 отменить.
Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Новая Поликлиника» долг в размере 599 784,94руб., неустойку в размере 138 551,49руб., возмещение расходов по госпошлине в размере 36 037руб.
В остальной части в удовлетворении иска ООО «Новая Поликлиника» отказать.
В удовлетворении иска ИП ФИО1 отказать.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья Кузнецова Е.Е.
Судьи Бондарев А.В.
Савенков О.В.