ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ФИО1 ул., д. 4, <...> http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: <***>) телефон <***>, факс <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владимир
30 мая 2025 года Дело № А43-36142/2022 Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2025 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>; ОГРН <***>),
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО «ЭлектроГид НН» – ФИО2 по доверенности от 24.04.2025 сроком на 1 год, представлен диплом о высшем юридическом образовании;
от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода – ФИО3 по доверенности от 18.12.2024 № Сл-03-02-1125970/24 сроком до 31.12.2025, представлен диплом о высшем юридическом образовании;
от администрации г. Нижнего Новгорода – ФИО3 по доверенности от 16.12.2024 № 01-292/Д сроком по 31.12.2025, представлен диплом о высшем юридическом образовании;
установил:
общество с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (далее – ответчик, Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Сургут) с требованиями:
- признать недостоверной выкупную цену муниципального имущества (трех нежилых зданий и земельного участка), указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, выполненном ООО «ЗСКЦ», в общей сумме 32 422 074 руб. 47 коп.;
- урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, изложив пункты договора в отношении цены отчуждаемого имущества, в предложенной Обществом редакции.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация).
Решением от 09.01.2024 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.
Оспаривая законность принятого по делу решения, заявитель жалобы помимо прочего сослался на наличие безусловных оснований к его отмене. В обоснование своей позиции указал, что отчет об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29 был выполнен ООО «ЗСКЦ» (ИНН <***>, г. Тюмень), тогда как в качестве второго ответчика по делу привлечено ООО «ЗСКЦ» (ИНН <***>, г. Сургут).
Определением от 24.04.2024 апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив наличие оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции и одновременно привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с
ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Тюмень).
Определением от 29.05.2024 суд по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на надлежащего общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Тюмень, далее - ООО «ЗСКЦ»).
Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2024 производство по настоящему делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Комитета о назначении по делу повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений.
На основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с поступлением в дело заключения эксперта от 31.03.2025 № 17-25С Первый арбитражный апелляционный суд определением от 09.04.2025 производство по делу возобновил.
Впоследствии в порядке статьи 49 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации от истца в материалы дела поступили уточненные исковые требования, в которых он просил:
1. признать недостоверной выкупную цену муниципального имущества:
1) нежилого здания лит.ББ1. кадастровый номер: 52:18:0080230:67, общей площадью 573.8 кв.м:
2) нежилого здания лит.Д (склад), кадастровый номер: 52:18:0080230:70, общей площадью 25.5 кв.м;
3) нежилого здания лит.Е (проходная), кадастровый номер: 52:18:0080230:71, общей площадью 12.1:
4) земельного участка площадью 8047 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу с административным зданием), кадастровый номер: 52:18:0080230:36, адрес: местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Нижегородская, г. Нижний Новгород, р-н Приокский. ул. Ларина, д. 17, указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, выполненном ООО «ЗСКЦ», в обшей сумме 32 422 074 руб. 47 коп.;
2. Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЭлектроГид НН» и Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н.Новгорода при заключении договора купли-продажи нежилого здания лит.ББ1, кадастровый номер: 52:18:0080230:67, нежилого здания лит.Д (склад), кадастровый номер: 52:18:0080230:70, нежилого здания лит.Е (проходная), кадастровый номер: 52:18:0080230:71,
земельного участка, кадастровый номер: 52:18:0080230:36, изложив пункты Договора купли-продажи в разделе 2 (Цена), а так же пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3 раздела 3 в следующей редакции:
Раздел 2. Цена: «Рыночная стоимость «Объектов» в соответствии с Заключением экспертов № 17-25С от 31.03.2025 г. по делу № А43-36142/2022, выполненным экспертами ФИО4. ФИО5. составляет 19 176 210 (Девятнадцать миллионов сто семьдесят шесть тысяч двести десять) рублей 00 копеек без НДС:
Стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта составляет - 9 900 312 (девять миллионов девятьсот тысяч триста двенадцать) рублей 00 копеек без НДС:
Цена «Объектов», отчуждаемых по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений, составляет - 9 275 898 (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек без НДС.
Пункт 3.2.1: «Сумм) в размере 4716 (четыре тысячи семьсот шестнадцать) рублей 62 копейки (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.»
Пункт 3.2.2: «Сумму в размере 278 280 (двести семьдесят восемь тысяч двести восемьдесят) рублей 38 копеек (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счет «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора.»
Пункт 3.2.3: «Ежемесячные платежи в размере 4 716 (четыре тысячи семьсот шестнадцать) рублей 62 копейки (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (Пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее - график платежей).»
Пункт 3.2.4: «Сумму в размере 8 992 901 (восемь миллионов девятьсот девяносто девять тысяч девятьсот один) рубль 00 копеек (НДС не облагается), стоимость земельного участка, произвести единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества».
3. Утвердить Приложение № 1 к Договору купли-продажи «График платежей» в редакции, прилагаемой к настоящему ходатайству.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд принял к рассмотрению уточненное исковое заявление.
В судебном заседании 14.05.2025, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся
перерыв до 21.05.2025, представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме; представитель ответчика и третьего лица возразил против удовлетворения исковых требований, полагая, что Отчет об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, выполненный ООО «ЗСКЦ», является достоверным, в связи с чем условия сделки должны определяться исходя из установленной в нем стоимости имущества.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после завершения перерыва дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Нижний Новгород является собственником нежилых зданий лит. ББ1, кадастровый номер 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 кв.м, лит.Д (склад), кадастровый номер 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 кв.м, лит. Е (проходная), 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 кв.м, земельного участка, общей площадью 8047 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу с административным зданием), кадастровый номер 52:18:0080230:36, адрес: местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: обл. Нижегородская, г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, д. 17.
21.01.2020 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры аренды объектов нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Н.Новгорода № 6/1688, 6/1691, 6/1692, в соответствии с которыми арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые здания лит. ББ1, кадастровый номер 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 кв.м, лит. Д (склад), кадастровый номер 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 кв.м, лит. Е (проходная), 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17.
В соответствии с пунктами 2.1 договоров срок их действия установлен с 21.01.2020 по 20.01.2025.
По актам приема-передачи от 21.01.2020 нежилые здания переданы арендатору в пользование.
В период действия договора аренды, а именно 07.02.2020 Общество в порядке пунктов 3.2.2 и 4.2.15 договора аренды обратилось в Комитет с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта и перепланировки арендованных зданий.
Письмом от 21.02.2020 Комитет согласовал проведение указанных работ.
Впоследствии Общество обратилось в Комитет с заявлением о приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).
Постановлением от 05.09.2022 № 4636 «Об условиях приватизации муниципального имущества (нежилых зданий литеры ББ1, Д, Е и земельного участка), расположенных по адресу: г. Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17», Администрация приняла решение о приватизации путем продажи Обществу в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилых зданий лит. ББ1, кадастровый номер 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 кв.м по рыночной стоимости 11 294 300 руб.; лит. Д (склад), кадастровый номер 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 кв.м по рыночной стоимости 290 983 руб. 33 коп.; лит. Е (проходная), 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 кв.м по рыночной стоимости 183 200 руб., земельного участка общей площадью 8047 кв.м по рыночной стоимости 20 653 591 руб. 14 коп., предложив Обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в установленном порядке по указанной стоимости.
Общество не согласилось с выкупной рыночной стоимостью нежилых зданий и земельного участка, указанных в отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, ООО «ЗСКЦ», и в целях установления действительной рыночной стоимости выкупаемых объектов обратилось в ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива».
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества № 3 от 30.09.2022, выполненному ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива», рыночная стоимость здания лит. ББ1 составила 13 879 000 руб., здания лит. Д (склад) – 325 000 руб., здания лит. Е (проходная) – 360 000 руб., земельного участка – 12 417 000 руб.
Кроме того, согласно заключению от 21.02.2022 подтвержденная стоимость выполненных Обществом в арендованных здания работ и дополнительных затрат составила: в отношении здания лит. ББ1 – 12 498 024 руб., в отношении здания лит.Е – 915 473 руб. 20 коп., с учетом дополнительных затрат 924 473 руб. 20 коп.
В связи с изложенным истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, который был отклонен последним, что и послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного Обществом иска (с учетом
принятого в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения), при этом исходит из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.
Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.
По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
При заключении договора купли-продажи арендованных Обществом объектов и земельного участка, на которых они расположены между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости выкупаемых объектов.
Кроме того, истец считает, что продажная стоимость нежилых зданий подлежит уменьшению на стоимость произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Материалами дела подтверждается, что 07.02.2020 Общество обращалось в Комитет с заявлением о проведении капитального ремонта и перепланировки арендованных зданий, которые были согласованы арендодателем письмом от 21.02.2020.
Указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства ответчиком не опровергнуты.
Следовательно, у Общества возникло право на проведение зачета стоимости выполненных им улучшений арендованного имущества в счет оплаты стоимости приобретаемых зданий.
Однако в направленном Обществу проекте договора купли-продажи продажная стоимость выкупаемых объектов была определена без учета стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений соответствующих объектов.
На стадии судебного разбирательства Комитет выразил несогласие с обозначенной истцом стоимостью затрат, понесенных на выполнение работ по улучшению арендованного имущества.
Статьей 3 Закона № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с
имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).
Исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе рассмотрения настоящего спора по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено было экспертам ООО «Регион-Оценка» ФИО6, ФИО7
В заключении № 07-01-1671 от 15.06.2023 эксперты пришли к следующим выводам:
- рыночная стоимость муниципального имущества - нежилого здания лит. Е (проходная) с кадастровым номером 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, д. 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022 составляет: 235 000 руб.;
- рыночная стоимость муниципального имущества - нежилого здания лит. Д (склад), производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:70 общей площадью 25,5 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, д. 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022 составляет: 314 000 руб.;
- рыночная стоимость муниципального имущества - нежилого здания лит. ББ1, производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:67 общей площадью 573,8 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, д. 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022 составляет: 11 445 000 руб.;
- рыночная стоимость муниципального имущества - земельного участка общей площадью 8047 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0080230:36, расположенного по адресу (почтовый адрес ориентира): Нижегородская обл., г. Н. Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, д. 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022 составляет 15 347 300 руб.;
- стоимость произведенных неотделимых улучшений литер Е (проходная) с кадастровым номером 52:18:0080230:71 на дату подачи
заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022 составляет 918 799 руб. 20 коп.;
- стоимость произведенных неотделимых улучшений литер ББ1 с кадастровым номером 52:18:0080230:67 на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022 составляет 9 769 192 руб. 80 коп.;
- в здании лит. Д (склад) с кадастровым номером 52:18:0080230:70 – неотделимые улучшения не проводились.
На стадии рассмотрения иска Общества в апелляционном суде по правилам, установленным для суда первой инстанции, Комитет, возражая против иска, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений.
Истец возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на наличие в деле надлежаще выполненного экспертного заключения; указывал на наличие оснований лишь для назначения по делу дополнительной экспертизы – по вопросу об установлении достоверности отчета об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29.
Руководствуясь статьями 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд определением от 20.08.2024 счел необходимым назначить по делу и дополнительную, и повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» ФИО4 и ФИО8, поставив перед экспертами следующие вопросы:
1) соответствует ли Отчет об оценке ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 08.08.2022 № 305/03/29, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки?
2) Могли ли допущенные нарушения (в случае их установления) повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества?
3) В случае положительного ответа на вопросы № 1 и № 2:
а) определить рыночную стоимость муниципального имущества – нежилого здания лит. Е (проходная) с кадастровым номером 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022;
б) определить рыночную стоимость муниципального имущества – нежилого здания лит. Д (склад), производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022;
в) определить рыночную стоимость муниципального имущества – нежилого здания лит. ББ1, производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 кв.м, расположенного по
адресу: Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022;
г) определить рыночную стоимость муниципального имущества – земельного участка общей площадью 8047 кв.м. с кадастровым номером 52:18:0080230:36, расположенного по адресу (почтовый адрес ориентира): Нижегородская обл., г. Н.Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, 17, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022;
д) определить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений нежилого здания лит. Е (проходная) с кадастровым номером 52:18:0080230:71, нежилого здания лит. Д (склад), производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:70, нежилого здания лит. ББ1, производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:67, выполненных ООО «Оникс» в рамках договора подряда б/н от 01.10.2020, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022.
В заключении от 31.03.2025 № 17-25С эксперты пришли к следующим выводам:
1) отчет об оценке ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 08.08.2022 № 305/03/29 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки;
2) допущенные нарушения могут повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества, выявленные существенные недостатки привели к завышению итоговой стоимости, что является грубым нарушением п.22 ФСО № 7;
3) на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества 02.03.2022:
а) рыночная стоимость нежилого здания лит. Е (проходная) с кадастровым номером 52:18:0080230:71 составляет: 354 444 руб. (с НДС), 295 370 руб. (без НДС);
б) рыночная стоимость нежилого здания лит. Д (склад), производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:70 составляет: 339 597 руб. (с НДС), 282 997 руб. (без НДС);
в) рыночная стоимость нежилого здания лит. ББ1, производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:67 составляет: 11 525 931 руб. (с НДС); 9 604 942 руб. (без НДС);
г) рыночная стоимость земельного участка общей площадью 8047 кв.м с кадастровым номером 52:18:0080230:36 составляет 8 992 901 руб.;
д) стоимость произведенных неотделимых улучшений литер Е (проходная) с кадастровым номером 52:18:0080230:71 составляет 939 916 руб. 80 коп.;
стоимость произведенных неотделимых улучшений литер ББ1 с кадастровым номером 52:18:0080230:67 составляет 11 961 080 руб. 40 коп.;
неотделимые улучшения нежилого здания лит. Д (склад), производственно-складское с кадастровым номером 52:18:0080230:70 – отсутствуют.
Названное заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит каких-либо противоречий, основано на материалах дела, является ясным и полным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется.
Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение от 31.03.2025 № 17-25С содержит недостоверные либо противоречивые выводы, никем из лиц, участвующих в деле, не представлено, мотивированных и документально обоснованных возражений относительно данного заключения экспертов не заявлено.
При таких обстоятельствах, исследовав представленное в дело экспертное заключение от 31.03.2025 № 17-25С, апелляционный суд признает его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям относимости и достоверности письменного доказательства (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При наличии в деле надлежащего доказательства о несоответствии выполненной ООО «ЗСКЦ» оценки стоимости муниципального имущества требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая повлияла на рыночную стоимости оцениваемых объектов, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного к указанному соответчику искового требования о признании недостоверной выкупной цены муниципального имущества, определенной ООО «ЗСКЦ» в отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29.
Также, исходя из представленной в материалы дела доказательственной базы (в частности с учетом содержания экспертного заключения от 31.03.2025 № 17-25С), проверив методологическую и арифметическую правильность расчета выкупной стоимости муниципального имущества, приведенного истцом в уточненном иске, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного к Комитету искового требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи и изложения его спорных пунктов в редакции, предложенной истцом.
При таких обстоятельствах иск Общества подлежит удовлетворению в полном объеме.
Наличие процессуальных нарушений, повлекшее переход к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным в суде первой инстанции, в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для отмены решения
Арбитражного суда Нижегородской области от 09.01.2024, с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, понесенные Обществом расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение исковых требований, предъявленных к ООО «ЗСКЦ» и Комитету, относятся на соответчиков, с которых в пользу истца подлежит взысканию по 6000 руб.
Кроме того, в силу части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Проведенная в апелляционном суде судебная экспертиза, стоимость которой составила 90 000 руб., оплачена не полностью, а именно на депозитном счете суда имеются денежные средства в сумме 65 000 руб., из которых 45 000 руб. перечислил Комитет, а 20 000 руб. – Общество, следовательно, недостающая сумма составляет 25 000 руб., которая подлежит взысканию с ООО «ЗСКЦ» в пользу экспертной организации в счет оплаты стоимости проведенной по делу судебной экспертизы.
В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.01.2024 по делу № А43-36142/2022 отменить.
Иск удовлетворить.
1) Признать недостоверной выкупную цену муниципального имущества (нежилого здания лит. ББ1, кадастровый номер: 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 кв.м; нежилого здания лит. Д (склад), кадастровый номер: 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 кв.м ; нежилого здания лит. Е (проходная), кадастровый номер: 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 кв.м; земельного участка площадью 8047 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу с административным зданием), кадастровый номер: 52:18:0080230:36, адрес:
местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Нижегородская, г. Нижний Новгород, р-н Приокский, ул. Ларина, д. 17), указанную в Отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, выполненном ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», в общей сумме 32 422 074 руб. 47 коп.
2) Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» и Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Н.Новгорода при заключении договора купли-продажи нежилого здания лит.ББ1, кадастровый номер: 52:18:0080230:67, нежилого здания лит.Д (склад), кадастровый номер: 52:18:0080230:70, нежилого здания лит.Е (проходная), кадастровый номер: 52:18:0080230:71, земельного участка, кадастровый номер: 52:18:0080230:36, изложив спорные условия договора в следующей редакции:
2. Цена.
Рыночная стоимость «Объектов» в соответствии с Заключением экспертов № 17-25С от 31.03.2025 по делу № А43-36142/2022, выполненным экспертами ФИО4, ФИО8, составляет 19 176 210 (Девятнадцать миллионов сто семьдесят шесть тысяч двести десять) рублей 00 копеек (без НДС);
Стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта составляет – 9 900 312 (девять миллионов девятьсот тысяч триста двенадцать) рублей 00 копеек (без НДС);
Цена «Объектов», отчуждаемых по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений, составляет – 9 275 898 (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек (без НДС);
Пункт 3.2.1: Сумму в размере 4716 (четыре тысячи семьсот шестнадцать) рублей 62 копейки (НДС не облагается) единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества;
Пункт 3.2.2: Сумму в размере 278 280 (двести семьдесят восемь тысяч двести восемьдесят) рублей 38 копеек (НДС не облагается) Покупатель перечисляет на счет Продавца ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора;
Пункт 3.2.3: Ежемесячные платежи в размере 4716 (четыре тысячи семьсот шестнадцать) рублей 62 копейки (НДС не облагается) производятся не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего Договора, в соответствии с графиком платежей, который
является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (далее – график платежей);
Пункт 3.2.4: Сумму в размере 8 992 901 (восемь миллионов девятьсот девяносто две тысячи девятьсот один) рубль 00 копеек (НДС не облагается), стоимость земельного участка, произвести единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества;
Приложение № 1
к Договору купли-продажи
«График платежей»
Номер месяца
Остаток
задолженности
Выплата процентов
Выплата
основного
долга
Итоговый платеж
1
278 280,38
618,40
4 716,62
5 335,02
2
273 563,76
607,92
4 716,62
5 324,54
3
268 847,15
597,44
4 716,62
5 314,05
4
264 130,53
586,96
4 716,62
5 303,57
5
259 413,91
576,48
4 716,62
5 293,09
6
254 697,30
565,99
4 716,62
5 282,61
7
249 980,68
555,51
4 716,62
5 272,13
8
245 264,06
545,03
4 716,62
5 261,65
9
240 547,45
534,55
4 716,62
5 251,17
10
235 830,83
524,07
4 716,62
5 240,69
11
231 114,21
513,59
4 716,62
5 230,20
12
226 397,60
503,11
4 716,62
5 219,72
13
221 680,98
492,62
4 716,62
5 209,24
14
216 964,36
482,14
4 716,62
5 198,76
15
212 247,75
471,66
4 716,62
5 188,28
16
207 531,13
461,18
4 716,62
5 177,80
17
202 814,51
450,70
4 716,62
5 167,32
18
198 097,90
440,22
4 716,62
5 156,83
19
193 381,28
429,74
4 716,62
5 146,35
20
188 664,66
419,25
4 716,62
5 135,87
21
183 948,05
408,77
4 716,62
5 125,39
22
179 231,43
398,29
4 716,62
5 114,91
23
174 514,81
387,81
4 716,62
5 104,43
24
169 798,20
377,33
4 716,62
5 093,95
25
165 081,58
366,85
4 716,62
5 083,46
26
160 364,96
356,37
4 716,62
5 072,98
27
155 648,35
345,89
4 716,62
5 062,50
28
150 931,73
335,40
4 716,62
5 052,02
29
146 215,11
324,92
4 716,62
5 041,54
30
141 498,50
314,44
4 716,62
5 031,06
31
136 781,88
303,96
4 716,62
5 020,58
32
132 065,27
293,48
4 716,62
5 010,09
33
127 348,65
283,00
4 716,62
4 999,61
34
122 632,03
272,52
4 716,62
4 989,13
35
117 915,42
262,03
4 716,62
4 978,65
36
113 198,80
251,55
4 716,62
4 968,17
37
108 482,18
241,07
4 716,62
4 957,69
38
103 765,57
230,59
4 716,62
4 947,21
39
99 048,95
220,11
4 716,62
4 936,73
40
94 332,33
209,63
4 716,62
4 926,24
41
89 615,72
199,15
4 716,62
4 915,76
42
84 899,10
188,66
4 716,62
4 905,28
43
80 182,48
178,18
4 716,62
4 894,80
44
75 465,87
167,70
4 716,62
4 884,32
45
70 749,25
157,22
4 716,62
4 873,84
46
66 032,63
146,74
4 716,62
4 863,36
47
61 316,02
136,26
4 716,62
4 852,87
48
56 599,40
125,78
4 716,62
4 842,39
49
51 882,78
115,30
4 716,62
4 831,91
50
47 166,17
104,81
4 716,62
4 821,43
51
42 449,55
94,33
4 716,62
4 810,95
52
37 732,93
83,85
4 716,62
4 800,47
53
33 016,32
73,37
4 716,62
4 789,99
54
28 299,70
62,89
4 716,62
4 779,50
55
23 583,08
52,41
4 716,62
4 769,02
56
18 866,47
41,93
4 716,62
4 758,54
57
14 149,85
31,44
4 716,62
4 748,06
58
9 433,23
20,96
4 716,62
4 737,58
59
4 716,62
10,48
4 716,62
4 727,10
Итого:
296 832,41
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и
земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в сумме 25 000 руб. в счет оплаты стоимости проведенной по делу судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья Д.Г. Малькова
Судьи Н.В. Устинова
А.Н. Ковбасюк