690/2023-334615(1)
Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-76614/2023-ГК
город Москва Дело № А40-213608/22 30 ноября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2023 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стешана Б.В., судей Захаровой Т.В., Ким Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2023 по делу № А40-213608/22 по иску ООО «МАГМУС»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 по доверенности от 16.09.2022, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.11.2022
УСТАНОВИЛ:
ООО «МАГМУС» обратилось в Арбитражный суд города города Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 21.09.2023 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком, возникших при заключении Договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью 35,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, пом. III, ком. 16-19 - с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, в части цены и порядка расчетов по Договору и внести изменения в п. 3.1. и п. 3.4 Договора с учетом рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 35,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, пом. III, ком. 16-19 - с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, равной 5 315 000 (пять миллионов триста пятнадцать тысяч) рублей без НДС, определенной согласно Заключению эксперта № 86 по настоящему делу.
Решением от 28.09.2023 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.
При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО «МАГМУС» является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...> этаж, пом. III, ком. 16-19 - с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, общей площадью 35,2 кв.м.
ООО «МАГМУС» арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 26.05.2003 № 05-00260/03.
Согласно дополнительному соглашению от 12.11.2014г. к Договору аренды были внесены следующие изменения: в части арендуемой площади стало с 05.11.2008г.-35,2 кв.м, 1этаж, пом. III, ком. 16-19; в части изменения цели использования стало с 12.11.2014г.-бытовое обслуживание, парикмахерская и салон красоты.
Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.
На основании статей 125, 214 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144- ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Департамент городского имущества города Москвы в адрес истца направил письмо № 33-6-287890/22-(0)-3 от 23.08.2022г., с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества на основании распоряжения Департамента № 47545 от 18.08.2022г.
Вместе с письмом Департамент направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимости № 59-7903 от 22.08.2022г. и отчет № М242-1920-П/2022 от 28.07.2022г. « Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда. Расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, общей площадью 35,2 кв.м.
Согласно условиям п. 3.1 проекта договора цена объекта составляет 7 278 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об рыночной стоимости от 28.07.2022г.
Согласно ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекте не рассмотрение Арбитражного суда города Москвы. При этом протокол разногласий направлять в Департамент не требуется.
Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Истец обратился в суд с настоящим иском, в связи с тем, что считает стоимость завышенной.
Истцом представлен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 51396-222 от 20.09.2022 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, общей площадью 35,2 кв.м., составила 4 790 000 руб. 00 коп.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.05.2023 удовлетворено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 (107023, <...> эт. 8, пом. 1, ком. 33Б, тел. <***>, 8-926-817-99-08).
Перед экспертом поставлен вопрос: 1. Определить, какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда общей площадью 35,2 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 14.07.2022?
17.07.2023 в Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3
Согласно Заключению независимого оценщика по делу № А40-213608/22-11-1488 от 10.07.2023г., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004026:19543, общей площадью 35,2 кв.м. составила 5 315 000 руб. без учёта НДС.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать
стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2023 по делу № А40-213608/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья Б.В. Стешан
Судьи: Т.В. Захарова
Е.А. Ким