ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

06.02.2025

Дело № А40-249340/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2025 года

Арбитражный суд Московского округа в составе:

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Е.В. Кочергиной, Д.Г. Ярцева,

при участии в заседании:

от истца Негосударственного учреждения «Музыкально-эстрадно-реабилитационный центр» Московской городской организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых – ФИО1 – генеральный директор (распоряжение от 11.05.2022 № 1), ФИО2 по доверенности от 24.11.2023,

от ответчика Частного учреждения «Культурно-спортивный реабилитационный комплекс «Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» – ФИО3 по доверенности от 24.11.2023,

от третьих лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Негосударственного учреждения «Музыкально-эстрадно-реабилитационный центр» Московской городской организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2024 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2024 года по делу № А40-249340/2023

по делу по иску Негосударственного учреждения «Музыкально-эстрадно-реабилитационный центр» Московской городской организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых

к Частному учреждению «Культурно-спортивный реабилитационный комплекс «Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых»,

с участием третьих лиц Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общество слепых», Общества с ограниченной ответственностью «Морозильная техника»

о признании преимущественного права арендатора, о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды

по встречному иску Частного учреждения «Культурно-спортивный реабилитационный комплекс «Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» к Негосударственному учреждению «Музыкально-эстрадно-реабилитационный центр» Московской городской организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых об обязании освободить нежилые помещения

УСТАНОВИЛ:

негосударственное учреждение «Музыкально-эстрадно-реабилитационный центр» Московской городской организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых (далее также – НУ МЭРЦ МГО ВОС) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Частному учреждению «Культурно-спортивный реабилитационный комплекс «Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых» (далее также – КСРК ВОС) о признании преимущественного права арендатора, о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

К совместному рассмотрению принят встречный иск КСРК ВОС к НУ МЭРЦ МГО ВОС об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, 3-го этажа общей площадью 82 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2024 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2024 года, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, на НУ МЭРЦ МГО ВОС возложена обязанность освободить нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, помещения №№315, 317 3-го этажа общей площадью 82 кв.м., с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000,00 рублей.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, НУ МЭРЦ МГО ВОС) обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе во встречном иске, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель НУ МЭРЦ МГО ВОС изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель КСРК ВОС против доводов кассационной жалобы возражал.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие лица.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. НУ МЭРЦ МГО ВОС является некоммерческой организацией, которая в течение многих лет осуществляет деятельность по содействию федеральным и муниципальным органам в проведении социальной и профессиональной реабилитации инвалидов, а также по обеспечению инвалидам равных возможностей с другими гражданами. В НУ МЭРЦ МГО ВОС трудоустроены, а также работают по договорам гражданско-правового характера 38 человек, в том числе 25 инвалидов по зрению. В целях осуществления своей значимой социальной и государственной деятельности НУ МЭРЦ МГО ВОС в течение длительного времени, а именно с 1953 года, занимает помещения по адресу <...>.

Заявитель считает, что НУ МЭРЦ МГО ВОС были представлены доказательства, которые, по мнению истца, подтверждают намерение КСРК ВОС в дальнейшем сдавать спорные помещения в аренду, но другому лицу вопреки преимущественному праву НУ МЭРЦ МГО ВОС. Данным доказательствам судами оценки не дано. Между тем согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по делу №А73-3713/2008-4 (Определение от 07.08.2009 № ВАС-9974/09) арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.

Заявитель также отметил, что КСРК ВОС надлежащим образом не уведомил НУ МЭРЦ МГО ВОС о расторжении и/или незаключении нового договора аренды спорных нежилых помещений. В материалы дела представлены договор № 50-2022 (заключенный на период с 01 октября 2022 г. по 31 августа 2023 г., и договор № 46-2023 (заключенный на период с 01 сентября 2023 г. по 31 октября 2023 г.). Уведомления КСРК ВОС относились к договору № 50-2022. Между тем предметом рассмотрения спора является договор № 46-2023 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2023 г.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Доводы истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) были отклонены судами без надлежащей оценки, однако его доводы заслуживают внимания и оценки судов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между НУ МЭРЦ МГО ВОС (арендатор) и КСРК ВОС (арендодатель), являющемся доверительным управляющим нежилыми помещениями, заключен договор № 46-2023 аренды нежилого помещения от 01 сентября 2023 г., согласно условиям которого арендодатель за обусловленную сторонами договора плату обязуется предоставить во временное пользование арендатора нежилые помещения № 315, 317, 3-го этажа, общая площадь предоставляемых помещений составляет 82,0 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...> д, 19 А, для эксплуатация под офис.

Согласно пункту 1.3 договора указанные помещения являются собственностью общественной организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых. Свидетельство о государственной регистрации права от 18.10.2000 № 77-01/01-013/2000-4242.

В силу пункта 3.1 договора стороны определили, что арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 15 006,00 рублей в месяц.

Арендная плата за переданное помещение включает в себя коммунальные и иные эксплуатационные расходы. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, с которого считается заключенным, и становится обязательным для сторон. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

Согласно пункту 9.2 договора срок аренды устанавливается с 01 сентября 2023 года по 31 октября 2023 года.

В силу пункту 9.3 договора прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой соблюдение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении его условий.

В соответствии с пунктом 9.4 договора в случае, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, то по окончании срока действия договора имеет неоспоримое право перед иными лицами на его возобновление.

В обоснование заявленных требований НУ МЭРЦ МГО ВОС указывает, что КСРК ВОС отказывается продлевать срок действия договора в связи с производственной необходимостью, со ссылкой на письмо исх. № 307 от 23.06.2023.

НУ МЭРЦ МГО ВОС ссылается на то, что являясь добросовестным арендатором нежилых помещений по адресу г, Москва, Куусинена ул., 19а, в помещениях № 315, 317 на основании договора аренды №46-2023 от 01.09.2023 имеет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальным иском.

В обоснование встречных исковых требований КСРК ВОС указывает, что НУ МЭРЦ МГО ВОС занимает спорные помещения без законных на то оснований, в связи с чем КСРК ВОС просит обязать ответчика освободить самовольно занятые нежилые помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, отказывая в первоначальном иске, удовлетворяя встречные исковые требования, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 209, 309, 310, 421, 422, 606, 610, 621, 655, исходили, в частности, из того, что:

в связи с истечением срока действия договора ответчик реализовал свое право на прекращение договорных отношений с истцом, что соответствует положениям пункта 6.4.8 договора и статьям 421-422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правовых оснований для признания преимущественного права арендатора на заключение договора аренды судом не усмотрено;

письмами исх. № 307 от 23.06.2023, № 410 от 21.08.2023 ответчик уведомил истца об отказе в продлении договора в связи с производственной необходимостью;

пунктами 6.4.8 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению во внесудебном порядке, а арендатор - выселению в случае возникновения производственной необходимости у арендодателя. На основании пункта 6.4.8 договора ответчик реализовал свое право на прекращение договорных отношений с истцом в связи с истечением срока действия договора;

истцом по первоначальному иску не доказано, что между ответчиком и ООО «Морозильная техника» заключен договор аренды в отношении спорных помещений;

в отсутствие доказательств наличия договорных отношений между ответчиком и третьими лицами в отношении спорных нежилых помещений не имеется оснований для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды;

пунктом 2.2.11 договора также установлено, что в последний день действия договора арендатор обязуется вывезти своё имущество, находящееся на арендованных площадях и вернуть арендованное помещение арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил;

поскольку истцом в материалы дела не представлен акт о передаче (возврата) помещения, либо иных документов, свидетельствующих о передаче спорных помещений арендодателю, истец не возвратил объект аренды своевременно, в связи с чем являются обоснованными встречные требования о возложении обязанности по освобождению нежилых помещений.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права.

Судами не учтено следующее, между сторонами было последовательно заключено два договора:

договор № 50-2022 аренды нежилых помещений от 01 октября 2022 г. со сроком действия с 01.10.2022 по 31.08.2023;

договор № 46-2023 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2023 г. со сроком действия с 01.09.2023 по 31.10.2023.

Письма исх. № 307 от 23.06.2023, № 410 от 21.08.2023 относились к отношениям по договору № 50-2022 аренды нежилых помещений от 01 октября 2022 г.

Между тем между сторонами в последующем был заключен договор № 46-2023 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2023 г.

Ввиду того, что срок действия договора № 50-2022 аренды нежилых помещений от 01 октября 2022 г. истек 31.10.2023, арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями, уведомления арендодателя относились к договору № 50-2022 аренды нежилых помещений от 01 октября 2022 г., судами не установлено документально подтвержденных возражений арендодателя, таким образом, договор № 46-2023 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2023 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 ГК РФ).

Ввиду того, что договор № 46-2023 аренды нежилых помещений от 01 сентября 2023 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, отсутствовали основания для возложения на НУ МЭРЦ МГО ВОС обязанности по освобождению спорных помещений.

Суд кассационной инстанции считает преждевременным вывод судов об отказе в признании преимущественного права за НУ МЭРЦ МГО ВОС на заключение договора аренды на новый срок. В данном случае арендатор просил установить определенность в отношениях между НУ МЭРЦ МГО ВОС и КСРК ВОС о наличии у заявителя преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Условия возникновения преимущественного права определены в пункте 1 статьи 621 ГК РФ (если иное не предусмотрено законом или договором аренды): истечение срока договора аренды; надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей; письменное уведомление арендатором арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок; уведомление должно быть направлено в срок указанный в договоре аренды либо в разумный срок, если срок не указан в договоре аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из указанного положения следует, что не имеет значения, по каким основаниям арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок. Важно, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор может реализовать в течение года со дня истечения срока договора аренды, потребовав по своему выбору в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Данным обстоятельствам судами надлежащей оценки не дано.

Доводы заявителя в отношении ошибочности вывода судов об отказе в требовании о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды судом кассационной инстанции отклоняются.

Судами установлено, что истцом не доказано, что КСРК ВОС заключил с третьим лицом, ООО «Морозильная техника», договор аренды спорных помещений.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по делу №А73-3713/2008-4 (Определение от 07.08.2009 № ВАС-9974/09) арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.

Между тем в данном случае заявитель обращался с иском о признании преимущественного права арендатора, о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Требование о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, обоснованное наличие намерения арендодателя в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу, истцом не заявлялось.

При заявлении истцом соответствующего уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принятии таких уточнений судом первой инстанции при новом рассмотрении дела подлежат проверке доказательства, по заявлению заявителя, свидетельствующие о том, что КСРК ВОС имело намерение сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.

Учитывая, что НУ МЭРЦ МГО ВОС заявлено о выполнении учреждением социальных функций, в том числе, что в НУ МЭРЦ МГО ВОС трудоустроены, а также работают по договорам гражданско-правового характера 38 человек, в том числе 25 инвалидов по зрению, данные доводы подлежат проверке.

Согласно выписке их ЕГРЮЛ участником/учредителем НУ МЭРЦ МГО ВОС является Московская городская организация Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых. Согласно статье 5.1 Положения о региональной общественной организации Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общество слепых» (далее также – РО ВОС), утвержденного постановлением ЦП ВОС от 28.02.2023 № 7-7, основной целью деятельности РО ВОС является: объединение инвалидов по зрению для всестороннего рассмотрения и решения вопросов обеспечения их прав и законных интересов, осуществления мероприятий, направленных на реабилитацию, абилитацию инвалидов по зрению и интеграцию их в современное общество. Согласно указанному Положению РО ВОС выполняет следующие основные задачи, в том числе: содействует в трудоустройстве и обеспечении устойчивой занятости, приобщении к труду, образованию, культуре и спорту инвалидов по зрению (пункт 6.9).

Учитывая данные обстоятельства, а также возможные последствия прекращения арендных отношений применительно к вопросам трудоустройства и обеспечения устойчивой занятости, приобщении к труду инвалидов по зрению, суду надлежало рассмотреть вопрос о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Московской городской организации Всероссийского ордена Трудового Красного Знамени общества слепых (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Учитывая, что сторонами в договоре установлена арендная плата в размере 15 006,00 рублей в месяц за арендуемые помещения, что данный размер арендной платы может свидетельствовать о воле собственника арендуемых помещений – Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское ордена Трудового Красного Знамени общество слепых» (одной из функций которой также является содействие инвалидам по зрению в их занятости и трудоустройстве) в обеспечении трудоустройства инвалидов по зрению в НУ МЭРЦ МГО ВОС, учитывая также, что в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, в целях учета длительности арендных отношений сторон и экономических факторов, приспособленность арендуемых помещений для осуществления музыкально-эстрадной деятельности, экономические факторы, влияющие на деятельность обеих сторон, суду первой инстанции при новом рассмотрении дела следует принять меры для примирения сторон, содействовать им в урегулировании спора, установления баланса интересов, руководствуясь при этом интересами обеих сторон и задачами судопроизводства в арбитражных судах (статьи 138 – 142 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Учитывая, что производство по кассационной жалобе в суде кассационной инстанции окончено, приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2024 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2024 года по делу № А40-249340/2023, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 04.12.2024, следует отменить.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2024 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2024 года по делу №А40-249340/23 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 24 мая 2024 года и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2024 года по делу № А40-249340/2023, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 04.12.2024.

Председательствующий судья

Ю.В. Архипова

Судьи

Е.В. Кочергина

Д.Г. Ярцев