АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-27891/2023
30 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Артамкиной Е.В. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от ответчиков: ФИО1, ФИО2 – ФИО3 (доверенности от 18.06.2024), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Секрет» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО4 (доверенность от 14.01.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1, ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу № А32-27891/2023, установил следующее.
Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО1 и ФИО2 (далее – предприниматели) со следующими требованиями:
– признать объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0202004:1018, расположенный по адресу: <...> (далее – торговое помещение, нежилое здание, торговый блок), самовольной постройкой;
– обязать предпринимателей в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить снос торгового блока и привести земельный участок, занятый данным объектом, в первоначальное состояние;
– исключить сведения о государственном кадастровом учете торгового блока;
– аннулировать регистрационные записи на помещения с кадастровыми номерами 23:49:0202004:2068, 23:49:0202004:2070, 23:49:0202004:2071;
– взыскать с предпринимателей солидарно в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 тыс. рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.
Определением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 06.09.2022 по делу № 2-5896/2022 частично удовлетворено заявление администрации о принятии обеспечительных мер, а именно:
– наложен арест, запрет на передачу, оформление (переоформление) прав на нежилое здание;
– наложен арест, запрет на передачу, оформление (переоформление) прав на объекты с кадастровыми номерами 23:49:0202004:2068, 23:49:0202004:2070, 23:49:0202004:2071;
– ответчикам и иным лицам запрещено осуществление строительных работ, расположение строительной техники (за исключением работ по сносу) на земельном участке, расположенном по адресу: <...>.
Определением от 21.09.2022 Центральный районный суд города Сочи направил дело № 2-5896/2022 по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «Секрет» (далее – общество), ИП ФИО5
Решением суда от 22.05.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.10.2024, исковые требования удовлетворены. На предпринимателей возложена обязанность в трехмесячный срок со дня вступления решения в законную силу, осуществить снос торгового помещения. В случае неисполнения решения суда в установленный срок с предпринимателей в пользу администрации взыскано 10 тыс. рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда. Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 28.01.2021 № 23:49:0202004:2068-23/238/2021-3 о регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202004:2068 (павильон № 5); записи от 29.01.2021 № 23:49:0202004:2070-23/236/2021-3 о регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202004:2070 (павильон № 4); записи от 28.01.2021 № 23:49:0202004:2071-23/238/2021-3 о регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0202004:2071 (павильон № 3). Суды исходили из того, что товарный блок является объектом капитального строительства (выводы экспертного заключения), возведен без соответствующего разрешения; на земельном участке, вид использования которого не допускает строительство данного (капитального) объекта. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ? Гражданский кодекс) и подлежит сносу.
В кассационной жалобе предприниматели просят отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителей, судебные акты являются незаконными и необоснованными. Заявители указывают, что нежилое здание построено правопредшественниками предпринимателей на основании разрешительной документации по согласованию с администрацией. Срок исковой давности по рассматриваемым требованиям пропущен, поскольку земельный участок выбыл из владения администрации (на нем построен торговый блок). Иск не может быть квалифицирован в качестве негаторного, подлежат применению общие правила об исковой давности. Нежилое здание угрозу жизни и здоровью граждан не создает (выводы экспертного заключения). Филиалом ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по городу Сочи проведена первичная техническая инвентаризация, по результатам которой изготовлен технический паспорт от 14.05.1998. Государственной приемочной комиссией 30.06.1998 составлен акт технического освидетельствования законченного строительством здания торгового блока и принято решение о приемке (введении в действие) данного объекта. Муниципальным органом 22.06.2001 торговому блоку присвоен почтовый адрес. В 2011 году торговый блок проинвентаризирован и осуществлен государственный кадастровый учет как здание (нежилое, торговый блок), площадью 47,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202004:1018. В 2020 году нежилое здание правопредшественниками предпринимателей легализован на основании решения Центрального районного суда города Сочи от 11.12.2019 по делу № 2-5189/2019. Администрация участвовала при разрешении указанного спора. Сведения о зарегистрированных правах на спорный объект внесены в ЕГРН, сведения о переходе права и регистрации собственности за предпринимателями в отношении павильонов № 3, 4, 5 внесены в ЕГРН в январе 2021 года. Поэтому администрации было известно о возведении и существовании спорного объекта не позднее даты присвоения ему почтового адреса (2001 года). Не опровергнуты утверждения предпринимателей о том, что спорное строение соответствует требованиям строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Учитывая, что нежилое здание возведено в 1997 году при наличии согласованной разрешительной документации и на специально отведенном земельном участке, выводы суда о наличии совокупности условий для признания строения самовольным, являются преждевременными. Документы, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности предпринимателей и их правопредшественников в отношении спорного строения, не оспорены, что свидетельствует о необоснованности требований в указанной части. Снять с кадастрового учета объект капитального строительства в связи с прекращением его существования в результате сноса или уничтожения возможно только на основании акта обследования. Присужденный размер судебной неустойки является чрезмерно завышенным и несоразмерным с обстоятельствами дела.
В судебном заседании представитель предпринимателей поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.
Представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационные жалобы, просил кассационные жалобы удовлетворить, отменить обжалуемые судебные акты.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва на них, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно и судами установлено, что торговый блок расположен в границах не сформированного земельного участка, сведения об основных характеристиках которого отсутствуют. По сведениям выписки из ЕГРН от 01.09.2022 № 99/2022/491156211 торговое помещение площадью 47,3 кв. м зарегистрировано 06.02.2011 по адресу: <...>; имеет технические характеристики: количество этажей – 1, в том числе подземных 0, материал наружных стен (каменные и бетонные); состоит из помещений (павильонов) с кадастровыми номерами 23:49:0202004:2070, 23:49:0202004:2071, 23:49:0202004:2068.
Право собственности на павильон № 5 (кадастровый номер 23:49:0202004:2068) площадью 9,5 кв. м и павильон № 4 (кадастровый номер 23:49:0202004:2070) площадью 11 кв. м зарегистрировано 24.11.2020 и 01.12.2020 за ФИО1, что подтверждается выписками из ЕГРН от 01.09.2022 № КУВИ001/2022-151490489 и № КУВИ001/2022-151490597.
Павильон № 3 с кадастровым номером 23:49:0202004:2071 площадью 10,9 кв. м принадлежит на праве собственности ФИО2, зарегистрирован 28.01.2021 (выписка из ЕГРН от 01.09.2022 № КУВИ001/2022-151490555).
Торговый блок площадью 47,3 кв. м занимает 67,01 кв. м площади территории неразграниченной государственной собственности (письмо МБУ «Муниципальный институт генплана» от 04.08.2022 № 1049).
Из заключения специалиста МБУ «Муниципальный институт генплана» от 29.08.2022 № 29/08/2022-1 следует, что торговый блок (в том числе помещения в его пределах – объекты розничной торговли), является объектом капитального строительства.
Ссылаясь на то, что объект капитального строительства расположен на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке и без получения соответствующего разрешения, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В пункте 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпункте 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.
Аналогичная позиция указана в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), в случае, когда недвижимое имущество, на которое зарегистрировано право собственности, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Одним из признаков самовольной постройки является возведение объекта капитального строительства на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для целей строительства.
Согласно акту технического освидетельствования от 30.06.1998 строительство объекта завершено в октябре 1997 года. Государственной инспекцией архитектурно-строительного надзора администрации города Сочи 18.07.1995 выдано разрешение № 288 на строительство торгового блока и временный отвод земельного участка на основании постановления администрации Центрального района города Сочи от 17.07.1995 № 661. Постановлением администрации от 16.05.1998 № 360 утверждена схема размещения (дислокации) объектов торговли, общественного питания и сферы услуг на территории города в 1998 году. Схема утверждена на размещение временных объектов торговли. На условиях аренды (договор от 01.01.1998 № 05678) земельный участок (площадью 60 кв. м, по адресу: ул. Парковая, у магазина «Калач») предоставлялся первоначальному арендатору (ИЧН «Бари Галуст») в пользование на условиях аренды для установки временного торгового павильона. Приведенное описание целей использование участка является исчерпывающих и не подлежит расширенному толкованию (пункт 1 договора). Срок действия договора установлен до 31.12.1998.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).
С целью выяснения вопроса о конструктивных характеристиках торгового блока суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.
В заключениях от 24.11.2023 № 2023/089 и от 21.03.2024 № 2024/017 специалист пришел к выводу о том, что спорный объект расположен на землях неразграниченной государственной собственности в границах кадастрового квартала с кадастровым номером 23:49:0202004, по адресу: <...>. Объект соответствует противопожарными нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Нежилое здание общей площадью 52, 86 кв. м состоит из пяти помещений (павильонов): павильон № 1 площадью 8,3 кв. м, павильон № 2 площадью 7,5 кв. м, павильон № 3 площадью 7,1 кв. м (с кадастровым номером 23:49:0202004:2071), павильон № 4 площадью 14,8 кв. м (с кадастровым номером 23:49:0202004:2070), павильон № 5 площадью 9,5 кв. м (с кадастровым номером 23:49:0202004:2068), пристройка площадью 5, 66 кв. м. Выполнена перепланировка помещений с кадастровыми номерами 23:49:0202004:2071 (павильон №3) и 23:49:0202004:2070 (павильон №4).
По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, в том числе, заключений судебных экспертиз, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили основания для удовлетворения требований администрации в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0202004:1018. Судами установлено, что в нежилое здание входят павильоны № 3, 4, 5 (с кадастровыми номерами 23:49:0202004:2068, 23:49:0202004:2071, 23:49:0202004:2070), правообладателями которых указаны предприниматели согласно выпискам из ЕГРН. Торговый блок является капитальным объектом, возведен без разрешительной документации и отведения в установленном порядке земельного участка для строительства объекта недвижимости. Предоставление земельного участка в 1998 году носило временный характер, разрешение выдавалось на размещение временного торгового объекта.
Выводы судов не противоречат разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 26 постановления № 10/22 и правовой позиции, изложенной в пункте 59 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно которой при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 Гражданского кодекса, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.
Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.
Более того, использование земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.
Судами обоснованно сделан вывод о том, что у предпринимателей не имелось не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок и согласия его собственника на строительство спорной постройки.
Ссылка предпринимателей о преюдициальном значении решения Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 11.12.2019 по делу № 2-5186/2019 была предметом исследования судов и подлежит отклонению, поскольку установленные по указанному делу обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Кодекса не дают оснований для вывода о преюдициальном характере судебных актов. В рамках настоящего дела судами не устанавливались иные факты на основании оценки тех же доказательств. Суды констатировали отсутствие у предпринимателей права аренды земельного участка под спорным объектом, а также иных оснований для использования земельного участка. Суды учли предшествующий временный характер предоставления спорного земельного участка в тех условиях, когда схема размещения объектов торговли, общественного питания и сферы услуг на территории города в 1998 году допускала лишь временное размещение объектов.
Аргументы заявителей жалобы о возведении спорного строения другими лицами в данном случае с учетом установленных обстоятельств не препятствуют возложению на предпринимателей обязанности по сносу самовольной постройки. Судами не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства зарегистрированного в установленном порядке права собственности на спорный объект либо его часть за иными лицами, кроме предпринимателей.
Отклоняя заявление предпринимателей о пропуске администрацией срока исковой давности, суды обоснованно указали, что предъявленные администрацией требования по существу представляют собой негаторный иск (требования владеющего собственника об устранении препятствий в пользовании), в связи с чем в силу статьи 208 Гражданского кодекса положения о сроке исковой давности на заявленные требования не распространяются. Спорный земельный участок не сформирован (на кадастровом учете не состоит), из владения истца не выбывал. У суда кассационной инстанции нет оснований не согласиться с указанными выводами, которые согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанными с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022.
Вопреки доводам заявителей, присвоение адреса объекту не является основанием для признания его законно возведенным и не имеет правового значения для рассмотрения спора.
Суды приняли во внимание, что для проведения работ по исполнению судебного акта ответчикам требуется время и учли, что определение размера компенсации должно стимулировать предпринимателей к исполнению решения, поэтому правомерно определили неустойку в размере 10 тыс. рублей за каждый день до дня фактического его исполнения.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций получили полную и надлежащую правовую оценку судов и правомерно отклонены судами нижестоящих инстанций с исчерпывающим описанием в судебном акте мотивов их отклонения, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Ссылки заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
В связи с окончанием кассационного производства подлежит отмене приостановление исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2024 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу № А32-27891/2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2024.
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2024 по делу № А32-27891/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения указанных судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2024.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А. Твердой
Судьи
Е.В. Артамкина
И.И. Зотова