АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690091, <...>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-24198/2024
19 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 19 марта 2025 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким А.В., рассматривает в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменения в пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения № АМ-7693-10/2022 от 09.03.2022, изложив его в предложенной редакции,
при участии
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО2, доверенность от 09.12.2024, паспорт, диплом,
от ответчика: ФИО3, доверенность от 08.05.2024, паспорт диплом,
установил:
Истец – индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с исковыми требованиями к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о внесении изменений в п. 3.1.1 заключенного сторонами договора аренды № М-7693-10/2022 нежилого помещения (далее – договор), изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составляет 262500 (двести шестьдесят две тысячи пятьсот рублей) рублей за площадь Помещения, НДС не облагается. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (пользования) арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади помещения в результате обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.».
Ответчик иск оспорил, ссылаясь на то, что инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном процессе, а также указывая на то, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорное условие было навязано истцу арендатором или истец имел намерение заключить договор на ином условии, истец при заключении договора действовал по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимал все необходимые решения и оценивал все риски последствий заключения договора.
Из материалов дела следует, что 02.03.2022 истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды № АМ-7693-10/2022 нежилого помещения (договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 194,9 кв.м., кадастровый номер 25:28:010021:4472, находящееся по адресу: <...>.
В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.
Согласно п. 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не облагается. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (пользования) арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади помещения в результате обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.
Как предусмотрено в п. 3.2 договора, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Приморского края, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. В случае, если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.
Истец направил ответчику уведомление от 10.09.2024 об увеличении суммы арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, указав на то, что рост цен в России в 2023 году составил более 7 процентов, за первое полугодие 2024 года более 5 процентов, в связи с чем истец считает необходимым увеличить сумму арендной платы на 5 процентов, то есть, до 262 500 рублей с 01.11.2024.
Письмом от 07.10.2024 ответчик отказал истцу в увеличении размера арендной платы.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Фактически по договору между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные договорные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как предусмотрено в пункте 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Из пункта 1 статьи 452 ГК РФ следует, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
В пункте 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В пункте 2 статьи 451 ГК РФ определено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).
Таким образом, изменение договора в судебном порядке возможно при существенном его нарушении, в случаях, прямо установленных законом или договором, и при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (при соблюдении совокупности условий). В иных случаях изменение договора в судебном порядке повлечет нарушение принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Однако, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком договора.
Кроме того, арбитражному суду также не представлены доказательства наличия существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и которые могли бы повлечь необходимость изменения условий договора в судебном порядке.
При таких условиях основания для изменения договора применительно к подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ отсутствуют.
Также истец не представил достаточные и достоверные доказательства того обстоятельства, что он вправе требовать внесения по настоящему делу изменений в спорный договор на основании каких-либо специальных условий этого договора, иных норм закона.
Из искового заявления и пояснений истца следует, что поводом для обращения истца с предложением внести изменения в размер арендной платы послужило обстоятельство роста цен в России в 2023 году более чем на 7 процентов, за первое полугодие 2024 года более чем на 5 процентов.
При этом арбитражный суд, исходя из искового заявления и отзыва на иск, приходит к выводу о том, что стороны различно толкуют пункт 3.2 договора.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Позиции сторон настоящего судебного спора, очевидно, свидетельствуют об отсутствии единства в толковании положений п. 3.2 договора.
Исследовав позиции сторон в отношении толкования названного пункта договора, арбитражный суд отмечает, что формулировка п. 3.2 договора определенно допускает двоякое толкование его содержания, и при этом каждый вариант толкования не будет являться безупречным.
В связи с этим арбитражный суд считает необходимым руководствоваться разъяснениями пункта 45 Постановления № 49, в соответствии с которыми по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Судом установлено и сторонами подтверждено, что проект спорного договора представлен ответчиком.
Исходя из изложенного, все сомнения относительно содержания п. 3.2 договора подлежат толкованию в пользу истца, как стороны, не участвовавшей в составлении проекта договора.
Иное толкование условий договора - в пользу стороны, подготовившей его проект, позволяло бы последней извлекать преимущество из неясности заложенных в проект формулировок и предоставляло бы возможность «маскировать» сложными конструкциями истинные значения положений договора.
Арбитражный суд, проанализировав п. 3.2 договора, приходит к выводу о том, что фактически сторонами в указанном пункте согласовано условие о возможном одностороннем увеличении арендодателем арендной платы, указанной в договоре, не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Приморского края, но не более 5%.
Основания для иного толкования условий п. 3.2 договора арбитражный суд не усматривает.
Однако, поскольку в исковом заявлении истец, указывая на существенный инфляционный рост цен, ссылался на статью 451 ГК РФ, арбитражный суд, как ранее указано, фактически рассматривает вопрос о наличии (отсутствии) оснований для изменения договора аренды применительно к названной норме и учитывает, что абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Между тем, экономическая ситуация и инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Более того, в спорном договоре содержится условие о возможном одностороннем изменении размера арендной платы исходя из уровня инфляции, что свидетельствует о том, что в момент заключения договора стороны принимали во внимание инфляционное развитие экономики.
Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.
При данных условиях, поскольку предусмотренных статьями 450, 451 ГК РФ оснований для внесения в спорный договор изменений судом не установлено, исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.