ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

02 июня 2025 года

Дело №А56-77838/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Марченко,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Компании представителей ФИО1 (доверенность от 01.07.2024), ФИО2 (доверенность от 01.01.2025),

от Общества представителей ФИО3 (доверенность от 26.12.2024), ФИО4 (доверенность от 20.05.2024),

от ООО «Монолит» представителя ФИО5 (доверенность от 01.04.2025),

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2025 по делу № А56-77838/2023 (судья С.С. Салтыкова) по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество» (198261, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 114, к. 3, лит. А, пом. 10-Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>,)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» (197342, Санкт-Петербург, наб. Ушаковская, д. 3, к. 1, стр. 1, офис 509Б; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании устранить недостатки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество» (далее – истец, Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» (далее - Общество) в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта устранить дефекты гидроизоляции в подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Адмирала ФИО6, дом 22, со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, взыскании с Общества 530 173 руб. расходов, понесенных Компанией на устранение дефектов здания многоквартирного жилого дома, допущенных при строительстве дома; взыскании с Общества в пользу Компании 10 000 руб. неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда до фактического его исполнения.

Впоследствии истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обязать Общество в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта устранить дефекты гидроизоляции в подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Адмирала ФИО6, дом 22, литера А и литера Б со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, в остальной части исковые требования оставлены без изменения.

Решением от 31.01.2025 Общество обязано как застройщик многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, литера А и литера Б со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда устранить дефекты гидроизоляции в подземной автостоянке указанного строения, с Общества в пользу Компании взысканы 530 173 руб. убытков, 19 603 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 137 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, присуждена неустойка на случай неисполнения решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении требований, в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: «обязать общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» - застройщика МКД по адресу: <...>, литера А и литера Б со встроенными помещениями и подземной стоянкой, в течении 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда устранить дефекты гидроизоляции в подземной автостоянке указанного строения в соответствии со схемами выявления дефектов».

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что отдельно стоящий паркинг является частью многоквартирного дома, а следовательно, истец имеет право на представление интересов собственников машино-мест, в отношении паркинга 1 и паркинга 2 выданы разные разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, в отношении паркинга 2 между истцом и ответчиком заключен договор управления подземной автостоянкой от 01.09.2016 № 64-У-АЧ22Б, машино-место не является объектом жилищных прав, для представления интересов собственников машино-мест необходимо решение собрания собственников машино-мест, которое в материалах дела отсутствует, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что срок исковой давности не пропущен, последнее обращение в отношении паркинга 2 поступило в адрес застройщика 18.06.2020, претензия направлена по истечении гарантийного срока, требования в отношении паркинга 2 заявлены по истечении трех лет, ответчик не уведомлялся о наличии недостатков и о проведении работ по их устранению, а в зонах, где были выполнены работы, выявлены следы новых локальных протечек, в связи с чем Общество не обязано нести расходы за некачественно выполненные работы, суд первой инстанции не дал оценку доводам ответчика об отсутствии у Компании права на присуждение штрафных санкций, в судебном акте отсутствует указание на локализацию мест устранения недостатков, размер судебной неустойки является явно завышенным.

В отзыве на апелляционную жалобу Компания просит решение оставить без изменения, указывает что довод Общества об отсутствии у Компании прав на обращение с настоящим иском опровергается разрешением на строительство, решениями собственников помещений, срок исковой давности по такого рода искам составляет 10 лет, истцом заявлены требования о возмещении расходов, понесенных в связи с принятием неотложных мер.

Определением от 29.05.2025, резолютивная часть определения от 27.05.2025, суд апелляционной инстанции прекратил производство по апелляционной жалобе лица, не участвующего в деле, - общества с ограниченной ответственностью Научно-производственного предприятия «Спецгидроизоляция «Монолит».

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что истцом пропущен срок исковой давности, решение суда является неисполнимым, поскольку не определены локации дефектов, которые должны быть устранены, застройщик не приглашался для составления актов обнаружения дефектов, суд не дал оценку доводам ответчика о ненадлежащем содержании истцом системы гидроизоляции.

Представители истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, указали, что срок исковой давности по заявленным требованиям составляет 10 лет, согласно заключению экспертизы и обжалуемому решению должны быть выполнены работы по устранению причин появления дефектов, а не выполнены локальные работы по устранению выявленных протечек, поскольку локальное устранение протечек не решает вопрос появления новых протечек при наличии выявленных недостатков строительных работ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Компания осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, лит. А, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 24.01.2017 № 01, а также осуществляет управление паркингом 2 на основании договора управления.

В соответствии с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 25.12.2015 № 78-08-31-2015 и № 78-08-31.1-2015 Общество является застройщиком многоквартирного дома (далее – МКД) по адресу: <...>, лит. А и лит. Б.

Как указано в иске, в процессе эксплуатации жильцами МКД подземного паркинга выявлен дефекты (недостатки) гидроизоляции (протечки грунтовых вод), за которые отвечает застройщик, о чем составлены акты осмотра в 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 годах.

Компанией направлены обращения Обществу с требованием об устранении дефектов (недостатков) в рамках гарантийных обязательств.

После проведения застройщиком работ по устранению дефектов (недостатков), связанных с гидроизоляцией в подземном паркинге, в адрес Компании продолжали поступать жалобы жителей МКД на дефекты гидроизоляции паркинга, в связи с чем Компанией с индивидуальным предпринимателем ФИО7 заключены договоры подряда от 20.07.2022 № 15/22, от 24.11.2022, от 27.03.2023 № 13-23 по частичному устранению дефекта по гидроизоляции в отношении подземного паркинга, расположенного по адресу: <...>.

Полагая, что именно застройщик обязан устранить недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока, Компания обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 7 Закона № 214-ФЗ направлена на защиту прав участников долевого строительства в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 6 данной статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно части 5 этой же статьи в редакции, действующей на момент обращения истца в суд, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

По смыслу приведенных правовых норм в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. Бремя доказывания обстоятельств того, что выявленные дефекты не явились следствием ненадлежащего качества выполненных работ, а появились вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, лежит на застройщике.

Факт нарушения ответчиком обязательств из договора долевого участия в строительстве, выразившихся в выполнении при строительстве работ с нарушением требований к качеству, установлен судом первой инстанции, подтвержден результатами экспертизы.

Не оспаривая выводы суда первой инстанции относительно причин возникновения недостатков, Общество ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Как следует из материалов дела, заявления о недостатках многоквартирного дома сделаны управляющей компанией в пределах пятилетнего гарантийного срока, при этом данный срок подлежит исчислению не ранее момента передачи жилого помещения по передаточному акту к договору купли-продажи квартиры (первый передаточный акт датирован 08.02.2016).

Кроме того, исходя из смысла положений пункта 2 статьи 737 ГК РФ и пункта 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей срок для предъявления требования о безвозмездном устранении существенных недостатков результата выполненной работы в случае, если срок службы на результат этих работ не установлен, составляет десять лет со дня принятия результата работы заказчиком.

Учитывая, что срок службы на результат работ не установлен, при этом выявленные недостатки квалифицированы судом первой инстанции как существенные, к которым подлежит применению десятилетний срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований с учетом положений пункта 2 статьи 737 ГК РФ и пункта 6 статьи 29 Закона о защите прав потребителей.

Сходная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 57-КГ19-3, 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386.

Довод ответчика относительно отсутствия у Компании права на обращение с требованиями относительно объекта по адресу: <...>, лит. Б, не подтверждается материалами дела.

Необоснован довод ответчика о неисполнимости принятого судебного акта, поскольку требование об устранении дефектов гидроизоляции в подземной автостоянке многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Адмирала ФИО6, дом 22, литера А и литера Б со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, направлены на устранение причин появления протечек, а не локальных их проявлений.

Кроме того, в силу статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неясности решения арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки.

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7), удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1367-О, от 24.11.2016 № 2579-О указано на то, что положения пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и с учетом разъяснений, данных в постановлении № 7, где было указано, что присуждение судебной неустойки в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре возможно только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; суду надлежит учитывать обстоятельства, объективно препятствующие исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре.

Из изложенного выше следует, что судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая обстоятельства настоящего спора, характер действий, которые Общество должно совершить во исполнение судебного акта по настоящему делу в целях защиты нарушенных прав и интересов Компании, суд первой инстанции посчитал справедливым и обоснованным определить неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда до фактического исполнения судебного акта исходя из необходимости соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в данном деле, принципов справедливости и соразмерности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2025 по делу № А56-77838/2023 оставить без изменения, апелляционной жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.В. Балакир

М.А. Ракчеева