Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
07 марта 2025 годаДело № А56-5871/2024
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 07 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
общества с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 195009, <...>, лит. А, помещ. 1Н кабинет 1)
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, литера А, пом. 2-Н)
третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу
о признании незаконным решения от 14.12.2023 № 05-15-48106/23-0-0 об отказе внесения изменений в договор аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. об установлении объектом по Договору аренды нежилого помещения 1-Н площадью 422,1 кв.м. расположенного по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0511201:2950;
об обязании Комитет принять решение на основании заявления от 14.08.2023 г. об установлении объектом по Договору аренды нежилого помещения 1-Н площадью 422,1 кв.м. с направлением в адрес заявителя проекта дополнительного соглашения к договору аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. об установлении в отношении нежилого помещения 1-Н площади 422,1 кв.м. в срок не позднее 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу
при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 27.02.2025 г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет):
о признании незаконным решения от 14.12.2023 № 05-15-48106/23-0-0 об отказе внесения изменений в договор аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. об установлении объектом по Договору аренды нежилого помещения 1-Н площадью 422,1 кв.м расположенного по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0511201:2950;
об обязании Комитет принять решение на основании заявления от 14.08.2023 г. об установлении объектом по Договору аренды нежилого помещения 1-Н площадью 422,1 кв.м. с направлением в адрес заявителя проекта дополнительного соглашения к Договору аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. об установлении в отношении нежилого помещения 1-Н площади 422,1 кв.м. в срок не позднее 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.
Определением суда от 06.05.2024 г. принят к производству и назначен к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением встречный иск Комитета о взыскании с Общества неосновательного обогащения за период с 28.11.2005 по 31.03.2024 гг. в размере 8811625 руб. 22 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ, по состоянию на 04.04.2024 г. в размере 5765761 руб. 66 коп., процентов с 05.04.2024 за пользование чужими денежными средствами, исчисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате неосновательного обогащения за период с 28.11.2005 по 31.03.2024 гг.; пени за нарушение условий договора в размере 1219 руб. 78 коп., предусмотренного п. 4.4 договора; штрафа за нарушение условий договора в размере 110892 руб. 17 коп., предусмотренного п. 4.8 договора.
В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал исковые требования в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.
Представитель Комитета настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, против удовлетворения первоначального Заявления Общества возражал.
Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования Общества не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Общество владеет спорным помещением 1Н по адресу: <...>, литера А. на основании Соглашения о переуступке права аренды от 06 сентября 2004 г. к Договору аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. (далее - Договор аренды)
Пунктом 1.1. Договора аренды предусмотрено, что площадь объекта составляет 297,1 кв.м.
В связи с разночтениями площади помещения 1-Н, указанной в Договоре - 297,1 кв.м., с площадью, указанной в выписке из ЕГРН - 422,1 кв.м., Общество 14.08.2023 г. обратилось в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к Договору аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. об увеличении площади арендуемого помещения.
В ответ на заявление Общества, Комитет направил письмо от 14.12.2023 г. исх. № 05-15-48106/23-0-0 об отказе внесения изменений в договор аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. в связи с тем, что по состоянию на 14.12.2023 г. право собственности Санкт-Петербурга зарегистрировано на объект 1-Н площадью 297,1 кв.м. Границы Объекта площадью 422,1 кв.м. не соответствуют границам объекта ГН, выявлены признаки самовольной реконструкции.
В связи с тем, что в материалах дела имеется выписка из ЕГРН, в которой указано, что Объект, расположенный по адресу: <...>, литера, А, пом. 1-Н, имеет площадь 422,1 кв.м., суд по ходатайству Комитета привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и обязал третье лицо представить материалы регистрационного дела на нежилое помещение 1-Н, площадью 422,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0511201:2950.
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представило отзыв, в котором пояснило, что нежилое помещение 1-Н площадью 297,1 кв.м. находится в собственности Санкт-Петербурга (дата регистрации - 17.09.2001 г).
При этом кадастровый учет Объекта осуществлен 14.09.2012 г., Объект является ранее учтенным.
До 01.01.2013 г. кадастровый учет осуществлялся Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУ ИОН).
Сведения о площади Объекта были внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 г. - ЕГРН) в порядке ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) на основании данных, переданных организацией по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации - ГУИОН, в связи с окончанием переходного периода применения Закона о кадастре.
Положениями п. 178, 179 Порядка ведения ЕГРН, установленного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 г. № 943, было определено, что перед внесением в ФГИС ЕГРН характеристики каждого объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРП и государственном кадастре недвижимости, проверяются на полное совпадение.
В случае несовпадений сведений ЕГРП и государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, сведения о таком Объекте включаются в раздел ЕГРН с присвоением статуса «актуальные незасвидетельствованные».
Таким образом, кадастр недвижимости ЕГРН содержал «актуальные незасвидетельствованные» сведения о площади Объекта.
Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на межведомственный запрос Управления сообщил, что в результате обследования объекта выявлены признаки самовольной реконструкции Объекта.
Учитывая, что документы, обосновывающие причины изменения площади с 297,1 кв.м. на 422,1 кв.м., а также подтверждающие правомерность выполненных работ, в Управление не представлены, 28.06.2024 г. из ЕГРН были исключены «актуальные незасвидетельствованные» сведения о площади Объекта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что площадь Объекта составляет 297,1 кв.м., находится в собственности города Санкт-Петербурга, а ранее учтенная площадь 422,1 кв.м. была указана с присвоением статуса Объекту «актуальные незасвидетельствованные» в связи с реконструкцией Объекта, что также подтверждается Актом обследования Объекта от 07.10.2022 г. Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ использование самовольной постройки не допускается.
Руководствуясь п. 45 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник вправе использовать его в гражданском обороте спорный объект после вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, самовольная постройка по действующему законодательству Российской Федерации не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Использование самовольной постройки в гражданском обороте, в том числе сдача в аренду, возможно только регистрации права собственности на такой объект.
Следовательно, отказ Комитета заключить дополнительное соглашение к Договору аренды № 04-А001766 от 01.09.2004 г. на предмет увеличения площади арендуемого помещения является правомерным, в связи с чем, Обществу отказано в удовлетворении Заявления.
В рамках встречного искового заявления Комитет просит взыскать с Общества неосновательное обогащение за период с 28.11.2005 по 31.03.2024 г.г. в размере 8811625 руб. 22 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ, по состоянию на 04.04.2024 г. в размере 5765761 руб. 66 коп., процентов с 05.04.2024 за пользование чужими денежными средствами, исчисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ, за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате неосновательного обогащения за период с 28.11.2005 по 31.03.2024 г.г.; пени за нарушение условий договора в размере 1219 руб. 78 коп., предусмотренного п. 4.4 договора; штраф за нарушение условий договора в размере 110892 руб. 17 коп., предусмотренного п. 4.8 договора.
Исследовав материалы дела, доказательства, предоставленные Комитетом, а также выслушав пояснения сторон, суд находит заявленные требования в рамках встречного иска не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ использование самовольной постройки не допускается.
Данная императивная норма находит отражение в Определении Верховного суда Российской Федерации от 16 июня 2021 г. N 310-ЭС21-8385 по делу № А62-12985/2019, в котором Суд указывает, что поскольку самовольная постройка не подлежит введению в гражданский оборот, арендодатель, не являющийся собственником постройки, не вправе сдавать ее в аренду и требовать взыскания арендной платы.
Следовательно, самовольная постройка по действующему законодательству РФ не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Использование самовольной постройки в гражданском обороте, в том числе сдача в аренду, возможно только регистрации права собственности на такой объект.
На основании вышеизложенного, предъявляемые исковые требования Комитета о взыскании неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ противоречат императивной норме, закрепленной в ст. 222 ГК РФ.
Кроме того, суд отмечает, что в соответствии с Договором аренды № 04-АОО1766 от 01.09.2004г. и Соглашением о переуступке права аренды от 06 сентября 2004г. к данному Договору аренды предметом аренды является помещение 1-Н площадью 297,1 кв.м.
Факт владения и пользования Обществом объектом площадью 422,1 кв.м. в период с 28.11.2005по 31.03.2024 гг. Комитетом не доказан в порядке ст. 65 АПК РФ.Относительно пени за нарушение условий договора в размере 1219 руб. 78 коп., предусмотренного п. 4.4 договора и штрафа за нарушение условий договора в размере 110892 руб. 17 коп., предусмотренного п. 4.8 договора, суд приходит к выводу о неправомерности предъявленных Комитетом к Обществу требований.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В качестве основания для привлечения к ответственности в виде штрафа в размере 110892 руб. 17 коп., а также пени в размере 1219 руб. 78 коп. Комитет ссылается на неисполнение Обществом Предписания от 15.11.2022 г. исх. № 04-15-22503/22-0-0 (далее - Предписание).
В Предписании Комитет ссылается на факт нарушения Обществом условий Договора аренды, выявленных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, зафиксированных в Акте обследования Объекта от 07.10.2022 г. (далее - Акт от 07.10.2022 г.)
Согласно Акту от 07.10.2022 г. на Объекте выявлены признаки самовольной реконструкции:
согласно Договору с ООО «Инвестстрой» Объект передавался площадью 297,2 кв.м., этажностью: 1 этаж, цоколь (полуподвал). Вместе с тем, на Объекте присутствует второй этаж (антресоль);
согласно планам из Договора и Выписки ЕГРН внешняя граница Объекта имеет сужение относительно здания. Следовательно, изгиб Объекта должен образовывать углубление относительно фасада здания. По всей длине Объекта возведена стена с дверными и оконными проемами, образующая новое помещение.
Таким образом, с учетом произведенной реконструкции, Объект в настоящее время имеет площадь 422,1 кв.м., является двухэтажным.
В производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится дело № А56-28386/2024 по иску Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств нежилое помещение с кадастровым номером 78:10:0511201:2950 по адресу: <...>, лит. А, пом. 1-Н в состояние, предшествующее реконструкции, в соответствии сведениями ЕГРН и документами технического учета. Основанием для предъявления иска послужил Акт от 07.10.2022 г.
Решением суда по делу № А56-28386/2024 от 18.02.2025 г. в удовлетворении иска Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга отказано в связи с недоказанностью факта осуществления самовольной реконструкции Обществом. Суд исследовал Акт от 07.10.2022 г., а также иные доказательства, имеющиеся в материалах дела № А56-28386/2024, дал им оценку в порядке ст. 71 АПК РФ.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, доказательства нарушения Обществом условий Договора аренды в части, указанной в Предписании, отсутствуют.
Следовательно, отсутствуют основания для привлечения Общества к ответственности в виде штрафа и пени.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных Комитетом требований в рамках встречного иска не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
В удовлетворении основного иска - отказать.
В удовлетворении встречного иска - отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Новикова Е.В.