Арбитражный суд Волгоградской области
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
«16» августа 2023 года
г. Волгоград Дело № А12 – 27323/2021 резолютивная часть решения оглашена 10.08.2023
Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,
при участии в судебном заседании
от истца – ФИО3 представитель по доверенности от 15.07.2021 от ответчиков – не явились, извещены
г. Волгоград
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:491 площадью 19 380 кв.м. по адресу <...> .
Сведения об указанной рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке земельного участка № 223/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленном индивидуальным предпринимателем ФИО2.
Также, истец просит установить действительную величину рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом проведенной по делу судебной экспертизы (с учетом уточнения исковых требований).
Определением от 11.07.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ИП ФИО2
Комитет возражает против исковых требований , просит отказать в иске. ИП ФИО2 отзыв на иск не представила.
В судебное заседание ответчики не явились, извещены.
Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2018 № 13679аз по адресу г. Волжский, ул.Александрова, 78в, с кадастровым номером 34:35:020205:491.
Договором предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
На основании муниципального контракта № 9 на оказание услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.12.2019 ИП ФИО2 произвела независимую оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:491 площадью 19 380 кв.м. по адресу <...> .
Согласно отчету № 223/12/20 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:491 площадью 19 380 кв.м. по адресу <...> , по состоянию на 18.12.2019 составляет 7 600 000 рублей.
В соответствии с уведомлением от 09.06.2020 № 14/8417 об изменении арендной платы к договору аренды земельного участка № 13678аз от 04.07.2018 арендодатель уведомил арендатора о том, что с 09.06.2020 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 676567,20 рублей в год или 56 380,60 рублей в месяц исходя из рыночной стоимости земельного участка, равной 7 600 000 рублей.
Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной, платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 информационного письма N 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора.
В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма N 92).
Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы.
Поскольку на момент заключения договора аренды от 04.07.2018 № 13679аз постановление N 469-П не содержало в механизме исчисления показателя рыночной стоимости земельного участка, не исключалось право арендатора оспаривать достоверность величины оценки после его введения уполномоченным органом новой формулы для исчисления, элемент которой определял рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку указанная в отчете об оценки от 18.12.2019 № 223/12/20 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании регулируемой арендной платы, суд учитывает, что согласно абзацу 4 пункта 1 информационного письма N 92 в этом случае необходимо обязательное привлечение оценщика в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки.
Данная правовая позиция отмечена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.
Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с п. 1.5.7 ч. 1 указанного Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.
Комитет земельных ресурсов и градостроительства применяет при расчетах арендной платы рыночную стоимость земельного участка начиная с 09.06.2020.
Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющую большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для Комитета обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
С целью расчета размера арендной платы Комитетом установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету ИП ФИО2 составила 7 600 000 рублей.
В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Истец, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.
В подтверждение своих доводов истцом представлен отчет оценщика ФИО4
В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.
Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.
Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Определением от 25.10.2021 по делу назначено проведение судебной экспертизы.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу», эксперту Горбачеву А.А.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли отчёт об оценке земельного участка № 223/12/20 от
18.12.2019 года, подготовленный Индивидуальным предпринимателем
ФИО2, требованиям Федерального закона "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ и Федеральным
стандартам оценки?
2. В случае несоответствия отчёта об оценке земельного участка №
223/12/20 0 от 18.12.2019 года, подготовленного Индивидуальным
предпринимателем ФИО2, требованиям
Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
№ 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, определить величину рыночной
стоимости земельного участка площадью 19 380,0 кв.м, с кадастровым номером
34:35:020205:491 по адресу <...> на дату начала
применения рыночной стоимости для расчета арендной платы 09.06.2020?
По результатам судебной экспертизы обществом представлено заключение № 21/1102 . Эксперт пришел к выводу, что отчет ИП ФИО2 № 223/12/20 от 18.12.2020 не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, и указанное несоответствие повлияло на результат оценки.
Вместе с тем, при исследовании ответов на вопрос суда : «2. В случае несоответствия отчёта об оценке земельного участка № 223/12/20 0 от 18.12.2019 года, подготовленного Индивидуальным предпринимателем ФИО2, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, определить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 19 380,0 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020205:491 по адресу <...> на дату начала применения рыночной стоимости для расчета арендной платы 09.06.2020?», установлено, что экспертом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 18.12.2019.
Экспертом в суд представлено исправленное заключение с учетом допущенной при подготовке заключения ошибки.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту (часть 2 ст. 87 АПК РФ).
Таким образом, возникшая ситуация может быть разрешена путем назначения по делу повторной судебной экспертизы по второму вопросу другой экспертной организации.
Определением от 31.03.2022 суд назначил по делу повторную судебную экспертизу.Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Аспект», эксперту ФИО6
Поставлен на разрешение эксперта следующий вопрос:
1. Определить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 19
380,0 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020205:491 по адресу г. Волжский,
ул. ФИО8, 78В на дату начала применения рыночной стоимости для
расчета арендной платы 09.06.2020?
По результатам проведенной судебной экспертизы в дело представлено заключение № 23/05-2022 от 22.06.2022.
Истец представил рецензию на данное заключение, кроме того в связи с наличием неустранимых сомнений и замечаний по заключению от 22.06.2022, просит провести повторную судебную экспертизу.
Определением от 13.09.2022 по делу назначена повторная судебная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности», эксперту ФИО7
На разрешение эксперту поставлен вопрос: 1.Определить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 19 380,0
кв.м, с кадастровым номером 34:35:020205:491 по адресу г. Волжский, ул.
ФИО8, 78В на дату начала применения рыночной стоимости для расчета
арендной платы 09.06.2020?
Заключением эксперта № 144414-ЗЭ ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» , установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 19 380,0 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020205:491 по адресу <...> , на дату начала применения в расчете арендной платы Комитетом, т.е. на 09.06.2020, составляет 5 659 000 рублей.
Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.
Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу» ( в части ответа на первый вопрос) и общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» , поскольку оснований не доверять выводам данных экспертов не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.
Из положений статьи 3 Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в Отчете от 18.12.2019 № 223/12/20.
Поскольку указанная в отчете рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании размера арендной платы , оценщик ИП ФИО2 согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма № 92 обоснованно привлечена к участию в деле в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки. Принимая во внимание характер возникшего спора, суд рассмотрел адресованное оценщику требование об оспаривании результатов проведенной оценки.
Так как ответчиком по спору о признании недостоверными результатов оценки, является оценщик, чей отчет оспаривается в установленном порядке, суд приходит к выводу об удовлетворении требований заявленных к оценщику ИП ФИО2
Данная правовая позиция суда полностью согласуется с выводами, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:491 площадью 19 380 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области, ул. ФИО8, 78В, определенную в соответствии с отчетом об оценке № 223/12/20 от 18.12.2019 ИП ФИО2 в размере7 600 000 рублей, использованную Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка № 13679аз от 04.07.2018 с 09.06.2020.
Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:491 площадью 19 380 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области, ул. ФИО8, 78В , в размер 5 659 000 рублей .
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1
государственную пошлину 6000 рублей, а также судебные расходы за проведение судебной экспертизы 15 000 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» 15 000 рублей за проведенную по делу судебную экспертизу.
В иске к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области отказать.
Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ).
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.
СУДЬЯ Н.А. Троицкая
Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 21.02.2023 8:09:00Кому выдана Троицкая Наталия Александровна