Решение по делу № А42-8488/2024 от 25.02.2025

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, <...>

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-8488/2024

25 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена и объявлена 11.02.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 25.02.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Муратшаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, Мурманская обл.) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, г. Мурманск) о взыскании 37 596 руб. 16 коп.,

третьи лица:

-индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Мурманская обл.),

-общество с ограниченной ответственностью «Планета недвижимости» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>, помещ. 21),

-индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, г. Мурманск),

-общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма капитал» ФИО5 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Тверская обл., пгт. Селижарово, ул. Ленина, д. 3А),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – до перерыва не явился, извещен, после перерыва ФИО6, доверенность № 51АА1695639 от 27.09.2024, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании 34 999 руб. 65 коп., из них: 30 000 руб. – обеспечительный платеж ИП ФИО3 в рамках краткосрочного договора аренды № ТСТ00102521 от 03.10.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2023 по 05.09.2024 в сумме 4 999 руб. 65 коп., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 65 000 руб.

В обоснование иска указано на то, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, обремененного арендными обязательствами, новому собственнику переходят права и обязанности в отношении указанных договоров аренды.

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 07.06.2023 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Планета недвижимости», индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Прагма капитал» ФИО5 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд».

Удовлетворено ходатайство истца и в порядке ст. 66 АПК РФ истребованы дополнительные доказательства, а именно истребованы:

- у индивидуального предпринимателя ФИО2 Договор аренды № 35/18 от 01.12.2018 <...>, платежная документация, в качестве документов, удостоверяющих право на осуществление вычетов из сумм обеспечительных платежей; письма ИП ФИО2 в адрес арендаторов о ранее произведенных удержаниях в качестве сведений, имеющих значение для осуществления прав требования;

- у ООО «Планета Недвижимости» Договор аренды № 35/18 от 01.12.2018 <...>, платежная документация, подтверждающая перечисление обеспечительных (гарантийных) платежей.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором ИП ФИО2 просит в иске отказать. Указала, что не является первоначальным арендатором по договорам аренды, в связи с чем арендаторы не перечисляли на счет ответчика обеспечительные платежи.

Считает, что истцом не доказан факт неосновательного обогащения со стороны ИП ФИО2 Кроме того пояснила, что ИП ФИО3 были перечислены денежные средства, поступившие от Арендодателя.

Дополнительно сообщила об отсутствии у ответчика договора № 35/18 от 01.12.2018.

Определением суда от 24.10.2024 осуществлен переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначены предварительное судебное заседание и судебное разбирательство.

Судом повторно были истребованы дополнительные доказательства в порядке ст. 66 АПК РФ, а именно:

- у ООО «Планета Недвижимости» Договор аренды № 35/18 от 01.12.2018 <...>, платежная документация, подтверждающая перечисление обеспечительных (гарантийных) платежей. Сторонам предложено провести сверку расчетов, акт сверки представить в суд.

Истцом неоднократно уточнялись исковые требования. В последней редакции уточнения иска истец просит взыскать с ИП ФИО2 обеспечительный платеж ИП ФИО3 в рамках краткосрочного договора аренды № ТСТ00102521 от 03.10.2022 в сумме 30 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.08.2023 по 11.02.2025 в сумме 7 596 руб. 16 коп., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 65 000 руб.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в уточненном исковом заявлении представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, представил дополнения к отзыву, в которых указано, что истцу было известно из условий договора купли-продажи № ДНН00000003 от 01.08.2023, что продаваемый объект недвижимости имеет обременение в виде аренды, при этом согласована покупная цена в размере 32 000 000 руб.

Считает, поскольку нежилое помещение было отчуждено с обременением, то, пока не доказано иное, презюмируется, что и покупная цена отчуждаемого имущества была определена с учетом обременения арендой.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств принятия ответчиком обязательства по передаче истцу обеспечительного платежа, внесенного арендатором.

Таким образом, ИП ФИО7 ссылается на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа, который ответчику не поступал, в указанной связи обеспечительный платеж может быть взыскан только с прежнего арендодателя.

Ссылаясь на пункт 2.1.4 Договора купли-продажи №ДНН00000003 от 01.08.2023 указал, что на денежные средства, поступившие на расчетный счет продавца от арендаторов за периоды аренды после передачи покупателю объекта недвижимости по акту приема-передачи или с даты государственной регистрации перехода права собственности проценты, пени и неустойка не начисляются и не уплачиваются, а сами денежные средства перечисляются на расчетный счет покупателя.

В части требований о взыскании судебных расходов по оплате юридических услуг указал, что консультационные услуги, такие как консультирование заказчика, юридическая экспертиза документов, проведение переговоров по досудебному урегулированию спора, сбор доказательств, разработка правовой позиции на основе законодательства и актуальной судебной практики, к категории судебных расходов не относятся и возмещению не подлежат. В судебной практике указанные услуги относятся к услугам, оказанным на досудебной стадии.

Так же истцом не представлены доказательства оплаты судебных расходов, отсутствует факт их несения.

Третьи лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, заявлений, ходатайств, отзывов не представили.

С учетом обстоятельств дела, мнения представитель ответчика и на основании статей 123 и 156 АПК РФ судом проведено судебное заседание первой инстанции и рассмотрено дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, установил следующее.

Право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> влд. 28 зарегистрировано за ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО5 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» с 10.04.2019.

Между ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО5 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» и ИП ФИО3 заключен краткосрочный договор аренды № ТСТ00102521 от 03.10.2022 на аренду помещения № 1, расположенное на первом этаж (пристройка) по адресу:. <...> сроком с 03.10.2022 по 02.09.2023 включительно.

Согласно пункту 4.6 Договора Арендатор не позднее 10 рабочих дней с даты подписания настоящего Договора выплачивает арендодателю гарантийный платеж в размере 30 000 руб.

Платежным поручением № 143 от 12.10.2022 ИП ФИО3 перечислил ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО5 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» гарантийный платеж в размере 30 000 руб.

Право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> влд. 28 зарегистрировано за ФИО2 с 27.07.2023.

Между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № ДНН00000003 от 01.08.2023, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить за него согласованную Сторонами цену, указанную в п.3.1. настоящего Договора, следующее недвижимое имущество (далее - «Недвижимое имущество»):

Пунктом 1.1.1 Договора нежилое здание; назначение: Нежилое, наименование: Торговый центр «Пчелка», общая площадь: 876 кв.м; кадастровый номер: 51:14:0030202:164; расположенное по адресу: Мурманская обл, Городской округ город Апатиты, Апатиты г, Ферсмана ул, Владение 28, расположенное на земельном участке по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., МО г. Апатиты с подведомственной территорией, <...> на земельном участке расположено здание № 28, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер: 51:14:0030202:79, общей площадью 1961 +/-1 кв.м,

- обременение: аренда срок действия с 13.07.2020 на 15 лет, арендатор: Акционерное общество «Тандер», ИНН: <***>, запись о регистрации №51:14:0030202:164-51/055/2020-33 от 16.07.2020 г., основание - Договор аренды недвижимого имущества, № МрмФ/24150/20, выдан 13.07.2020, дата государственной регистрации: 16.07.2020, номер государственной регистрации: 51:14:0030202:164-51/055/2020-34, Дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества от 13.07.2020 № МрмФ/24150/20, № 1, выдан 23.09.2020, дата государственной регистрации: 02.10.2020, номер государственной регистрации: 51:14:0030202:164-51/055/2020-35, принадлежащее Продавцу на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права: 51:14:0030202:164-51/028/2023-37 от 27.07.2023.

В пункте 1.1.2 Договора земельный участок; категория земель: Земли населенных пунктов; разрешенное использование: для эксплуатации торгового центра "Пчелка"; Площадь: 1961 +/- 1 кв.м кадастровый номер: 51:14:0030202:79; Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., МО г. Апатиты с подведомственной территорией, <...> на земельном участке расположено здание № 28.

Согласно пункту 2.1.4 в случае перечисления Денежных средств на счет Продавца Арендаторами за период аренды после передачи Покупателю объекта по акту приемки-передачи или с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору, в зависимости от даты, которая наступит ранее, по требованию Покупателя, перечислить денежные средства на расчетный счет Покупателя как ошибочно полученные денежные средства, при этом на такие суммы проценты, пени и неустойка не начисляются и не уплачиваются.

Стороны также согласовали, что в случае выявления Сторонами на основании актов сверки расчетов наличие арендных платежей, поступивших Продавцу авансом до регистрации перехода права, то за период аренды с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект/объекты на Покупателя денежные средства перечисляются Продавцом на счет Покупателя.

Стороны отдельно оговорили, что проценты в соответствии со ст. ст. 317.1, 395 ГК РФ на денежные средства, являющиеся предметом настоящего пункта договора (арендная плата), на указанные суммы Покупателем не начисляется и Продавцом не уплачивается.

Стоимость объекта недвижимости согласована в сумме 32 000 000 руб., из них 28 000 000 руб. – стоимость нежилого здания, 4 000 000 руб. – стоимость земельного участка (пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2 Договора).

Право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> влд. 28 зарегистрировано за ФИО1 с 07.08.2023.

Вместе с тем, как указал истец, ответчик не передал истцу уплаченный арендатором во исполнение условий договора аренды обеспечительный платеж.

Истцом направлены досудебные претензии ответчику, которые были оставлены без удовлетворения ИП ФИО2, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

На сумму неосновательного обогащения истцом в порядке ст. 395 ГК РФ начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых, согласно расчету истца, за период с 08.08.2023 по 11.02.2025 на сумму 7 596 руб. 16 коп.

Выслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, обоснованными являются доводы истца о том, что к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Между тем указанные нормативные положения определяют правоотношения по аренде имущества между новым арендодателем и арендатором, а не обязательства между новым собственником имущества и предыдущим, как полагает истец.

В рассматриваемом случае отношения между истцом и ответчиком возникли из договора купли-продажи объекта недвижимости от 01.08.2023, в котором имеется ссылка на обременение здания арендой.

При этом условие о соглашении между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) по вопросу передачи обеспечительного платежа, внесенного третьим лицом (арендатором), в договоре купли-продажи отсутствует.

Доказательства принятия ответчиком (продавцом) обязательства по передаче истцу (покупателю) обеспечительного платежа, внесенного третьим лицом (арендатором помещения) в материалы дела не представлены.

В обоснование требования истец ссылается на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения входит установление фактов приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения (удержания) указанных денежных средств, а также размер неосновательного обогащения.

Применение норм о неосновательном обогащении возможно только в случае установления судом указанной совокупности обстоятельств.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В материалы дела истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о перечисление гарантийного платежа от ООО «УК «Прагма Капитал» ФИО5 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Тестуд» в пользу ИП ФИО2

Истец не представил доказательств, подтверждающих поступление гарантийного платежа после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от 01.08.2023 ответчику.

Также истцом не представлено каких-либо доказательств перечисления ответчику от арендаторов обеспечительных платежей.

Судом также учитывается, то, что сам по себе переход к истцу от ответчика прав и обязанностей арендодателя по договору аренды не свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в сумме обеспечительных платежей, полученных до купли-продажи спорной недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении требования о взыскании с ответчика в пользу истца 30 000 руб. следует отказать.

Поскольку требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленном размере является факультативным, оснований для его удовлетворения суд также не усматривает.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил :

отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья

Муратшаев Д.В.