Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
13 ноября 2025 года Дело № А56-89413/2023
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:
судьи Новиковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиной А.Д.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску:
истец: Общество с ограниченной ответственностью «СТИКС» (адрес: Россия 188645, <...> ОГРН: <***>);
ответчик: Федеральное государственное автономное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» (адрес: Россия 194021, Санкт-Петербург, ул. Болотная, д. 1, ОГРН: <***>);
о признании недействительными уведомлений об увеличении арендной платы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «СТИКС» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» (далее - ответчик, ФГАОУ ДПО «Межрегиональный ЦППК») о признании недействительными уведомлений от 08.08.2023 №№№ 02—0/387-390,393 об изменении размера арендной платы по договорам аренды федерального недвижимого имущества от 29.12.2018 №№ 157-160, 163.
Определением суда от 17.10.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.
Определением от 30.09.2025 в соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса РФ возобновлено производство по делу.
Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.
В настоящем судебном заседании истец настаивал на признании недействительными оспариваемых уведомлений.
Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая на соответствие спорных уведомлений требованиям законодательства и условиям договоров.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее: 29.12.2018 между ООО «СТИКС» и ФГАОУ ДПО «Межрегиональный ЦППК» заключены договоры аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным автономным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО1» №№ 157-160, 163. Договоры заключены по результатам проведения аукционов.
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
Размер арендной платы установлен п.5.1 договоров.
01.02.2020 стороны договорились об увеличении арендной платы на 30% и подписали дополнительные соглашения к указанным договорам об этом, изложили п.5.1 в новой редакции.
Согласно п.5.4. Размер арендной платы, установленной пунктом 5.1 Договора, и порядок ее оплаты могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления Арендодателем соответствующего уведомления. П. 5.4.1. установлено, что новый размер арендной платы, порядок ее оплаты и новые реквизиты определяются на основании отчета об оценке либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе «О федеральном бюджете».
04.09.2023 ООО «СТИКС» были получены уведомления по договорам с новым размером арендной платы. Стоимость аренды составила
Номер и дата договора
стоимость при
заключении договора
стоимость по дополнительному
соглашению от 01.02.2022
стоимость согласно
уведомления от 08.08.2023
157
29.12.18
440 400,00
572 520,00
2 736 043,20
158
29.12.18
633 600,00
823 680,00
4 325 608,80
159
29.12.18
397 200,00
516 360,00
3 409 694,40
160
29.12.18
1 226 400,00
1 594 320,00
5 926 596,00
163
29.12.18
373 200,00
485 160,00
2 159 440,80
В соответствии с п. 5.4.3. новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление. Т.е. новые ставки арендной платы подлежат применению с октября 2023 года.
Считая, что увеличение арендной платы произведено не в соответствии с условиями договора и не соответствует уровню рыночных цен, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Ответчик, возражая по иску, указал, что увеличение арендной платы произведено в соответствии с условиями п.5.4 Договоров и на основании Отчета об оценке.
Заслушав доводы представителей истца и ответчика, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении иска.
Увеличение арендной платы является односторонней сделкой по внесению изменений в договор, предусмотренной пунктом 2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны.
Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Приведенная норма развивает положение пункта 3 статьи 1 ГК о запрете недобросовестного поведения при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. При применении данной нормы следует учитывать положения пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, при установлении которого суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК). Соответственно, недобросовестные действия стороны договора по его одностороннему расторжению или изменению должны быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК).
В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Применительно к рассматриваемому случаю, приведенные нормы означают, что увеличение арендной платы, произведенное в одностороннем порядке, не может быть произвольным и должно базироваться на четких принципах, установленных договором и законодательством. Чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение цены может быть оспорено другой стороной, при этом подобный способ защиты права допустим с точки зрения защиты нарушенного права.
Истец, обращаясь в суд с требованием о признании уведомлений об увеличении размера арендной платы недействительным, ссылается на недостоверность Отчета, положенного в основу изменения цены по договору. По мнению истца, оценщиками существенно завышена рыночная стоимость права аренды помещения, что привело к необоснованному увеличению размера арендной платы.
Как уже было сказано выше, в соответствии с условиями договора аренды арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменять ставки арендной платы, но исключительно на основании отчета об оценке независимого оценщика и не чаще одного раза в год. То есть, изменение установленного договором размера арендной платы возможно на основании обоснованного отчета о размере рыночной арендной платы объекта аренды.
В соответствии со статьей 12 Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ввиду оспаривания истцом размера арендной платы, указанной в спорных уведомлениях, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1) Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы следующих объектов, расположенных по адресу: <...> Октября, д.32, являющихся объектами аренды по договору от 29.12.2018 № 157, по состоянию на 31.05.2023:
1
Теплая стоянка РММ
615,4 кв.м.
74:03:0804022:18
2
Бытовые помещения РММ
285,4 кв.м.
74:03:0804022:22
3
Ремонтно-механическая мастерская
124,5 кв.м.
74:03:0804022:19
4
Здание пункта охраны
7 кв.м.
74:03:0804022:17
5
Ворота, ограждение
312 кв.м.
74:03:0804022:16
6
Модульный склад противогололедных материалов (солебаза)
384,2 кв.м.
74:03:0804022:21
7
АЗС
6 кв.м.
74:03:0804022:23
2) Какое среднее изменение рыночных арендных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за период с 01.02.2022 по 31.05.2023, имуществу, указанному в вопросе № 1?
3) Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы следующих объектов, расположенных по адресу: <...>, являющихся объектами аренды по договору от 29.12.2018 № 158, по состоянию на 31.05.2023:
1
Нежилое здание - аминистративное здание, ремонтно-механические мастерские
1000,1 кв.м.
74:10:0302001:162
2
Нежилое здание - цех железобетонных изделий
444,2 кв.м.
74:10:0302001:158
3
Нежилое здание - теплая стоянка
415,8 кв.м.
74:10:0302001:159
4
Модульный склад противогололедных материалов (солебаза)
375,3 кв.м.
74:10:0302001:51
5
Ограждение
789 кв.м.
74:10:0000000:1791
6
Весовая
8,3 кв.м.
74:10:0000000:1245
4) Какое среднее изменение рыночных арендных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за период с 01.02.2022 по 31.05.2023, имуществу, указанному в вопросе № 3?
5) Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы следующих объектов, расположенных по адресу: Россия, Челябинская обл., Саткинский район, п. Березовый мост; км1705+040 слева 250 м от М-5 "Урал", являющихся объектами аренды по договору от 29.12.2018 № 159, по состоянию на 31.05.2023
Склад ГСМ на 1,5 т
15,2 кв.м.
74:18:0000000:3375
Реммастерская
468,8 кв.м.
74:18:0000000:3368
Теплая стоянка а/м
391,2 кв.м.
74:18:0000000:3370
Водонапорные сети
177 кв.м.
74:18:0000000:3366
Теплотрасса
52 кв.м.
74:18:0000000:3364
6) Какое среднее изменение рыночных арендных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за период с 01.02.2022 по 31.05.2023, имуществу, указанному в вопросе № 5?
7) Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы следующих объектов, расположенных по адресу: Россия, <...>, являющихся объектами аренды по договору от 29.12.2018 № 160, по состоянию на 31.05.2023
1
Холодный склад
388,1 кв.м.
74:23:0000000:1311
2
Гараж на два бокса
48,9 кв.м.
74:23:0000000:1312
3
Холодный склад
64,9 кв.м.
74:23:0000000:1307
4
Реммастерская
648 кв.м.
74:23:1004003:10
5
Административное здание ДРСУ-3
435,3 кв.м.
74:23:0000000:1306
6
Склад резинотехнических изделий
50,1 кв.м.
74:23:0000000:1303
7
Тепловая стоянка
760,8 кв.м.
74:23:0000000:1305
8
Тепловая стоянка
461,1 кв.м.
74:23:0000000:1304
9
Охранное помещение
27,1 кв.м.
74:23:0000000:1308
10
Материальный склад
481,1 кв.м.
74:23:0000000:1310
8) Какое среднее изменение рыночных арендных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за период с 01.02.2022 по 31.05.2023, имуществу, указанному в вопросе № 7?
9) Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы следующих объектов, расположенных по адресу: <...>, являющихся объектами аренды по договору от 29.12.2018 № 163, по состоянию на 31.05.2023
1
Нежилое здание
635,6 кв.м.
45:26:040302:29
2
Нежилое здание
132,2 кв.м.
45:26:040302:42
3
Нежилое здание
205,5 кв.м.
45:26:040302:43
4
Нежилое здание
8,8 кв.м.
45:26:040302:44
5
Нежилое здание
20,1
45:26:040302:30
6
Сооружение - водонапорная скважина, назначение: нежилое. Инвентарный номер: 550. Литер: З, 1, в том числе:- здание насосной (лит.3), площадь 11,9 кв.м.;- водонапорная скважина (лит. 1), глубина 180 м.
11,9
45:26:040302:56
7
Нежилое здание
1010,9
45:26:040302:41
10) Какое среднее изменение рыночных арендных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за период с 01.02.2022 по 31.05.2023, имуществу, указанному в вопросе № 9?
Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО2 - ООО «Единый центр оценки и экспертиз».
По результатам экспертизы в материалы дела поступило заключение, согласно которому рыночная стоимость права аренды объектов составляет:
Представленное в материалы дела заключение содержит всю необходимую информацию об объектах оценки, о применяемых методиках, техническом состоянии, о проведенных корректировках, на основании которых можно проследить каким образом эксперт приходит к заключению о рыночной цене объектов.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.
Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанным экспертом выводам не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.
Ввиду изложенного следует признать, что указанная ответчиком в оспариваемых уведомлениях величина арендной платы помещения не соответствует рыночной стоимости, что делает невозможным изменение размера арендной платы до цены, указанной в данных уведомлениях.
Учитывая изложенное, требования истца о признании уведомлений как односторонней сделки по увеличению размера арендной платы не соответствующими условиям договора и ввиду этого недействительными, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 6000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
Признать недействительными уведомления от 08.08.2023 №№ №№ 02-0/387-390,393 об изменении размера арендной платы по договорам аренды федерального недвижимого имущества от 29.12.2018 №№ 157-160, 163.
Взыскать с ФГАОУ ДПО «Межрегиональный ЦППК» в пользу ООО «СТИКС» уплаченную при подаче искового заявления в Арбитражный суд государственную пошлину в размере 6 000 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Новикова Е.В.