АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Белгород

Дело № А08-1170/2023

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2023 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарём судебного заседания Зайцевым М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и встречному исковому заявлению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" к ОАО "Корпоративные сервисные системы" об уменьшении размера арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца-ответчика: ФИО1, представитель по доверенности от 01.01.2023, выданной сроком по 31.12.2023, копия диплома, паспорт;

от ответчика-истца: ФИО2, представитель по доверенности от 29.12.2022, выданной сроком по 18.10.2024, копия диплома, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Корпоративные сервисные системы" (далее - ОАО "КорСсис") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ПАО "Россети Центр" о взыскании арендной платы за декабрь 2022 года по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 в размере 7 017 383 руб. 30 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 58 087 руб.

28.07.2023 ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" обратился в Арбитражный суд Белгородской области со встречным исковым заявлением к ОАО "Корпоративные сервисные системы", которым просит снизить стоимость арендной платы на стоимость оказанных услуг на 50% от цены арендной платы за месяц, но не ниже суммы, определенной экспертным заключением.

Определением от 01.08.2023 встречное исковое заявление ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель истца-ответчика исковые требования поддержал в полном объеме, встречные требования не признал, по основаниям и доводам, изложенным в иске, отзыве на встречный иск, письменных позициях, в том числе возражал против удовлетворения ходатайства об истребовании и назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель ответчика-истца в судебном заседании исковые требования не признал, встречные поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, встречном исковом заявлении, письменных позициях, ранее заявленные ходатайства об истребовании доказательств и назначении по делу судебной экспертизы поддержал в полном объеме.

Судом отклонено ходатайство об истребовании доказательств размера расходов, которые истец понес на содержание помещений за декабрь 2022 года в соответствии с п.4.3. договора, поскольку согласно п. 4.3. договора аренды арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг.

Судом также отклонено ходатайство о назначении по делу экспертизы по определению стоимости услуг не оказанных в полном объеме и определении фактической стоимости арендной платы с учетом не оказанных в полном объеме услуг по содержанию арендуемых помещений в соответствии с п. 4.3. договора в декабре 2022 года, поскольку в соответствии с указанным пунктом договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг и условиями договора аренды не предусмотрено ни оказание, ни оплата иных услуг.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы само по себе не создает обязанности суда ее назначить.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае суд не усмотрел оснований для проведения экспертизы по вопросам, поставленным ответчиком, исходя из предмета исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов изложенных представителями сторон в судебных заседаниях и письменном виде, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 09.10.2017 между открытым акционерным обществом "Корпоративные сервисные системы" (арендодатель) и публичным акционерным обществом "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 в редакции дополнительного соглашения №ДС3100/01603/18 от 25.12.2018, по условиям которого истец предоставил ответчику во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в нежилом здании общей площадью 8 291,80 кв.м административное – арендуемая площадь 6 411,38 кв.м., в нежилом здании конторское – площадью 3 852,4 кв.м. – арендуемая площадь 2 082,5 кв.м.

Срок аренды установлен на 11 месяцев, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не уведомит другую за 60 дней до окончания срока действия договора о его прекращении (пункт 8.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 7 881 537,11 рублей, в том числе НДС 1 313 589,52 рублей (в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2018).

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе, но не ограничиваясь: но не ограничиваясь: расходы по теплоснабжению, горячему/холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, уборке объекта (в том числе с использованием и иных необходимых административно-хозяйственных услуг (в т.ч. специальных моющих средств и обеспечение санузлов средствами гигиены)), прилегающих территорий, поддержку фасадов зданий в надлежащем состоянии, вывоз мусора, круглосуточную охрану, обслуживание лифтов, системы вентиляции (кондиционирования) и пожарной сигнализации, страхование особо опасных объектов, затраты по управлению, пользование земельным участком. Оплате абонентных расходов, международных и междугородних переговоров, доступа в Интернет в арендуемых площадях осуществляется арендатором самостоятельно на основании отдельных договоров, заключенных между арендатором и лицами, осуществляющими предоставление данных услуг.

В силу пункта 4.5 договора арендная плата производится арендатором ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов и актов об оказании услуг, в следующем порядке: оплата в размере 100% месячной арендной платы производится не позднее 25 числа месяца (при наличии акта об оказании услуг и счета) следующего за расчётным, путем перечисления денежных средств на расчётный счет арендодателя.

Нежилые помещения, указанные в договоре аренды, переданы арендатору по акту сдачи-приемки нежилых помещений в аренду от 01.10.2017.

Письмом №1/6 от 09.01.2023 истец направил ответчику акт об оказании услуг, счет-фактуру, счет на оплату и акт сверки взаимных расчетов за декабрь 2022 года.

ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" оплатило ОАО "КорСсис" часть задолженности за декабрь 2022 года по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 в размере 864 153 руб. 81 коп., в том числе:

- ОАО "КорСсис" в соответствии со статьей 410 ГК РФ, произвело зачеты встречных однородных требований с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" по договору оказания услуг по передаче электроэнергии №3100/39167/12/46-17964 от 27.12.2012 на сумму: 201 628 руб. 95 коп., что подтверждается письмом за исх.№ 1/9 от 10.01.2023, 460 895 руб. 91 коп., что подтверждается письмом за исх.№ 1/34 от 18.01.2023 и 201 628 руб. 95 коп., что подтверждается письмом за исх.№1/41 от 25.01.2023.

Однако, как указывает истец, задолженность по арендной плате в размере 7 017 383 руб. 30 коп. арендатором до настоящего времени не оплачена.

26.01.2023 истец вручил ответчику претензию за исх.№1/43 от 26.01.2023 об оплате задолженности по арендной плате в заявленном размере, подтверждается отметкой о получении сотрудника ОУД филиала ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" - Белгородэнерго" 26.01.2023 время: 11-10.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуты все существенные условия договора, не оспоренных арендатором, арендодателем, в судебном порядке, незаконными не признанных, не имеющих разногласий при заключении, в порядке заключенных условий договоров.

Факт пользования арендованным имуществом арендатор не оспаривает, спор относительно предмета договора между сторонами отсутствует.

Возражая против требований истца, ответчик указал, что при заключении и исполнении договора аренды ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" является слабой стороной, при ведении специальной военной операции ответчик несет дополнительные незапланированные расходы, кроме того, истец ненадлежащим образом исполняет условия договора, в связи с чем ответчиком подан встречный иск.

Из встречного искового заявления следует, что согласно с пункту 4.3 договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе, но не ограничиваясь: расходы по теплоснабжению, горячему/холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, уборке объекта (в т.ч. с использованием и иных необходимых административно-хозяйственных услуг (в т.ч. специальных моющих средств и обеспечение санузлов средствами гигиены), прилегающих территорий, поддержку фасадов зданий в надлежащем состоянии, вывоз мусора, круглосуточную охрану, обслуживание лифтов, системы вентиляции (кондиционирования) и пожарной сигнализации, страхование особо опасных объектов, затраты по управлению, пользование земельным участком.

Как указывает ответчик-истец письмом от 27.02.2023 ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" потребовало от ОАО "КорСсис" провести совместное обследование предоставленного в аренду имущества. В связи с чем, было проведено обследование с участием представителя ответчика и истца и составлен Акт обследования зданий. Согласно названному Акту, выявлены следующие недостатки: наличие грязных вытяжек системы вентиляции, трещины в стенах, не работает электропривод во въездных воротах, не моются окна фасада здания, не работают считыватели пропусков контроля доступа выхода во внутренний двор и другие недостатки.

Ответчик-истец также указывает, что арендодатель обязан обеспечить на объекте комплекс услуг, в том числе, работу систем вентиляции в течение всего срока действия договора, а ОАО "КорСсис", кроме неподписанного акта об оказанных услугах, не представлены надлежащие доказательства обеспечения здания соответствующей работы вентиляционной системы, что в условиях осенне-зимнего периода объективно не позволяет осуществлять его нормальную эксплуатацию.

ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" также указывает, что взимание с арендатора платы за комплекс услуг при их отсутствии, является необоснованным, в связи с чем, по мнению ответчика, он вправе пропорционально уменьшить арендные платежи.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17 от 09.10.2017 заключался на основании конкурных процедур проводимых ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР". Проект Договора аренды составлялся организатором закупки (ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР") и являлся частью конкурсной документации. Стоимость арендной платы была установлена на основании отчета независимого оценщика ООО "ТПК "ПСВ" от 17.09.2017.

Между тем, в обоснование довода, что при заключении и исполнении договора аренды ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" являлось слабой стороной, в материалы дела не представлено.

В связи с чем, данный довод суд отклоняет, как необоснованный, как и отклоняет, как необоснованный и неподтвержденный соответствующими доказательства довод ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР", что при ведении специальное военной операции последний несет дополнительные незапланированные расходы.

Относительно довода ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" о ненадлежащем исполнении ОАО "КорСсис" условия договора, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно п. 4.7 договора размер арендной платы может изменяться только по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на величину, не превышающую индекс потребительских цен. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшении арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (часть 1 статьи 612 ГК РФ).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению.

Вместе с тем, ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не предоставлено доказательств подтверждающих наличие препятствий к использованию помещений в здании по договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17 от 09.10.2017, по их целевому назначению в декабре 2022 года.

С момента заключения договора и по настоящее время ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" используются арендуемые помещения. Обратного в материалы дела не представлено.

Недостатки, указанные во встречном исковом заявлении (наличие грязных вытяжек системы вентиляции, трещины на стенах, не работающий электропривод, не мытые окна фасадов и прочие недостатки) и Акте обследования здания от 02.03.2003, не препятствуют использованию помещений по их целевому назначению и к спорному периоду (декабрь 2022 года) не относятся.

Пунктом 5.4.2. договора предусмотрено, что арендодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет капитальный ремонт объекта (по согласованию с арендатором, в соответствии с разделом 7 настоящего договора) и нести расходы по содержанию имущества. Содержать имущество в надлежащем противопожарном и санитарном состоянии с соблюдением соответствующих норм и правил. Обеспечить предоставление арендатору коммунальных и иных необходимых для эксплуатации объекта услуг на общих условиях, соответствующих условиям договоров, заключаемых между арендодателем и третьими лицами, предоставляющими данные услуги (в том числе энергоснабжающими и теплоснабжающими организациями).

В рамках рассмотрения спора ОАО "КорСсис" представлена выписка из книги замечаний и предложений за декабрь 2022 года, согласно которой все замечания (о необходимости заменить лампы, необходимости отремонтировать ворота во дворе, необходимости устранения течи в потолке на 5 этаже старого здания), высказанные представителями арендатора, были устранены арендодателем.

Возражений, претензий по устранению замечаний, в представленной выписке не содержится. Доказательств неполного или некачественного устранения замечаний сотрудником арендатора ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не представлено.

О фальсификации представленного доказательства ответчиком-истцом не заявлено.

Согласно пункту 7.2 договора аренды капитальный и текущий ремонт производится по мере необходимости.

Вместе с тем, доказательств необходимости капитального и/или текущего ремонта ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" в спорный период (декабрь 2022 года) также не представлено.

Кроме того, условия договора аренды нежилых помещений №3100/28885/17 от 09.10.2017 не содержат обязательств ОАО "КорСсис" предоставления сведений о фактических понесенных расходах на содержания принадлежащего ему имущества, графиков проведения ремонтов и проч., в том числе указанных в пункте 4.3. договора включенных в арендную плату.

На основании изложенного, правовых оснований уменьшения размера арендной платы в декабре 2022 года не имеется.

Размер задолженности ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" не оспорен, контррасчет не представлен.

Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в заявленном размере, ответчиком вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ также не представлено.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров и определении их условий.

Права, обязанности и ответственность сторон определены сторонами в 5 и 9 разделе договора, договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 не оспорен, не признан незаконным, недействительным и не имеет разногласий при его заключении. Обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того, на основании пункта 5.1.3. договора ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" вправе в любое время (без указания причин) отказаться от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом арендодателя. Договор будет считаться расторгнутым по истечении 3 (трех) календарных дней, а в случаях предусмотренных п. 5.1.4. договора – по истечении 5 (пяти) рабочих дней, с момента получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе. В таком случае арендатор обязан вернуть объект арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

При изложенных обстоятельствах, с учетом норм материального и процессуального права и установленных обстоятельств, исковые требования подлежат удовлетворению, во встречных требованиях следует отказать.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При предъявлении искового заявления в суд, ОАО "Корпоративные сервисные системы" оплачена государственная пошлина в размере 58 087 руб. ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" при предъявлении встречных требований оплачена государственная пошлина в размере 40 543 руб.

С учетом результата рассмотрения спора, с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" подлежит взысканию оплаченная ОАО "Корпоративные сервисные системы" государственная пошлина, в пользу последнего.

Поскольку государственная пошлина по встречным требованиям составляет 6 000 руб., излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" из федерального бюджета.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ОАО "Корпоративные сервисные системы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды нежилых помещений №3100/28885/17/41503260 от 09.10.2017 за декабрь 2022 года в размере 7 017 383 руб. 30 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 087 руб.

В удовлетворении встречных требований ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Возвратить ПАО "РОССЕТИ ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) излишне уплаченную по платежному поручению № 86383 от 24.07.2023 государственную пошлину в размере 34 543 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

С.Г. Чистякова