Решение по делу № А73-17246/2025 от 19.12.2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-17246/2025

19 декабря 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 18.12.2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680026, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейлсервис 27» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680032, <...>)

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.09.2025, диплом; слушатель – Н.В.Буланова;

от ответчика – явку представителей в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ

Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива-ДВ» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейлсервис 27» о расторжении договора аренды нежилого помещения № Хб-М-5 от 02.10.2020. Иск обоснован изменением кадастровой стоимости помещения в связи с изменением при определении кадастровой стоимости его назначения и увеличением налога на имущество, что привело к снижению прибыльности от сдачи помещения в аренду. Указывают, что планируют изменить назначение помещения на «складское» для снижения налогообложения.

От ответчика в материалы дела поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Судом ходатайство было одобрено в порядке ст. 153.2. АПК РФ, установлено онлайн соединение, представитель к онлайн заседанию не подключился. Судебное заседание с использованием системы веб-конференции не состоялось, поскольку ответчик соединение не

установил

Истцом требования поддержаны, даны пояснения по существу спора.

Ответчиком представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований, даны пояснения, доводы поддержаны. Указывает, что исполняет условия договора аренды. Ссылается на то, что уменьшение доходности истца не является основанием для расторжения иска.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя, суд

УСТАНОВИЛ:

Между ООО «Перспектива-ДВ» (Арендодатель) и ООО «Ритейлсервис27» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №Хб-М-5 от 02 октября 2020 года (далее - Договор аренды).

Согласно Договору аренды ООО «Перспектива-ДВ» передало, а ООО «Ритейлсервис27» приняло в аренду нежилое помещение общей площадью 2691,1 кв. метров, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020217:430 по адресу: Хабаровск, ул. Жданова, участок 16/1. Наименование: Складской комплекс в Кировском районе по ул. Жданова, 16 в г. Хабаровске. Склад 2. Помещения №1, 2 (далее - нежилые помещения) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором.

Согласно п. 1.3. договора нежилое помещение будет использоваться в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности ( п.3.2.)

До начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы).

Срок действия Договора аренды - 15 лет с даты государственной регистрации Договора (п. 5.1 Договора аренды).

На момент передачи Арендатору нежилые помещения имели складское или офисное назначения, что подтверждается техническим паспортом на здание от 25 апреля 2019 года. Фактически указанные помещения использовались под размещения складов.

Налоговой базой для расчёта и уплаты налога на имущество за указанные помещения являлась его инвентаризационная стоимость.

В связи с тем, что часть арендованных нежилых помещений по ул. Жданова, 16/1 фактически использовалась Арендатором для торговой деятельности под магазин «МАЯК» в ноябре 2022 года состоялась комиссия по определению фактического использования здания (Постановление Правительства Хабаровского края от 31 декабря 2015№ 502-пр «Об отдельных вопросах определения перечня объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Хабаровского края, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, для целей налогообложения».)

Распоряжением №114-р от 21 декабря 2022 года объект недвижимого имущества по ул. Жданова, 16/1 (кадастровый номер 27:23:0020217:431) включен в перечень объектов недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2023 год.

Техническим паспортом здания от 08 сентября 2023 года назначение арендованных нежилых помещений изменено на «торговый зал».

ООО «Перспектива-ДВ» применяет упрощенную систему налогообложения налог за указанные объекты недвижимости организацией не уплачивался, поскольку плательщики упрощённой системы налогообложении рассчитывают и уплачивают, только по имуществу, по которому налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11, п. 1 ст. 373, п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

В связи с изменением назначения помещения со «складского» на «торговый зал» у истца появилась обязанность по оплате налога на имущество исходя из его кадастровой стоимости, что повлекло дополнительные ежегодные затраты в размере более чем 2 млн. руб., что составляет более чем 15% от суммы арендных платежей.

За 2023 и 2024 год налог уплачен истцом в полном объёме. Помимо этого, после изменения назначения помещения со складского комплекса на торговое назначение появилась категория расходов, связанных с обеспечением соответствия требованиям законодательства в сфере торговли (оформление паспорта антитеррористической защищённости объектов торговли и прочими обязательствами).

Указанные обстоятельства повлекли ухудшение финансового положения истца по заключённому договору аренды ввиде значительного снижения доходностию

Изменение назначения нежилых помещений, равно как и затраты на уплату налога на имущество в отношении объекта недвижимости не предполагались истцом при заключении договора аренды, не были учтены истцом при формировании арендной ставки.

23 мая 2025 года ООО «Перспектива-ДВ» обратилось к ООО «Ритейлсервис27» с целью урегулирования вопросов о возмещении затрат на уплату налога и повышения арендной ставки по Договору аренды в связи с возникшими обстоятельствами, о расходах на меры по обеспечению антитеррористической безопасности торгового объекта.

15 июля 2025 года истец направил в адрес ответчика предложение о заключении дополнительного соглашения № 8 к Договору аренды.

Ответным письмом от 16 июля 2025 года ответчик урегулировать вопрос отказался, в заключении дополнительного соглашения № 8 отказал.

27 июля 2025 года истец повторно обратился к ответчику с просьбой об урегулировании вопроса в досудебном порядке.

Ответ на указанное письмо от ответчика не поступил.

С учётом сложившихся обстоятельств истец обратился в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке но причине существенного изменения обстоятельств.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу положений статей 310, 450, 450.1 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается; договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной стороны - судом при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором; право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора; в случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно п.2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец не предоставил суду доказательств того, что обращался в суд за изменением условий договора после отказа арендатора от его изменения.

Доказательств оспаривания кадастровой стоимости также суду не предоставлено.

Ссылка истца на ухудшение финансовых показателей по прибыли признается судом несостоятельной как основание для расторжения договора, поскольку само по себе изменение прибыльности от сдачи помещения в аренду не является основанием для расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств применительно к статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка истца на судебную практику о признании изменения налогообложения существенным обстоятельством для расторжения договора судом отклоняется, поскольку касается иных правоотношений, связанных с исполнением государственных контрактов и изменением НДС, что регулируется нормативно для соответствующих правоотношений.

Суд полагает, что при заключении договора истец имел возможность установить более высокий процент индексации арендной платы, что могло бы компенсировать ухудшение доходности, а также предусмотреть иные условия о возможности изменения оплаты по договору.

Судом также учитывается, что при сдаче помещения в аренду его назначением являлось « складское», тогда как фактически использовалось под торговую деятельность согласно п.1.3. договора, при этом арендодателем предоставлены арендатору арендные каникулы, что свидетельствует о достаточном уровне доходности в последующие периоды для покрытия неполученных доходов.

Условиями договора не предусмотрена установление величины доходности арендодателя от сданного в аренду помещения, в связи с чем ее уменьшение не может быть признано судом условием, определяющим возможность его расторжения.

С учетом изложенного, иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь