Решение по делу № А40-298888/2024 от 29.10.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

город Москва 29 октября 2025 года Дело № А40-298888/24-142-2084

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2025 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ждакаевым И.И., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к ответчику ООО "ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+" (121293, Г.МОСКВА, ПЛ ПОБЕДЫ, Д. 1, К. Д, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об установлении права ограниченного пользования нежилым помещением (сервитут), принадлежащим ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» на праве собственности с кадастровый номер 77:07:0006005:5841, площадью 132,1 кв.м., подвал, расположенного по адресу: г. Москва, пл. Победы, д. 1, корп. Д, путем обеспечения прохода физическим лицам по помещению с кадастровым номером 77:07:0006005:5841, площадью 4,45 кв. м, к помещению ИП ФИО1 с кадастровым номером 77:07:0006005:5842, во все календарные дни с 08 ч 00 мин до 23 ч 00 мин., бессрочно, за ежегодную плату 58 783 рубля, для пользования, принадлежащим ИП ФИО1 на праве собственности, объектом - нежилым помещением № 84 общей площадью 109,8 кв.м., подвал, кадастровый номер 77:07:0006005:5842, адрес объекта: <...> и обязании ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» выдать ИП ФИО1 ключи от всех запирающих устройств входной двери, ведущей в подвал, по адресу <...>,

по встречному иску об установлении сервитута, об обязании заключить соглашение о сервитуте.

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее -истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+" (далее - ответчик), содержащим следующие требования:

- установить право ограниченного пользования нежилым помещением (сервитут), принадлежащим ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» на праве собственности с кадастровый номер 77:07:0006005:58641, площадью 132,1 кв.м., подвал, расположенного по адресу: г. Москва, пл. Победы, д. 1, корп. Д, путем обеспечения прохода физическим лицам по помещению с кадастровым номером 77:07:0006005:5841, обозначенных на поэтажном плане пом. I - крыльцо и лестница, составляющие 8 кв.м., комн. 12 и 13 - составляющие 9.7 кв.м., к помещению ИП ФИО1 с кадастровым номером 77:07:0006005:5842, во все календарные дни с 08 ч 00 мин до 23 ч 00 мин., бессрочно, за ежегодную плату 209 727 (двести девять тысяч семьсот двадцать семь ) руб. в год., для пользования, принадлежащим ИП ФИО1 на праве собственности, объектом - нежилым помещением № 84 общей площадью 109,8 кв.м., подвал, кадастровый номер 77:07:0006005:5842, адрес объекта: <...>;

- обязать ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» выдать ИП ФИО1 ключи от всех запирающих устройств входной двери, ведущей в подвал, по адресу <...>.

Определением суда от 19.08.2025г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление об установлении сервитута на Помещение на условиях, изложенных в тексте соглашения.

Представитель истца исковые требования по первоначальном иску поддержал в полном объеме, в отношении удовлетворения встречного иска возражал в части изложения редакции п.п. 1.4, п. 4.1, п. 4.4, п. 6.5, п. 6.6 Соглашения.

Представитель ответчика в отношении удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Выслушав представителей истца и ответчика по первоначальному и встречному искам, исследовав письменные доказательства, суд находит иски, не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований по первоначальному иску, ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» является собственником нежилого помещения площадью 132,1 кв.м., подвал, кадастровый номер 77:07:0006005:5841, расположенного по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 04.12.2019 г. № 59-6294, право зарегистрировано № 77:07:0006005:5841-77/007/2020-1 от 23.01.2023.

ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения № 84 площадью 109,8 кв.м., подвал, кадастровый номер 77:07:0006005:5842, расположенного по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 28.10.2024 г., право зарегистрировано № 77:07:0006005:5842-77/051/2024-10 от 30.10.2024.

ИП ФИО1 нежилое помещение сдает в аренду, код по ОКВЭД 68.20, основной вид деятельности индивидуального предпринимателя ФИО1 - аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Для использования, принадлежащего на праве собственности нежилого помещения 84 площадью 109,8 кв.м., подвал, кадастровый номер 77:07:0006005:5842, расположенного по адресу: <...>, ИП ФИО1 необходим проход по помещению с кадастровым номером 77:07:0006005:5841, площадью 4,46 кв. м, к помещению Истца с кадастровым номером 77:07:0006005:5842, которое сдано в аренду.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец по первоначальному иску полагает, что установление сервитута является единственным возможным правовым способом прохода истца к своему имуществу.

Нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0006005:5842, принадлежащее ИП ФИО1 (истцу), не имеет отдельного входа со стороны жилого дома, весь проход к помещениям возможен только через смежное нежилое помещение (коридор) принадлежащий ответчику ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+», имеющее отдельный вход с улицы, что подтверждаются заключением специалиста ООО «Экспертиза и Оценка» от 17.10.2024 г. № 287-10-Э/2024, согласно выводам которого: «Невозможен проход к нежилому помещению площадью 109,8 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0006005:5842, расположенному по адресу <...>, непосредственно с нежилых помещений общего пользования без установления сервитута»; «Возможно обеспечить доступ к нежилому помещению с кадастровым номером 77:07:0006005:5842 только через вход и коридор общего пользования (номер I и № 13) и нежилое помещение № 12, коридор площадью 4,45 кв. м., входящее в состав нежилого помещения площадью 132,1 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0006005:5841, этот вариант является наиболее приемлемым и необременительным.».

Поскольку к нежилому помещению истца с кадастровым номером 77:07:0006005:5842 фактически отсутствует доступ, истцом по первоначальному иску предъявлены настоящие требования об установлении права ограниченного пользования нежилым помещением (сервитута), принадлежащим ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» на праве собственности.

Предъявляя исковые требования, истец просил при определении размера платы, принять во внимание заключение эксперта, согласно которого «рыночная стоимость расчетной величины годовой платы за сервитут, в соответствии установленной площадью сервитута, ориентировочно 4, 46 кв.м. входящего в состав нежилого помещения площадью 132,1 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0006005:5841, расположенного по адресу г. Москва, пл. Победы, д. 1, корп. Д, применительно к предложенному варианту установления сервитута, в том числе с учетом размера убытков и упущенной выгоды составляет 58 783 руб.

Также истцом по первоначальному иску предъявлены требования об обязании выдать ИП ФИО1 ключи от всех запирающих устройств входной двери, ведущей в подвал, по адресу <...>, с указанием на то, что ответчик препятствует истцу во входе и проходе к принадлежащему на праве собственности нежилому помещению кадастровый номер 77:07:0006005:5842 путем не предоставления комплекта ключей от входной двери, единственного места входа в подвал.

Возражая относительно требований по первоначальному иску, ответчик предъявил встречные исковые требования об установлении сервитута на помещение на условиях, изложенных в тексте соглашения.

ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» выразило несогласие с требованиями ИП ФИО1, так как для нормальной хозяйственной деятельности сторон недостаточно установить сервитут и плату за него, с которой ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» также не согласно, - необходимо согласовать подробный порядок ежедневного взаимодействия сторон, то есть заключить соглашение. При заключении договора купли-продажи нежилого помещения Ответчик согласился с его качественными и количественными характеристикам, без наличия отдельного изолированного прохода на улицу, претензий по составу объекта не имел, при покупке объекта Ответчик должен был оценить возможность организации входа в приобретаемое им помещение для использования его в предпринимательской деятельности, не нарушая прав иных собственников помещений в здании.

Определением суда от 03.06.2025г. удовлетворено ходатайство ответчика и назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО Экспертно-правовой центр «Топ Эксперт». Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость сервитута нежилых помещений, обозначенных на поэтажном плане пом. I - крыльцо и лестница, составляющие 8 кв. м., комн. 12 и 13 -составляющие 9,7 кв. м., расположенные в подвальном помещении по адресу: г, Москва, Площадь Победы, д. 1, корп. Д., с учетом расходов на поддержание помещений в надлежащем состоянии, ремонт, уборку, охранные услуги, в виде авансового платежа за один календарный год.

В Арбитражный суд г. Москвы поступило заключение эксперта № 21-07/25-АС от 21.07.2025. При ответе на вопрос эксперт указал, что:

«Рыночная стоимость сервитута нежилых помещений, обозначенных на поэтажном плане пом. I - крыльцо и лестница, составляющие 8 кв. м., комн. 12 и 13 - составляющие 9,7 кв. м., расположенные в подвальном помещении по адресу: г, Москва, Площадь Победы, д. 1, корп. Д., с учетом расходов на поддержание помещений в надлежащем состоянии, ремонт, уборку, охранные услуги, в виде авансового платежа за один календарный год, по состоянию на дату исследования (18.07.2025 г.), составляет: 209 727 (Двести девять тысяч семьсот двадцать семь) руб. в год.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в силу части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив экспертное заключение № 21-07/25-АС от 21.07.2025 по критериям относимости, достаточности, допустимости и соответствия требованиям закона, суд на основании статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает его в качестве допустимого доказательства по делу.

Оценив заключение экспертизы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется. Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы в письменном виде, сомнения в обоснованности заключения или наличие противоречий в выводах эксперта отсутствуют. Доводов о несогласии с экспертным заключением участвующими в деле лицами не приведено.

С учетом изложенного, заключение № 21-07/25-АС от 21.07.2025 признано судом надлежащим доказательством, обладающим свойствами относимости, допустимости и достоверности. Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется.

В судебном заседании 21.10.2025 стороны не возражали относительно стоимости сервитута нежилых помещений, определенной экспертом в заключении № 21-07/25-АС от 21.07.2025.

Вместе с тем, ИП ФИО1 выразил несогласие с редакцией пунктов соглашения, предложенной ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» во встречных исковых требованиях.

ИП ФИО1 полагает, что п.4.1 должен быть изложен :

«П. 4.1. Пользователь уплачивает Собственнику рыночную стоимость сервитута на нежилые помещения обозначенных на поэтажном плане пом. I - крыльцо и лестница, составляющие 8 кв.м., комн. 12 и 13 - составляющие 9.7 кв.м., расположенные в подвальном помещении по адресу г. Москва, Площадь Победы. д. 1, корп.Д с учетом расходов на поддержание помещений в надлежащем состоянии, ремонт, уборку, охранные услуги, в виде авансового платежа за один календарный год в размере 209 727 руб.»

ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» просит суд обязать ИП ФИО1 Заключить соглашение на условиях, указанных в п. 4.4. Соглашения, а именно:

«Собственник вправе пересматривать размер платы за сервитут исходя из фактически понесенных дополнительных расходов, связанных с содержанием помещения, но не чаще 1 (одного) раза в год.

ИП ФИО1 полагает, что данными условиями ответчик обходит заключение эксперта, оставляя за собой право необоснованно увеличивать стоимость сервитута, тем самым ИП ФИО1 будет нести необоснованные материальные траты, что ставит ИП ФИО1 в неравные условия.

Таким образом, при обязании ИП ФИО1 заключить соглашение о сервируете на условиях ответчика, будет нарушен такой основополагающий принцип российского права, как принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, которая по общему правилу не может быть направлена на обогащение Ответчика, а призвана компенсировать ему возможные убытки и восстановить нарушенные права, что влечет за собой нарушение презумпции равенства участников гражданских правоотношений и баланса интересов сторон.

Следовательно, по его мнению, п. 4.4. соглашения подлежит исключению.

ИП ФИО1 полагает, что п. 1.4 соглашения должен быть изложен в следующей редакции: «п. 1.4 Соглашение ограниченного пользования нежилым помещением подлежит регистрации.», поскольку в силу ч. 1 ст. 52 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. От 3107.2025) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025) государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.

ИП ФИО1 обращает что, в ч. 4 редакции соглашения, предложенной ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+», не указано, что включает в себя стоимость сервитута.

Также ИП ФИО1 полагает необходимым дополнить раздел 6 Соглашения п. 6.5 и п. 6.6, содержащие условия наступления ответственности собственника.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд

собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из положений ст. 274 Гражданского кодекса РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Пунктом 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Из указанных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом. По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Кроме того, при установлении сервитута в судебном порядке необходимо установить факт возможности исполнения истцом своих обязательств перед третьими лицами иным способом или может выполнить другими альтернативными путями. Задачей суда при осуществлении выбора из таких альтернативных вариантов является соблюдение баланса интересов сторон и определение из них варианта наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Восстановление нарушенного права или законного интереса возможно только при избрании истцом надлежащего способа защиты.

Так, статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами.

Таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.

Способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 ГК РФ и другими федеральными законами, не предусматривают такого способа защиты нарушенного права, как признание незаконными действий индивидуального предпринимателя или гражданина.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Вместе с тем лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

При этом, избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла названных правовых норм следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Суд учитывает, что в судебном заседании представитель ООО «ПРОМТЕХКОМПЛЕКТ+» представил копию Соглашения об установлении сервитута от 08.04.2025, которое подписано сторонами во внесудебном порядке. Представитель ИП ФИО1 факт подписания данного Соглашения об установлении сервитута от 08.04.2025 не оспаривал.

При этом, суд отмечает, что Соглашение сторонами подписано 08.04.2025, то есть в процессе рассмотрения судом настоящего спора, ходатайств об изменении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом наличия разногласий относительно редакции пунктов Соглашения истцом по первоначальному иску заявлено не было.

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда

обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных первоначальных и исковых требований, поскольку спор фактически урегулирован сторонами во внесудебном порядке, соглашение об установлении сервитута от 08.04.2025 подписано сторонами добровольно на условиях, изложенных в нем, в настоящее время нарушенное право, подлежащее судебной защите, отсутствует.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы по делу относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 49, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я И.Н. Шевцова