Арбитражный суд Сахалинской области
Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,
www.sakhalin.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Южно-Сахалинск
09 июня 2025 года
Дело № А59-7240/2024
Полный текст решения изготовлен 09.06.2025г.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю.А.,
при ведении протокола судебного заседания, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Плюс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
об обязании выполнить гарантийные работы по муниципальному контракту от 09.12.2019 № 111, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей,
третьи лица - Администрация ГО «Александровск-Сахалинский район», гражданка ФИО1,
участники процесса в судебное заседание не явились,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Ресурс-Плюс» (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (далее - ответчик) об обязании безвозмездно устранить недостатки объекта квартиры № 17 <...> г. Александровск-Сахалинский, Сахалинская область по муниципальному контракту № 111 от 09.12.2019 г., о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Определением суда от 18.11.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А59-7240/2024.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация ГО «Александровск-Сахалинский район», гражданка ФИО1.
Истец, ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств не заявили.
Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле.
Истец является управляющей компанией осуществляющей функции управления и содержания многоквартирного дома (далее – МКД), в силу действующего законодательства имеет право выступать в интересах собственников МКД, в подобных случаях.
Изучив материалы дела, выслушав представителя третьего лица, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела установлено, что 09 декабря 2019 года между МКУ «Служба «Заказчик» администрации городского округа «Александровск-Сахалинский район» (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен муниципальный контракт № 111 на приобретение на первичном рынке жилья в г. Александровск-Сахалинский.
Согласно п. 1.2 контракта количество и технические характеристики передаваемых по контракту квартир определены сторонами в приложении № 1 (Техническое задание) к контракту, которое является неотъемлемой его частью.
Согласно п. 1.3 контракта, квартиры передаются покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, а также в порядок определения долей, установлен ст. 36-37 ЖК РФ.
Пунктом 1.4 контракта предусмотрено, что квартиры должны отвечать обязательным санитарным, техническим и иным нормам, действующим на территории РФ, применительно к жилым помещениям, в том числе требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергоснабжении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно п. 2.1 контракта на переданные покупателю по акту приема-передачи квартиры, указанные в пункте 1.1 контракта, устанавливается гарантийный срок – 3 года.
На инженерное оборудование (сети тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведения) устанавливается гарантийный срок – 3 года.
На сантехническое оборудование и электроприборы – гарантийный срок, установленный изготовителем, но не менее 2 лет.
На окна (оконные блоки) и двери (дверные блоки) – гарантийный срок устанавливается изготовителем, но не менее 2 лет.
Согласно п. 2.2 контракта гарантийный срок на общее имущество многоквартирного дома и прилегающей территории – 5 лет (60 месяцев).
Согласно п. 2.3 контракта гарантийный срок устанавливается со дня, следующего за днем подписания без замечаний покупателем акта приема-передачи.
Согласно п. 2.4 контракта в случае возникновения претензий к качеству переданных квартир, покупатель обязан письменно известить об этом продавца. Стороны в течение 10 дней с момента сообщения о выявленных недостатках осуществляют осмотр квартиры (оборудования) на предмет причины возникновения недостатков. Осмотр проводится комиссионно с участием продавца или уполномоченного им лица.
Многоквартирному дому присвоен адрес: <...>. Указанное ответчиком не оспорено.
Акт приема-передачи квартиры № 17 подписан сторонами 03.12.2021.
Согласно договору управления многоквартирным домом № 18/21 от 03.11.2021, указанный дом принят под управление управляющей компании ООО «Ресурс-Плюс».
В связи с письменным обращением жильца многоквартирного дома по ул. Карла Маркса, 5, кв.17, г. Александровск-Сахалинский, управляющей компанией произведен осмотр жилого помещения, составлен акт от 18.10.2024.
В результате осмотра установлено: при обследовании вентиляционной шахты между туалетом и кухней и между кладовой и залом выявлено протекание и намокание стен. Данная проблема является виной застройщика при несоблюдении строительных норм.
Истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 21.10.2024 № 816 с требованием устранить выявленные недостатки.
Ответ на претензию не получен.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, действуя в качестве управляющей организации, истец несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516 (5) по делу N А40-217303/2016, при отсутствии товарищества собственников жилья, при выборе в качестве способа управления МКД управляющей организации, именно она обязана действовать в интересах всех собственников помещений в МКД.
Учитывая наличие договора управления домом, истец вправе обратиться в суд с иском в интересах собственников помещений об устранении строительных недостатков.
Принимая во внимание, что ООО «Ресурс-Плюс» действует в интересах собственников жилых помещений, ООО «Ресурс-Плюс» является надлежащим истцом по делу в силу действующего законодательства (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 2, 10, 11, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" государственный контракт, муниципальный контракт - договор, заключенный от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.
В соответствии с Обзором Верховного Суда Российской Федерации по судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, в силу части 1 статьи 2 Закона о контрактной системе законодательство о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд основывается на положениях ГК РФ, при разрешении споров, вытекающих из государственных (муниципальных) контрактов, суды руководствуются нормами Закона о контрактной системе, толкуемыми во взаимосвязи с положениями ГК РФ, а при отсутствии специальных норм - непосредственно нормами ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В силу пункта 2 статьи 525 ГК РФ к отношениям по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд, если иное не предусмотрено нормами ГК РФ, применяются правила о договоре поставки (статьи 506 - 522).
Кроме того, с учетом особенностей предмета контракта, спорные правоотношения сторон также регулируются нормами параграфа 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости".
В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4 статьи 469 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).
Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (пункты 2, 3 статьи 470 ГК РФ).
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По условиям заключенного контракта в случае передачи продавцом покупателю квартир, не соответствующих условиям контракта, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков, расторжения Контракта (пункт 2.6 контракта).
Акты приема-передачи квартиры подписан 03.12.2021, соответственно, недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, о спорных недостатках ответчик извещен.
При этом судом учитывается, что согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
Согласно пункту 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются: в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Соответственно, исходя из акта об установлении недостатков, и условий контракта (пункт 2.2. контракта), фотоматериала, представленного в материалы дела, недостатки установлены в общедомовом имуществе в период гарантийного срока.
Ответчик документальных доказательств устранения спорных недостатков в материалы дела не представил. Представленный ответчиком акт от 22.11.2024 не может быть принят в качестве доказательства устранения дефектов, так как фото или видеоматериалы к акту не приложены, управляющая компания для составления акта не приглашена. Собственник квартиры - ФИО1 указывает, что проблемы не устранены. Указанный факт подтверждается актом от 05.03.2025 № 4 и фотоматериалами.
При таких обстоятельствах, суд признает обоснованными и удовлетворяет требования истца возложении на ответчика обязанность безвозмездно устранить недостатки квартиры № 17 многоквартирного дома № 5 по ул. Карла-Маркса в г. Александровск-Сахалинский Сахалинской области.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, по результатам рассмотрения спора, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат взысканию с ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки квартиры № 17 многоквартирного дома №5 по ул. Карла-Маркса в г. Александровск-Сахалинский Сахалинской области, а именно, выполнить работы по предотвращению попадания влаги в квартиру, в районе вентиляционных шахт между туалетной комнатной и кухней и между кладовой и залом.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ресурс-Плюс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 50 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.
Судья
Ю.А. Дремова