Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь

03.07.2023 года Дело № А50-28021/22

Резолютивная часть решения объявлена 22.06.2023. Полный текст решения изготовлен 03.07.2023.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи И.В.Елизаровой, при ведении протокола секретарем Ульдановой Л.И., помощником судьи Старковой А.М., рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ФИО1 (ИНН <***>, <...>, адрес для корреспонденции: 614470, <...>)

к ответчику Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (УИЗО)(618417, Пермский край, г. Березники, площадь Советская, д.1, ИНН <***>, ОГРН <***>);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

- Администрации города Березники (618417, Пермский край, г. Березники, Советская площадь, д.1, ИНН <***>, ОГРН <***>);

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Управление Росреестра по Пермскому краю) (614990, Пермский край, г Пермь, Ленинский р-н, ул. Ленина, д 66/2, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными решений, обязании заключить договор аренды

в судебном заседании принимали участие:

от истца – ФИО2, по доверенности, удостоверение адвоката;

от ответчика и третьего лица Администрации – ФИО3, по доверенности, паспорт, диплом,

слушатель: ФИО4, паспорт;

ФИО1 (долее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – ответчик) о признании незаконным решения от 30.08.2022 № 18-01-09-2078 об отказе в заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства, обязании заключить договор аренды земельных участков сроком действия на три года на условиях представленного истцом проекта договора аренды (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация города Березники.

В судебном заседании истец на иске натаивал.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд

установил:

01.12.2007 на основании протокола заседания комиссии по продаже участков и прав их аренды от 20.11.2017 между истцом (арендатором) ответчиком (арендодателем) был заключен договор № 17801 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 площадью 15 786 кв.м., для проектно-изыскательских работ и строительства многоквартирного жилого дома (п.1.1 договора).

Срок действия договора определен до 20.11.2024 (п.2.1 договора).

Годовой базовый размер арендной платы за земельный участок на 2017 год установлен в размере 7 295 000 руб. (п.3.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Как указывает истец, на земельном участке он осуществлял строительство многоквартирных домов, два многоквартирных дома с кадастровыми номерами 59:03:0400046:610 и 59:03:0400046:698 построены и введены в эксплуатацию.

16.04.2021 договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Их земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 59:03:0400046:728, 59:03:0400046:729, 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731. Земельные участки с кадастровыми номерами 59:03:0400046:728 и 59:03:0400046:729 перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию.

В отношении земельных участков с кадастровым номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 сведения о зарегистрированных права отсутствуют, ни них расположены объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома) с кадастровыми номерами 59:03:0400046:733 и 59:03:0400046:732, право собственности на которые зарегистрировано за истцом, что подтверждается сведениями ЕГРН.

03.08.2022 с целью завершения строительства объектов истец обратился с заявлением к ответчику о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

30.08.2022 письмом № 18-01-09-2078 ответчик сообщил об отсутствии у него полномочий на заключение договора, так как участки перешли в общую долевую собственность, а также отсутствия правовых оснований для заключения договора без проведения торгов.

Также, 03.02.2023 истец направлял ответчику проект договора аренды земельных участков на рассмотрение, но получил отказ по тем же основаниям (письмо от 27.02.2023).

Полагая, что решение от 30.08.2022, а также незаключение договора аренды участков, не соответствуют закону, а также нарушает права и законные интересы истца, он обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего:

согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение.

В соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ);

Согласно п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу ст.39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Между тем, у ответчика предусмотренных ст.39.16 Земельного кодекса РФ оснований для отказа в предоставлении земельных участков истцу не имелось.

Доводы ответчика о том, что у него отсутствует право на распоряжение земельными участками, так как участки перешли в общую долевую собственность, признаны судом несостоятельными, так как не подтверждены доказательствами.

Из материалов дела следует, что в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, перешли образованные из земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 и сформированные под соответствующие дома земельные участки с кадастровыми номерами 59:03:0400046:728 и 59:03:0400046:729. Доказательств возникновения права общей долевой собственности на земельные участки, испрашиваемые истцом с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 в материалы дела не представлено (ст.65 АПК РФ). Согласно данным ЕГРН, в отношении земельных участков с кадастровым номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 сведения о зарегистрированных права отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что земельные участки не могут быть предоставлены без торгов, судом также отклоняются, так как противоречат положениям ст.39.6 Земельного кодекса РФ. Доказательства изъятия у истца объектов незавершенного строительства в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, оспариваемое истцом решение от 30.08.2022 об отказе в предоставлении в аренду земельных участков не соответствует закону и нарушает права истца, нарушение прав и законных истца должно быть ответчиком устранено в порядке ст.39.17 Земельного кодекса РФ.

По правилам ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Факт направления истцом ответчику предложения заключить договор с приложением проекта договора подтвержден материалами дела. Ответчик в установленный срок договор не заключил, ответил отказом. В материалы дела ответчиком также представлен проект договора аренды, на который истцом подготовлен протокол разногласий, а также протокол согласования разногласий, которые не были согласованы ответчиком.

Обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды между ответчиком и истцом, судом не установлено.

Поскольку заключение договора аренды с истцом является для ответчика обязательным, требования истца об обязании ответчика заключить договор обоснованы, при этом, договор в силу п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ подлежит заключению на условиях договора от 01.12.2017 № 17801 аренды земельного участка. В то же время, с учетом обстоятельств настоящего дела, возникшие у сторон разногласия по условиям договора подлежат урегулированию судом.

Как следует из протокола разногласий, у истца и ответчика имеются разногласия в части изложения преамбулы договора, а также пунктов 2.1, 3.1, 3.2, 10.3 и 11.

Принимая во внимание, что требования об обязании заключить договор аренды, переданы в суд, в абзаце преамбулы договора в качестве основания его заключения следует указать решение Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-28021/2022.

Учитывая, что п.п.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства, заключается на срок до трех лет, в пункте 2.1 договора следует указать, что договор действует в течение трех лет с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А50-28021/2022.

Также, принимая во внимание, что право на заключение первоначального договора аренды земельного участка для строительства было приобретено истцом на торгах, и земельные участки испрашиваются истцом для завершения строительства, отсутствуют основания для изменения размера арендной платы по сравнению с условиями, определенными в договоре аренды, заключенному на торгах.

В связи с изменением арендуемой площади с 15786 кв.м. до 9516 кв.м., годовой базовый размер арендной платы следует определить пропорционально, в сумме 4 397 518 руб. 05 коп. (7295000/15786*9516), а п.3.2 договора исключить.

Доводы истца о необходимости установления размера платы согласно решению Березниковской городской Думы Пермского края от 27.10.2015 № 20 «Об утверждении Положения о порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Березники», исходя из 0,3 процентов от кадастровой стоимости участков, судом отклоняются.

В пункте 10.3 договора следует указать, что расторжение договора производится по окончании срока действия договора без составления соглашения или в случае, установленном законодательством, и в п.11 договора указать, что его неотъемлемой частью является акт приема-передачи земельных участков.

Также суд считает необходимым определить условия п.п.1.1 договора, указав земельные участки, их площадь, целевое назначение, и местонахождение.

Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 200-201 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края,

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники от 30.08.2022 № 18-01-09-2078 об отказе в заключении договора аренды земельных участков.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с ФИО1 (ИНН <***>) договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0400046:733 и 59:03:0400046:732 на условиях договора от 01.12.2017 № 17801 аренды земельного участка, с изложением:

абзаца 3 преамбулы договора в следующей редакции:

«на основании решения Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-28021/2022»;

п.1.1 договора в следующей редакции:

«арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в пользование на условиях аренды:

- земельный участок, кадастровый номер 59:03:0400046:730, площадь 5042 кв.м., целевое назначение - для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0400046:733;

- земельный участок, кадастровый номер 59:03:0400046:731, площадь 4474 кв.м., целевое назначение - для завершения строительства объекта незавершенного строительства 59:03:0400046:732.

Местонахождение земельных участков – <...>;

п.2.1 договора в следующей редакции:

«настоящий договор подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации в Управлении Росреестра по Пермскому краю и действует в течение трех лет с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А50-28021/2022»;

п.3.1 договора в следующей редакции:

«Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату. Годовой базовый размер арендной платы на 2023 год составляет 4 397 518 руб. 05 коп.»;

п.3.2. договора исключить;

п.10.3 договора в следующей редакции:

«Расторжение договора производится по окончании срока действия договора без составления соглашения или в случае, установленном законодательством»;

п.11 договора в следующей редакции:

«неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи земельных участков».

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 300 руб.

Возвратить ФИО1 (ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.В.Елизарова