ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
04 июня 2025 года
Дело №А42-5446/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марченко С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3604/2025) общества с ограниченной ответственностью «Воланд» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.12.2024 по делу № А42-5446/2024 (судья Максимец Д. Л), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Воланд»
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества
при участии:
от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 18.05.2025
от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 21.10.2023
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Воланд» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Предпринматель) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2020, заключенного между ООО «Воланд» и ФИО1; аннулировании записи о регистрации перехода права собственности на переданное ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2020, о прекращении права собственности ФИО1 на объект недвижимости и обязании ФИО1 возвратить ООО «Воланд» полученное по договору купли-продажи от 23.12.2020 недвижимое имущество: объект АЗС с комплексом магазинов.
К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 26.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ее податель ссылается на недоказанность ответчиком имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, как следствие данного обстоятельства, несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушения судом первой инстанции норм материального права, выразившегося в неправильном истолковании закона, и норм процессуального права, выразившегося в нарушении принципа состязательности сторон. Податель апелляционной жалобы ссылается на тот факт, что судом первой инстанции неправомерно сделан вывод о наличии доказательств оплаты ответчиком недвижимого имущества в установленный договором срок, так и о несущественности допущенного ответчиком нарушения срока оплаты ввиду отсутствия значимости просрочки и, как, следствие, устранения данного нарушения путем внесения денежных средств на депозит нотариуса.
От Предпринимателя поступил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании 19.05.2025 присутствовали представители Общества и Предпринимателя.
Представитель Предпринимателя по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию отзыва на апелляционную жалобу, а представитель Общества настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.12.2020 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1. договора, продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: объект: АЗС с комплексом магазинов; назначение: нежилые строения и сооружения, этажность: лит. Л и лит. А1-1, общая площадь лит. А 187,2 кв.м, общая площадь лит. А1 169,2 кв.м, инв. №0903, лит. А, А1, В, Г-Г4, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер: 51 -51-01/033/2007-192.
Согласно пункту 3.1. договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 400 000 руб.
Согласно пункту 3.2. договора оплата осуществляется Покупателем в течение 20 банковских дней с момента подписания договора.
Согласно акту приема-передачи от 23.12.2020 истец передал, а ответчик принял предмет договора.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральный службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области 30.12.2020 за номером регистрации 51:20:0001019:199-51/055/2020-14.
В связи с тем, что ответчик не произвел оплату по договору, истец обратился в Первомайский районный суд города Мурманска с иском о расторжении договора, аннулировании записи о регистрации перехода права собственности на переданное по договору недвижимое имущество, прекращении права собственности ФИО1 на объект недвижимости и обязании возвратить недвижимое имущество.
Заочным решением Первомайского районного суда города Мурманска от 27.02.2024 по делу № 2-673/2024 иск удовлетворён.
Определением Первомайского районного суда города Мурманска от 16.04.2024 на основании заявления ФИО1 заочное решение Первомайского районного суда города Мурманска от 27.02.2024 по делу № 2-673/2024 отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.
Определением Первомайского районного суда города Мурманска от 16.04.2024 по ходатайству ООО «Воланд» дело № 2-673/2024 передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Мурманской области.
Суд первой инстанции в иске отказал указав, что продавец более двух лет не предъявлял требования об исполнении договора в части оплаты, а сразу предъявил требование о расторжении договора; оценив отметку в договоре о том, что оплата произведена, счел, что обязательства исполнены; а также дополнительно принял во внимание внесение ответчиком денежных средств на депозит нотариусу, которые не востребованы истцом к моменту принятия решения.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене на основании следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Из положений части 1 статьи 314 ГК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ, если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено право стороны договора в случае существенного нарушения договора другой стороной потребовать расторжения его в судебном порядке. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3.2. договора оплата осуществляется покупателем в течение 20 банковских дней с момента подписания договора.
Согласно пункту 3.3 договора оплата недвижимого имущества производится покупателем путем перечисления денежных средств со счета покупателя на расчетный счет продавца либо иным способом, в результате которого прекращается обязательство покупателя по оплате недвижимого имущества: вступления в силу соглашения о зачете/отступном или иным способом в соответствии с действующим законодательством РФ.
23.12.2020 между сторонами подписан акт передачи имущества, в котором указано, что продавец передал в собственность покупателю, а он принял и оплатил недвижимое имущество.
Возражая против удовлетворения апелляционной жалобы Предприниматель пояснил, что обязанность по оплате им исполнена путем внесения наличных денежных средств, однако поскольку квитанцией покупатель в настоящем время не располагает, он внес указанные денежные средства в нотариальный депозит, в виду чего полагает, что с учетом перехода права собственности на спорный объект, обязательства им исполнены надлежащим образом. Также указал, что ссылка в акте передачи имущества на сумму в 400 000 руб. также является надлежащим доказательством исполнения условий договора купли продажи.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции относится критически к указанному доводу, поскольку включение сведений в договор купли продажи о передаче денежных средств в оплату по акту приема имущества с указанием, что на момент подписания договора расчеты межу сторонами произведены, само по себе без соответствующих доказательств, удостоверяющих факт передачи денежных средств продавцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность по передаче.
В данном случае, с момента заключения договора купли-продажи и с момента передачи имущества покупателем не было исполнено обязательство по оплате спорного объекта ни полностью, ни в части, (внесение наличных денежных средств на нотариальный депозит произведено более 3 лет спустя после инициирования иска в суд), что судом квалифицируется как существенное нарушение условия пункта 3.2 условия договора.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требования Общества о расторжении договора купли-продажи, поскольку Предпринимателем допущено длительное неисполнение обязательств по оплате во исполнения договора купли-продажи, которое в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и условиями договора является достаточным основанием для его расторжения.
В связи с тем, что расторжение договора купли-продажи влечет за собой прекращение правового основания для владения и пользования Предпринимателем спорным помещением, суду первой инстанции надлежало также удовлетворить требования Общества о возложении на Предпринимателя обязанности вернуть имущество продавцу.
Апелляционная инстанция отмечает, что требование не является самостоятельным, а представляет собой конкретизацию последствий расторжения договора, то есть тесно связано с требованием о расторжении договора. Совместное разрешение указанных требований в рамках одного дела является правомерным и целесообразным.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Мурманской области подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.
В связи с отменой решения и удовлетворения иска в полном объеме, расходы по оплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат взысканию с ответчика в пользу истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.12.2024 по делу № А42-5446/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Воланд» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.
Применить последствия расторжения договора в виду аннулирования записи о регистрации перехода права собственности на переданное ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2020.
Прекратить права собственности ФИО1 на объект недвижимости и обязать ФИО1 возвратить ООО «Воланд» полученное по договору купли-продажи от 23.12.2020 недвижимое имущество: объект АЗС с комплексом магазинов, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер: 51 -51-01/033/2007-192.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Воланд» 36 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.С. Сухаревская
Судьи
Н.А. Бугорская
Н.С. Полубехина