Постановление по делу № 15АП-1322/2025 от 04.03.2025

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону дело № А32-35031/2023 04 марта 2025 года 15АП-1322/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Барановой Ю.И., судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрипуновой Е.А., при участии:

от истца посредством веб-конференции – представитель ФИО1 по доверенности от 18.06.2024,

от ответчика – представитель не явился, извещен, от третьего лица – представитель не явился, извещен. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Фармальянс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2024 по делу № А32-35031/2023 по иску ООО «Фармальянс»

к ответчикам - Администрации МО Туапсинский район и Администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района

при участии третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края

о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фармальянс» (далее – истец, ООО «Фармальянс») обратилось в суд с исковым заявлением к администрации МО Туапсинский район и администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района о расторжении договора аренды земельного участка от 28.04.2017 № 3300002224, о взыскании денежных средств в размере 1 593 148 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Фармальянс» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ответчик создал препятствие использования участка, переданного истцу в рамках спорного договора аренды в период его действия, что в силу п. 4.2.5. договора аренды является основанием для досрочного расторжения настоящего договора. Действия ответчика по распоряжению земельным участком в период его владения истцом без предъявления требований к истцу относительно его нарушения с продолжением начисления арендной платы, является злоупотреблением правом. Ввиду наличия в деле противоречивых доказательств, а именно акта осмотра с имеющимся на участке газопроводом и градостроительного плана участка с его отсутствием, суду было необходимо определить его фактическое местоположение. Кроме того, суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство истца об отложении судебного заседания для получения дополнительных доказательств.

От Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ поступило заявление о замене ответчиков (Администрации МО Туапсинский район и Администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района) на Администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) юридический адрес: 352800, <...>.

Заявление мотивировано правопреемством Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края на основании решения Совета муниципального образования Туапсинский муниципальный округ от 20 декабря 2024 г. № 117, свидетельства о постановке на налоговый учёт и выписки из ЕГРЮЛ от 28 декабря 2024г. в соответствии с частью 5 статьи 34 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного в Российской Федерации», Законом Краснодарского края от 8 февраля 2024 г. № 5070-КЗ «О преобразовании поселений, входящих в состав муниципального образования Туапсинский район, путём их объединения и о наделении вновь образованного муниципального образования статусом муниципального округа».

В силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Исходя из анализа положений статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимым условием процессуального правопреемства должна являться замена стороны в материальном правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального

правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника.

С учетом вышеизложенного, заявление Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ о замене ответчиков (Администрации МО Туапсинский район и Администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района) на правопреемника - Администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) подлежит удовлетворению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Суд огласил письменные материалы и исследовал их.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно постановлению администрации МО Туапсинского района от 26.12.2007 № 2104, утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606009:0095, общей площадью 259 кв. м, расположенный по адресу: 352844, Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, в центральной части <...>.

28 апреля 2007 года согласно протокола № 4/16/3 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимых в форме конкурса, и определению победителя торгов, между ООО «Фармальянс» и Администрацией муниципального образования Туапсинского района Краснодарского края заключен договор аренды земельного участка № 3300002224 (далее-Договор).

29.11.2007 договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером: 23:33:0606009:0095, общей площадью 259 кв. м, расположенный по адресу: 352844, Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, в центральной части <...> южнее существующего здания администрации, предназначенный для строительства и эксплуатации аптеки сроком на 49 лет.

Как следует из искового заявления, в период оформления истцом разрешительной документации для строительства аптеки, на земельном участке с кадастровым номером: 23:33:0606009:0095, общей площадью 259 кв. м, расположенный по адресу: 352844, Краснодарский край, Туапсинский район, п. Джубга, в центральной части <...> выявлены существенные нарушения арендодателем договора аренды, вследствие чего использование земельного участка по назначению стало невозможным.

Согласно строительно-технической экспертизе были выявлены следующие нарушения:

- осуществлена прокладка и монтаж линии газопровода, протяженность которой в границах участка составляет 22,1 кв. м.

- в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606009:0095 расположен бетонный забор, возведенный со стороны смежного земельного

участка, расположенного по адресу: пгт. Джубга, ул. Советская, д. 1, площадь наложения составляет 12,9 кв. м.

Пунктом 4.2.5. договора согласованы случаи, когда арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в том числе, в случаях, когда арендодатель создает препятствия в использовании участка, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, которых арендатор не знал на момент заключения договора.

Истец указывает на то, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Цель получения земельного участка в аренду - строительство аптеки, по мнению истца, земельный участок невозможно использовать для целей строительства, в связи с чем, договор аренды необходимо расторгнуть, а оплаченную арендную плату, понесенные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в связи с регистрацией договора, подготовкой технических условий в связи с оформлением градостроительного плана земельного участка, разработкой градостроительного плана, разработкой чертежа градостроительного плана, разработкой проектно-сметной документации для строительства аптеки возвратить истцу.

ООО «ФармАльянс» направлена досудебная претензия в адрес администрации муниципального образования Туапсинского района Краснодарского края с требованием выплатить денежные средства в размере 1 593 148,00 руб.

13.03.2020 в адрес администрации муниципального образования Туапсинский район истцом направлена претензия с требованием о расторжении спорного договора, которая 09.04.2020 была перенаправлена в адрес администрации Джубгского городского поселения. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 28.04.2017 № 3300002224 и взыскании с ответчика денежных средств в размере 1 593 148,00 руб.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки

недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права и в силу положений статьи 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований ООО «Фармальянс» должно доказать, что выявленный им недостаток земельного участка (нахождение на участке газопровода, а также бетонного забора, возведенного со стороны смежного земельного участка) объективно препятствует использованию участка по

указанному в договоре назначению и не был заранее известен арендатору либо не мог быть обнаружен им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

В данном случае установленная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена одновременно с заключением названного договора и истцом не отрицается.

Общество вносило арендную плату и не требовало его досрочного расторжения.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, ООО «Фармальянс» указало, что согласно строительно-технической экспертизе были выявлены следующие нарушения:

- в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606009:0095 расположен бетонный забор, возведенный со стороны смежного земельного участка, расположенного по адресу: пгт. Джубга, ул. Советская, д. 1, площадь наложения составляет 12,9 кв. м и о невозможности его использования в целях строительства.

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда:

- арендодатель создает препятствие в использовании участка,

- предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал в момент заключения договора.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов от 28.04.2007 № 3300002224 имеет особые условия, так, согласно пункту 10.1 арендатор обязан выполнить условия конкурса, по результатам которого заключен настоящий договор, в том числе указанный пункт содержит условие о том, что срок строительства - не более 4 лет.

Согласно представленной в материалы дела информации Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Туапсинский район от 18.11.2024 № 5252/03.2 сведения о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606009:95, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Дружба, ул. Советская, в архиве управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента заключения договора аренды, предметом которого является спорный земельный участок, предоставленный истцу для строительства и эксплуатации аптеки, до настоящего времени истцом условия договора не исполнены.

Доказательств, подтверждающих обращение ООО «ФармАльянс» за разрешением на строительство, отказы в получении разрешения на строительство, как и доказательств невозможности строительства на спорном земельном участке в момент заключения договора, а также в настоящее время истцом в материалы дела не представлено.

Напротив, из представленного в материалы дела заключения по предварительному согласованию места размещения объекта строительства (кадастровая справка) № 03-4/1218 следует, что место размещения земельного участка для размещения аптеки в пос. Джубга согласовано, земельный участок пригоден для строительства аптечного пункта.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

При этом заявителем в материалы не представлены доказательства невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями, установленными договором.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления суду доказательств нарушения договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

При таких обстоятельствах основания для применения такой крайней меры ответственности, как расторжение заключенного сторонами договора, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В данном случае суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, в том числе факт недоказанности истцом нарушения арендодателем существенных условий данного договора на момент его заключения. При этом, на момент подачи иска прошло 18 лет, на протяжении указанного времени истец о наличии недостатков земельного участка не заявлял, участком пользовался, при этом, последние носят видимых характер.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести замену ответчиков - Администрации МО Туапсинский район и Администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района на правопреемника - Администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2024 по делу № А32-35031/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.И. Баранова

Судьи Я.Л. Сорока

П.В. Шапкин