Постановление по делу № 03АП-2146/2025 от 24.06.2025 | 3 арбитражный апелляционный суд

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 июня 2025 года Дело № А74-3242/2024

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Паюсова В.В., судей: Парфентьевой О.Ю., Пластининой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 апреля 2025 года по делу № А74-3242/2024,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Хакасия:

от ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 16.01.2025 (т.2, л.д. 41),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Везувиан» (ООО «Везувиан», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1, ответчик) о взыскании 2 837 901 руб. 93 коп. убытков, в виде стоимости неотделимых улучшений, возникших в связи с проведением ремонтных работ на объекте ответчика, а также 100 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 26.04.2025 исковое заявление принято к производству суда.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.09.2024 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Везувиан» о взыскании 4 780 390 руб. 60 коп. неосновательного обогащения (арендная плата, расходы по зданию).

Решением от 04.04.2025 в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, принять в указанной части новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что предоставленные истцом в материалы дела договоры и акты выполнения работ по ремонту здания (с указанием места проведения работ, осуществления поставки),

аудиозапись переговоров истца и ответчика, соглашение о расторжении договора купли- продажи, составленное ответчиком с указанием суммы неотделимых улучшений, в совокупности свидетельствуют о том, что ответчик знал о проведении ремонтных работ в здании, необходимых для улучшения его технических и эксплуатационных характеристик, возражений против их выполнения не выражал, иных препятствий в их проведении не чинил, и данные доказательства являются достаточными для признания обоснованными требований истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 16.06.2025.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 20.05.2025, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы. Согласен с судебным актом суда первой инстанции. Просит судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Изложил возражения по доводам апелляционной жалобы. Дал пояснения на вопросы суда.

Истец, участвующий в деле, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечил.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом содержания апелляционной жалобы, отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, решение суда первой инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяется в обжалуемой части (отказ в удовлетворении первоначального иска).

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (сторона-1, продавец) и ООО «Везувиан» (сторона- 2, покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, с земельным участком от 05.10.2022 (договор), согласно пункту 1.1 которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи нежилого здания, с земельным участком, находящимся под зданием (далее – основной договор), указанными в п.1.2-1.3 настоящего договора, по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 покупателем земельного участка и объектов недвижимости на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 1.5 договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 20 календарных дней, с даты внесения, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об изменении размера земельного участка, с изменением кадастрового номера, а также об изменении технического плана нежилого здания, оговоренных в разделе 1.8 договора.

В соответствии с пунктом 1.7 договора покупатель уплачивает продавцу аванс, в счет частичного исполнения обязанности по оплате нежилого здания и земельного участка по основному договору в размере 1 000 000 руб. Аванс уплачивается на расчетный счет, либо в кассу ИП ФИО1 не позднее 10.10.2022.

В соответствии с пунктом 1.8 договора, продавец до подписания основного договора обязуется осуществить следующие действия: выделить оговорённый участок площадью не менее 4200 кв. м в натуре, зарегистрировать данный участок в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, а также актуализировать технический план нежилого здания в соответствие с существующими конструктивно-планировочными решениями, зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

В пункте 2.2 указана цена недвижимого имущества, которая составляет 17 500 000 руб.

Согласно пункту 2.3.1 уплата цены недвижимого имущества осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо внесением наличных денежных средств в кассу ИП ФИО1 в следующем порядке:

- 1 000 000 руб. в момент подписания предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка. - 1 000 000 руб. до 25.12.2022.

- 15 500 000 руб. в течение 5 дней с момента заключения основного договора куплипродажи нежилого здания и земельного участка.

Истец во исполнение условий заключенного сторонами предварительного договора перечислил ответчику аванс в размере 2 000 000 руб.

Вместе с тем между сторонами фактически основной договор купли-продажи не заключен, в связи с чем, 23.01.2024 продавец направил покупателю соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 05.10.2022.

Согласно пункту 2 указанного соглашения о расторжении продавец обязался вернуть покупателю аванс в размере 2 000 000 руб. в согласованном порядке.

Неотъемлемые улучшения, сделанные покупателем в нежилом здании, находящимся по адресу: ул. Советская, д. 180 Д, кадастровый номер 19:01:160103:2207 являются собственностью продавца (пункт 3 соглашения).

Соглашение о расторжении предварительного договора от 23.01.2024 в представленном ответчиком виде покупателем не подписано.

Из пояснений представителя ИП ФИО1 следует, что основной договор не подписан в связи с отсутствием денежных средств у покупателя. При решении вопроса о расторжении предварительного договора между сторонами возникли разногласия, в том числе в части неотделимых улучшений имущества.

Поскольку основной договор не заключен сторонами, а сумма аванса не возвращена ООО «Везувиан» инициирован судебный процесс о взыскании с ИП ФИО1 (продавца) аванса в размере 2 000 000 рублей и процентов (дело № А74-1942/2024). В ходе рассмотрения дела, ответчиком произведен возврат 2 000 000 руб. (платежное поручение от 22.03.2024 № 135).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 31.07.2024 по делу № А74-1942/2024 иск ООО «Везувиан» удовлетворён, с ИП ФИО1 в пользу ООО «Везувиан» взыскано 61 202 руб. 19 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.01.2024 по 02.04.2024, исчисленных за удержание аванса по предварительному договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 05.10.2022.

Указывая на устное согласование истца и ответчика о проведении ремонтных работ в приобретаемом здании, последующие действия истца по проведению данных работ на объекте, указание ИП ФИО1 в соглашении о расторжении предварительного договора от 23.01.2024 на наличие неотделимых улучшений, сделанных покупателем (ООО «Везувиан») в здании, ООО «Везувиан» обратилось с настоящим иском о взыскании затрат на проведение ремонта на объекте ответчика в виде убытков.

Встречный иск ИП ФИО1 обусловлен фактом нахождения ООО «Везувиан» в спорном здании в период с 11.10.2022 по 25.01.2024 и его неосновательного обогащения ввиду невнесения какой-либо платы как за пользование зданием, так и за земельным участком.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с учетом положений заключенного предварительного договора, исходил из отсутствия оснований для взыскания убытков в виде затрат на ремонт.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения

обязательства или причинения вреда, наличие убытков (часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, для наступления гражданско-правовой ответственности суду необходимо установить наличие состава правонарушения, включающего в себя наличие убытков и их размер, противоправность поведения субъекта ответственности, причинную связь между убытками и действиями (бездействием) указанного лица, а также его вину. Требование о привлечении к гражданско-правовой ответственности может быть удовлетворено судом только при доказанности всех названных элементов в совокупности.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 4, 6 указанной статьи предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом первой инстанции установлено, что между сторонами заключен предварительный договор от 05.10.2022, согласно пункту 1.1 которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем основной договор, указанными в п.1.2-1.3 предварительного договора, по которому ответчик будет выступать продавцом, а истец покупателем земельного участка и объектов недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Истец, обращаясь с иском о взыскании убытков, ссылался на то, что им были произведены в помещении, которое должно было быть передано ему в собственность, неотделимые улучшения, стоимость которых подлежит взысканию с ответчика, поскольку основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.

В обоснование требований истец, в том числе ссылается на положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы сторон, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Проанализировав в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия предварительного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость произведенных истцом улучшений в отсутствие надлежащего на это согласия ответчика, или согласия ответчика на

компенсацию таких расходов, не подлежит взысканию с ответчика, у истца права на возмещение таких расходов в данном случае не возникло.

Кроме того истцом не доказана противоправность действий ответчика и причинно-следственную связь между действиями ответчика и понесенными истцом расходами, а именно нарушение ответчиком условий предварительного договора уклонения от заключения основного договора до отчуждения спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами.

Спорный предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество, предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательства в отношении недвижимого имущества.

Условия содержания объекта до заключения основного договора, а также его ответственность за сохранность имущества, риск его случайной гибели или порчи, обязанность по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, эксплуатационных расходов с даты подписания предварительного договора сторонами не согласовано. Договор аренды между сторонами подписан и заключен не был.

Предварительным договором также не урегулировано право покупателя организовать работы в здании, провести их за счет продавца, какая либо сметная или проектная документация также не согласовывалась сторонами.

Представитель ИП ФИО1 отрицает факт согласования каких-либо работ, их объем, стоимость.

Довод истца о том, что предоставленные истцом в материалы дела договоры и акты выполнения работ по ремонту здания (с указанием места проведения работ, осуществления поставки), аудиозапись переговоров истца и ответчика, соглашение о расторжении договора купли-продажи, составленное ответчиком с указанием суммы неотделимых улучшений, в совокупности свидетельствуют о том, что ответчик знал о проведении ремонтных работ в здании, необходимых для улучшения его технических и эксплуатационных характеристик, возражений против их выполнения не выражал, иных препятствий в их проведении не чинил, и данные доказательства являются достаточными для признания обоснованными требований истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений, признан апелляционным судом несостоятельным на основании следующего.

Так, по мнению суда апелляционной инстанции, совокупностью указанных доказательств в целом не подтверждается согласование продавцом конкретных работ, их стоимость и т.д.

Согласно пунктам 2.1, 2.4.2 предварительного договора, спорный объект должен быть передан покупателю по основному договору на основании акта приема-передачи в течение 3 дней. Между тем, как уже отмечалось, спорное здание по акту приема-передачи при заключении предварительного договора истцу передано не было, условия содержания объекта истцом не согласовано. Предварительным договором не урегулировано право истца организовывать работы в здании, провести их за счет продавца, какая-либо сметная или проектная документация также не согласовывалась сторонами.

Судом первой инстанции обоснованно не принята в качестве доказательства аудиозапись переговоров сторон, поскольку из содержания указанной записи не представляется возможным достоверно установить личности участников записанного разговора, помимо этого, в обязанности суда не входит осуществление идентификации принадлежности голосов.

Акты выполнения работ по ремонту здания (с указанием места проведения работ, осуществления поставки) не свидетельствуют о получении согласия ответчика на осуществление неотделимых улучшений, как и не свидетельствуют о том, что между сторонами разрешен вопрос о распределении понесенных расходов на неотделимые улучшения.

Ссылка истца на соглашение о расторжении договора купли-продажи, составленное ответчиком с указанием суммы неотделимых улучшений, также не может быть принята во внимание, поскольку не свидетельствует о том, что ответчиком было дано согласие на проведение неотделимых улучшений.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что истец, производя неотделимые улучшения до заключения основного договора в отсутствие надлежащего подтверждения одобрения на это ответчика, действовал на свой риск, поскольку на тот момент у него отсутствовало право на распоряжение спорным недвижимым имуществом.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований их взыскании убытков, понесенных истцом, отказано правомерно.

Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 04 апреля 2025 года по делу № А74-3242/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий В.В. Паюсов Судьи: О.Ю. Парфентьева

Н.Н. Пластинина