Постановление по делу № Ф09-7336/2024 от 31.01.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-7336/24

Екатеринбург

31 января 2025 г.

Дело № А07-5937/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Краснобаевой И.А., Скромовой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2024 по делу № А07-5937/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Стандарт Плюс» (далее – общество «Стандарт Плюс», общество) - ФИО1 (доверенность от 19.04.2024);

Администрации - ФИО2 (доверенность от 26.03.2024 № 01-05-01075/13), ФИО3 (доверенность от 03.10.2024 № 01-05-03486/13).

Общество «Стандарт Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора, выраженный в письме от 29.11.2019 № 01-02-33252/11, и продлении срока действия договора от 29.10.2014 № 47-РТ о развитии застроенной территории части квартала, ограниченного улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан; об обязании в пятидневный (рабочие дни) с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, внести изменения в договор от 29.10.2014 № 47-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, путем заключения с ООО «Стандарт Плюс» дополнительного соглашения к нему в следующей редакции:

1. Изложить пункт 3.1.5 Договора от 29.10.2014 № 47-РТ в следующей редакции: «3.1.5. В течение действия настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование».

2. Изложить пункт 3.1.6 Договора в следующей редакции: «3.1.6. В течение действия настоящего договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа г. Уфа, в случае, если такими собственниками были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.5 настоящего договора».

3. Изложить пункт 3.1.7 Договора в следующей редакции: «В течение действия настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1., 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии».

4. Изложить пункт 3.1.10 Договора в следующей редакции: «3.1.10. В течение действия настоящего договора осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития и указанной в п. 1.1 настоящего договора. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории».

5. Изложить пункт 3.1.12 Договора в следующей редакции: «3.1.12. В течение действия настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, стороны обязаны: 1) оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков или оформлением права собственности на земельные участки); 2) получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации».

6. Изложить пункт 3.1.16 Договора в следующей редакции: «3.1.16. В течение действия настоящего договора, осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора.

7. Изложить пункт 3.1.17 Договора в следующей редакции: «3.1.17. В течение действия настоящего договора, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии».

8. Изложить пункт 5.4 Договора в следующей редакции: «5.4. Договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения ими своих обязательств по настоящему договору, но не ранее 4 лет и 10 месяцев с даты подписания настоящего дополнительного соглашения».

9. Дополнить договор пунктом 5.5. в следующей редакции: «Дополнительное соглашение, подписанное Сторонами настоящего договора во исполнение судебного акта по арбитражному делу № А07-5937/2020, является неотъемлемой частью Договора от 29.10.2014 № 47-РТ» (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа (далее – Управление), Главное управление архитектуры и градостроительства г. Уфы, Федеральная антимонопольная служба по РБ, временный управляющий ФИО4, Прокуратура РБ, ФИО5, ФИО6

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2024 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указал, что судами не учтено то, что общество обратилось с заявлением о продлении договора от 29.10.2014 № 47-РТ непосредственно перед истечением срока его действия, притом, что о невозможности исполнить договор обществу было известно еще в 2019 году. Кассатор обращает внимание суда округа о том, что судами не установлены, какие именно действия совершены каждой из сторон договора в период его действия, а также с учетом изменения срока его действия, какой из сторон обязательства не исполнены, и по какой причине. Судами, по мнению кассатора, не дана оценка поведению истца по неисполнению своих обязательств по договору. Судами не учтено, что в период с 2021-2024 истец в силу финансовых трудностей не мог исполнять договор по причинам, не связанным с действиями или бездействием ответчика. Таким образом, судами не учтено, что просрочка в исполнении договора была допущена со стороны обоих сторон. Полагает, что оснований для продления действия договора не имелось. При продлении срока договора судами был принят во внимание не конкретный период просрочки исполнения обязательства, допущенный Администрацией, а сроки, заявленные истцом в качестве необходимых и удобных для самого истца, притом, что указанные истцом сроки связаны с увеличением объема строительства, а также осуществлению действий по выявлению ветхого и аварийного жилья, уточнением собственников помещений, расселения. Однако такое увеличение сроков не соответствует проектной документации, ранее разработанной самим истцом, а также отсутствием на территории застройки аварийного жилья. Кассатор считает вывод суда относительно необходимости продления срока действия договора на 4 года и 10 месяцев не соответствующим фактическим обстоятельствам по делу. При этом судами достоверно не установлен факт просрочки исполнения ответчиком обязательств именно в течение указанного периода времени, судами указано лишь на просрочку со стороны Администрации на срок 16 месяцев. Заявитель отметил, что судами не просто продлен срок действия договора, а изменен сам порядок расчета срока действия договора и срока исполнения конкретных обязательств, предусмотренных договором. Таким образом, суды создали ситуацию правовой неопределенности относительно того, когда именно будет исполнен договор, и лишили Администрацию права на расторжение договора в случае просрочки исполнения застройщиком своих обязательств, а также продлили исполнение договора на неограниченный срок. Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что незаконность отказов в выдаче истцу разрешений на строительство явилась основанием для продления договора, поскольку такая обязанность ответчика договором не предусмотрена. Кроме того, застройщиком не доказано, что отказы в выдаче разрешений на строительство являются незаконными. Полагает, что суды вышли за пределы заявленных истцом требований, оценив правомерность действий Администрации по отказу в выдаче разрешения на строительство. Более того, судами также не принято во внимание и то, что в спорной ситуации отказ мотивирован несоответствием этажного запроектированного многоквартирного дома проекту планировки и проекту межевания территории, в то время как у истца имеется обязанность по договору осуществлять строительство в соответствии и с утвержденным проектом застроенной территории. Судами не исследован вопрос реального наличия аварийного жилья на территории, подлежащей развитию, и, как следствие, не исследован вопрос возможности исполнения данного обязательства в принципе, что имеет существенное значение для рассмотрения дела. Кроме того, условиями договора не предусмотрена обязанность ответчика принимать решения об изъятии и сносе объектов, которые не относятся к фонду аварийного или ветхого жилья и/или находящиеся в частной собственности. При таких обстоятельствах непринятие решения об изъятии объектов капитального строительства, не являющихся аварийными, не может служить основанием для продления срока действия договора. По мнению ответчика, истцом не доказано, что им планируется строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры магистральных, коммунально-бытовых инженерных сетей, коммунально-бытовых объектов квартала, не связанных с планируемым им строительством многоквартирного жилого дома. Упомянутый социальный объект (дошкольное учреждение) является частью запланированного к строительству дома, его расположение во встроено-пристроенном помещении, то есть его строительство, конструктивно связано со строительством дома в целом. Суды обосновали изменение условий договора тем, что Администрация вела переписку с застройщиком, тем самым, подтвердив факт действия договора № 47-РТ. Данный довод является необоснованным в силу того, что Администрация вела переписку относительно: отказа в продлении срока действия договора (письмо Администрации от 29.11.2019 № 01-02-33252/11); требования о погашении задолженности в размере 50 952 525,89 руб., возникшей до прекращения действия договора; отказа в выдаче разрешения на строительство. Ссылка истца на письмо Администрации от 09.09.2021 № 01-05-02662/11, как на обстоятельство, свидетельствующее о фактическом признании сторонами договора действующим не верна, так как «Рассмотрение вопроса выдачи разрешения на строительство возможно после устранения вышеизложенных замечаний», выдача разрешения на строительство является самостоятельной муниципальной услугой и не является обязательством Администрации по договору № 47-РТ. Ни одна из переписок не содержала в себе подтверждения продления срока действия договора, Администрация, наоборот, отказала в продлении договора. Относительно погашения задолженности в размере 50 952 525,89 руб. заявитель указал, что она возникла до прекращения договора, прекращение действия договора не прекращает денежные обязательства, возникшие до прекращения договора, в ином случае суд лишает Администрацию законного права требовать исполнения уже просроченного к моменту прекращения договора обязательства. Податель жалобы считает, что судом апелляционной инстанции сделан неверный вывод о непоследовательности и противоречивости поведения Администрации. Кассатор также обращает внимание на то, что для зоны «Ж-3», к которой относится спорный земельный участок, вышеуказанными Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан установлен максимальный процент застройки в размере 60% (статья 45). Указанная площадь не позволяет разместить все группы домов, предусмотренных утвержденным постановлением АГО от 21.11.2017 № 1614 проектом планировки и межевания территории, а иной участок (иные участки) истцом у Администрации не испрашивался до настоящего времени, в сроки, предусмотренные договором № 47-РТ, а потому указание суда на необходимость возведения истцом жилых домов 1, 2 и 3 очереди вплоть до 2028 года, формирование земельных участков, не имеет какого-либо значения. Кассатор полагает неправомерным признание судами незаконным отказа Администрации в продлении срока действия договора, выраженного в письме от 29.11.2019 № 01-02-33252/11, поскольку такой отказ не является ненормативно-правовым актом, а является ответом на обращение, вытекающим из договорных отношений, возникших между сторонами. По мнению ответчика, у судов с учетом обстоятельств, установленных в судебном акте по делу № А07-12235/2018, не имелось оснований для внесения изменений в пункты 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.12, а также дополнения договора новым пунктом 5.5.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением по делу № А07-12235/2018 удовлетворены требования общества «Стандарт Плюс»; судами признаны незаконным ввиду несоответствия статьям 39.5, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации отказ Администрации в предоставлении в собственность общества «Стандарт Плюс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:010548:96, выраженный в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.03.2018 исх. № 4428.

Указанным решением на Управление возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения направить в адрес общества «Стандарт Плюс» проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

В рамках дела № А07-12235/2018 установлено, что на основании Постановления главы Администрации от 22.11.2013 № 5944 было принято решение «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

По результатам аукциона между Администрацией и обществом «Стандарт» заключен договор от 29.10.2014 № 47-РТ развития застроенной территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - договор № 47-РТ).

По данному договору заявитель обязался в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1.–3.1.19. договора № 47-РТ, а заинтересованное лицо обязалось создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1.–3.3.4. договора.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора № 47-РТ заинтересованное лицо приняло на себя обязательства предоставить заявителю в течение 12-ти месяцев после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, настоящего договора с учетом сроков формирования границ земельных участков, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно постановлению Администрации от 23.12.2014 № 5641 общество «Стандарт» была разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

На основании соглашения от 02.02.2016 об уступке прав и обязанностей по договору № 47-РТ по согласованию с Администрацией все права и обязанности по указанному договору переданы обществу «Стандарт Плюс» (ИНН <***>).

Общество «Стандарт Плюс» 02.08.2016 обратилось в Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой о назначении публичных слушаний по вопросу об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с решением Совета от 17.08.2016 № 66/12 проведены публичные слушания. Публичные слушания признаны состоявшимися, результат – положительный, о чем указано в заключении Совета городского округа от 17.11.2016.

Разработанные проект планировки и проект межевания территории утверждены Постановлением Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.11.2017 № 1614.

Письмом от 08.02.2018 № 14-1 ООО «Стандарт Плюс» обратилось в Администрацию на основании пункта 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с просьбой предоставить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010548:96 в собственность бесплатно для проектирования и строительства жилого дома.

Письмом от 07.03.2018 № 4428 в ответ на вышеуказанное обращение Администрация отказала обществу «Стандарт Плюс» в предоставлении земельных участков в собственность бесплатно, указав на непредоставление доказательств исполнения обязательств, установленных п. 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6 договора № 47-РТ.

В результате рассмотрение спора по делу № А07-12235/2018 (9 месяцев, с момента подачи иска в суд – 03.05.2018 и до 04.02.2019, последний судебный акт по делу - постановление кассационного суда) требования общества «Стандарт Плюс» были удовлетворены в полном объеме.

Во исполнение судебных актов по данному арбитражному делу Управлением было принято решение от 13.05.2019 № 991 о предоставлении участка в собственность обществу «Стандарт Плюс» бесплатно и только 07.06.2019 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010548:96 зарегистрировано право собственности общества.

В тоже время, пунктом 5.4. Договора № 47-РТ предусмотрено, что срок действия договора составляет 5 лет, таким образом, его действие предусмотрено на период с 29.10.2014 по 29.10.2019.

Общество «Стандарт Плюс» указывало, что последнее в связи с допущенной по вине Администрации длительной задержкой исполнения своих обязательств по предоставлению земельного участка в собственность обществу, неоднократно обращалось в адрес Администрации с требованиями о пролонгации срока действия договора № 47-РТ.

Как следует из материалов дела, общество «Стандарт Плюс» письмом от 28.10.2019 (за день до истечения срока действия договора) № 28/19 обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением о продлении договора от 29.10.2014 № 47-РТ на срок 5 (пять) лет для завершения мероприятий, предусмотренных договором.

Администрация письмом от 29.11.2019 № 01-02-33252/11 отказала в продлении договора, в связи с наличием у общества «Стандарт Плюс» задолженности в размере 50 952 525,89 руб., отметив возможность рассмотрения вопроса о продлении договора после погашения указанной задолженности.

Прокуратурой РБ вынесено представление «Об устранении нарушений федерального законодательства» от 08.02.2021, исх. № 7-3-2021, пунктом 2 которого зафиксированы нарушения Администрацией прав и законных интересов общества «Стандарт плюс», в котором указывается также о том, что аналогичные нарушения были допущены при рассмотрении обращения ООО «Стандарт плюс» (от 02.10.2020 вх. № ЮЛ 2020-00719) на оказание муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по объекту «Многоквартирный многоэтажный дом», расположенный по адресу: г. Уфа, Советский район, в границах улиц Карла Маркса, 9 Января, бульвар Ибрагимова, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010548:96.

Помимо прочего, в представлении Прокуратуры РБ от 08.02.2021 указано на необоснованное и незаконное отклонение Администрацией документов общества «Стандарт Плюс» на выдачу разрешения на строительство, поскольку запрашиваемые Администрацией документы были представлены Обществом в составе документов раздела 1 проектной документации.

Позднее обществу «Стандарт Плюс» был направлен отказ в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на нарушении этажности в проектно-строительных документах ООО «Стандарт Плюс» (30 этажей), максимально допустимым параметрам (25 этажей), установленным в Проекте планировки и проекте межевания территории по спорному договору № 47-РТ (ответ Администрации от 09.09.2021 № 01-05-02662/11).

Судами установлено также, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2024 по делу № А07-36352/2021 завершена процедура несостоятельности (банкротства) в отношении общества «Стандарт Плюс» в результате признания требования всех кредиторов удовлетворенными в полном объеме, производство по делу прекращено.

Ввиду изложенного, полагая, что отказ Администрации в продлении договора от 29.10.2014 № 47-РТ является незаконным, общество «Стандарт Плюс» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды исходили из того, что общество «Стандарт Плюс» по не зависящим от него обстоятельствам, не могло соблюсти сроки исполнения обязательств, установленных договором о развитии застроенной территории. С учетом наличия неисполнения со стороны Администрации встречных обязательств, суды удовлетворили требования истца.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной, а судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорные отношения сторон урегулированы положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, внесенных в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и утративших силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной правовой норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции истца, приведенной в исковом заявлении, его требования направлены на изменение договора от 29.10.2014 № 47-РТ о развитии территории, заключенного по результатам аукциона.

В силу условий указанного договора истец принял на себя обязательства осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 29.10.2019, а ответчик обязался создать для выполнения истцом своих обязательств по договору.

В рамках дела № А07-12235/2018 установлено, что на основании Постановления главы Администрации городского округа г. Уфа от 22.11.2013 № 5944 было принято решение «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

На основании соглашения от 02.02.2016 об уступке прав и обязанностей по договору от 29.10.2014 № 47-РТ «О развитии застроенной территории ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» по согласованию с Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан все права и обязанности по указанному договору переданы обществу «Стандарт плюс».

Обществом «Стандарт плюс» подготовлен проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Карла Маркса, бульваром Ибрагимова и проектируемой магистралью Западное шоссе в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 5641 от 23.12.2014.

В соответствии с разработанным проектом межевания в составе планируемой территории сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010548:96, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, площадь участка 3483 кв.м, вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные дома.

По настоящему делу истец требует внести изменения в договор в судебном порядке в части пунктов 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 3.1.16, 3.1.17, 5.4 договора, а также просит дополнить договор пунктом 5.5 договора.

Возражая против удовлетворения иска, Администрация указывала на недобросовестное поведение самого застройщика, длительное время не исполнявшего условия заключенного в 2014 году договора, при том, что с заявлением о продлении срока договора общество обратилось только 28.10.2019, то есть в последний день действия данного договора, в то время как еще 13.05.2019 истцу было известно о невозможности исполнить договор. Администрация поясняла, что земельный участок предоставлен в собственность в рамках исполнительного производства, при этом истец начало периода просрочки исполнения обязательств по предоставлению земельного участка в собственность указывает 01.12.2016 по истечению месяца с даты, когда должен быть утвержден проект планировки и проект межевания, что является неверным. Начало периода просрочки исполнения обязательств по предоставлению земельного участка необходимо отсчитывать с даты отказа, а именно, с 07.03.2018, отметила, что сроки предоставления разрешения на строительство не нарушены, а также указала на отсутствие оснований для продления договора ввиду поведения самого общества.

С учетом приведенных сторонами спора доводов и возражений при разрешении спора судам следовало установить, какие действия совершены каждой из сторон в период действия договора, а также с учетом изменения срока его действия, какой из сторон обязательства не исполнены и по каким причинам.

Суд округа полагает, что данные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, судами в должной степени не установлены. Суды лишь указали на факты нарушений, допущенных ответчиком, не оценивая при этом поведение истца и не выяснив причины неисполнения истцом своих обязательств по договору.

Судами не принято во внимание, что договор о развитии застроенной территории может быть изменен в части продления его сроков только, во-первых, при установлении виновного неисполнения публичным органом обязательств, предусмотренных таким договором и, во-вторых, не более чем на период, на который публичный орган допускал действия (бездействие), препятствующее исполнению обязательства.

Удовлетворяя заявленные требования, указывая, что ответчик нарушил срок утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, а земельный участок был предоставлен Администрацией в собственность обществу с просрочкой нарушения своих обязательств на 16 месяцев, в связи с чем ответчиком допущено бездействие, суды не учли, что само общество в установленный договором срок каких-либо иных, за исключением разработки проекта планировки и проекта межевания территории, а также обращения с заявлением о предоставлении в собственность одного из значительного массива земельных участков, принятых на себя обязательств в сроки, предусмотренные договором, как указывал ответчик, не исполнило.

Судами не учтено, что утверждение проекта планировки и проекта межевания территории необходимо было выполнить 23.06.2016, в то время как указанные документы утверждены лишь 21.11.2017, то есть с просрочкой 1 год и 5 месяцев. С заявлением о получении земельного участка общество обратилось лишь 08.02.2018, то есть спустя 3 года и 3 месяца с момента заключения договора. При этом на дату окончания договора общество не приступило к строительству на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки и проекта межевания территории (пункт 3.1.7 договора), строительство застроенной территории и объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, не осуществило.

Кроме того, истцом оплата в сумме 50 952 525,89 руб. была произведена платежным поручением № 2 от 15.01.2024, то есть уже в ходе рассмотрения спора по настоящему делу.

Обществом требования о предоставлении ему в собственность или аренду дополнительных земельных участков в границах территории развития не заявлялись ни на дату предъявления иска, ни в ходе рассмотрения дела, не предъявлены такие требования и в настоящее время, сами земельные участки не были образованы и поставлены на кадастровый учет (пункт 3.1.12 договора).

Истцом не осуществлен снос и расселение территории, предназначенной для развития (пункт 3.1.10).

Истцом не осуществлена подготовка проектной документации, не обеспечено проведение экспертизы проектной документации и результатов проектных изысканий, а также не получено разрешение на строительство (пункты 3.1.13-3.1.15 договора).

Указанные причины неисполнения обществом своих обязательств по договору судами не исследовались. Тем не менее, суды пришли к преждевременным выводам о том, что только бездействие Администрации явилось препятствием к исполнению договора.

Кроме того, как следует из пояснений самого общества, необходимое финансирование для реализации проекта по строительству появилось у общества только в декабре 2023 года, что в период с 2021-2024 истец в силу финансовых трудностей не мог исполнять договор по причинам, не связанным с действиями или бездействием ответчика.

Таким образом, судами не принято во внимание, что в рассматриваемом случае возможна просрочка в исполнении договора не только со стороны ответчика, но и просрочка самого истца.

Также судами не учтено, что в силу пункта 5.4 заключенного сторонами договора истец был обязан в течение 5 лет с момента заключения договора выполнить принятые на себя обязательства, связанные с развитием застроенной территории.

Судами оставлено без внимания то, что общество обратилось с заявлением о продлении договора от 29.10.2014 № 47-РТ непосредственно перед истечением срока его действия, притом, что о невозможности исполнить договор обществу было известно еще в 2019 году.

Поведение истца при исполнении договора, учитывая продление срока его действия, судами не исследовано, оценка ему не дана, доводы Администрации не рассмотрены, в то время как установление неисполнения истцом обязательств по обстоятельствам, зависящим от него, исключает удовлетворение иска.

При продлении срока договора судами был принят во внимание не конкретный период просрочки исполнения обязательства, допущенный Администрацией, а сроки, заявленные истцом в качестве необходимых и удобных для самого истца, притом, что указанные истцом сроки связаны с увеличением объема строительства, а также осуществлению действий по выявлению ветхого и аварийного жилья, уточнением собственников помещений, расселения.

Однако судами не учтено, что такое увеличение сроков не соответствует проектной документации, ранее разработанной самим истцом и предусматривающим строительство 22 800 кв.м. жилья 3-й очереди строительства этажностью не более 25-ти, а также отсутствием на территории застройки аварийного жилья.

Продлевая срок действия договора до мая 2029 года, ни истец, ни суды не привели обоснования того, что именно такой срок необходим обществу для исполнения договора, а также не установили, что Администрация допустила именно такую просрочку исполнения. Указание судом апелляционной инстанции в качестве обоснования срока, на который подлежит продлению действие договора, на возможные судебные процедуры, нельзя признать правомерным, поскольку не основаны на материалах дела.

Судами не принято во внимание, что истцом не приведено обоснование того, по каким причинам им до настоящего времени в течение срока действия договора после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, не были предприняты меры по выкупу, расселению и сносу существующих строений, не находящихся в государственной собственности, по объектам, не признанным аварийными или ветхими и находящимся в частной собственности.

Вывод судов о том, что действие договора подлежит продлению на срок строительства социального объекта – детского дошкольного учреждения на 120 мест (примерный срок: апрель 2027 – апрель 2028 годов), сделан без исследования проектной документации, согласно которой предусмотрено размещение указанного объекта одновременно с возведением МКД, в связи с чем довод истца о необходимости дополнительного времени для его строительства нельзя признать обоснованным.

Делая вывод судов о том, что действие договора подлежит продлению на срок строительства 3-й очереди жилых домов, общей площадью 18 700 кв.м. с подземным паркингом на 189 м/м, с детским садом (примерный срок: февраля 2027-декабрь 2028), суды не учли, что срок действия договора увеличивается, таким образом, в два раза, что также нельзя признать правильным.

По мнению судов, действие договора подлежит продлению с учетом сроков на выявление ветхого жилья, уточнением собственников жилых и нежилых помещений, составлением списка расселения, оценкой стоимости расселения и выкупа (май 2024- май 2027). Однако судами с учетом возражений ответчика не исследован вопрос реального наличия аварийного жилья на территории, подлежащей развитию, и, как следствие, не исследован вопрос возможности исполнения данного обязательства в принципе, что имеет существенное значение для рассмотрения дела. Кроме того, условиями договора не предусмотрена обязанность ответчика принимать решения об изъятии и сносе объектов, которые не относятся к фонду аварийного или ветхого жилья и/или находящиеся в частной собственности. Более того, судами прямо установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010548:96 аварийное жилье отсутствует.

Из материалов дела не следует, что Администрацией допущен такой период просрочки, который позволяет продлить срок действия договора до мая 2029 года, в связи с чем вывод судов относительно необходимости продления срока действия договора на 4 года и 10 месяцев нельзя признать соответствующим фактическим обстоятельствам по делу.

Продлив действие договора на срок не менее 4 лет и 10 месяцев, суды достоверно не установили факт просрочки исполнения Администрацией обязательств именно в течение указанного периода времени, обосновав лишь просрочку ответчика на период 16 месяцев.

Между тем при рассмотрении данного спора судам необходимо было подробно установить конкретные обстоятельства, связанные с фактом допущенной просрочки, конкретный период просрочки со ссылкой на соответствующие доказательства.

При таких обстоятельствах суды не установили обстоятельства, связанные со сроком просрочки исполнения обязательств, допущенных Администрацией.

С учетом указанного выше поведения истца судами не дана оценка действиям самого общества, а также существенным обстоятельствам, связанным с причинами, по которым истец не исполнял условия договора в период до нарушения обязательств ответчиком и после прекращения такого нарушения. Указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения спора и определения срока, на который договор подлежит продлению.

В результате продления судами срока действия договора на 28 месяцев (не менее 4 года и 10 месяцев) общий срок исполнения застройщиком своих обязательств по договору с учетом изначально предусмотренного составил 102 месяца, что превышает даже срок, изначально предусмотренный аукционной документацией (42 месяца). Кроме того, данный срок был продлен судами исключительно по причине необходимости исполнения истцом необходимых мероприятий, а не по причине допущенной со стороны Администрации просрочки.

Суды не просто продлили срок действия договора, но и изменили порядок расчета срока действия договора (что является существенным условием договора) и срока исполнения конкретных обязательств по договору, изменив формулировку, согласно которой договор действует до исполнения всех обязательств, вытекающих из договора, а обязательства должны быть исполнены в течение срока действия договора.

Судами исключен общий конкретный срок исполнения договора, установлен только минимальный срок, в течение которого договор не может быть прекращен (4 года 10 месяцев), сам срок действия договора определяется датой исполнения сторонами всех своих обязательств.

Таким образом, суды создали ситуацию правовой неопределенности относительно того, когда именно будет исполнен договор и фактически продлили срок договора на неограниченный период времени, поскольку срок исполнения каждого отдельного обязательства поставлен в зависимость от срока исполнения отдельных обязательств.

Кроме того, подобной формулировкой суды фактически лишили Администрацию права на расторжение договора в случае просрочки исполнения застройщиком своих обязательств.

Указывая о том, что в качестве основания для продления срока договора является незаконность отказов Администрации в выдаче истцу разрешений на строительство, судами не учтено, что договор не содержит в себе обязанность Администрации выдавать разрешения на строительство объекта на застраиваемой территории, в связи с чем отказ в выдаче разрешения на строительство не может служить основанием для продления срока действия договора, при том, что такие отказы незаконными в установленном порядке не признаны.

Более того, судами не принято во внимание, что отказ мотивирован не соответствием этажного запроектированного МКД утвержденному проекту планировки и проекту межевания территории. Между тем требования о параметрах застройки территории и характеристиках объектов капитального строительства, являются безусловными градостроительными ограничениями, обязательными к исполнению при проектировании и строительстве объектов капитального строительства.

Судами не учтено, что истцом не доказано, что им планируется строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры магистральных, коммунально-бытовых инженерных сетей, коммунально-бытовых объектов квартала, не связанных с планируемым им строительством многоквартирного жилого дома. Упомянутый социальный объект (дошкольное учреждение) является частью запланированного к строительству дома, его расположение во встроено-пристроенном помещении, то есть его строительство, конструктивно связано со строительством дома в целом.

Суды обосновали изменение условий договора тем, что Администрация вела переписку с застройщиком, тем самым, подтвердив факт действия договора № 47-РТ.

Данный вывод нельзя признать обоснованным в силу того, что Администрация вела переписку относительно: отказа в продлении срока действия договора (письмо Администрации от 29.11.2019 № 01-02-33252/11); требования о погашении задолженности в размере 50 952 525,89 руб., возникшей до прекращения действия договора; отказа в выдаче разрешения на строительство. Ни одна из переписок не содержала в себе подтверждения продления срока действия договора, Администрация, наоборот, отказала в продлении договора.

Вывод суда апелляционной инстанции о непоследовательности и противоречивости поведения Администрации ввиду того, что денежные средства получены ответчиком от истца, следует признать преждевременным, поскольку данные денежные обязательства общества перед Администрацией возникли на основании решения суда от 18.09.2017 по делу № А07-8323/2017.

Кроме того, судами не исследовано, что для зоны «Ж-3», к которой относится спорный земельный участок, Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан установлен максимальный процент застройки в размере 60% (статья 45).

Указанная площадь не позволяет разместить все группы домов, предусмотренных утвержденным постановлением главы Администрации от 21.11.2017 № 1614 проектом планировки и межевания территории, а иной участок (иные участки) истцом у Администрации не испрашивался до настоящего времени, в сроки, предусмотренные договором № 47-РТ, а потому указание суда на необходимость возведения истцом жилых домов 1, 2 и 3 очереди вплоть до 2028 года, формирование земельных участков, не имеет какого-либо значения.

Помимо указанного, суды при внесении изменений в пункты 3.1.5, 3.1.6 договора, не учли обстоятельства, установленные в судебном акте по делу № А07-12235/2018 и имеющие преюдициальное значение для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым объекты недвижимости, подлежащие сносу и расселению на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 02:55:010548:96 отсутствуют, участок свободен от объектов капитального строительства, в связи с чем обязательства, установленные пунктами 3.1.5 и 3.1.6 договора у заявителя не возникли.

При таких обстоятельствах судам следовало исследовать вопрос о том, имеются ли основания для внесения изменений в пункт 3.1.12 договора.

Более того, право, предусмотренное данным пунктом, было реализовано заявителем в судебном порядке, обществом приобретен в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:010548:96, что не было принято судами во внимание.

По каким причинам общество не реализовало свои права в отношении иных земельных участков, находящихся в квартале развития, и связано ли это с поведением Администрации, судами не устанавливалось.

Относительно условия пункта 3.1.7 судами не учтено, что положения данного условия изначально не связывали определение начала момента производства строительно-монтажных работ на застроенной территории с моментом предоставления земельного участка в собственность. По условиям аукциона истец согласился приступить к строительно-монтажным работам после утверждения проекта планировки и проекта межевания, приняв на себя соответствующие риски.

С учетом изложенного доводы Администрации, содержащиеся в кассационной жалобе, подлежат проверке судом первой инстанции по существу с установлением фактических обстоятельств по делу и исследованием всех имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

Поскольку имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства судами не установлены, выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, обстоятельствам дела, имеющимся в нем доказательствам, не соответствуют, принятые по делу судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что указанные ошибки не могут быть устранены судом округа и требуют нового рассмотрения спора по существу, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Арбитражный суд Уральского округа отмечает, что настоящее постановление суда кассационной инстанции не предопределяет выводы суда первой инстанции, которые будут сделаны при новом рассмотрении дела, а лишь указывает на необходимость полноценного рассмотрения доводов лиц, участвующих в деле, исследования фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2024 по делу № А07-5937/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи И.А. Краснобаева

Ю.В. Скромова