Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-11601/2023

20 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Понуровской,

судей Н.Н. Анисимовой, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альто Фарма»,

апелляционное производство № 05АП-6927/2023

на решение от 17.10.2023

судьи Н.А. Тихомировой

по делу № А51-11601/2023 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альто Фарма» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО1,

при участии:

от ООО «Альто Фарма»: представитель ФИО2 по доверенности от 31.08.2023, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1196), паспорт;

от ФИО1: представитель ФИО3 по доверенности от 27.09.2023, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 4146), паспорт.

от Росреестра: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альто Фарма» (далее - заявитель, общество, ООО «Альто Фарма») обратилось с заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - административный ответчик, Росреестр) о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды, зарегистрированного на основании договора аренды нежилых помещений от 01.09.2021.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 17.10.2023. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. В обоснование доводов апелляционной жалобы общество настаивает на том, что из пункта 5.3 договора не следует наличие у арендодателя права на односторонний внесудебный отказ от договора при наступлении указанных в нем условий, а лишь установлены случаи для реализации права потребовать его расторжения. При этом, в соответствии со статьёй 619 ГК РФ реализация указанного права осуществляется в судебном порядке. По мнению апеллянта, регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имел права и возможности устанавливать либо подтверждать факт нарушения условий договора арендатором и, соответственно, основания прекращения договора. В связи с чем, Управление Росреестра по Приморскому краю неправомерно внесло запись в ЕГРН о прекращении арендных отношений, чем нарушило права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания Росреестр явку своих представителей в суд не обеспечил. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие регистрирующего органа по имеющимся в материалах дела документам.

Представитель общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица в судебном заседании и по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Из материалов дела коллегией установлено следующее:

ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества: здание (магазин), назначение: нежилое, площадь 488,1 кв.м., кадастровый номер: 25:28:030007:238. Адрес: <...>.

Право собственности зарегистрировано 12.07.2016 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2016.

30.09.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды ООО «Альта Фарма» на вышеуказанный объект недвижимости.

16.06.2023 ФИО1 направил в адрес ООО «Альто Фарма» уведомление о расторжении договора аренды №б/н от 01.09.2021.

ФИО1 обратился в Управление с заявлением о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды от 16.06.2023.

20.06.2023 Управлением зарегистрировано прекращение ограничения (обременения) в виде аренды ООО «Альта Фарма» на объект недвижимого имущества: нежилые помещения №1, 6, 7 общей площадью 143,3 кв.м, (в том числе торговый зал 101,9 кв.м) расположенных на 1 этаже нежилого здания лит. А, кадастровый номер 25:28:030007:238. Адрес: <...>.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемое решение Росреестра является законным и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств:

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права ответчиком. Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются прерогативой истца. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

В этом случае предметом спора является оценка правомерности действий регистрирующего органа при осуществлении государственной регистрации, соблюдением им всех предусмотренных законом условий для совершения таких действий.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что отражено в части 1 статьи 198 АПК РФ, а также в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При принятии решения суд правомерно руководствовался следующим:

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 2 данной статьи предусмотрен перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации. В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (часть 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона №218-ФЗ закреплен круг лиц, по заявлению которых осуществляется государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета, в частности - сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае в Управление обратился ФИО1, являющийся арендодателем по договору аренды №б/н от 01.09.2021 и собственником спорного помещения.

В качестве оснований для проведения регистрационных действий к заявлению в были приложены: уведомление-требование о расторжении договора аренды нежилого помещения; счета на оплату, уведомление об осмотре нежилого помещения, акт осмотра нежилого помещения.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается установление законом или договором, что моментом прекращения обязательств сторон по договору является окончание срока его действия.

Как следует из пункта 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что ФИО1 в регистрирующий орган было представлено уведомление от 16.06.2023 требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2023, которое было вручено ООО «Альто Фарма».

С учетом изложенного апелляционной коллегией поддерживается вывод о надлежащем исполнении Арендодателем обязательств по уведомлению Арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и наличии правовых оснований для исключения соответствующей записи.

Доводы общества об отсутствии у арендодателя права односторонний внесудебный отказ от договора коллегией отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пункт 5.3 спорного договора от 01.09.2021 стороны согласовали, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор – выселению, в случае:

- неоплаты арендных платежей Арендатором полностью или частично более двух раз;

- если Арендатор не производит текущего (косметического) ремонта помещения.

Таким образом, как верно отметил арбитражный суд, договором прямо предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора при наступлении вышеперечисленных условий.

В рассматриваемом случае, в материалах дела нашел подтверждение факт того, что в период действия договора арендатором было допущено неоднократное нарушение условий договора, а именно, произведена реконструкции/перепланировка помещения без письменного согласия арендодателя, допущено ухудшение состояние помещения, требующее косметического ремонта (отслоение краски на откосах окна и стене, отсутствие потолочных плиток, следы протекания воды на потолке).

Доказательств обратного заявителем в материалы дела в нарушение требований статьи 65 АПК РФ представлено не было.

Также, суд апелляционной инстанции не может не отметить то, что сам расторжение Договора в установленном законом порядке не оспорено, ООО «Альто Фарма» никаких возражений на уведомление арендодателя о расторжении Договора в адрес последнего не направлялось.

Подытоживая изложенное, коллегия суда апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае Управление правомерно в соответствии с положениями статей 14, 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прекратило ограничение (обременение) права путем внесения соответствующей записи.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В удовлетворении заявленных требований отказано законно и обосновано.

Ссылка апеллянта на судебную практику отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2023 по делу №А51-11601/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Понуровская

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова