АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 февраля 2025 года

Дело №

А56-31905/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Нестерова С.А., Рудницкого Г.М., рассмотрев 13.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 по делу № А56-31905/2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, о признании договора аренды нежилого помещения от 25.09.2024 № 104/23 расторгнутым с 31.01.2024 в одностороннем порядке по инициативе арендатора; признании недействительными акта от 31.01.2024 № 72, уведомления от 10.01.2024 № 43/01; взыскании 198 400 руб. депозитного платежа, оплаченного при заключении договора, 306 450 руб. уплаченной разницы между ценой аренды холодного и теплого складов, 15 000 руб. аванса за коммунальные услуги, уплаченного при заключении договора аренды по счету от 25.09.2023 № 401.

Решением суда от 11.06.2024 исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды нежилого помещения от 25.09.2024 № 104/23 признан расторгнутым с 31.01.2024; акт от 31.01.2024 № 72, уведомление от 10.01.2024 № 43/01 признаны недействительными; с предпринимателя ФИО2 в пользу предпринимателя ФИО1 взыскано 504 850 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 18.09.2024 названное решение отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению подателя жалобы, вопреки выводу суда апелляционной инстанции, регулирование и поддержание температурного режима возможно при наличии дополнительного установленного узла терморегулирования, который в арендуемом помещении отсутствовал; доказательств его наличия ФИО2 не представлено; акт приема-передачи не содержит сведений о передаче какого-либо дополнительного оборудования (переданы только тепловентилятор и пульт ДУ). Данное обстоятельство, как указывает заявитель, судом апелляционной инстанции не проверено. Также кассатор полагает, что суд ошибочно определил отсутствие факта нарушений со стороны арендодателя (передача имущества с недостатками), и, как следствие, применил общие нормы и условия договора относительно возможности одностороннего отказа с обязательным соблюдением срока в 30 дней. Подробно доводы кассатора изложены в самой жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

От подателя жалобы поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия истца и его представителя.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между предпринимателями ФИО2 (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор от 25.09.2023 № 104/23 аренды части нежилого помещения площадью 275,61 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007634:1030, расположенного по адресу: 196105, Санкт-Петербург, Бассейная ул., д. 38, лит. А, 1Н (35, 35-4, 35-1 часть, 9 часть), для использования под склад на срок с 01.10.2023 по 01.09.2024.

Помещение предано по передаточному акту от 25.09.2024, в котором отражено, что состояние помещения соответствует условиям договора, а именно находится в удовлетворительном техническом состоянии и не имеет явных и скрытых недостатков, состояние и характеристики инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих помещение энергоносителями, отоплением, соответствуют условиям, указанным в договоре. В помещение также находится два тепловентилятора с пультом тепломаш КЭВ-25Т3W2.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора арендодатель обязуется обеспечить помещения условиями, необходимыми для нормальной эксплуатации арендуемого помещения по целевому назначению.

Арендная плата по договору состоит из совокупности следующих платежей: собственно арендной платы за пользование арендуемым помещением (величина ежемесячной арендной платы за помещение составляет 198 400 руб. в месяц) и возмещения расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения коммунальными и иными услугами. Расходы за коммунальные услуги подлежат возмещению в соответствии с выставленными счетами в течение трех дней с момента выставления счета (пункты 3.1.1 и 3.1.2 договора).

В обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору арендатор обязуется в течение двух банковских дней с момента подписания договора внести на счет арендодателя залог в размере ежемесячной арендной платы по договору – 198 400 руб., а также обеспечительный платеж в размере 15 000 руб., который засчитывается арендодателем в возмещение расходов по коммунальным услугам за последний месяц аренды помещения.

Согласно условиям пункта 3.1.1 договора обращение взыскания на предмет залога производится арендодателем в случае неисполнения арендатором своей обязанности по оплате арендных платежей, на срок более 10 дней, а также при сдаче арендованного помещения арендодателю в техническом состоянии, не соответствующем пункту 2.2.12 договора.

Согласно пункту 2.2.17 в случае досрочного расторжения договора в результате одностороннего отказа арендатора от исполнения договора арендатор обязуется в письменной форме известить арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее чем за 30 календарных дней до фактического освобождения.

ФИО1 перечислила ФИО2 411 800 руб. платежным поручением от 26.09.2023 № 34 в счет оплаты счета от 25.09.2023 № 401 (арендная плата за октябрь 2023 года, аванс за последний месяц аренды, аванс за коммунальные услуги), 198 400 руб. платежным поручением от 26.09.2024 № 35 в счет оплаты счета от 25.09.2023 № 402 (залог по договору аренды).

Арендодатель, не выставляя счет на оплату коммунальных услуг за январь 2024 года, направил акт от 31.01.2024 № 72 на сумму 78 303 руб., а также направил детализацию расчета стоимости коммунальных услуг от 10.01.2024 № 43/01.

ФИО1 направила ФИО2 письменное уведомление от 18.01.2024 о прекращении договора аренды ввиду невозможности дальнейшей реализации договора из-за выявленных недостатков помещения, а именно низкого температурного режима, препятствующего его использованию в соответствии с целями договора.

В дальнейшем 31.01.2024 ФИО1 освободила арендуемое помещение.

ФИО2 19.02.2024 направил ФИО1 соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи помещения, акты сверок расчетов по состоянию на 18.02.2024.

В досудебной претензии от 20.02.2024 ФИО1 просила потребовала считать договор расторгнутым (с 31.01.2024 – даты освобождения помещения), произвести возврат депозитного платежа (198 400 руб.), уплатить разницу между суммой арендного платежа холодного и теплого склада, признать недействительными документы, выставленные в возмещение расходов по коммунальным услугам (акт и уведомление).

Оставление претензии ФИО2 без удовлетворения послужило основанием для обращения ФИО1 в суд настоящим иском.

Апелляционная инстанция, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункты 1 статей 611 и 612 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодеком, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в частности, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании уплаченной разницы между ценой аренды холодного и теплого складов, апелляционная инстанция исходила из отсутствия доказательств наличия недостатков в арендуемом помещении, невозможности использования переданного в аренду имущества по назначению по обстоятельствам, связанным с действиями (бездействием) арендодателя. В акте приема-передачи от 25.09.2024 отражено состояние помещения. Арендатор претензий к арендодателю не имел.

Кроме того, апелляционный суд указал на отсутствие доказательств неисправности работы установленного для отопления помещения оборудования (тепловентиляторов). В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО1 своевременно поставила в известность ФИО2 о наличии технических неполадок в отопительном оборудовании, препятствующих к использованию помещения. Ранее направления уведомления от 18.01.2024 о прекращении арендных отношений со ссылкой на низкий температурный режим в помещении и протечки воды с потолка, ФИО1 не обращалась к арендодателю с каким-либо из требований, предоставленных арендатору пунктом 1 статьи 612 и статьей 620 ГК РФ, регулирующих вопросы ответственности арендодателя за недостатки арендованного имущества. Обратное не доказано.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно не усмотрел оснований для уменьшения размера арендной платы ввиду ненадлежащего технического состояния помещения и отказал в указанной части.

Разрешая требование о признании договора аренды расторгнутым с 31.01.2024, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статьи 450.1 ГК РФ, исходил из того, что уведомление ФИО1 о прекращении договора аренды получено ФИО2 18.01.2024.

При этом право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в уведомительном порядке следует из буквального текста пункта 2.2.17 договора.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что договор с учетом месячного срока предупреждения с момента получения уведомления считается расторгнутым с 19.02.2024; оснований считать, что договор расторгнут ранее указанной даты у суда обоснованно не имелось.

Освобождение арендатором помещения раньше прекращения действия договора аренды в связи с досрочным отказом от исполнения договора не освобождает арендатора от исполнения обязательства по внесению арендных платежей.

В случае такого досрочного расторжения договора арендатором сумма уплаченного им обеспечительного платежа может быть зачтена в счет задолженности по платежам, предусмотренным договором.

В этой связи в удовлетворении требования о взыскании 198 400 руб. депозитного платежа, оплаченного при заключении договора, отказано правомерно.

В части требования о признании недействительными акта от 31.01.2024 № 72 и уведомления от 10.01.2024 № 43/01 суд правомерно указал, что в материалы дела не представлено доказательств надлежащей оплаты расходов по коммунальным услугам, а указанные документы содержат детализацию коммунальных расходов за январь 2024 года, что соответствует условиям договора аренды, предусматривающим оплату расходов по коммунальным услугам по тарифам арендодателя.

Суд установил отсутствие доказательств надлежащей оплаты истцом расходов по коммунальным услугам. В этой связи судом правомерно отказано во взыскании 15 000 руб. аванса за коммунальные услуги.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по заявленным в иске основаниям, суд апелляционной инстанции исходил из совокупности установленных по делу обстоятельств и недоказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 АПК РФ).

Оснований не согласиться с приведенными выводами апелляционного суда у кассационной инстанции не имеется.

По существу доводы заявителя жалобы выражают его несогласие с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств, в том числе относительно температурного режима в арендованном помещении, установленных на основе имеющихся в материалах дела доказательств.

Между тем суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по исследованию и оценке доказательств.

Причин для отмены обжалованного судебного акта применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Поскольку апелляционный суд правильно применил нормы материального права, не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 по делу № А56-31905/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

С.А. Нестеров

Г.М. Рудницкий