Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Пермь

19.10.2023 №А50-17099/2023

Резолютивная часть решения объявлена 19.10.2023

Решение в полном объеме изготовлено 19.10.2023

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаптевой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гомзяковой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЫЙ ДЕНЬ" (614018, ПЕРМСКИЙ КРАЙ, ПЕРМЬ Г, ФИО1, Д. 64, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" (620000, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛ, ЕКАТЕРИНБУРГ Г, ФИО2, СТР. 51, ОФИС 3101, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 03.07.2023, паспорт, диплом; ФИО4, директор, решение от 30.07.2023, паспорт;

от ответчика: ФИО5, доверенность от 07.06.2023, паспорт, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новый день» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.07.2022 №О-95/22.

Определением от 13.07.2023 по заявлению истца приняты меры по обеспечению иска - установлен запрет ООО «ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) осуществлять действия по выселению ООО «Новый день» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из помещения №98 на 4 этаже в здании по адресу: <...>, включая действия по ограничению доступа ООО «Новый день» и его работников в помещение, по ограничению ведения деятельности ООО «Новый день» в помещении.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2023 определение суда от 13.07.2023 о принятии мер по обеспечению иска оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.

Определением от 19.09.2023 отказано в удовлетворении заявления ответчика о передаче дела на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 11.10.2023 отказано в удовлетворении заявления ответчика о предоставлении встречного обеспечения.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве с дополнениями.

По результатам исследования материалов дела арбитражным судом установлено следующее.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды помещения от 01.07.2022 №О-95/22, во исполнение которого арендатору во временное владение и пользование передано помещение №98 площадью 105,5 кв.м. на 4-ом этаже торгового центра по адресу <...>.

Помещение передано в аренду под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания (восточная кухня) под товарным знаком (знаком обслуживания) «Восток-ПАПА», а также для складских, технических и административных целей, связанных с указанной деятельностью (п.1.4. договора).

Договор заключен сроком на 7 лет (п.8.1. договора); условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения – с 16.02.2022 (п.8.1.1. договора).

Арендатор обязался оплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной арендной платы и переменной арендной платы (п.3.1. договора).

Постоянная арендная плата состоит из фиксированной части (п.3.2.1 договора) и процентной части, определяемой по итогам работы арендатора в помещении за календарный месяц как разница между суммой, составляющей 12% от товарооборота арендатора в помещении за месяц за вычетом 20% и фиксированной части арендной платы за этот же календарный месяц (п.3.2.3 договора). Фиксированная часть постоянной арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц не позднее 25 числа каждого текущего месяца (п.3.2.2 договора). Процентная часть постоянной арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным (п.3.2.10 договора).

Переменная арендная плата является возмещением стоимости потребленных в период пользования помещением электрической энергии, услуг теплоснабжения, водопотребления, канализации питьевой воды, канализации стоков (п.3.3.1 договора) и выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным (п.3.3.4 договора).

Помимо арендной платы арендатор обязался выплачивать арендодателю плату за услуги эксплуатации ежемесячно не позднее 25 числа каждого текущего месяца (п.3.1.3, п.3.4.1 договора), а также плату за маркетинг (п.3.1.4, п.3.5. договора).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору арендатором предоставлен обеспечительный платеж (3.6. договора).

27.06.2023 арендатор получил уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды, мотивированное наличием непогашенной задолженности по арендной плате в размере 542 204 руб. 17 коп.

Указывая, что после обязательства по уплате арендной платы в размере 542 204 руб. 17 коп. исполнены (платежные поручения от 27.06.2022 года и от 28.06.2022), а арендодатель, заявляя об одностороннем отказе от договора, действует недобросовестно и явно в ущерб истцу, отказ от исполнения договора, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерен нарушению, арендатор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в порядке ст.71 АПК РФ материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Спорные правоотношения основаны на договоре аренды недвижимого имущества, в связи с чем подлежат применению положения параграфов 1 и 4 гл.34 ГК РФ.

Согласно ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ч.5 ст.614 ГК РФ).

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.2 ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч.1 ст.450.1 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно ч.4 ст.450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассматриваемом случае основания для одностороннего отказа арендодателя от договора установлены пунктом 6.4. договора.

Так, по условиям подпункта «а» пункта 6.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки арендатором оплаты аренды и иных платежей, предусмотренных договором, на срок более 10 рабочих дней.

По условиям подпункта «д» пункта 6.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае систематического (три и более раза подряд в течение года) нарушений обязательств, предусмотренных п.4.2.1. договора (своевременно вносить арендную плату и иные платежи, исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором).

Пунктом 6.4. договора также предусмотрено, что прежде чем реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о нарушении с предоставлением срока на устранение нарушений в течение 10 дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления. В случае устранения арендатором данных обстоятельств в установленный срок, арендодатель не вправе использовать право на расторжение, предусмотренное настоящим пунктом договора. В случае если арендатор не устранил обстоятельства, указанные в настоящем пункте в срок, установленный в уведомлении, арендодатель направляет уведомление об отказе от исполнения настоящего дела в порядке, установленном п.6.4.1.

Из материалов дела следует, что основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора послужило наличие задолженности в размере 542 204 руб. 17 коп.

Вышеуказанная сумма представляет собой задолженность по оплате счетов от 16.06.2023 №3056 (плата за эксплуатацию за июль 2023 года), от 16.06.2023 №3057 (фиксированная часть арендной платы за июль 2023 года) и от 20.06.2023 №3233 (переменная арендная плата за май 2023 года).

Срок исполнения обязанностей по внесению вышеуказанных платежей по условиям договора истек 25.06.2023.

Обязательства по внесению платежей на сумму 542 204 руб. 17 коп. исполнены арендатором 27.06.2023 и 28.06.2023.

Следовательно, предусмотренных подпунктом «а» пункта 6.4. договора оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора не имелось, поскольку просрочка вышеуказанной оплаты не превысила 10 рабочих дней.

Относительно доводов арендодателя о систематическом нарушении арендатором финансовой дисциплины, неоднократном нарушении срока исполнения денежных обязательств, что применительно к подпункту «д» пункта 6.4. договора, по мнению ответчика, является достаточным основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора, арбитражный суд отмечает следующее.

Действительно из материалов дела следует и арендатором по существу не оспаривается, что в течение срока действия договора арендатором допускалось нарушение срока исполнения отдельных финансовых обязательств.

Поясняя причины задержки исполнения собственных обязательств, арендатор указывает на незначительный товарооборот в первые месяцы работы ввиду небольшой проходимости торгового центра после его открытия (вследствие незаполненности торговых площадей), а также на происходившие с февраля 2022 года изменения экономического характера, отмечая добросовестность собственного поведения и стремление к надлежащему исполнению собственных обязательств, достигнуть которого удалось лишь в первой половине 2023 года.

Из буквального содержания подпункта «д» пункта 6.4. договора следует, что основанием для одностороннего отказа является систематическое (три и более раза подряд в течение года) нарушений обязательств, предусмотренных п.4.2.1. договора.

Свидетельств того, что по состоянию на 27.06.2023 арендатор допустил систематическое – три раза подряд – нарушение сроков исполнения своих обязательств, в материалах дела не содержится.

Так, из материалов дела следует, что в 2023 году ответчиком допущено нарушение сроков оплаты за январь 2023 года (уведомление от 19.01.2023) и за март 2023 года (уведомление от 02.03.2023).

Таким образом, признаки систематического – три раза подряд – нарушения обязательств отсутствуют.

Аналогичным образом ситуация складывалась и при исполнении договора в 2022 году.

Более того, из буквального содержания пункта 6.4. договора следует, что реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора должно предшествовать уведомление о нарушении с предоставлением срока на устранение нарушений в течение 10 дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления.

Доказательств того, что одностороннему отказу арендодателя от договора, заявленному 27.06.2023, предшествовало предусмотренное пунктом 6.4. договора уведомление о нарушении обязательств и арендатор в течение 10-дневного срока не исполнил соответствующих требований, арбитражному суду не представлено.

То обстоятельство, что ранее, в том числе в январе и марте 2023 года арендодатель уведомлял арендатора о числящейся задолженности и соответствующие уведомления были исполнены арендодателем с нарушением установленного 10-дневного срока, само по себе не может свидетельствовать об обоснованности одностороннего отказа от договора, заявленного арендодателем 27.06.2023 ввиду наличия задолженности за совершенно иные периоды.

Арендодатель, не реализовавший свое право на односторонний отказ от договора по основаниям, связанным с нарушением арендатором обязательств, указанных в предыдущих уведомлениях (в частности, за январь и март 2023 года), не вправе ссылаться на соответствующие нарушения и уведомления в последующие периоды, поскольку иное не соответствует разумному и добросовестному поведению (ч.4 ст.450.1 ГК РФ) и приводит к неопределенности во взаимоотношениях сторон.

Согласно ч.5 ст.450.1 ГК РФ к случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования арендатора следует признать обоснованными.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины относятся на ответчика в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" от договора аренды от 01.07.2022 №О-95/22.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВЫЙ ДЕНЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., судебные расходы на уплату государственной пошлины по заявлению о принятии обеспечительных мер в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.М. Лаптева