ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
08 декабря 2025 года
Дело №А56-43333/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Данилиной М.Д.
судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Иньшином А.А.
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 29.04.2025),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 21.11.2023),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дроздова Ильи Петровича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2025 по делу № А56-43333/2025 (судья Новикова Е.В.), принятое по иску
истец: индивидуальный предприниматель ФИО3
ответчик: «СДМ-БАНК» (публичное акционерное общество)
о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (принято в судебном заседании 09.09.2025) к публичному акционерному обществу «СДМ –Банк» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 21.10.2024 № 10/24 (далее – Договор аренды), о взыскании 999 016 руб. обеспечительного платежа, 601 780 руб. убытков.
Решением суда от 19.09.2025 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Предприниматель, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просил отменить принятое решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, судом не учтено, что в ходе арендных отношений и начале производства подготовительных работ на спорном объекте обнаружены существенные недостатки, а именно: отсутствие в помещениях вентиляционной системы, нарушение противопожарной системы дымоудаления, в основном помещении (площадью 252,3 кв.м) отсутствовало электроснабжение. По утверждению подателя жалобы, указанные недостатки, которые не были оговорены в Договоре и не могли быть обнаружены при осмотре помещений, привели к невозможности использовать помещения по целевому назначению. Податель жалобы также полагает, что суд не дал надлежащей правовой оценки представленному в материалы дела заключению специалиста от 28.04.2025 № 89/16-СЗ (далее – Заключение специалиста).
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Предпринимателем (Арендатор) и Обществом (Арендодатель) заключен Договор аренды (подписан и передан через оператора ЭДО АО «ПФ «СКВ Контур»), по условию пункта 1.1 которого Арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 282,6 кв.м. (далее - Помещения):
- часть нежилого помещения площадью 264,6 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>, литера А, пом 1-Н, кадастровый номер 78:07:0003087:2302;
- нежилое помещение площадью 18 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д.31, литера А, пом 1-Н, кадастровый номер 78:07:0003087:2317.
В пункте 3.1 Договора аренды стороны установили, что арендная плата по договору устанавливается следующим образом:
- 536 940 руб. 00 коп. в месяц за Помещение, включая налог на добавленную стоимость;
- расчетная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных Арендатором в Помещении, а именно: электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, водоотведения, канализации, содержания помещения и другие разовые затраты.
Переменная часть ежемесячной арендной платы начисляется с даты передачи Помещения Арендатору по Акту приема-передачи (включительно).
Также в пункте 3.4 Договора аренды установлено, что Арендатор обязуется оплатить Арендодателю 1 073 880 руб. - обеспечительный депозит, которым обеспечивается надлежащее исполнение обязательств Арендатора, предусмотренных Договором, в дату акта приема-передачи после его подписания Сторонами.
Арендатор перечислил Арендодателю обеспечительный платеж в размере 1073880 рублей, в том числе НДС 178980 рублей (платежное поручение от 21.10.2024 № 427).
Акт приема-передачи, а также акт технического состояния от 01.11.2024 Помещения подписаны сторонами в качестве приложений к Договору аренды, содержащихся в едином файле через оператора ЭДО АО «ПФ «СКБ Контур».
Впоследствии в связи переобмером и разделом помещения, часть которого была арендована, снятием помещения с кадастрового учета и постановкой на кадастровый учет нового помещения, Дополнительным соглашением от 20.11.2024 к Договору аренды внесены изменения и пункт 1.1 Договора изложен в новой редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещение общей площадью 270,3 кв.м. (далее - Помещение и/или Помещения): нежилое помещение площадью 252,3 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>, литера А, пом 1-Н, кадастровый номер 78:07:0003087:2682; нежилое помещение площадью 18 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...>, литера А, пом 1- Н, кадастровый номер 78:07:0003087:2317.».
По утверждению Предпринимателя, в начале подготовительных работ выяснилось, что электроэнергией обеспечено только нежилое помещение площадью 18 кв. м., тогда как помещение большей площадью, являющееся основным арендуемым помещением, электроэнергией не обеспечено. Его электроснабжение осуществляется за счет несогласованного провода, протянутого из помещения площадью 18 кв.м., тем самым помещение площадью 252,3 кв.м. не обеспечено электрической мощностью, необходимой для его эксплуатации.
Предприниматель, полагая, что Общество нарушило условия Договора аренды, предоставив Помещения с недостатками, которые не были оговорены в Договоре аренды и не могли быть обнаружены Арендатором при осмотре Помещений до начала подготовительных работ, при этом отсутствие в Помещении площадью 252,3 кв.м. электроэнергии, а также несогласованная вентиляционная система являются недостатками, препятствующими пользованию помещением, обратился в арбитражный суд с настоящим истцом о расторжении Договора аренды, возврате обеспечительного платежа в размере 999 016 руб. и о возмещении за счет Общества убытков в размере 601 780 руб., понесенных в связи с созданием проектного решения по организации в арендованных помещениях кафе-пышечной.
Суд первой инстанции, придя к выводу о недоказанности истцом оснований, предусмотренных Договором для досрочного прекращения аренды недвижимого имущества, а также о недоказанности совокупности условий, требуемых для возмещения убытков, отказал в иске.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.
На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалами дела подтверждается, что обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Предприниматель указал на невозможность пользования спорным объектом по целевому назначению ввиду существенных нарушений условий Договора ответчиком.
Из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.
Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Однако при рассмотрении настоящего дела в суде первой и апелляционной инстанций, таких оснований истцом не доказано.
Материалами дела подтверждается, истец в полной мере знал или должен был знать о технических характеристиках арендуемого объекта, поскольку еще до заключения Договора аренды и передачи Помещений истец заключил договор от 18.10.2024 № КПА-1810-02 на создание проектного решения. Раздел 2 этого договора (исходные данные) и задание на проектирование (приложение № 1) раздел «Технологические решение» предполагают обязательное получение информации о технических характеристиках арендуемого объекта.
То обстоятельство, что еще до подписания Договора аренды помещения были осмотрены, истец подтвердил в правовой позиции с учетом отзыва ответчика (лист 17).
Приведенные в апелляционной жалобе недостатки со ссылкой на то, что спорный объект не был обеспечен вентиляционной системой, нарушена противопожарная система дымоудаления, в основном арендуемом помещении, площадью 252,3 кв.м, с кадастровым номером 78:07:0003087:2682, отсутствовало электроснабжение, могли быть обнаружены истцом при осмотре.
Кроме того, в данном случае конкретное назначение и целевое использование Помещений сторонами при заключении Договора не согласованы.
Как следует из акта приема-передачи от 01.11.2024 (Приложение № 1 к договору аренды от 21.10.2024 № 10/24), который подписан сторонами, в нем указано техническое состояние арендуемого помещения, в том числе указано, что розетки и выключатели в непригодном состоянии (п.8.6 и 8.7). Акт подписан со стороны истца без замечаний и возражений.
Материалами дела подтверждаются действия ответчика в части получения дополнительной электрической мощности в рамках спорного договора аренды: Общество в порядке заявительного характера, обратилось в ПАО «Россети Ленэнерго» с целью получения дополнительной электрической мощности. 06.02.2025 со стороны ПАО «Россети Ленэнерго» в адрес Общества направлено Техническое условие (ТУ) и счет на оплату условий по Технологическому присоединению к электрическим сетям. В соответствии с ТУ ПАО «Россети Ленэнерго» определило максимальную мощность присоединяемых энергопринимающих устройств заявителя в размере 45 кВт, с классом напряжения электрических сетей 0,4 кВ. Работы были выполнены за счет Арендодателя, сумма затрат составила 861 000 руб. Общество 21.02.2025, являясь заявителем, выполнило требования в рамках ТУ, что подтверждается: уведомлением об обеспечении сетевой организацией возможности присоединения к электрическим сетям (№1250049639-25-004963-100-142) и актом допуска (ввода) в эксплуатацию прибора учета электрической энергии (Акт №Д-126200 от 21.02.25 г.).
Также материалы дела подтверждают, что в период владения Помещениями 4 месяца арендных каникул (с 01 ноября 2024г. по 23 февраля 2025г.), а также в течение 2,5 месяцев аренды (с 24 февраля 2025 по 21 апреля 2025г.) истец использовал Помещения по своему назначению, наличие электроэнергии в помещении площадью 18 кв.м. мощностью 45кВт давало возможность провести подготовительные работы на всем арендуемом объекте. Расходы истца на электроэнергию в рамках использования объектов аренды подтверждены Счетами, выставленными Обществу на оплату электроэнергии акционерным обществом «Петербургской сбытовой компанией» и представленными ответчиком в материалы дела. Также материалами дела подтверждено, что ПАО «Россети Ленэнерго» были выполнены работы по подключению на помещение площадью 252,3 кв.м. электроэнергии мощностью 45кВт, о чем истец проинформирован письмом № 15/02 от 28.02.2025.
С учетом изложенного, суд сделал правильный вывод о недоказанности истцом оснований, предусмотренных Договором для досрочного прекращения аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 6.1.2. Договора аренды Арендатор имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора с обязательным письменным уведомлением Арендодателя не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты расторжения договора при условии полной уплаты арендной платы за период фактического пользования Помещением.
Как установлено судом по материалам дела, оформленное в соответствии с требованиями пункта 6.1.2. Договора уведомления, Предприниматель не представил.
В судебном заседании 04.12.2025 на вопрос апелляционного суда представитель Общества пояснил, что письменного соглашения о расторжении Договора сторонами не заключалось. Представитель Общества подтвердил, что истцом направлено уведомление, в котором сообщено, что 21.04.2025 истец хочет передать помещение и прекратить использование помещения. Несмотря на то, что указанное уведомление противоречило п. 6.1.2. Договора аренды, Общество приняло отказ истца от владения и пользования Помещением и прекратило арендные отношения с 21.04.2025.
Таким образом, нельзя признать Договор аренды действующим, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами прекратились 21.04.2025. Это обстоятельство также подтверждается подписанным истцом актом о невяке представителя Арендодателя для приемки помещений от 21.04.2025 и сторонами не оспаривается.
В связи с вышеизложенным требование о расторжении Договора суд первой инстанции обоснованно признал не подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 3.4. Договора аренды обеспечительный депозит является обеспечительным платежом, которым обеспечивается надлежащее исполнение всех обязательств Арендатора, в том числе обязанности оплачивать арендную плату. Подтверждение оплаты обеспечительного платежа, а также списание арендных платежей по дату расторжения Договора (21.04.2025), подтверждается выпиской по счету Обществом, представленной с отзывом на иск в материалы дела.
Согласно статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пункте 12 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, истцом не доказано наличие убытков в заявленном размере. Доводы истца опровергаются представленными доказательствами использования Помещений Арендатором на протяжении всего срока аренды, доказательствами наличия электроэнергии мощностью 45 кВт в спорных Помещениях.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалы дела не доказывают связь между заявленными убытками и действиями ответчика.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ обязанность по доказыванию совокупности перечисленных выше обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из обстоятельств влечет недоказанность всего состава гражданско-правового института убытков и отказ в удовлетворении исковых требований.
Заключение специалиста, представленное истцом, правомерно не принято судом во внимание, поскольку применительно к заявленному периоду не опровергает факта пользования объектом истцом.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2025 по делу № А56-43333/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Д. Данилина
Судьи
М.В. Балакир
Н.Е. Целищева