АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
Дело А59-8073/2024
1 сентября 2025 года г. Южно-Сахалинск
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 августа 2025 года, решение в полном объеме изготовлено 1 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Поронайского городского округа (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 694240, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693005, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
при участии в судебном заседании:
представитель истца ФИО1, по доверенности № 02-12/25 от 9 января 2025 года (сроком действия по 31 декабря 2027 года) (после перерыва),
представитель ответчика ООО «Армсахстрой» ФИО2, по доверенности № 16/24 от 23 декабря 2024 года (сроком действия по 31 декабря 2025 года),
представитель третьего лица ФИО3 ФИО4, по доверенности от 19 марта 2025 года (сроком действия до 19 марта 2030 года) (до перерыва),
установил :
администрация Поронайского городского округа обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Армсахстрой», ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1442 от 6 апреля 2015 года за период с 01 октября 2021 года по 18 августа 2022 года, неустойки за просрочку внесения платежей за период с 11 мая 2015 года по 05 декабря 2024 года в сумме 547 520,37 рублей, неустойку в размере 1 684 992,43 рублей, а всего в пользу истца 2 232 512,80 рублей.
9 июня 2025 года в суд поступило уточнение требований, по которому истец просил взыскать задолженность с ответчика ООО «Армсахстрой» за те же периоды в сумме 1 040 687,07 рублей, в том числе арендные платежи в сумме 547 520,37 рублей, неустойку 493 166,70 рублей. Просит исключить ответчика ФИО3 исключить из числа ответчиков и привлечь по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора (том 2 л.д. 11-112).
По уточнению от 5 августа 2025 года истец просит взыскать с ответчика ООО «Армсахстрой» за те же периоды 952 031,11 рублей, в том числе арендные платежи в сумме 547 520,37 рублей, неустойку 404 510,74 рублей (том 3 л.д.12-13).
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения.
Представитель ответчика ООО «Армсахстрой» иск не признала по доводам отзыва, просила применить срок исковой давности (том 2 л.д. 4-5).
Представитель ответчика ФИО3 иск не признал, представил отзыв, пояснил, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ООО «Армсахстрой», а именно административно-бытовой комплекс, площадью 1 250 кв. метров. В указанном здании ответчику принадлежало помещение № 4 с кадастровым номером 65:17:0000005:1977, площадью 645,3 кв. метра. В 2016 году помещение было продано ООО «Армсахстрой», с указанного времени ответчик утратил связь как с помещением, так и с земельным участком (том 2 л.д. 19-21).
Протокольным определением от 6 августа 2025 года суд исключил ФИО3 из числа ответчиков, привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом из материалов дела, 6 апреля 2015 года между администрацией Поронайского городского округа, ООО «Армсахстрой» и ФИО5, заключен договор № 1442 аренды земельного участка, по которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок сроком на 49 лет с 1 апреля 2015 года по 31 марта 2064 года, площадью 4 847 кв. метров, с кадастровым номером 65:17:0000005:1999, расположенный по адресу <...> ВЛКСМ, строение 23, из категории земель «земли населенных пунктов» (том 1 л.д.38-44).
Участок предоставлен под административно-бытовой комплекс, гараж с боксами и пристройками ( пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендаторы обязались вносить арендную плату за пользование земельным участком. Сумма арендной платы определяется согласно методике расчета (Приложение № 3) и за период с 1 апреля 2015 года по 31 декабря 2015 года составила 113 032,98 рублей. Арендная плата вносится арендаторами ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения 10-го дня следующего месяца, а за последний месяц не позднее 25 числа текущего года ( пункт 2.3 договора).
Пунктом 2.2 договора предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы в соответствии с решением Собрания Поронайского городского округа, не чаще одного раза в год с письменным уведомлением арендатора.
Земельный участок передан по акту передачи земельного участка (том 1 л.д. 43).
Право аренды в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Сахалинской области не зарегистрировано.
В ходе рассмотрения дела обществом заявлено о пропуске срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Поскольку рассматриваемый иск подан администрацией 16 декабря 2024 года, за пределами срока исковой давности заявлены требования о взыскании арендных платежей, срок внесения которых наступил ранее декабря 2021 года.
В этой связи, учитывая положения пункта 2.3 договора (о том, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения 10-го дня следующего месяца, а за последний месяц не позднее 25 числа текущего года), к 16 декабря 2021 истек срок внесения арендной платы за октябрь и ноябрь 2021 года, в связи с чем исковые требования о взыскании основного долга за период с октября 2021 года по ноябрь 2021 года являются заявленными при истечении срока исковой давности, и отказ в удовлетворении названных требований правомерен только по одному этому основанию.
При рассмотрении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся за находящийся в пределах срока исковой давности период с декабря 2021 года, суд руководствуется следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.
«Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации», утвержденным Законом Сахалинской области от 1 августа 2008 года № 78-ЗО, установлено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле А = Кс × Кд × Кз × Кинф, где:
· А – арендная плата за использование земельного участка (руб. в год),
· Кс – кадастровая стоимость земельного участка,
· Кд – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора,
· Кз – коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности,
· Кинф – коэффициент инфляции.
Решением Собрания Поронайского городского округа второго созыва № 160 от 3 декабря 2019 года в соответствии со статьей 11 Земельного кодекса РФ и вышеприведенным Законом Сахалинской области от 1 августа 2008 года № 78-ЗО утверждены коэффициенты дифференциации по видам деятельности и коэффициента зоны градостроительной ценности.
Истцом в материалы дела представлен расчет платы за пользование земельным участком за весь период действия договора ( к уточнению требований том 3 л.д. 15-23). Из сопоставления расчета истца и ответчика следует, что спор между ними по сумме основного долга имеется только за один месяц август 2022 года (том 3 л.д. 40). По мнению истца за август оплата с 1 по 18 число должна составить 31 126,71 рубль, по позиции ответчика 30 540,99 рублей. Размер оплаты за месяц в 2022 году составил 52 598,37 рублей и соответственно за 18 дней 30 540,99 рублей. Размер задолженности за период с декабря 2021 года по 18 августа 2022 года установлен в 449 304,94 рублей.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 404 510,74 рублей.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендаторы уплачивает арендодателю пени в размере, установленном статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Судом исходя из условий договора о внесении арендных платежей, ставок рефинансирования и периодов просрочки самостоятельно произведен расчет процентов, которые составили 136 077,55 рублей (том 3 л.д. 46).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не влияет на выводы суда об обоснованности заявленных требований. Судом установлено, что договор исполнялся сторонами, по указанному договору истец передал, а ответчик принял земельный участок и пользовался им. Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26 августа 2024 года по делу № А59-2197/2024 удовлетворены требования администрации Поронайского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» о взыскании задолженности земельного участка № 1442 от 6 апреля 2015 года за период с 19 августа 2022 года по 28 марта 2024 года в сумме 1 074 961,32 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 100 642,47 рублей.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 названного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Факт пользования ответчиком арендованным земельным участком подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен, поэтому отсутствие государственной регистрации договора не может освобождать арендатора от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в договоре условий.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.
Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил :
исковые требования администрации Поронайского городского округа удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» в пользу администрации Поронайского городского округа задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 449 304,94 рублей, неустойку в сумме 136 077,55 рублей, а всего в пользу истца 585 382,49 рублей (пятьсот восемьдесят пять тысяч триста восемьдесят два рубля 49 копеек).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Армсахстрой» государственную пошлину в доход государства в федеральный бюджет в сумме 34 269 рублей (тридцать четыре тысячи двести шестьдесят девять рублей).
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.
Судья О.Н. Боярская