Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)
улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
город Якутск
28 сентября 2023 года Дело № А58-3166/2022
Резолютивная часть решения объявлена 28.09.2023 Полный текст решения изготовлен 28.09.2023
Арбитражный суд в составе судьи Ивашина Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный двор" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на самовольную постройку Гостиничный комплекс "Северное сияние",
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Республики Саха (Якутия) в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичного акционерного общества "Якутскэнерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «Сахатранснефтегаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «Водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 31.03.2022 № 77 АГ 8910188 (паспорт, диплом), ФИО2 по доверенности от 16.11.2022 № 77 АД 1663185 (паспорт, диплом); от ответчика: ФИО3 по доверенности № 243 от 30.12.2022 (паспорт, диплом), от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия): ФИО4 по доверенности № 03/06 от 09.01.2023 (копия диплома, паспорт); от ПАО «Якутскэнерго»: не явился, надлежащим образом извещен; от АО «Водоканал»: не
явился, надлежащим образом извещен; от АО «Сахатранснефтегаз»: не явился, надлежащим образом извещен,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный двор" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Окружной администрации города Якутска (далее - ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, 5-этажное, Гостиничный комплекс «Северное сияние», общей площадью 2 319 кв.м., находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:1816.
Определениями суда к участию в деле в качестве в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Республика Саха (Якутия) в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичное акционерное общество "Якутскэнерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерное общество «Сахатранснефтегаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерное общество «Водоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>).
Представитель истца в судебном заседании просила иск удовлетворить, указала, что при возведении объекта не были допущены нарушения законодательства, объект не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц, сослалась на положения гражданского законодательства о признании права собственности на самовольную постройку.
Представитель ответчика в судебном заседании просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениям к нему, указал, что объект возведен без получения разрешения на строительство, с нарушением действующих норм и правил.
Представитель третьего лица Республики Саха (Якутия) в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) в судебном заседании удовлетворение иска оставила на усмотрение суда, указала, что объект был возведен без получения разрешения на строительства, первоначально выданное разрешение было отменено, решение об его отмене истцом не обжаловалось.
Третьи лица публичное акционерное общество "Якутскэнерго", акционерное общество «Сахатранснефтегаз», акционерное общество «Водоканал» представили отзывы на исковое заявление по вопросам, поставленным судом; разрешение исковых требований оставили на усмотрение суда.
В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы, которое было удовлетворено судом.
Суд проводит судебное разбирательство в отсутствие надлежаще извещенных о его месте и времени судебного разбирательства третьих лиц ПАО «Якутскэнерго», АО «Водоканал», АО «Сахатранснефтегаз».
Судом установлены следующие обстоятельства.
14.11.2013 индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - застройщик) Окружной администрацией города Якутска было выдано разрешение на строительство № RU14301000-184-13 объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. Орджоникидзе в квартале 70
г. Якутска», со сроком действия до 18.01.2015, срок продлевался до 30.09.2016.
Строительство объекта должно было осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:157, который принадлежал на праве собственности застройщику.
Разрешение на строительство было выдано на основании градостроительного плана RU-14301000-2011-025 от 27.01.2011.
В период с момента выдачи разрешения на строительство до октября 2015 года застройщик на указанном земельном участке возвел объект незавершенного строительства (степень готовности 90 %), кадастровый номер 14:36:105038:1701, площадь 2 319 кв.м., поставив его на кадастровый учет 08.10.2015, зарегистрировав право совместной собственности самого застройщика и его супруги 09.02.2016, что подтверждается представленными в материалы дела выпиской из ЕГРН от 28.01.2022, условиями договора купли-продажи недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) от 11.05.2018.
20.05.2016 распоряжением первого заместителя Главы Городского округа «Город Якутск» № 78/1 зр разрешение на строительство было отменено.
Указанной отмене предшествовала проверка Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), которая выявила нарушения при выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:157, выразившиеся в неправомерном занятии застройщиком двух земельных участков: с кадастровым номером 14:36:105038:56, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации и 14:36:105038:147, находящемся у застройщика на праве аренды по договору № 05/04/013 от 19.04.2013 (указанные сведения отражены в пояснительной записке, представленной в материалы дела и приложенной к распоряжению об отмене разрешения на строительство).
Как следует из материалов дела, до отмены разрешения на строительство земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:157 был разделен на три земельных участков с кадастровыми номерами 14:36:105038:1712, площадью 1 166 кв. м; 14:36:105038:1713, площадью 22 кв. м; 14:36:105038:1714, площадью 165 кв. м (указанные сведения отражены в пояснительной записке, представленной в материалы дела и приложенной к распоряжению об отмене разрешения на строительство).
В последующем путем объединения трех вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами 14:36:105038:1712, 14:36:105038:1713, 14:36:105038:1714, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816, площадью 1 286 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под гостиничное обслуживание, земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.03.2017, право совместной собственности застройщика и его супруги зарегистрировано 03.04.2017, что подтверждается представленными в материалы дела выпиской из ЕГРН от 27.01.2022, условиями договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от 11.05.2018.
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 14:36:105038:1701, и земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816, на котором расположен объект, были приобретены истцом в собственность у застройщика и его супруги на основании двух договоров купли-продажи недвижимого имущества от 11.05.2018 (объекта незавершенного строительства и земельного участка) и дополнительного соглашения от 22.05.2018 к договору купли-продажи недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) от 11.05.2018.
Как следует из пояснительной записки, приложенной к распоряжению об отмене разрешения на строительство от 20.05.2016 № 78/1 зр, на 18.04.2016 (согласно письму Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия)) при строительстве объекта были выявлены нарушения, свидетельствующие об изменении параметров строящегося объекта: высота 1 этажа здания составляет 4,0 м при проектном 3,6; высота 2,3,4 этажей составляет 3,3 м при проектном 3,0 м; высота технического этажа составляет 3,3 м при проектном 1,8 м.
В последующем в период с 18.04.2016 по 05.11.2019 (согласно представленной в материалы дела справке об объекте, имеющем признаки самовольного строительства от 05.11.2019) объект имел 5 этажей и находился в завершенном виде (фотоматериалы, приложенные к письму Управления муниципального контроля от 26.11.2019 № 1019-18, имеющиеся в материалах дела № А58-8344/2020, размещенных в системе «Мой арбитр»).
Ответчик обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к истцу о сносе самовольной постройки. Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.06.2021 по делу № А58-8344/2020, оставленным без изменений постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Истец предпринимал попытки получения нового разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, но получал мотивированные отказы от 14.12.2020 № 13035-ДГ, от 30.09.2021 № 12239-ДГ, от 17.01.2022 № 307-ДГиТИ, основной причиной которых явилось уже завершенное строительство объекта на момент обращения за разрешением.
Не имея иной возможности приобретения права собственности на объект, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд пришел к следующим выводам.
Между сторонами сложились правоотношения в сфере признания права собственности на самовольно реконструированную постройку.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что на момент рассмотрения дела истец является собственником земельного участка (на котором размещен спорный объект), с кадастровым номером 14:36:105038:1816, площадью 1 290 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под гостиничное обслуживание.
Следовательно, суд приходит к выводу, что истец имел права, допускающие строительство на данном земельном участке спорного объекта.
Как установлено судом, с момента выдачи разрешения на строительство 14.11.2013 до октября 2015 года застройщик на указанном земельном участке возвел объект незавершенного строительства (степень готовности 90 %), кадастровый номер 14:36:105038:1701, площадь 2 319 кв.м., поставив его на кадастровый учет 08.10.2015, зарегистрировав право совместной собственности самого застройщика и его супруги 09.02.2016.
Указанную деятельность истца в период действия разрешения на строительство суд признает не нарушающей требований законодательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143), в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения. При этом судам следует устанавливать, создает ли сохранение постройки угрозу жизни и здоровью граждан.
С целью установления того, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, а ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, определением суда от 08.09.2022 по делу была назначена судебная экспертиза.
Проведение экспертизы поручено автономной некоммерческой организации «Центр досудебных и судебных экспертиз» (ИНН 1435294510, ОГРН 1151400000575).
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли самовольная постройка - нежилое здание, находящееся по адресу: <...> расположенное на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:1816, требованиям градостроительных норм и правил, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки на территории ГО «город Якутск», действующим на момент обращения в суд, в том числе:
- минимальной и максимальной площади земельного участка, на котором расположено здание;
- минимальному отступу от красной линии улиц и внутриквартальных проездов (приложить схему расположения здания на земельном участке с указанием фактических размеров отступов);
- минимальному отступу от границ земельного участка (приложить схему расположения здания на земельном участке с указанием фактических размеров отступов);
- максимальной этажности надземной части зданий;
- минимальному и максимальному проценту застройки земельного участка.
Указать нормативно установленные предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства в сравнении с фактическими.
2. Находится ли здание в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, инженерных коммуникаций, в зоне ограничения передающих радиотехнических объектов? Если да, то соблюдены ли при строительстве здания требования, предъявляемые к строительству в указанных зонах?
3. В случае выявления нарушений указать создают ли данные нарушения угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, устранимы ли данные нарушения? Если устранимы, то каким способом?
Как следует из заключения эксперта № 63-СЭ-22 от 29.10.2022, эксперт пришла к следующим основным выводам:
При ответе на вопрос 1.
Земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816 площадью 0,1286 га (1 286 кв. м) не превышает предельных размеров земельного участка территориальной зоны «ОД-1АМ»; «Ж-5».
Отступы от несущей стены здания до красной линии улиц и внутриквартальных проездов соответствуют минимальным отступам.
Объект экспертизы имеет 5 (пять) этажей и полностью соответствует минимальной этажности надземной части здания территориальной зоны «ОД-1АМ»,
«Ж-5» (Решение Якутской городской Думы Республики Саха (Якутия) 25 декабря 2013 года N169-НПА «Правила землепользования и застройки городского округа род Якутск»).
Процент застройки данного объекта не превышает максимальный процент застройки для данной территориальной зоны и соответствует градостроительному зонированию и регламенту.
При ответе на вопрос 2.
Посадка здания по вышеуказанному кадастровому номеру согласована. Проектом выдержана охранная зона подземного кабеля до проектируемого здания, отвечающая требованиям «Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах х зон», утвержденных постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 N 160».
При ответе на вопрос 3.
Здание, расположенное на земельном участке по адресу: <...> на момент проведения обследования не создает угрозу жизни и здоровью людей и отвечает требованиям безопасности зданий и сооружений.
Суд считает, что заключение эксперта отвечает критериям относимости и допустимости доказательств, поскольку оснований для недоверия к ним у суда не имеется, заключение выполнено в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки городского округа «город Якутск» др. нормативными правовыми актами.
Выводы лица, проводившего исследования, носят однозначный и конкретный характер, противоречия в них отсутствуют.
Эксперт ФИО6 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 309 УК РФ; является членом ассоциации судебных экспертов Сибири и Дальнего Востока, имеет дополнительное профессиональное образование по программе «Судебный эксперт. Модуль 4: Строительно-техническая экспертиза» от 26.05.2017, сертификаты соответствия по экспертной специальности, соответствующей предмету исследования; удостоверение о повышении квалификации по экспертной специальности, соответствующей предмету исследования; стаж экспертной деятельности более 5 лет.
Ответчик представил возражение на заключение экспертизы, указал следующее.
1. Эксперт не дал полного ответа на первый вопрос, не дав оценку соответствию размещения объекта минимальному отступу от границ земельного участка (приложить схему расположения здания на земельном участке с указанием фактических размеров отступов).
Суд частично соглашается с указанным доводом ответчика, однако указывает, что эксперт осуществил соответствующие исследования, которые отражены в его заключении.
На стр. 39 заключения эксперта отображена схема расположения здания на земельном участке с указанием фактических размеров отступов от границ земельного участка.
Согласно Правил землепользования и застройки городского округа род Якутск», утвержденных решением Якутской городской Думы Республики Саха (Якутия) 25 декабря 2013 года N169-НПА (далее - Правила) объект на момент рассмотрения дела находится в территориальной зоне ОД-1АМ – зона многофункциональной общественно-деловой малоэтжной застройки г. Якутска.
Минимальный отступ от границ земельного участка согласно Правилам составляет 3 м.
Как следует из схемы расположения здания на земельном участке (стр. 39 заключения эксперта), минимальный отступ от границ земельного участка с юго-западной стороны составляет 0,24 м, с северо-западной 2,75 м, с юго-восточной 3,48 м (1,32 м до границ вклинивающегося земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:988), с северо-восточной 3,59 м.
Таким образом, отступы от границ земельного участка с юго-западной стороны составляет 0,24 м, с северо-западной 2,75 м, юго-восточной 1,32 м (до границ вклинивающегося земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:988), не соответствуют нормативным 3 м.
Оценив вышеуказанные отклонения, суд приходит к выводу, что выявленное несоответствие минимальных отступов от границ земельного участка с юго-западной, северо-западной, юго-восточной стороны, является нарушением градостроительных правил, носящих несущественный (незначительный) характер, поскольку не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Расположение объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается исследованиями, проведенными экспертом при ответе на третий вопрос.
Кроме того, истцом в материалы дела представлено заключение эксперта, подготовленное в рамках назначенной судом экспертизы по ранее рассмотренному делу № А58-8344/2020 (о сносе самовольной постройки), согласно которому объект
соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных, природоохранных, санитарных норм и правил.
Указанный вывод суда о несущественности нарушений градостроительных правил основан на разъяснениях, изложенных в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.11.2022, согласно которым с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Аналогичный подход изложен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), раздел «Вопросы применения материального права».
Незначительность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Вышеуказанный вывод суда также дополнительно подтверждается правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061 по делу
N А63-18015/2020, где указано, что по смыслу статьи 222 ГК РФ отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.
2. Часть объекта капитального строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:987, что исключает возможность признания на него права собственности.
Указанный земельный участок (согласно выписке из ЕГРН от 30.11.2022 и сведений, размещенных на публичной кадастровой карете на официальном сайте Росреестра) имеет площадь 30 кв. м., разрешенное использование: КЛ - 0,4 кВ ТП 70 кв-л - ФИО7, 17/3 (кпд 36 кв. ж/д); площадь наложения составляет 2 кв. м. Участок имеет узкую ширину, но значительную длину, вклинивается в земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816, на котором размещен спорный объект.
С целью установления обстоятельств того, знал ли истец на момент получения разрешения на строительство о существовании земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:987 суд определением от 15.12.2022 предложил сторонам представить письменные пояснения (при наличии) по поводу наложения здания на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987.
Истец представил пояснения, указал, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816, собственником которого он является, был сформирован в существующих границах в результате его изменения (перераспределения) в рамках комплексных кадастровых работ в соответствии с Распоряжением Окружной администрации города Якутска № 2452р от 13.12.2018 года «Об утверждении карт-планов территорий кадастровых кварталов 14:36:104003, 14:36:104015, 14:36:105009, 14:36:105030, 14:36:105038 на территории городского округа «город Якутск».
Истец также указал, что до проведения данных работ земельный участок истца имел иную форму (конфигурацию) и площадь 1 353 кв. м.; участок имел площадь
1 286 кв. м. (площадь уменьшилась на 67 кв. м.), изменились границы участка относительно здания; следовательно, в результате кадастровых работ границы участка были изменены без учета существующего на нем объекта незавершенного строительства, что и привело к наложению здания на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987.
На момент приобретения истцом 11.05.2018 земельного участка и объекта незавершенного строительства, здание находилось в границах одного (своего) земельного участка, никаких смежных земельных участков под зданием либо в пересечении с ним не было, то есть объект наложился на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987 в результате вышеуказанных кадастровых работ.
Ответчиком представлены пояснения, в которых он указал, что объект и до проведения кадастровых работ имел наложение на земельный участок с кадастровым
номером 14:36:105038:987, что подтверждается картой-планом территории кадастрового квартала 14:36:105038 от 06.11.2018.
Проверяя указанные сведения, суд установил, что из приложенной к карте-плану территории схемы границ земельных участков (стр. 304) следует, что на момент ее подготовки 06.11.2018 земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816 не накладывался на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987, однако при этом сам объект выходил за границы прежней конфигурации земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:1816 и накладывался на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987 (новые границы земельных участков указаны красным цветом, существовавшие - серым цветом).
Вместе с тем, из материалов дела следует, что изначально выход объекта за пределы земельного участка был обусловлен действиями самого ответчика, выдавшего истцу разрешение на строительство 14.11.2013 на основании градостроительного плана
RU-14301000-2011-025 от 27.01.2011, в котором, как следует из пояснительной записки, приложенной к распоряжению об отмене разрешения на строительство от 20.05.2016
№ 78/1 зр, были неверно отображены границы земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:157 (первоначальный участок до формирования участка с кадастровым номером 14:36:105038:1816).
При этом, как следует из той же пояснительной записки, ошибка ответчика при выдаче градостроительного плана привела к занятию (размещению объекта) застройщиком двух земельных участков: с кадастровым номером 14:36:105038:56, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, и 14:36:105038:147, находящимся в аренде у застройщика по договору № 05/04/013 от 19.04.2013.
Как уже указывал суд, в п. 10 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143) разъяснено, что в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в действиях истца отсутствует недобросовестность; действия самого ответчика привели к возникновению ситуации, состоящей в том, что объект изначально был построен за границами земельного участка и наложился на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987.
При этом последующие действия ответчика по изменению конфигурации земельного участка таким образом, чтобы объект был расположен в его границах, повлекли за собой вклинивание земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:987 в земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816 и частичное наложение на него спорного объекта.
Согласно разъяснений, изложенных в п. 19 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку.
Также п. 19 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) указано, что размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку. Земельный участок, на котором находится часть спорного объекта, не предоставлен истцу на каком-либо праве, допускающем строительство, что свидетельствует об отсутствии условий признания права собственности на самовольную постройку. При этом доказательств возможности устранения выявленного нарушения представлено не было.
По смыслу данных разъяснений истец имеет право представить доказательства возможности устранения выявленного нарушения, которые должны быть приняты во внимание судом.
Истцом в материалы дела представлен ответ от 09.08.2023 (представлен через систему «Мой арбитр» 10.08.2023) Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия), представляющего в настоящем деле интересы третьего лица Республики Саха (Якутия), являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:987 (на который накладывается часть объекта).
Из данного ответа следует, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия), согласовывает акт согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:1816 (на котором размещен объект), после оформления акта согласования рекомендовано оформить межевой план для внесения сведений в ЕГРН о новых границах земельных участков.
К ответу приложен вышеуказанный акт и схема, подготовленные кадастровым инженером, из которых следует, что в результате изменения границ земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:987 он не будет вклиниваться в земельный участок с
кадастровым номером 14:36:105038:1816, следовательно, прекратится наложение объекта на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987.
На основании представленных документов органами Росреестра была осуществлена государственная регистрация изменений границ земельных участков с кадастровыми номером 14:36:105038:1816 (на котором размещен объект), 14:36:105038:987 (на который накладывается объект).
Из представленных выписок из ЕГРН от 27.09.2023 на данные земельные участки следует, что их конфигурация изменена, наложение объекта на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:987 отсуствует.
3. Согласно выписке из ЕГРН объект возведен на земельном участке, который полностью расположен в границах охранных зон: 1) зона ограничения от передающего радиотехнического объекта, дата решения: 04.03.2019 и 18.03.2019; 2) зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, дата решения: 14.10.2016; 3) охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, срок действия: c 17.12.2021.
Указанный довод ответчика судом не принимается во внимание в силу следующего.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 14:36:105038:1816 в зоне ограничения от передающего радиотехнического объекта не допускается размещать: жилую застройку и отдельные жилые здания; зоны отдыха; курорты; территории садоводческих товариществ; садовоогородные участки; спортивные сооружения; детские площадки; образовательные и детские учреждения; лечебно-профилактические учреждения.
Также на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:1816 в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения запрещается: размещение складов ГСМ, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и др. объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод; закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твёрдых отходов и разработка недр земли.
Как следует из материалов дела, объект является гостиничным комплексом, следовательно, на него вышеуказанные ограничения не распространяются.
Относительно размещения объекта в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства суд указывает следующее.
Согласно п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в
границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009
N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.
Суд принимает во внимание довод ответчика о том, что эксперт в заключении
№ 63-СЭ-22 от 29.10.2022 при ответе на второй вопрос сослался на согласование третьим лицом ПАО «Якутскэнерго» посадки (размещения) здания на земельном участке, в то время как сведения об этом были представлены истцом позднее и эксперту не направлялись.
Вместе с тем истцом в материалы дела представлено письмо ПАО «Якутскэнерго» от 06.12.2021 № № 30/4676, из которого следует, что посадка (размещение) здания на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:1816 согласована.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что строительство объекта не нарушает ограничения, установленные зонами с особыми условиями использования территорий в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:36:105038:1816.
Представители ответчика и третьего лица в судебном заседании привели довод, что Республика Саха (Якутия) в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) здание после отмены разрешения на строительство было возведено без получения нового разрешения.
Как указывал суд, истец предпринимал попытки получения нового разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, но получал мотивированные отказы от 14.12.2020 № 13035-ДГ, от 30.09.2021 № 12239-ДГ, от 17.01.2022 № 307-ДГиТИ, основной причиной которых явилось уже завершенное строительство объекта на момент обращения за разрешением.
П. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) указано, что п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.
Там же указано, что разъяснение п. 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще
обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления N 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права.
Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.11.2022 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522 по делу N А63-14361/2019 указано, что поскольку отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, суды должны были дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела.
Учитывая, что изначально строительство объекта осуществлялось на основании выданного разрешения на строительство (позднее было отменено), в последующем истец предпринимал попытки получения нового разрешения (но получал отказы), принимая во внимание вышеизложенные правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что отсутствие разрешение на строительства само по себе в данном случае не может являть основанием для отказа в иске, поскольку материалы дела (в частности, заключение экспертизы № 63-СЭ-22 от 29.10.2022) указывают, что объект соответствует требованиям безопасности и не нарушает прав третьих лиц.
Кроме того, суд считает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.
Ранее принятым и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.06.2021 по делу № А58-8344/2020 было отказано в
удовлетворении исковых требований ответчика о сносе самовольной постройки - объекта, на который истец просит признать право собственности в настоящем деле.
Из п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 следует, что суды, установив факт самовольного возведения обществом спорного объекта и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, возведенный на публичном земельном участке, не разрешили вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.
При таких обстоятельствах, с учетом разъяснения, приведенного в п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, суд приходит к выводу, что отказ в иске о признании права собственности в настоящем деле нарушит принцип правовой определенности.
Учитывая, что объект расположен в границах земельного участка, соответствует строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведение спорного объекта не нарушает разрешенный вид использования земельного участка, при возведении объекта соблюдено целевое назначение земельного участка, а также придя к выводу, что истец принимал надлежащие меры к легализации спорного объекта (изначально имел разрешение на строительство, а затем после его отмены неоднократно обращался за получением нового разрешения на строительство), нарушения градостроительных норм при реконструкции объекта носят незначительный характер, суд удовлетворяет исковые требования.
Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно п. 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.11.2022, судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не
подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.
С учетом того, что требования о признании права собственности заявлены истцом в отношении самовольной постройки, возведение которой осуществлено без получения необходимых разрешений, расходы по уплате государственной пошлины в размере
6 000 руб. не подлежат взысканию с ответчика и относятся судом на истца. Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный двор" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на самовольную постройку - нежилое здание, 5-этажное, Гостиничный комплекс «Северное сияние», общей площадью 2 319 кв.м., находящееся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск,
ул. Орджоникидзе, квартал 70, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105038:1816.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.
Судья Д.И. Ивашин